Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2147: 匿名さん]

売れないと困る事情がおありなんですね。
よくわかります。

[2148: 匿名さん]

平均坪単価が約220、200を切ってる部屋もかなりあるのでかなりリーズナブルな価格
預貯金はあえて使わず運用に回しておき
4300ほどの部屋をまるまるローンにしてローン控除を10年みっちり受けておけば今の0.389程度の激安低金利なら10年間はずっとプラスの期待値がかなり高いですな

10年後に売れば売却手数料考えても月2万ほどのコストになりそうですね

[2149: 匿名さん]

バス代が出る出ないに関わらず
日々のバス代くらい出せる余裕もないなら、そもそも生活がカツカツすぎるんでしょうから買わないでいいと思います。
将来的にバス交通費が認められない生活が来る可能性あるにしても、財政に余裕がないなら無理する必要はない。

[2150: 匿名さん]

>>2148 匿名さん

10年後に売って売却手数料考えても月2万ほどのコストだったということにするには、売却価格がある程度の額になる必要がありますが、計画どおりになりそうですかね？

[2151: 匿名さん]

>>2141 匿名さん

恐縮ですが、私も現地を見ましたが、いなげや前の通りの交通量が多く、特にバスがうるさいです。これでは窓を開けられません。
室内環境は家電に頑張ってもらうしかないですね。

また、千川上水側でハトが餌付されているのを私も目撃しています。

[2152: 匿名さん]

この辺り南北に通る地下鉄でも出来れば、ものすごく便利なのにね。

[2153: 匿名さん]

定借については、様々な意見があるかと思いますが、メリット・デメリットをきちんとおさえておきましょう。
不動産アドバイザーの三井健太さんは、このように考えています。

https://mituikenta.com/?p=1617

[2154: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

比較が50年定借なので役にたちませんな。

[2155: 匿名さん]

>>2150 匿名さん
はい、期待値は高いでしょうね
元値が安いのはマンションでは最大の強みです

[2156: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

この人は当たり障りのない一般論言ってるだけだからね（笑）

[2157: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

不動産に対するアドバイスとして、まあまあ参考になりますね。
しかし、投資の基本がわかってないです。
所有権と定借を比べれば、地代には流動性プレミアムが上乗せされているので、コスト高になるのは当然です。ブリリアも計算してみましたが、前払＋通常の地代は結構な額です。
本当にその差が家計に取って不利になりますか？

一例。定借で1000万円安く物件を手にしたとします。元本に掛かる利息は、金利1％として30年で350万。元利均等で元本が減るとしても100～150万になります。この分、お得ですよ。もし、手元に現金があり、それが2％平均で利殖できたら元利は30年後に1800万を超えます。株や投信なら長期運用ではあり得ます。もちろん、思い通りに行かないリスクもあります。それは、所有権の価値でも同様です。
固定資産税、税制優遇、解体準備など考慮すべき要素もあります。

要は、あなたの現金、有価証券、不動産等の資産をどのような割合で保持するのか、流動性がどの程度必要か、リスク選好のスタンスによるのです。

お金は、不動産だけではないので、もっと総合的な視点がいりますよ。

あくまで、不動産のみに特化したアドバイスですね

[2158: 匿名さん]

物件のリセール価格の様な将来の価格が保証されていないものに期待せず、購入価格を抑えた分で生活ないし投資ないし自由にすれば良いって考えですかね。

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
それが合理的だからね
実需でマンション買う場合は上がるか下がるかとか意味がなく安定的な計画がしやすいかどうかだけ。住まいに求める要件は変わるんだからどうせ35年もずっと同じマンションに住まないし（笑）

[2160: 匿名さん]

この物件の場合、価格が上がることは、ほとんどの人は求めていないんじゃないかなあ。
むしろ、下落率をできるだけ抑えたいと考えるものなのでは。

ここでよく出されるリセールって言葉だけど、重要なのは下げ幅でしょ。
普通に考えたら、所有権や普通借地よりは下落する率が高いと思うんだけど。

そのことを抜きに、同等の所有権を買ったときの差額分が運用できるとか夢物語を語られても、意味ない気がする。

あと、同じ条件で所有権を買ったら、もっと高くなるっていうのは、もちろんその通りだけど、
だったら、もうすこし値が下がった所有権の中古という選択肢もあるわけじゃない。
だいたい、中古のほうが価格は安定しているから、さらにリスクは回避できる気がするけどね。

この物件で問題なのは、圧倒的な安さを実感できないってことでしょ。
ゆえに、リセールが不安になる。
三井さんが言いたいのは、そういうことなんだと思う。

[2161: 匿名さん]

賃貸で何にも残らないより、賃貸の家賃ぐらい、もしくは賃貸より安く、70年間大型マンションに住めたら、という人向けのマンションだと思います。子供はマンション内や学童、公園で遊んだり出来てとても楽しく成長出来ると思います。

[2162: 匿名さん]

>>2161 匿名さん

70年もずっと同じ所に住まないから、皆さん。所有権共有マンションでも定借でも。
車もモノも同じ。配偶者だって離婚するつもりで婚姻契約してはいないけど普通に発生する。
家も買う時は永住目的のつもりで買ってても家族構成、事情、周りの環境変化、住民層変化、建物管理状態等などによって固定化する事の無意味さ、非合理的な事は否応なく影響として出てくるからさ（笑）
所有権の妄想や幻想を抱いてる人はそこを見ようとしないから根拠の無い過度な期待であとからドツボにハマるだけ。
実需で選ぶなら自分に合ってるかどうか、つまりは立地と環境と建物。あとは新築をどれだけ安く買うかだけ。
マンションは建物と土地をそれぞれの資産、用途、権利として分離できないのが今の区分所有法。区分所有法を勘違いしてる人が1人だけいるようだけど肝はそこだけ。つまり、所有権を縛って限定したところ。枷がはめられたと言ってもいい。借地権と何ら変わらない効力しかなくなってしまっただけの話（笑）

[2163: 匿名さん]

その議論は、普通借地には当てはまるかもしれないですけど、定期借地で語るには、すこし無理があるんじゃないでしょうか。

>>新築をどれだけ安くかうか。

まさしく、そのとおりだと思います。
でも、この物件は高くもないと思いますが、安くもない気が・・・。

[2164: 匿名さん]

>>2142 匿名さん

浸水の件ですが、
過去約30年問題ないから大丈夫って言うけど、平和ボケしすぎてませんか？

練馬区の浸水ハザードみれば、このマンションの一部は黄色いため、注意が必要です。
この事実は揺るぎません。

[2165: 匿名さん]

未曾有の大災害が来たらどのみち無事では済まないから、大地震が起きる事を考えればどこも買えないですね。

[2166: 匿名さん]

そういう問題じゃなくて、とくに注意が必要ってことでしょ。