Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[11864: 匿名さん]

>>11776 匿名さん

確かに価格差分のメリットが所有権には見当たりません。マンションである以上、土地に対する自由度はゼロですからね。そこの差がない以上、初期費用を抑えた定借はお得ということになりますね。

[11865: マンション掲示板さん]

こんな場所でマンション一部屋分の所有権持ってても将来的にほとんど価値ないもしくは解体費用でむしろマイナスじゃないか
そうなら定借か、できれば借りたい年数だけ賃貸が得策

[11866: 匿名帰省中の寄生虫]

情報を自分の解釈で都合よく解釈しない事です。

[11867: 匿名さん]

いろんな理由つけて定借を正当化しようとしている人がいるけど、やっぱり無理があるね
定借は普通じゃないということを理解した方がいい

[11868: 匿名さん]

>>11867 匿名さん

無理があるという具体的な理由は？

[11869: eマンションさん]

>>11868 匿名さん
マンションの土地の所有権は共有だから意味がないとか、所有区分は駐車場程度とか、
そういった上っ面の言葉遊びみたいなことしか言ってないじゃん。
所有権と定借の大きな違いはリセール、資産価値、ランニングコスト。
そこにもっと言及しないと。

[11870: 匿名さん]

こんなにネガが多い物件は初めてみました。ここ、大丈夫？！

[11871: 匿名さん]

ネガ要素を跳ね除ける程の価格なら荒れない
結局は金に見合うかだけなので

[11872: 評判気になるさん]

>>11864 匿名さん

所有権と定借では銀行からの評価のされ方が随分異なりますけど、物件を売りたくなった時でも本当にお得ということになりますか？

[11873: 匿名さん]

ずっと住むなら借地の方がお得
途中で売却するなら所有権の方がお得。特に地価値上がりなら顕著
だが逆に地下下落だったら所有権は損で借地権の方が良かったなんて事もある

[11874: 匿名さん]

普通は借地の方が所有権より支払総額で３割安いのが相場なんだが
ここに関しては駅から遠いのにその３割を大幅に下回っていてメリットが無きに近い

[11875: 匿名さん]

>>11873 匿名さん
ん？ちょっと意味分からない
定借なんて永く住めば住むほど支払い額がエグいことになるけど。お得ってどういうこと？
あと都内で地価が急激に下がるなんて有り得ませんよ。

[11876: マンコミュファンさん]

>>11874 匿名さん

3割差は盛り過ぎ。笑
2割差が一般的かな。

[11877: マンコミュファンさん]

>>11869 eマンションさん

セールもリセールも資産価値も言いたいことは損得の話しだよね？セール時に安く買えばリスクは少ないということに変わりはないよ。
ランニングコストはブレークイーブンポイントがどこにあるか具体にしないとね。金利や保証料なども含めると、やっぱり定借の方がお得ということもあるのでは？

[11878: 評判気になるさん]

>>11877 マンコミュファンさん

築20年後に売れなくて困る可能性が高いのに定借がお得と思えます？

中古購入希望者はまともなローンを組めないんですよ。

[11879: 匿名さん]

定借のメリットはイニシャルコストが安いことのみ。
あとはデメリットだらけ。
お得なんてことは有り得ないよ。
まあリボ払いみたいなもんだな。

[11880: 匿名さん]

>>11877 マンコミュファンさん
値段が安かろうか買い手がいないと売れないでしょ。東建が買い取るわけでもあるまいし。
現に定借中古に対して銀行融資のハードルが激高なのは今更論じるまでもない事実であって、その時点で購入母体が小さくなるんだから変わりがないわけない。金融のプロである銀行が定借物件に価値を見出してない何よりの証左と考えられるけど。

[11881: 匿名さん]

何で定借物件にするかって、地主ないしデベが絶対手放したくない立地か、もしくは周辺購買層の購買力が弱いから見た目の値段を下げて誘い込むため。
今出てる新築だと、前者はパークコート渋谷ザタワー、後者はブリリアシティ三鷹、ブリリア大島、ブリリア品川南大井。東京建物の販売戦略がよく分かるね。

[11882: 匿名さん]

>11878
需給バランスとは上手く出来ていてローンが組めないならローン不要の価格帯まで価格が下がる可能性が高くなる訳ですよ。
そんな低価格で売却するが嫌なら賃貸に回す事です。その賃貸料も入居者が出て来る価格まで下げる事になります。
定借がお得というのは繰返し書かれていますが「総支払額が３割お得」
途中で手放して儲けた損したは論じていません。

[11883: マンコミュファンさん]

ここが所有権だとしてもマンション一室分の土地に大した価値ないやろ
もともと資産価値で買うような場所じゃないし住みたい人が70年保証の高級賃貸と思って住んだらええやん

[11884: マンション検討中さん]

たとえ借地権であろうと圧倒的に安ければ安心して購入に踏み切れるんですが、6.7年前の所有権と同等の立派な価格帯ですからね。。
もしも不動産市場が冷え込んで新築の水準が20%前後下振れたとしたら、いまここを購入した層は数年後に自動的に債務超過に陥る可能性が相当程度にあると思わざるをえませんね。
その場合は、のこりの人生はただただローン残債を払い続けるしかありません。

[11885: 通りがかりさん]

>>11882 匿名さん
何に対して3割お得なのだろうか…
5000万の定借物件がいくらの所有権物件より3割お得になるの？

[11886: 匿名さん]

>>11884 マンション検討中さん
なりませんよ。所有権や借地権の価格が▲20％下がっても、定期借地権の価格は前払い地代の未償却分ですから下落しませんよ。定借を理解してますか？

[11887: 匿名さん]

>>11882 匿名さん

総支払額も40年以上住むなら定借のほうが高くつくよ。

もっと地ぐらいが高くて所有権と定借の物件差額が大きい場合には、60年くらいでクロスする物件もあるけど。

ここはリセールしようがしまいが、総支払額が3割お得って、買った瞬間でも成立しないと思う。
ここの仕様まで考慮すると賃貸に住んだ方が身軽でいいんじゃない？

どうしても買うなら、格安になるだろうけど賃貸に出すか、10年以内に売るかな。

[11888: マンション掲示板さん]

こんな辺鄙な場所買って儲けようなんて誰も思ってないでしょ
もしそんなつもり購入者がいるならびっくりだわ
購入者は値下り承知でそれでも今ここの新築に住みたい理由があって買ってんだろ
それならべつに買ったっていいじゃん

[11889: 匿名さん]

買うなら25年くらいで売りましょう。
それ以上は損です。
5年で出るなら賃貸の方がお得です。
賃貸＞定期借地権＞借地権＞所有権
長く住むならこの順です。

[11890: マンション掲示板さん]

>>11889 匿名さん

定借だったら築25年だとほぼほぼリセール無理かと。
15年を目安に考えた方がいいと思いますよ。
同マンション内での脱出ゲームが大変かと思いますが。

[11891: 匿名さん]

>>11886 匿名さん
定借「物件」を理解してますか？
上物と底地で渾然一体として構成されてる以上、機械的に判断されるわけはなく、上物評価として定借物件は所有権物件より下落幅が大きくなるのは自明です。

市場では相対評価が劣っている物の方が下げボラは大きい。また一方で残念ながら上げボラは小さい。市場がこのように動くのはなんででしょうね。機械ではない人間の心理かな。

[11892: 匿名さん]

普通の感覚では選ばないから
なんかあるのかなぁって思った。
だまされちゃった大賞。

[11893: 匿名さん]

ここを検討している方は路線が異なる西武池袋線　ひばりヶ丘駅から徒歩１２分以上の
ブリリアシティひばりヶ丘は如何でしょうか？
２０１０年８月竣工で中古価格は新規分譲販売時と同じ程度か住戸によっては安いです

[11894: 匿名さん]

いまの価格では売れませんよね。
いつ、値下げするのでしょうか。

[11895: 匿名さん]

>>11891 匿名さん
価格形成メカニズムを具体的に説明してくれないと、なんの反論にもなってませんよ。土地建物一体として評価されるなら、なぜ総額の小さな借地権物件が、総額の大きな所有権物件よりも、下落幅が大きくなるの？

ボラと相対的評価の高低は無関係ですよ。元本価値の相対的な大きさと流動性の二者でボラが決まるのに、何を言ってるのですか？

[11896: 匿名さん]

>>11891 匿名さん
下げボラが大きく、上げボラが小さいという、リスクとリターンの整合性がとれていない投資はありえません。単にそれは元本価値の評価が元々間違っているだけで、過大評価されている場合のみです。過大評価された不動産は、上げボラも下げボラもバランスするまで価格が下落するんですよ。それが適正価格です。

所有権物件と借地権物件、二者の相対的評価とボラはまったく無関係です。わかりますか？

[11897: 匿名さん]

>>11890 マンション掲示板さん
すでに支払った前払い地代の未消化分が残っているのですから、徐の時点で売却すれは、新所有にその残り分が引き継がれるのですよ。だから、定期借地権の価格＝残った前払い地代という単純な話しです。25年でもまだまだ残ってるのです。だから売れるのです。

そういう面で所有権物件と比較しているのではなく、トータルの支払額で比較すれば、25年くらいまでなら定期借地権マンションの方が得なのです。

[11898: 匿名さん]

>>11895 匿名さん
まず根本的な勘違いをしてるけど、ボラティリティは変動額ではなく変動率。ここを理解されていないようなので、そもそも議論になりません。何を言ってるのか分からないのは、ご自身の知識不足だからです。定借物件は生兵法の素人が簡単に手を出すもんじゃないですよ。

[11899: 匿名さん]

>>11897さん
25年で、いくらなら売れるのでしょうか。
たとえば、5000万円の部屋だとして、売却価格を概算でいいので教えてもらえませんか。
それと、定借が売りづらいというのは、一般的にローンを組めないからだと言われていますが、そういった面も考慮した上で売れるとおっしゃっているのでしょうか。
また、ここは大規模ゆえ、他の部屋との価格競争がはげしいことも考えられます。
25年でも売れるではなく、25年だと、どのぐらいで売れるのかという議論が重要ではないでしょうか。

[11900: 匿名さん]

>>11897 匿名さん
連投による持論の書き込みお疲れ様です。
三井さんが業界人からの目線から定借物件について書かれているので、目を通した方が良いですよ。いかにその持論が机上の空論かが分かりますので。
https://mituikenta.com/?p=1617

[11901: 匿名さん]

>>11896 匿名さん
リスクとリターンが均衡してるのは、情報の非対称性もファンダメンタル要素もない理論上の完全市場の話であって、実際の市場は非完全市場ですけど、ちゃんと現実社会のことわかってますか？

金融にしても不動産にしても、本だけでなくもう少し実際のの社会について勉強されてはいかがでしょうか。ブラックショールズモデルの2人とも自己破産してますよ。

[11902: 匿名さん]

ここのデベ、定借物件専門の業者みたいになっちゃったね

[11903: 匿名さん]

>>11900 匿名さん
自称不動産の専門家の言うことと、専門書に書いてある事とどっちが信用できますか？
大きな書店で定期借地権の研究書や論文を読んでみれば分かりますよ。

[11904: 匿名さん]

>>11899 匿名さん
自分で計算して提示してから反論したらどうですか？

[11905: 匿名さん]

>>11898 匿名さん
あなたが最初に額と言ってるんでしょ。変動率が同じなら、元本価値が大きい方が変動額は大きくなるでしょう。

[11906: 匿名さん]

>>11901 匿名さん
そんなことあたり前でしょう。任意の時点ではリスクリターンはバランスしないけど、バランスするように常に動くものでしょ。定期借地権が所有権と比較して常にハイリスクローリターンのわけないじゃない、常識的に考えて。

ハイリスクローリターンの商品なんて需要が弱いんだから、価格下落による調整があるでしょ。ローリスクローリターンの商品は需要が強いんだから価格はどんどん上昇していくよね。でも永遠には上昇しないでしょう。高くなりすぎてリスクが大きくなり、リターンとバランスするからね。

それぞれの適正価格と現在価格の差の方が圧倒的に重要なんじゃないの？

[11907: 匿名さん]

なんでこんなに定期借地権をネガティブに捉えようとするのだろうね

[11908: 匿名さん]

定期借地権が悪いというよりは、好立地でない定期借地権に、必要以上に付加価値をつけて売ろうとしていることが問題視されています。

[11909: 口コミ知りたいさん]

>>11908 匿名さん
頑張れ！ 正義の味方。

[11910: 匿名さん]

やっぱり企業の売りみたいなものが欲しい
東京漬物は定期借地権が得意なデベロッパー。

[11911: 名無しさん]

>>11907 匿名さん
定借にポジティブな要素ある？
事実として普通より劣っているシステムだから安いわけだし、(よっぽど安いor希少立地、ブランド立地でなければ手を出すべきでない)安かろう悪かろうっていうのが定借でしょう

[11912: 匿名さん]

>>11906 匿名さん
あなたの常識は世間の常識じゃないから、そりゃ理解出来ないんでしょう。だって定借がお得だと信じてそれありきの話しかしてないですもん。

そして定借物件の価格の弱さを自身で指摘しているのに気付いています？市場の一般的評価ってその通りハイリスクローリターンで需要が弱いんですよ。とすると、所有権に比較して下方硬直性が強く働くんですよ。勿論パークコート神宮前やパークコート渋谷ザ・タワーみたいな一部の例外はありますが、これらが貴方の言っている常に当てはまらないの例ですね。少なくともここはどっちに当てはまるでしょうかねぇ。

[11913: 匿名さん]

>>11905 匿名さん
変動幅とは言いましたが、残念ながら額とは一言も申し上げていません。あなたが▲20％が、と言ってることに対しての発言なので、当然ですが額の話は持ち出しませんよ。もう少し冷静になられて発言してください。