Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3307: 匿名さん]

荒れてますね。
借地権が中古の検討対象にならない理由が知りたかったですが、沸点の低い方の一方的な決め付けみたいですね。

カルシウム取りましょうね。
あと、程々にしましょう。脳梗塞のリスクが高まります。
では、ご自愛なさってください(*ᴗ͈ˬᴗ͈)⁾⁾⁾

[3308: 匿名さん]

結局、ここの坪単価は出てこないですね。
まあ、それが答えなんでしょうけど。

[3309: 匿名さん]

まぁ、来年の年末には竣工を迎えるわけですからその時に売れてる、
売れてないもはっきりするでしょう。
その時にうれてなければ今の二期連呼さんもドヤ顔で唸ってくれればいいと思いますよ。
その時まで黙っていてくれると助かります。

[3310: マンション検討中さん]

坪単価教えて欲しいです

[3311: 匿名さん]

正しい坪単価を教えてください。

[3312: 匿名さん]

価格タブ開くと単価載ってるんですが、アレは違うのですか？

[3313: 匿名さん]

違うみたいです。
グランヴィラとの価格差が1700万円にならないので。
MRで正しい金額を聞いてきた方のようなので、答えてほしいのですが。

[3314: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3315: 匿名さん]

今購入可能な具体的な部屋で比べて見たほうが現実的では？

ただし、取り上げるサンプルを平均的住戸とみなす上で以下は除外する
・最上階（上層階含む）または最下階
・角部屋
・他の住戸と比較して特別条件が良い、または悪い
・パンダ部屋、モデルルーム住戸やキャンペーン住戸（キャンセル住戸含む）
・3LDK以外の部屋（2LDK, 4LDK等)および70m2-75m2以外の広さ
・南向き以外（西向き、東向き）

グランヴィラ吉祥寺北
261号室, 南向き、中住戸、2F（低層マンションなので最上階は避ける）71.24㎡/3LDK
5848万円 坪単価271万円

ブリリアシティ三鷹
341号室, 南向き、中住戸、3F, 71.15m2/3LDK
4349万円 202万円

坪単価差額 69万円
販売額差額 1499万円

選ぶ部屋によって前後はあるだろうがこんなもんでしょ。
ざっくり坪単価としては70万前後。価格差は1500万円前後

1700万は言い過ぎか？っていうと部屋によってそれもありうるし、
逆にもっと狭まる場合もありえるが、坪単価70万円(±10万円）ってところか。

[3316: 匿名さん]

大人気の東戸塚駅近の定借が大幅にプライスダウンしても売れなかったらしいですね。
もう定借は人気が無いのかな？
でもここは中央線だからこそ価値があるのでございますでございます。

[3317: 匿名さん]

> 坪単価70万円(±10万円）ってところか。

っとなると、ブリリアシティ三鷹の部屋で

70m2の部屋だと1483万円 ± 212万円
75m2の部屋だと1588万円 ± 227万円

ってあたりの金額をプラスをしないとグランヴィラ吉祥寺北は買えない、とも言えるし、
グランヴィラ吉祥寺と迷ってる人はここにすればこの金額がセーブできるってことも言えますな

青梅街道以南、バス便、練馬区関町南、ブランド物件、大規模、充実した共用設備ってところはほぼ同等。
むこうは低層マンションでバスで向かう先は吉祥寺（あと荻窪）、土地は所有権
こっちは中高層マンションでバスで向かう先は三鷹（あと荻窪）、土地は定期借地権
ってところが一番大きな違いかな。

主力行き先が吉祥寺か、三鷹か、は好みで選ぶとし、大きな違いはやはり所有権か定借か。
差額のほとんどがまさにそれでしょうね。

さて、所有権を持っていると何かいいことがあるのか？（＝1500万円前後の対価はなにか？）
・買う時（一度きり）→　取得税が必要、登記費用が必要（デメリット）
・住んでいる間　→　定借と変わらない（所有権としての権利行使が事実上ないに等しい上に、固都税はかかる＝地代払いと同じ）
・売却時　→　何もいらない（メリット）借地権の場合は承諾料が必要

ってことであまりメリットの享受がないのに1500万円前後の追加費用

考えるポイントがあるならそれだろうね。

　

[3318: 匿名さん]

なんで、そこまでわかっていて、定借のリセールのリスクに言及しないかねえ。w
というか、ぶっちゃけ
デベでしょ。w

ブリリアシティ三鷹で検索すると、
「平均面積約75m2のゆとり | ブリリアシティ三鷹＜公式＞ | b-mitaka.jp‎」

って出てくるんだけど。w
広さをウリにすることに舵を切ったみたい。
わかりやすいねえ。
75m2

もちろん購入者にとっては広いのはうれしい部分だけど、その分価格が見合っていればねえ。

30年後も定借と所有権の売却価格がいっしょとか、寝ぼけたこと言うのはほんとやめてほしいわ。

[3319: 匿名さん]

>>3318

うーん、ネガに必死なのは伝わってくるけど根拠もない、数字もない、ってことではそういう吐き捨てにしかならないんだろうね。ネガさんもポジに負けないように具体的な実例で説明すればいいだけなのにやっぱり出せないのかな？
坪単価を出せ、出せ、って連呼してたのに、結局ネガさんの戻るところは「定借ネタ」に過ぎないのは残念ですね

[3320: 匿名さん]

1700万円連呼の人は、何をもとに言っていたんだろうか。

[3321: 匿名さん]

ネガさんの支離滅裂、暴走ぶりは歯止めが効かないようだね

さて、
> ブリリアシティ三鷹 
> 341号室, 南向き、中住戸、3F, 71.15m2/3LDK 
> 4349万円 202万円 

これがじゃあ20年後に半額まで落ちちゃった！（泣　って場合を考えてみよう。
20年間での資産下落が50%、つまり2175万円が減価償却費として失ったことになる。

さて、仮にこれが所有権だったら？　
> グランヴィラ吉祥寺北 
> 261号室, 南向き、中住戸、2F（低層マンションなので最上階は避ける）71.24㎡/3LDK 
> 5848万円 坪単価271万円 

20年間でこっちの資産下落は”所有権だから”ってことで25％で抑えられたと仮定しよう
20年間での資産下落が25%、つまり1462万円の下落

ほほう、でわ、差額を計算してみよう。713万。　あれ？　確か購入時の差額は1500万だった（これは確定）
あえて定借ブリリアシティ 三鷹は50%まで資産下落させ、所有権のグランヴィラ吉祥寺北は25%に抑えた結果で
まだ差額が713万だけ？　おーい！　なんのために1500万円多く払ってるのよ！ってなっちゃったね。

リセールのリスク？　一体何のリスクをいってるんだろう？
元値を安く仕入れてるブリリアシティのほうがグロスで下げられる猶予の幅が大きい。
で、所有権のほうは中古市場においてそのグロス価格と戦わないといけない。だって、中古って価格至上主義だから。
もはや、買う側にとってみれば、コスパでしょ、結局。

最後に、ここのネガさんがここをネガるためによくご好意にしていた三井健太様のありがたいお言葉をお借りすると、

「教えて三井先生より抜粋（https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=411）」

Q. 定期借地権付の物件は、一見割安に見えますが、将来性はどうなのでしょうか？
A. 長い目で見たとき、定借物件の資産価値は、あるときから加速度的に低下し、最後はゼロとなる特殊なマンションです。しかし、本物件は70年契約なので、20年ほどまでは土地所有権付きマンションと変わらないと考えて良いかと思います。

だ、そうですね。

[3322: 匿名さん]

「20年ほどまでは土地所有権付きマンションと変わらないと考えて良いかと思います。 」三井健太様より

なるほどね、そりゃ定期借地権にメリットしかないわけだわ。
この定期借地権のメリットを覆すには、結局は「（定期借地権の物件の立地と比べて）立地の優位性があること」、に尽きる話でしょ？

つまりは、今売ってるグレーシアタワー三鷹（駅直結・所有権）と、ここ（バス10分、定期借地権）を比べれば、グロスでの価格差は
当然あるものの、20年後の売却のそれを比較した場合においてもグレーシアタワー三鷹のほうが資産下落率が低いために、その差額が
結局うまるどころか逆転する（所有権・定借、での取得単価の差差よりも立地からくる資産性の維持率の高さ）

が、グランヴィラ吉祥寺北とここみたいに、同等の立地条件で所有権か定借化の違いだけでの差になってしまうと実益が変わらないのに
差が逆転するどころか埋まらない。所有権、という実際に権利がないのもののプレミア分だけ高く払ってるだけになる。

だから、定借物件が築年数が立つと売るのではなく「賃貸にだしての運用」になるわけね。
賃貸にしちゃえば、もはや定借、借地、所有権、全く関係がなくなる。

逆に、所有権の人って「選択肢がない」よね ^^:
「新築時のみ」、所有権の幻想に取り憑かれた人が買うからってことで例えばグランヴィラみたいに+1500万円のお布施を
払うことも成立する。（実際売れてるからね）

が、売却するときにはもうその「幻想」は吹き飛んじゃってる。だって新築買う人は「夢のマイホーム♪（新築！一人前！一家の主人！」っていうまさに「夢（意地？ｗ」があるから買う。
中古を買う人は「夢のマイホーム」なんて無益なものに投資はない。実益、コスパのみ。だって、「中古」だもん。

売るときに買い叩かれるのはさてどっちなんだろうか？　実益がない「幻想の所有権（の共有）」の対価にはらった所有権のほうがその分が払われないのでその時点で損失確定だよね。自明の理。
それに加えて、「物理的な劣化による評価額減」ってのは、これはどちらも等しくうける話。
20年ぐらいは、所有権マンションは、売ったら「幻想の所有権（の共有」の分だけ買い叩かれ、賃貸にしたら定借と同等の扱い（笑
20年後は？　ここからが「期限の定めのない所有権の本領発揮よ！」って思うかもしれないけど、やはりそれが幻想なんだよね。

だって、結局賃貸にだしちゃったら「定借」と同じ扱い。だから（最初に高く払った）理がまったくない（＝機会損失）
じゃあもう「売却」でのみ、その「利」を生かすしかないのだが、築30年、築40年、築50年と立ったとき、なぜ「定借と比べて（当時の取得単価以上の）有益が得られるの？」（笑

リアルに考えてみたらわかるじゃない？
仮に、このエリアの「需要が思いっきり減っちゃった！」ってなったら、等しくその影響をうけるわけだから、
築40年（残存定借期間30年）のここと、築40年（期間なし）のグランヴィラ、もはやどちらも、「ノールックでスルー」ってなるよね。
今と同じ需要があればどうだろうか？
築40年（残存定借期間30年）のここと、築40年（期間なし）のグランヴィラ、同じ価格であれば無論グランヴィラにいく。
が、それは「圧倒的な優劣があるからではない」んだよね。それは「同じ金額だったらないよりある方がマシ理論」ってやつでしかない。

だって考えてみようよ。今このエリアで考えてる人でどれだけ「築40年の物件」にご執心になる？（笑
ぶっちゃけ、これが目黒駅徒歩1分、とかさ、どうしても都心ｘ駅近ｘ人気のエリアに住みたい！この際築年数は50年でもボロボロでもいい！ってのがあればともかく、このエリアで、グランヴィラとここの40年後を比べて所有権に+1500万払うか？払わないわ。
だって、「今」の時点でやっぱ築30年立ってる物件って抵抗あるもん。所有権とか以前の問題で。
その抵抗を消すんだったら、結局それを気にしないでいいぐらいの「価格の安さ」が勝負になるよね。でも安値競争で定借には叶わないよね。だって無益なプレミアにお金を「先払い」しちゃってるんだからさ。

[3323: 匿名さん]

30年以降のシミュレーション
グランヴィラ吉祥寺北（所有権の共有）、Brillia City三鷹（定借70年）、どちらも共通している取り売る選択肢は３択のみ、ということ
a) 売却する
b) 賃貸にする
c) 住み続ける

a)の売却する場合、所有権が優位（定借と比較して最初に払ったお布施分の1500万円という差）を出すためには当然それ以上の金額"差"で売れなければならないことになる。
パターン1) ここの相場（需要と供給）が今と変わらない場合→どちらも中古である以上は「実益」に準ずる話。実益では変わらないわけだから、中古を買う側の判断として結局「自分がそこに何年まで住むか」の杓子定規で合理的・現実的にしか考えない。
グランヴィラのほうは期限の定めはない。が？築30年、40年と立ってるマンションに「新築を買う人（自分が住まう期限をその時点で定められない人、またはそういう実感がわかない人）」が買うか？と言われれば買わない。そういう人はやはり新築を買う。今と同じでね。
じゃあ、どういう人が「買う」かっていうと、「現実的かつ合理的な人」が買う。こういう人は、「後何年いくらで住まうか」を現実的に算出して買う人。グロスでの価格、新築（真新しく、また誰も使っていない新品というところに対する高揚感）という無益なものをすでに捨て切ってる人。じゃなければ新築に流れる、という自明の理がそこにあるからね。
すると、築30年、40年っていう物件に対し、期限の定めがない事に優位性を感じない。なぜ？だって、築30年だとしたら、定借でもまだ40年もすめる。一方、期限のダサめがないとはいえおなじ年齢の物件だから、実益は変わらない。なぜ実益が変わらないのに＋1500万も払う価値が？ってなるわな。結局最初の取得単価の差がモノを言う。

パターン2) ここの相場が大幅に下落しちゃった場合
大幅に下落した、ってことはもはや築年数や所有権・定借以前の問題で需要が大幅に減っちゃた、ってことを意味するわけ。ってことは、売却はどちらも二束三文にしかならないよね（例えば今でいうかつてのリゾートマンション）
グランヴィラもここも、いうても23区、正直大幅下落はあり得ないというのが私の読みだが、かりにそうなったらどちらも二束三文。
二束三文になるんだったら、取得単価が1500万も安いこちらのほうが「痛み」は大幅軽減。結局定借の有利は揺るがない。

パターン3) ここの相場がさらに上昇した場合
ここの相場がさらにあがった、つまりは需要がますます増えていった、っていう場合。さて、なんどもいうように不動産ってのは土地が必要なわけで、その土地は有限リソース。需要が高まったからといって、「それに合わせていくらでも新築マンション大量生産」ってのは残念ながらできない。だからこそ、「相場が上がる」。電化製品やソフトウェアサービスみたいに需要に合わせていくらでも同じものを生産できるなら相場は「維持される」わけだからね。
さて、そうなったとしたら、所有権・定借に関係なくその恩恵は受けられるわけだ。相場が上がるのであれば供給以上に需要が多いってことだ。ってことは所有権・定借にかかわらず、空きがあれば買い、と踏んでるんだからどちらも高値で売れるしかないわな。
で、ここで、所有権だから、ってことで定借よりも先に売れるかもしれんが、所有権だって数に限りがあるわけで、じゃあ所有権はいるが定借はいらないよん！ってなるかっていうとそうはならない。結局は相場が上昇してるなら定借もうれる、良い値で。
あと、「プラス（儲け」は所有権の方が多いだろうね。が、定借もまたプラスになるわけで、結局はこの場合はどちらもハッピーってことだよね。

b)の賃貸にした場合は、相場は関係がない。等しくその相場にしたがった評価がなされるだけで、+1500万という所有権の利はここにない。
したがって最初に所有権の幻想という無益なものに「先払い」した所有権が（それを評価されないために）損失確定、定借の勝利。

c)の永住にした場合は、すでになんども説明済みで住んでる間の権利関係、実益は全く変わらない。
戸建ならともかく、上物と土地を不可分な関係にし、区分所有という形で「共有の道」を選んだマンションではもはや（土地の）権利行使はない。故に所有権（の共有だけど）の利はそこになし。
定借は70年だろ！っていうが、ここを新築で買った人が30才だったらもう100歳。生きてたら祝ってあげるが良いだろう。加えて初期費用が1500万円相当分安いのだから、その分の現預金があるわけで、本当に100歳まで生きてそれでもなおまだ生き続けるなら、自由なお金が1500万円多いほうが（現金は縛りがない。用途が自由）結局有利にしかならない。死ぬまで永住した場合でも初期費用が安かったことの恩恵しか得られないために定借の勝利にしかならない。（正確にいうと定借が勝利した、ってよりも無益な所有権の共有にお金を費やした人の一人まけだが）

っていうことで、a)、b)、c)、どれを選んでも、またその時にどういう相場であっても「無益なものに先払いした」というところが最後までのしかかる。これを覆すのは、「圧倒的な立地の差がある」場合に限るわけで、でもその場合はそれのグロスを支払える資力があるかどうか、に結局落ち着く。

坪単価350、400払えますか？っていうとこれを払える人は相当限られるし、そういう人はここを見にこない。坪単価200のここと300、400ってのはもはや次元が違うからね。

[3324: マンション検討中さん]

ここバス10分の立地で定借なんですね...。
永住する人ならまあ買ってもいいかという感じか。

[3325: マンション検討中さん]

>>3321 匿名さん

ブリリアシティ三鷹の341号室、南向き、そんなに安いんですか？
4349万円？

[3326: 匿名さん]

こんなに必死な長文久々や〜