Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3062: 匿名さん]

>>3059 マンション掲示板さん

立地がデメリットは、あくまでリセールに出す際に価格が維持されるかの視点ですよね。
そういう議論なら、駅近くしか無いと思いますが。
価格的に選択肢になるんですか？

[3063: 匿名さん]

>>3062
ならないからここにきてるんでしょ（笑

[3064: 匿名さん]

>>3057 匿名さん
コンシェルジュの人件費、共用スペースの費用が含まれますから仕方ないですよ。400世帯で割れば、気になるほどではないと言うのがデベの理屈
その分、良いサービス受けられますよ。
人件費単価、高いの確認しました。

[3065: 匿名さん]

> ①ここに限らずの向きもありますが、修繕積立金が段階積増方式であっても安いとお考えですか？
> 私は唯一行けて無い点だと思います。増額幅もあまり感心しません。 いかがですか？
→どこも同じです。

> ②たかがかもしれませんが、インターネット代の3000円弱は、他の付帯サービス込みとは言え、
> 他の大規模に比べると超高じゃありません？普通、大規模だと数百円です。 いかがですか？
→同性能・サービスで比較すれば他と同じです。

> ③固定資産税の代わりが地代は確かにそうなんですが、前払地代込みで月換算すると、1700までは行きませんが、それを埋めるに近い負担が発生します。
→前払地代込みでの販売価格になってますけど？前払地代を込みで、グランヴィラの同条件物件と比較した場合にすでに1700万円ほど安いということが確定していますが。

> 将来の見通しの考え方としては有りだと思います。
→将来の見通しの前に、まず事実をしっかり把握してから将来を見通したほうがいいと思いますよ。

[3066: 匿名さん]

>>3058
まぁ近隣だとそんな感じだけど、それでもはやりだいぶ価格差があるよね
グランヴィラ吉祥寺北だって4758万円の部屋が60m2/2LDKになってしまいますしね
広さを妥協するにしてもこれぐらいの妥協が必要ってなるとそれなりの覚悟が必要そうですね

[3067: 匿名さん]

中央線を西側に行けばまだあるけど、三鷹駅エリアを狙う人って総武線東西線使いたい人が多いんじゃないかな。
始発駅だから吉祥寺エリアでは代替できない人もいるだろうし。

[3068: 匿名さん]

予算を上げるって言ってもそんなに簡単にあげられるかね？現実的に。
いい加減な予算を立ててる人は別にして、まともに予算をきちんと算出した人だったら
+100万ぐらいならともかく、+500万とか+1000万なんかはあげられないとおもうけどな。

同様に部屋の広さを妥協する（狭くする）といっても、75m2ぐらいを考えていた人が妥協できるのって
やはり現実的に考えれば70m2ぐらいだとおもうけど。3LDK/75m2を考えていた人が60m2/2LDKとかまでさげるのは
やはり現実的じゃない。

このマンションで坪単価180-90あたりのコスパがとても良い部屋(4000万前半）を狙ってる人はそういう選択肢は
現実的にはそういう選択は無理でしょうね
できそうなのは、このマンションで条件がとても良い坪単価も高い部屋5500万以上の部屋を買おうって人ぐらいでしょうけど、
それとても所詮5800万円ほど。
この程度の予算ならグランヴィラ北でも条件が普通の中住戸（広さも70m2程度に落ちる）ぐらいが関の山だからね、現実的には。
プラウドシティ武蔵野三鷹にいたっては悪い条件とか関係なく買えない。

新築で考えるとどのマンションも市場調査も含めて値段つけてるわけだしそんなに選択肢がたくさん生まれてないと重けどね、現実は。
中古を視野に入れても同じこと。がんばって6000万円でも三鷹駅徒歩10分未満, 70m2以上で買えるのは小規模の築25年超あたり。
4500万程度になるともっと条件が悪いものになる。そういうところはすでに管理費・修繕費だけで4万コースが多いね。

[3069: 匿名さん]

>>3067
そうだろうね。三鷹駅限定で探してる人も多い気がするね
あと中央線ってさらに西側にいっても単純に都心までの距離で値段下がらないからなー
立川、八王子、国分寺、国立あたりの多摩エリアは多摩エリアで閉じて生活してる人だって多いしそういう需要もあるわけで。
そういう意味では単純に郊外ってことで安いってことにはならないね。三鷹もすでに郊外だけど高いからね。

ってかここってファミリー向きな物件だとおもうけどそういう世帯で三鷹駅徒歩10分未満で考えてる人は
中古を視野に入れても最低7000万円ほどは必要でしょ。子育て環境、教育費も含めての話なんだだし。
このマンションは5000万の予算もあればほとんどの部屋選べる。4500万でも十分標準的住戸が選べる。
7000万出せる人とはもはや購入層としてはもう全然違うかとおもうし、ちょっと予算上下させたり部屋の広さや条件を妥協で
どうにかなる程度ではないね。

[3070: 匿名さん]

>>3058
> 所有権と三鷹市でよければガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス
> ガーラはこの中ではバス便だから安めで価格安めなので妥協は少ないかも。

ここも5600万円ほどは最低予算で挑まないと買えないよ。
結局このマンションの一番高い部屋相当（＋その条件を狙ってる人）がはじめて選択可能性として残るだけ。
だけどそういうシフトチェンジって起きないよ
ガーラでもプラウドシティ武蔵野三鷹、でもまぁどこでもいいんだけど、価格帯がかなり上のランクの場合、
選べる選択肢って、上のランクマンションの最も条件が悪くて狭い、いわゆるパンダ部屋を狙うしかないでしょ。
上位価格帯物件の条件が悪い部屋 vs 下位価格帯物件の条件が一番いい部屋って構図になったのを選べる状態になる人
ってほとんどいない。これは「所得や予算の問題」ではなく、「何を重要視するか」ってところに落ち込むから、
悩まずにどちらかにスパッといくだけ。どちらを選ぶにしても「選べるうちに買わないと意味がない」からね。
それ以外のほとんど人は、「平均的住戸」での選びになる（価格帯ぐらいでしか条件が絞り込めてないホワホワした人）

そういう人は、条件が一番最悪な部屋、または最高の部屋はどちらも選べないんだよ。予算範囲かどうかはにかかわらず。
そんな選択ができてたらすでにスパッと購入してるからね。

結局平均的住戸（＝その物件の平均的価格帯）な人ってのは、平均的価格が全然違うような物件は選択肢にならないよ

[3071: 匿名さん]

例えば、このマンションで今一番高い部屋、90m2もあるこの物件での最高条件ランクの部屋が約6000万。
この部屋をこの予算で狙っている人（実需として）が、いや、ここは資産性と利便性をとって駅徒歩1分の
グレーシアタワー三鷹、1LDK (40m2)、低層階の部屋（同じく実需目的）にしておこう、とはならない。
同様にグレーシアタワー三鷹, 3LDK (65m2),中層階（標準的価格）の部屋を8500万円で買おうと思ってる人が、
いや、ここはあえてコスパ重視でこのマンションの標準的部屋（3LDK、75m2, 4500万円）にチェンジ、
ってこともやはりない。

よくここをディスってる人が選択肢はいくらでもある、とか嘯いてる人がいるけど具体的な例をあげられない
ことからも分かる通りで実質的にとりうる選択肢などほとんどない。
これは当たり前で市場での取引担ってる以上は結局需要供給に集約される。加えて不動産は全てが一点もので唯一無二。
さらに加えて時期によって供給量が違う。三鷹エリアに絞ったところで土地自体が有限、マンションが建てられる場所も有限。
大量生産の工業品じゃあるまいし、去年は100棟、今年は2000棟供給、来年は4000棟！なんてことになりはしない。
これがなりはしないから不動産ってのは中古でも価格が一定に推移しかしない。

[3072: 匿名さん]

定期借地の中古の売り（特に残借地年数が少ないやつ）は実に少ない。
うるより貸した方が儲かる。賃貸の場合はそこが所有権とか定期借地権になってようが関係がない
自分が借りたい期間、価格で折り合うかどうかだけ
関町南４で築40年の物件ですら70m2/3LDKで月11万（むろんバス便）
今３０歳のやつがここを買って40年間自分は住んで70歳。
子供はもう巣立ってそろそろ古いからと賃貸に貸し出しても月11万。
管理費修繕費等で4万払ってもまだお釣りがくるね。
毎月4万でこのマンションでゆったり余生を過ごすもよし、そろそろ新しいマンションに移ろうかってことで
貸してもよし。

このマンションはファミリー向けだから購入する人は２０代後半から３０前半の子供がまだ小さい世帯のファミリーだろうね。
4500万円で買ったとして、せっかくのローン控除、低金利の恩恵をうければ頭金は貯蓄としておいといてフルローンにすれば
10年間で400万円近いお金が戻る。借りてるが利息より返金分が多いのでむしろ借りてる分だけプラス
10年で元から貯めてある頭金相当(人によるだろうが500万円は最低ある）に、10年での貯蓄で+1000万、1500万円は最低ある。
4500万円だったローンも10年で3700万円ぐらいが残債か。この時点で売却しても残債金額相当が下限だから結局10年での
資産損失はない。家賃相当に換算すれば月5万円で借りてたのと同じ。
さらに+10年住んで20年住んでみる。特に繰上げ返済もしないでおくと残債は2500万。この時点での売却は3500万円程度
なのでやはりプラスにしかならない。家賃相当額にしても5万７千円相当。普通に賃貸で借りるよりはるかに利回りがよい。

で、20年住んだら子供が0才だったとしてももう二十歳。親は50歳前後か。
この頃には子供の教育費等を払ったとしても貯蓄は2000万円には達してるだろうから、
ローン残債は2500万円まだがあるが貯蓄分に物件資産額（売却金額-残債）で合計2500万のプラス。

こういう家族状況になるとそろそろ住まいの要件がだいぶ違ってくるから見直してもいい時期でもあるね。
ここを買った時は住環境重視、得に子育て環境に主眼をあげた。更に経済性を重視しリスクも避けた。
結果として手元に純資産2500万円が手元に残る。子供の教育費もすでにほぼ確定し先が見えた時期。
当然子供の数だって確定済み。夫婦の今後10年も見通せてるだろうね。50歳前後だしね（笑
この時ですら定期借地権の残がまだ50年もある

20年経過し50歳になってるがとてもこのエリアがまだ気に入ってるし引っ越す必要性も全く感じないぐらい
良さを感じてるなら無論そのまま住めば良い。死ぬまで住んでも経済的にもプラスで更に良さを感じてるのだから
充実して十分対価に見合う。
一方、そろそろ新しいとこに住み替えたい、って場合は脱出がしやすい。まず売却か賃貸か、どちらでも選べるが
どちらを選んでもここの物件が重荷（枷）にならない。
売れば3500万、手元の貯蓄入れて2500万が手元に残る。無論これは最低レベルでのそれを想定してるので実際には
手元に3000万以上残る人がほとんど。リスクを最小限に購入額を抑えてるところがこういうところで効いてくる。
家賃5万円相当でしかないからね。住宅費としては。購入することのリスクに対する対価としては十二分にプラス。
子供の巣立ちあたりを考慮してその2500万円-3000万円あたりを資本にその時期の要件に見合う住居に住み替え可能。
この時、少子化云々で相場が下がっているなら売りもその相場になるが買いも同じくそういう安い相場になるわけだから
結果的に同じこと。結局のところ売買はつねに「時価」でしかない。が、もう対価としての住まいは享受してるんだから
そこに変わりはない。

一方、手元に2000万円はあるわけで、別に売却にこだわらずに賃貸でもよい。この時期の賃貸なら月15万円で貸せる。
将来はわからないだろ！っていうがそんなことはない。20年ぐらいではほとんど相場は変わらない。当然。不動産は
もともと限りある供給での世界での話。大量生産される家電じゃあるまいし、20年後には賃貸相場が半額になりました！
なーんてことはない。家あまりと言われてるが、古く、住む価値がないところからあぶれていく。ここが築20年になる頃には
今築20年のやつが築40年を迎えるというだけの話。更に築60年をむかえるやつだってあるってこと。
寿命を迎えたやつが取り壊れされて新築になり、っていうのを繰り返すだけ。月15万で賃貸しつづけ、築40年で月10万で貸し出し、
ってのを続けていったところでもはやプラスを継続するだけ。その頃にはもう残債もない。
で、この物件が築40年になる頃は親はもう70か。子供は社会人で結婚して孫がいてもおかしくない時期だな。
住み替えていようがここに住んでいようが、もう定年だね。退職金入れて貯蓄は3000万を超える。
体が悪くなってたら老人ホームに入るもいいだろうし、元気でやはりここを気に入ってるなら月４、5万の維持費を払って
のんびり豊かな老後生活するだけだね。

[3073: 匿名さん]

長すぎ。
だれか、まとめてくれ。

[3074: 匿名さん]

>>さらに+10年住んで20年住んでみる。特に繰上げ返済もしないでおくと残債は2500万。この時点での売却は3500万円程度

いろいろ書いてくれて参考になるけど、この前提が間違ってる気がするな。
10年後に3500万円で売れるかもしれないけど、20年後は厳しいんじゃないの。

[3075: マンコミュファンさん]

>>3072 匿名さん
とても参考になりました。
ありがとうございます。

[3076: 匿名さん]

月に4、5万円の維持費っていうのも、築50年のマンションでは、ありえない気がする。
いろんなところが壊れて、修繕費がはね上がってるでしょ。
ものすごく勉強されている方だと思うけど、理想を語りすぎ。

[3077: 匿名さん]

住宅ローン控除は新しい物件に住まう限りは何度でも受けられる。
購入時期で受けられる時期は異なるものの、固定資産税の1/6や1/2の制度と同様
この制度はほぼ永続的に続けられる。
10年300万控除が平均だとするなら10年後とに買い替え得れば30年で900万控除。
躯体はともかく室内の設備等だって経年劣化は否めないし修繕費も高くなることを
考えれば同じマンションに30年住まうよりも新築に10年ごと、住み替えての900万控除
うけておいたほうがコスパがいい

自分は三鷹エリアが好きなのでずっと住んでる。今はすでに２回目の控除中。
１回目は11年住んだ。控除は500万。今は２回目で400万。
ローン金利、引っ越し代、購入手数料、固定資産税、売却等に伴う税金、手数料すべて
込み込みでの住宅費（持ち出し）は月6.5万円

車もそうだけど安くてお得なやつは定期的に買い替えてコスパをよくすると常にフレッシュで
今時なものを低価格で使えるよね

[3078: 匿名さん]

>>3074
>>3076

でたー、オハコのとにかく人の意見に反対するだけ

[3079: 匿名さん]

> いろんなところが壊れて、修繕費がはね上がってるでしょ。
共用部は積み立てててる修繕費から出る。50年後でも管理費と合わせて5万いかない。
占有部は自費なのはどこでも同じでこのマンションに関係ない

修繕費の値上がりや設備老朽化を懸念してる人は10-20年ほどの住んだら住み替えれば良い。
住み替えてもここは初期費用が安いということがプラスにリスクを最小限にプラスで住み替えが
可能だからね。
住み替えた方が住宅ローン控除もまた新規に享受できるし個人的にはそちらをお勧めしてるがね。

[3080: 匿名さん]

積み立て金が、改定されるでしょってこと。
今の金額で、50年後も同じってことはないと思うよ。

[3081: 匿名さん]

>>3080
改定がおりこまれてるよね。管理費・修繕費込みで４−5万なんだから。
文句ばかりしか言えない人？まぁ、そうだよね　貶めることだけを目的にしてるんだから何一つ具体的なことは言えない人だわな