Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12104: 匿名さん]

あと、所有権と書くと、かならず区分所有と書けといい、区分所有に意味がないという人があらわれる。
たしかに、所有権で何十年も経った物件が売れるのかとか、価値があるのかという意見に対しては、そうだとも言えるだろう。
だが、定期借地権は、そもそもが地主がいてこそ成り立つ制度だっていうのを、まずは考えるべきだ。
地主がいったいどのぐらいの利益をあげているのか。
そして、その利益は、マンションの購入者が支えているのだということを受け入れた上で、はじめて、所有権との比較の議論になると思う。

こういうことを書いても、まだ批判してくる人がいるから具体的な数字が書いておくが、
所有権の固定資産税が12万円ぐらいだとすると、その2から3倍、つまり24から36万円は取られているのが普通だ。
イニシャルの安さにだまされずに、これが毎年かかっていくのだと理解すべき。
これでも、まだ定期借地のほうがよいと思えるかね？

おまけで書いておくと、解体費用もすべて住人が賄うことになっているのは、さすがにみんな知っていると思うが、
もし、解体時期が来て、積み立てていたお金か足りなかったら、さらに払うことにもなるというのも忘れずにいたほうがいい。

地主は、一銭も払わないのだよ。

定期借地権が、地主の権利を守るためにある法律だというのがよくかわかると思う。

[12105: 匿名さん]

70年の定期借地権とありますが、竣工から70年間住めるわけではないのも注意が必要です。
建設期間と解体期間を含めて70年。更地に原状回復が義務です。
区分所有なので残り年数が少なくなるほどに、解体業者の選定で追い詰められていきそうです。なにしろ延長できませんからね。所有権との違いは大きいです。

[12106: 匿名さん]

解体まで残り10年を切ったときに、住民の同意が得られず、大規模修繕をふくめ、費用のかかることは一切しなくなるんじゃないかという不安もありますね。
脱出ゲームもピークを迎えているでしょうし。

[12107: 匿名さん]

問題を先送りにしているだけの制度とも思えます。
定期借地権でも戸建てならば個人の裁量だし、商業施設やオフィスビルなら企業として対応するからまだましだと思います。しかし区分所有マンションだと絶望的に話がまとまらなそう。

[12108: 匿名さん]

解体準備金は残り20年頃から5年おき位に見積もりを取るようにして、その金額に対して不足が無いように積立金を調整していかないと最後に莫大な一時金を要求されることにもなりかねないでしょう。
現在と70年後では解体工事に対する法律、工法、機械も違うでしょうし、解体材処分に関する法律と処分方法も変更になっていない筈がありません。当然、現状よりも厳しくなってるでしょう。

修繕費ですら当初は安く見積もって後々値上げ予定が当たり前のマンション業界です。購入検討者は解体準備金の算定根拠も確認された方がいいでしょうね。

[12109: 匿名さん]

修繕費を安く見積もるのは、ここにかぎらずどこもやっているとこですね。
毎月のコストを安く見せかけるためですが、こういうのも、マシンョン業界の悪しき慣習のような気もします。
マンション名に関しても、もっときびしい法律をつくるべきかと。

[12110: 匿名さん]

こういうこと書くと、かならず、どこでもやっていることです。とか、
東京ディズニーランドも、おなじことやっていますよとか言う人がいるが、そういうことじゃないと思うんですよね。
悪しき慣習は正すべき。

あと、東京ディズニーランドは、外国人の客がくるから、ゆるされる部分はあるんじゃないんですか。
マンション名とは、そもそも意味合いが違うかと。

練馬区や三鷹市なのにマンション名に吉祥寺とつけるマンションは、法律で罰してほしいものです。

[12111: 匿名さん]

なんで定借を所有権とだけ比較するんだろう。賃貸と所有権の中間的な性格だって言っているのに。地主にとっては投資なんだから上乗せされているのは当たり前の話しで、土地建物の両方を借りる賃貸よりは、土地だけ借りるという選択肢が合理的な層も確実に居る。居住期間の長短でも変わるし。デフレや本格的な景気後退ともなれば所有権より定借、さらには賃貸の方が圧倒的に有利だというのに、短絡的なバカが多いな。

[12112: マンション検討中さん]

少し可笑しなポジの方がプラウドを引き合いに出して頓珍漢な比較をしてらっしゃいますが、おそらくプラウドの競合マンションの関係者による自作自演のかなとふと思った。
他スレまで来て他物件を貶めるなんて本物件の検討者に失礼だと思います。
ワタシもこの物件に関してはあまり良い印象を持ってませんが、現地を見ると建物的にも周りの雰囲気的にも悪くはないと思いました。
しかし、定借と立地が致命的な為、購入するかたは本当に限られる物件であることは間違いないですね。

[12113: 匿名さん]

>>12111さん

いや、それはそのとおりなんだけど、ここは絶望的にリセールが望めないから、駅近の定借なんかとは同列に考えられないんですよ。
それとも、安定した値段で売れると思っているのですか？

[12114: マンコミュファンさん]

物価など需給で決まるのだからどっちが得なのかなど禅問答に近い。
一方、値段は商品からユーザーの間に挟むモノが多ければ必然と価額が上がって行きます。
賃貸は建築費、金利、税金に加え、大家の利益が乗っかってるのでむしろ損してるのは自明の理。
定借も同様な負担をしていますが、ここは売却時のリスクが高いためむしろ賃貸より下な気がします。
あとデフレ時は、、、とか言っている方は一生不動産買えない人の戯れ言なので、、、

[12115: eマンションさん]

>>12112 マンション検討中さん

それ三鷹の杜の関係者ではないでしょうか？しきりにプラウドを荒らしている人がいるのは有名な話しです。

[12116: 匿名さん]

>>12113 匿名さん

安定するかどうかは、その時の需給バランスであり権利形態は関係ありますか？駅距離も同様でここが仮に所有権でも駅遠物件がリセールに不利なことに変わりないと思いますよ。

[12117: マンション検討中さん]

間のモノが多かろうが少なかろうが市場原理には抗えない。土地契約時に入念な調査をした上での権利金と売買価格だろうが、はたして今後どうなるのか？

[12118: 匿名さん]

>12114
偶然ですがそのデフレ時に地価が下がり続けている時に分譲マンション買いました。
地価と金利は運も左右しますよ。

[12119: マンコミュファンさん]

>>12118 匿名さん
文脈を捉えていただけていないようなので補足しますと、デフレ時に下がっているところを買うのは素晴らしい判断で尊敬します。
しかし、今が景気の底だ、てっぺんだというのはその瞬間に判断は付きかねますのでおっしゃる通り実行金利も含めて特に新築に関しては運が左右されると思います。
最悪なのは景気がどうだ、金利がどうだと長年言い訳のように唱えただの生活の固定費として割高な家賃を払い続けることだと思います。
まぁでもこれも一般のサラリーマンにとっての話かもしれませんね。

[12120: 匿名さん]

>>12116さん
権利携帯も駅距離も関係ありますよ。
定借、駅遠、どちらの条件もよくないので、需給バランス以前に需要が少ないのは間違いありません。
おなじ立地で所有権、定借だけど駅に近い。
これらよりも劣るのは自明の理です。

定借は、短期で売り抜けるのが基本と言われています。
ここは、短期で売り抜けられますか？

あなたなら、この物件をいくらで買い、何年後に、いくらで売りますか？

[12121: 匿名さん]

生産緑地多い地域だから今後もマンション供給は多いでしょう
リセールは対抗馬が多くて大変そう、同じブリリア内でディスカウント合戦もあり得る

https://www.lvnmatch.com/magazine/release/column/10355/nerimaseisanryo...

[12122: 匿名さん]

>>12113 匿名さん
そんなの所有権だって一緒でしょう。借り手が付くなら所有権でも定借でも売れるよ。ましたや定借は、残っている前払い地代＋権利金以上では売れるし、その額は所有権の土地より安いんだから、多少の市場性が劣っても影響は軽微なんだよ。

[12123: デベにお勤めさん]

＞＞12122　匿名さん
ここの場合は借り手がつかない立地です。
賃料に加えてバス代家族分必要、移動の時間が余計にかかる、借りたくなる要素を創るとしたら賃料激安にするくらいかな。

定借は次の買い手の住宅ローン審査が通り難いのが難点です。金融機関は定借の価値を低く見てますよ。ましてやリセールだと残り年数が減っていて更に価値が下がっています。担保価値が低いものに金貸してくれませんよね。
本人の属性によるとか言う方もおりますが、まずは担保価値、属性はその次の審査基準です。担保価値以上金貸さなければいいんだし。