Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3038: 匿名さん]

>>3037
正解、不正解を議論する場ですらないが。
だいたい君の意図はなんだい？


君の発言
「立地がいいわけが無いよね。 バス便の時点でアウト。地方都市じゃあるまいし都下マンションで好立地ならバスはありえない。」

[3039: 匿名さん]

>>3037
もう気に入らないならほかいってくれ
なんでここで粘着してんの？憂さ晴らしか？

[3043: 匿名さん]

>>3041
そんなに荒らしがしたいならすればいいんでは？
匿名でも発言にはつきまとうだけ。こっちは通報するだけ
よほどここの物件に恨み、つらみがあるようだが迷惑行為には通報するだけ

[3044: 口コミ知りたいさん]

3005です。
みなさんが書かれているように、20年後、半値で買えるなら嬉しいです。
しかし、あと50年残っている定借ブランドマンションが2000〜3000万で本当に買えるのでしょうか？
それなら、現金で買えるように今から賃貸で子育てしながらその額を貯金しておきます。

[3046: 匿名さん]

>>3044
4000万以上するとおもいますよ
立地がいいので値段はほとんど下がらないと思います

[3047: 匿名さん]

>>3045

中央線物件として買う人多いのでついでに
三鷹、武蔵野、バス10分、バス停2分もいれといたらいいんじゃね？（笑

[3048: 匿名さん]

>>3046 匿名さん

同感。売値はわからないけれど、再販価格はそんなに下がらないでしょ。
なぜなら、周囲の賃貸より割安に暮らせると経済学的におかしなことになるので

[3049: 匿名さん]

キーワードって意味では、
三鷹、中央線、バス10分、バス停2分、定借、大規模、高台、武蔵野台地
ってところかな

利便性いいし周りに気にになる嫌悪施設もないしいい感じだね

[3050: 匿名さん]

[No.2989から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[3051: 匿名さん]

確かに、通勤は重要ですが、子育てや公共施設などの住環境も大切です。

青梅街道にダイレクトに接していないことや、学校の評判など良い面が、購入者にとってどれだけ良いかも判断材料になりますかね

[3052: 匿名さん]

発売前のＣ棟以外は、だいぶ選択肢か減って来ていますね。

[3053: 匿名さん]

>>3051
普通所得層の実需向けマンションは最終的には総合バランスだと思いますよ
どのポイントにどう重みを置いてるのかは人それぞれでしょうけど、どのマンションだって
結局は競合他社もありきで独占一強なんてことはありませんから結局市場で受け入れられるそれに落ち着きますからね

西武新宿線武蔵関駅周辺は低地で浸水ハザードにもかかってますし鉄道利便性自体が悪いということもあって
そこの駅近は新築でもかなり安いですよね。でもそこが気にならない、むしろ西武新宿線武蔵関駅に近いことに
重みを置いてる人はもうそっちにいってるでしょう。

同様に中央線三鷹駅の駅近は高いですからね。坪単価350は軽く超えてきますからね。
駅近ではありませんが借地権のプラウドシティ三鷹も330ぐらいですか。それでも徒歩10分程度。
三鷹エリアはお寺さんが地主で借地権多いですから所有権だとさらに跳ね上がっちゃいますね

ま、あとはご予算との相談でバランスよく配分するだけじゃないですかね

[3054: 匿名さん]

このあたりのエリアはバスが充実してるのでその路線経路でバス利便性を考慮したほうが書いやすいと思います
いろんな系統があるもののだいたい主要な道路で合流するのでその近くのバス停だと本数も多くなるしより利便性も
上がりますね
青梅街道だと三鷹、吉祥寺、西荻窪、荻窪あたりに行くバスが通ってますし、
ここみたいに始発駅の北裏は便利な部類に入りますね。
同じ理由で合流ポイントにバス停に近いグランヴィラ吉祥寺北、も近隣物件として比較対象になるのかなと思います。
ただグランヴィラはもう今年３月に竣工しましたし残りわずかですので、来年末のこちらとは時期的にはずれてますけど。
あとむこうは価格が坪単価が約270万円ほど。例えば今残ってる3LDK/71m2が5848万円。
この部屋と同じような条件がここだと4100万円ほど（前払い地代・権利金含む）。これで約1700万円ほどの差がありますね。

ランニングコストではここは土地が借地なので土地分の固都税はいらない。代わりに地代を払う。
地代と固都税はほぼ同額になってるのでそれで相殺。
定借で追加で払うのは、あとは解体準備金とリセール時の承諾金程度ですか。
解体準備金は買う部屋にもよるが2800円/月ほど。後者は売る時に一度だけ発生する金額なのでほとんど考慮に値しない。
30年も住んだ場合で解体金総額が100万弱。グランヴィラ（所有権）と比べた場合、同じく30年住んだとしたら
1700万円の差はそれを差し引いたとしても1600万円ほどまだグランヴィラの方が高いですな。

ま、定借だからランニングコストが高い、高いと連呼してる人が一部いますが全然高くない。
むしろ定借によってしっかり値段が下げられてる点がポイントでしょうね。
30年後のリセールで差が出るだろう、っていう人もいそうですが、価格差はほとんどでないでしょうね。
結局マンションの寿命は上物で決まる。所有権だろうが定借だろうがそこに大きな差はない。
ここは定借期限70年だが、このあたりで中古の築60年の物件の所有権（期限なし）と、定期借地権（残存10年）
で大きく変わるか？っていうと変わらない。戸建じゃないからね。結局は上物でみんな決定する。
建て替えが現実的に不可能（＋仮に建て替えするとしても建て替えを見越して建て替え前から買うやつはいない。未確定でリスクしかないから）。
すると市場取引価格的にはもういつ住めなくなってもおかしくない、という前提の価格にしかならないから。
一方で、最初からあるこの1700万円という最初の価格差はすでに確定する。

結局いつ売却するか、ってことによらず、この1700万円という価格差が「絶対に逆転する」っていう確定は得られない。
それどころか、通常の市場取引価格で考えれば逆転する可能性が極めて低いという結果にしかならない。

[3055: 匿名さん]

バス便、借地、練馬区アドレス、駅遠がいやって人はちょうど今なら三鷹駅直結のグレーシアタワー三鷹に行けばいいんじゃないですかね。
グレーシアタワー三鷹なら、駅直結、所有権の共有、三鷹市アドレス、ってことでこの物件を貶めてる人にはもってこいではないですかね。
タワーなので坪単価も方角・広さ、階数で大きく異なりますが坪単価400は必要ですし、ランニングコストなんかはこのマンションの比にならないほど高額ですね。
まぁ、いずれにしても坪単価が半額以下になるこのマンションとは価格帯が違いすぎて比べる必要もない感じかとおもいます。
ここでディスってないで、グレーシアタワー三鷹のスレのほうで前向きに意見してご検討すればよろしいかと。
所詮は予算ありきなので。

[3056: 匿名さん]

グランヴィラの方も立地が終わってるのでリセールは苦労すると思いますよ。
とはいえこの物件に関して言うと中古の定借を選択する人間がどれくらいいるのかということですね。
加えて最寄りは西武新宿線徒歩16分なので、相当厳しいかと思います。
私ならこの立地の中古の定借など絶対に買わないので。
70年間地代を払い続け武蔵関に住む覚悟のある方は買ってもいいと思いますよ。

[3057: 匿名さん]

>>3054 匿名さん

前向きに考えているので、あえて質問します。

①ここに限らずの向きもありますが、修繕積立金が段階積増方式であっても安いとお考えですか？私は唯一行けて無い点だと思います。増額幅もあまり感心しません。
いかがですか？

②たかがかもしれませんが、インターネット代の3000円弱は、他の付帯サービス込みとは言え、他の大規模に比べると超高じゃありません？普通、大規模だと数百円です。
いかがですか？

③固定資産税の代わりが地代は確かにそうなんですが、前払地代込みで月換算すると、1700までは行きませんが、それを埋めるに近い負担が発生します。（ダメと言っている訳ではなく、購入価格が安い事に対する経済合理的な仕組みとして地代には相応の価格が上乗せされています。70年後に価値が無くなるのは、所有権も同じと考えているなら良いと思いますが、価値の差がある点においては、不利なところです。誤解されているので指摘しておきます）

将来の見通しの考え方としては有りだと思います。

[3058: 匿名さん]

三鷹駅エリアで考えると、価格を上げるか専有面積を妥協して、
所有権と武蔵野市アドレスが欲しいならシティハウス吉祥寺北町
駅徒歩圏と武蔵野市アドレスがいいならプラウドシティ武蔵野三鷹
所有権と三鷹市でよければガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス
駅徒歩圏と三鷹市ならプレミスト三鷹

ガーラはこの中ではバス便だから安めで価格安めなので妥協は少ないかも。

[3059: マンション掲示板さん]

借地権だとやはりよっぽど希少な立地じゃないとオススメできないな。
将来のリスクが大きすぎる。
ましてやこのマンションのように立地がデメリットになっている物件での借地権なんてありえない。
絶対に危ない。

[3060: 匿名さん]

>>3057 匿名さん

たしかに、修繕が10年後に1.5倍近くになるのはいかがなものかと。
普通、物価上昇で計画値は上方修正するので、結構な負担可能性ありますね

[3061: マンション掲示板さん]

>>3058 匿名さん
これらの物件は三鷹エリアですが、
この物件に関しては三鷹エリアとは言い難く、練馬区の武蔵関エリアの物件と見なされているので、価格は安くて当然かと思います。
ましてや借地なのでそりゃこの物件は安いですよ。