シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: マンコミュファンさん]

確かに、ミニシンクは欲しいけど追加料金だと考えますよね。
この物件は他社だとオプションになるものが比較的付いてますね、一般的なものでオプションになっているのはカップボードくらいですか？
維持費がかかる設備は勝手に付けられても嫌なのでちょうどいいと思います。

[322: 名無しさん]

9800万円の部屋が募集されはじめましたね。
最上階のお部屋でしょうか?

[323: マンコミュファンさん]

>>322 名無しさん
さすがに最上階だと思います。
駅前整備も始まってるようですし、価格を上げたのでしょうか。皆様どう思いますか？

[324: 匿名さん]

北口はあくまで駅前整備で再開発っていう程のものでもないし、再開発はこのマンションの前に既に終わってるから元々価格に織り込んでると思うけどなぁ。まあ後出しになる程値上げする会社だから、我々に理解できる明確な理由ではないと思うよ。

[325: 匿名さん]

丸1年延ばしたんですね…購入されたの方々のスケジュールもあるだろうし。買わなくてよかったです。。
事情は全くわからないですが、正面玄関横の古いお家を取り壊したとかとかなら、延期理由もわかりますが。

[326: 名無しさん]

>>325 匿名さん
既に契約が決まっている人は当初通りの入居スケジュールだそうです。脚注に記載されてました。

[327: マンコミュファンさん]

>>325 匿名さん
先週通ったら隣の古い家は足場とシートで囲われてましたよ。
壊すのかもしれませんね。
取り壊されると引渡しが先延ばしになるのはなぜなんでしょうか？

[328: 匿名さん]

マンション前の家を取り壊しで引き伸ばしになるという事はあるのでしょうか。
それにしてもここは駅近ですし池袋生活圏ということでエリアが良いですね。
こういうところに住めたら暮らしが便利そうです。

[329: 匿名さん]

すみふは他の物件でもこれから契約の場合は引き渡しを先延ばししてる。ここだけの話ではない。

[330: 匿名さん]

>320

バルコニーで水撒きするとはねて階下に迷惑かけることあるから禁止のはずだよ。

[331: 通りがかりさん]

ここ買えた人はラッキーですね。価格釣り上げたことで価値がある程度担保されたのは違いないです。

[332: 匿名さん]

新築時点で売れ残る物件が売れると思ってるの。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

だね。そんな楽にキャピタルゲイン取れる物件なら新築でさっさと売れるわな。そもそも>>331のこの値上げで将来の売値が上がるって理屈もよくわからん。むしろ買い主が将来得られる筈の利益をデベに横取りされてるだけだよね。

[334: 匿名さん]

>>331 通りがかりさん
初期購入はぼったくり価格で、以降購入はさらにぼったくり価格なので、下がる程度の差が異なるだけですよ。

なんせマンマニさん予想で初期購入価格時点でさえ10年後△19%。駅近のましてや山手線マンションでこんなレベルの下落なんてそうそう見かけない。購入した時点でアンラッキーに片足突っ込んでます。

[335: 評判気になるさん]

>>334 匿名さん
マンマニさんは何を根拠にその数字を出してるのでしょうか？
私は購入者ではありませんが、前の価格で買っておけばと少し後悔している者です。
もちろんマンション相場自体が下がると思いますが、他のマンションに比べ下げ幅は少ないと予想します。上がるにしても、下げるにしても、暴落するにしても将来の答え合わせ楽しみですね！

[336: 匿名さん]

すみふは時間をかけて販売するのにかかるコストを販売価格に乗せてるから割高。しかも、早くしないと高くなると煽って実際に値上げするからさらに割高。儲かるわけないよ。答え合わせは不要。

[337: 匿名さん]

>333

高く売れないというのではなく、本当に売れないってことを心配しないと。中古の成約率って一割といわれている。それにはいれないと・・・。

[338: 評判気になるさん]

ここ以外で、住友不動産が価格を釣り上げた例ご存知でしたら物件名教えてください。

[339: 匿名さん]

グランドミレーニアとかすごかったね。
でも池袋駅近でタワーの最上階とかだったから、まだわからないではなかった。

[340: 匿名さん]

>>335 評判気になるさん
何を根拠にしてるのかはブログを読むのが一番早いです。
相場は山手線沿線という括りで形成されるのではなくエリアで形成されますが、こことステーションコートの住友2物件はこのエリアではどう見ても異常値です。単にグロスだけ見ても分かりませんよ。

同時期分譲で完売済みのプラウドタワー東池袋、現在分譲中のクレヴィア池袋East、その他周辺中古の売出価格を見れば、ここの一期価格ですら買っておけば良かったいう考えには、絶対に辿りつきませんね。

[341: 匿名さん]

>>338 評判気になるさん
住友で価格を釣り上げた物件なんて20指でも足りませんよ…

[342: マンコミュファンさん]

>>335 評判気になるさん

気にしなくていいですよ。
住友は低所得者を相手にしないのでアンチが多いだけです。
この物件に限らず他の掲示板も軒並同じ文句が並べられてます。

近くのステーションコートもできたとき似たような感じで叩かれてましたが今は売出時より2000万ほど高値で売却されている実績がありますしね。
資産価値については上下の予想はむずかしいですが住友物件はブランドがあるので最初が高い分比較的下がりにくい傾向があるようです。

そもそも居住用であれば求めるものは人それぞれですし、個人の判断でよく考えれば大丈夫です。

住友の物件は今のご時世でもしっかり購入されているっていう事実をみれば一般的なマンションよりはマシなのは明らかだと思いますが。

[343: 匿名さん]

住まいサーフィンの「売主別中古マンション値上がり率ランキング」では、住友不動産は17位。
やはり分譲価格が高いのが影響しているのではないかな。

[344: 匿名さん]

夏頃にMR行った時は２Lが6700～6800万円ぐらいだった。
それでも高いと思って諦めたがその時より1000万以上騰がってる。
誰が買うの？

[345: マンコミュファンさん]

住まいサーフィンの資産性ランキング（豊島区）では2位ですね。クレヴィア池袋EASTより上でした。駅近のバイアスがかかってるのか、、

[346: 匿名さん]

>>344 匿名さん
>>342さんみたいな遊び金のある高所得層が買ってくれるのでしょう。なんせ住友は低所得者を相手にしないそうですからね。

高所得層は相場も気にならない、価格に対するスペックの程度も気にならないようなので羨ましい限りです。我々低所得者は、その辺りシビアに見ないと、捕まったら最後、人生における致命的な痛手をしてしまいますから。

[347: 匿名さん]

>>345
資産性ランキングは予想だから、あまり意味はないと思う。あなたの予想とそう違いはない。
ちなみに、住不物件はこれが高評価のことがなぜか多い。
厳然たるデータによる「売主別中古マンション値上がり率ランキング」との乖離は面白いなあ、と以前から思っている。

[348: 匿名さん]

高すぎると言ったところで、金を払って買う人がいる以上
それが相場となっていく。

[349: マンコミュファンさん]

これだけ議論があるってことは、それだけ注目されているマンションってことでしょう。

だいぶ売れてきたようですし、購入者が見たときに楽しみな気持ちを踏みにじるような書き込みは気を付けたいですね。

[350: 匿名さん]

>348

得意のすみふ理論。売れ残ることなく売れる価格が相場。

[351: 匿名さん]

議論ね。サクラが頓珍漢なこと言うから突っ込まれてるだけ。

[352: 匿名さん]

大きな資金力を背景に時間をかけてでも高値で売るとか、本年度の売り上げは達成できてるので建物は出来てるのに入居を引き延ばすとか、企業目線なら凄いなって思うけど、それに付き合わされる購入者は堪らないね。
住友が周辺相場を引き上げてくれるから、購入者よりも既に周囲に住んでる住人の方がノーリスクで得をするという不思議な図式。

[353: 匿名さん]

回転寿司で言えばずっと回り続けて干からびてる寿司。相場に影響与えないよ。

[354: 匿名さん]

売主別中古マンション値上がり率ランキングの結果は興味深いです。
住友不動産は販売価格が高いので中古でリセールする場合価格が下がりにくいとは思いますが、購入価格より上がることはないという事なんですね。
逆に値上がりしているのはどういう物件なんでしょう・・・

[355: 匿名さん]

価格スレ見て今の値段で買う？

[356: 名無しさん]

>>355 匿名さん
最上階だったとしたらありえない価格ではないのではないですかね？

[357: 匿名さん]

すみふだからね、ありえないわけではなくむしろ普通。
「買ってくれれば儲けもん」って感じでしょ。売れなくても賃貸に回すなりすれば損はしない。もう利益を確保したあとのすみふのいつものやり方だよね。

[358: マンコミュファンさん]

上層階だと駅のホームや北口から自分の部屋が見えるのが良いですよね！！私には買えない価格ですが、それに価値を見出す方もいるのでは

[359: マンコミュファンさん]

マンションブログに最上階からの景色が出てましたけど意外としっかり見通せるんですね！
スカイツリーも見えるようですし、あれなら確かに買う人いるかも。

[360: 通りがかりさん]

周辺の似たような条件の賃料相場で10年住むとおよそ3500万。
仮に10年で不動産相場が2002年の安かった時期まで下がったとしても値下がりは2500万程度、あくまで平均値ですが。
そう考えると居住用に考えている人は気にせず必要なときに買うのがいいと思いますが。

[361: 匿名さん]

みんな自分は買う気がないねえ。。
まあ人に勧めるなら価格はどうでもいいよなあ。

[362: 通りがかりさん]

まぁ真面目に探してる人はこんなとこ来ないですよね。
具体的な情報少ないですし。

[363: 口コミ知りたいさん]

>>359 マンコミュファンさん
景色凄いですね。これが山手線徒歩3分とは

[364: 匿名さん]

山手線という広い括りによって嵌め込まれるのを厭わないならばいいかもしれませんね。そこそこの階を高値で売り、それが捌けた後により好条件の部屋を更なる高値で出して、価格の妥当性を図るあたり住友はやはり上手いです。
株主にとってはまさに理想的な販売手法だと思います。

[365: マンコミュファンさん]

管理も住友グループでやるんだから、買う人にとっても親会社が業績を維持してくれるのはのは安心でしょ。

[366: 匿名さん]

管理は管理費で賄うので購入価格の多寡とは無関係です。
また、一つ勘違いされているのは、グループ会社とは言え販売会社と管理会社は別法人なので、財布を一緒にすると税務署や監査法人に怒られます。しかも管理会社は住民の意思で変更可なので、親の業績の良否も無関係です。

なので相対的高値て喜ぶのは、デベとその関係者、株主であって、購入者にメリットは存在しませんよ。スペックに見合った絶対的高値なら多少喜べる余地もあるかもですが。

[367: マンコミュファンさん]

倒産しにくいってことを言ってるんじゃないの？
管理会社が変わって品質が落ちたマンションって多いよ。

[368: 匿名さん]

住友系列の管理会社が潰れそうなんだった三井三菱野村なんでもあるよ。
別に住友が満足度で頭抜けているわけでもないし、価格の妥当性根拠にしてもとんだ見当違い。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_11.php

[369: 匿名さん]

高過ぎます。

[370: 匿名さん]

これだけの高さがあれば、眺望が望めるので
日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。
ワンフロア5～6戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られるであろうと思います。
ただかなり高めの価格設定なので、完売まで時間はかかりそうですね。

[371: 匿名さん]

>>370 匿名さん

高さがあるといってもここは周囲と比べて低地にあるから、高層階以外は景色で癒されないけどな。

[372: 匿名さん]

現地に行けばすぐ分かるけど、9階以下は癒される景色なんて前建の影響で到底望めないよね。
窓開けたら都電と繁華街の喧騒だし、外廊下だから内廊下と違って外の音拾うし、価格に見合った癒し要素あるかな？

[373: マンコミュファンさん]

癒し要素は少ないかもですね。
でも再整備で駅前が明るくなるし、山手線かつ賑やかな帰り道が好きなDINKSには良いのでは？コスパの良い店も多そうですし。

[374: 匿名さん]

大塚はオススメよ。ここがおオススメかどうか微妙なだけで。

[375: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[376: 匿名さん]

かつての花街でまだ面影は残ってるからそっち系の癒しはたっぷり。

[377: 匿名さん]

未だ健在なんですか？悪く無いですね。

[378: 匿名さん]

住友不動産のマンションは値引きなしで長期的にく販売するケースが多いと思いますが、
3年、4年と残った場合最終的にはどうなります？
売主によって知らぬ間に賃貸に出されていたりするんですか？

[379: 匿名さん]

相場が上昇傾向なら売れるまで待つ。
今はそんな雰囲気ないから、賃貸転用では？

[380: 匿名さん]

とにかく駅に近いっていうのがここの場合は最大のポイントだと思います。
夏場、朝から30度以上あるときに長く歩くのしんどいですが
ここだと本当に近くだから、
そういう負担感はないっていうのは大きい。

なんとなくですが、あまり売り急いでいる印象はないので
値引きなどはあまりなさそうな感じですね

[381: 匿名さん]

>379

すみふは長期になっても売り続ける。WCTが過去最長かな。時間がかかる分のコストを販売価格にオンしてるからできる技。

要注意なのは三井。過去に大量に売れ残った物件で賃貸に出して、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業をして大問題に。引渡直後だと管理組合が立ち上がってないので対応もごてごて。

[382: 匿名さん]

今販売してる最長はドゥトールで４年かな。

[383: 匿名さん]

>381

三井がひどいのはその物件、完売アナウンスしていた。最初から一部を賃貸にするつもりだったのか、売るのをあきらめてってことなのかは知らないけど背信行為。

[384: 匿名さん]

今季は儲けすぎたから別に売れなくてもって感じ？

[385: マンコミュファンさん]

>>381 匿名さん

長期販売のコストも見込んでるんですね。
最初から方針がしっかりしてれば高くても納得してお金出せますね。
最後の方で値引き販売とかされるとその程度の価値のマンションだったのかって気持ちになります。

[386: 匿名さん]

先に契約して後から値下げされる不公平感は無いとはいえ、結局中古市場では近隣の長期販売コスト乗せてないマンションに価格を引きずられるから、高くても納得って感じにもならんと思う。最後の値引き販売は単にデべの販売方針の問題で、マンションの価値とはあんまり関係ないもんな。

[387: 匿名さん]

>385

高い分、物件がいいってわけじゃないんだけどね。

それに長期売れ残りって方が資産価値にはマイナスになる。販売価格は中古で売るときの価格には関係ないし。

[388: 匿名さん]

>384

さ来年度引き渡しだから、まだ始まってない来年度の計画達成てのは考えずらい。供給数No1を維持するための苦肉の策とか。ここまで細工すると供給数No1って詐欺レベル。

[389: 匿名さん]

値下げ販売はされたくないけど、未入居があるとデメリットがあるから早く売れてほしいというジレンマを入居者は抱えることになる。すみふからのプレゼント。

[390: 匿名さん]

新築マンションに一斉入居すると世代が違っても割と簡単にコミュニティを形成できるからな。嫌な人は嫌だろうけど新築のこういうメリットって何年もかけて埋まっていくと今一つの気もする。

[391: マンコミュファンさん]

>>389 匿名さん

未入居のデメリットってどんなことですか？
分譲前の住戸の管理費や修繕積立金は分譲業者が負担してくれますよね。
新築時の販売価格は中古での販売価格の算出時の資料になるので値下げ販売されるよりはいいような気が。
昔賃貸経営をやってたことがあったんですが、同じ地域にある似た条件の部屋でも住友物件は1～2万程度賃料が高く貸せてて羨ましく思った印象があります。
値下げせずに売ることがブランド力につながってますよね。

[392: 匿名さん]

スミフだから割高でも借りる人がいると思う？自分ならどうするかと想像することが大事。
割高の賃料で出すと、基本的には借り手がつくまで時間がかかる（表にある程度の時間晒されるというのはそういうこと）。借り手が短期で離れる可能性も高く、結果、空室率が上昇する。
自分も賃貸運用を2件やってるけど安めに設定、おかげで借り手は瞬時にみつかり（表に出ない）、なかなか出て行かない。

[393: 匿名さん]

販売価格が高いから、中古でも高く売れるとか、賃貸でも高く出せるってすみふの飛んでも理論。

高い販売価格は長期販売のコストがオンされてるだけで中身が伴ってるわけじゃないからね。

[394: 匿名さん]

だよなぁ。>>391の言う1-2万円賃料高いってのも単に>>391が気づかないだけでブランド以外に高い理由があるんだよ。もしくは>>391の所有物件に安い理由が。
同じ家賃ならメジャーデべがいいなという位はあるだろうけど、そのためだけに高くてもいいって人はそうそう居ないだろ。

[395: マンコミュファンさん]

>>392 匿名さん

すみふだから割高なんじゃなくてノーブランドとブランドが同じ値段だとノーブランドが値下げしないと借り手がつかないってこと。
ちょっと感覚がずれてますね。

[396: 匿名さん]

賃貸で販売時売主を気にする人がどれだけいるか。

[397: 匿名さん]

マンションブランドって分譲購入検討したことない人は知らないでしょ。シティが付くブランドいっぱいあるし。

[398: 匿名さん]

つまりあなたの手持ちがノーブランドだったってことでしょ。アホらしい。
スミフが三井や三菱地所のマンションに比べて高く貸せると思ってるの？と言ってる。

[399: マンコミュファンさん]

>>392 匿名さん

高くて借り手がつく方がいいのでは？？
安くして貸すのは誰でもできる。

[400: 匿名さん]

個人的にはブランドも多少の影響はあるが、タワーとか高級低層とか、差別化要素のあるマンションは高めに貸せると考えてる。
スミフでも例えばグランドミレーニアの高層階とかはいけるが、ここのような普通のマンションはそれなり。高買いすると損するだけだろうね。

[401: 匿名さん]

>>399
まず398に答えてね。

[402: 匿名さん]

三井はブランドでランク分けしてるからわかってる人にはわかるよね。大手でも他のデベは玉石混交。

[403: 匿名さん]

駐車場は平置きですがターンテーブルでうまく駐車できるようになっているのかな。
平置きという面で、車を利用される方は便利ですがターンテーブルだとちょっと時間がかかるかもしれませんね
駐輪場も入口が別になっているので安全面で考慮されていると思います。

設備に関して目が行ったのが、手洗いカウンターがあるし、タンクレスになっているところが良いです

[404: 匿名さん]

そういや分譲マンション検討始めるまでマンションのブランドとその会社って全く結び付いてなかったな。シティなんちゃらもパークなんちゃらも。最初は地所はダイヤなんちゃらじゃないんだ？って思った。賃貸の頃はそんな感じ。

[405: 匿名さん]

箱根駅伝を見ていると、マンションデベが色々とCM打っているので「ふーん」くらいにしか思っていなかったけど、
いざ検討するようになると、マンションブランドによってカラーがあるんだなぁってかんじですよね。

シティハウスは住友不動産の中では、
ごく一般的なシリーズというイメージが強いのかな。
そういう場合はある意味立地がすべてなところもありそう。
ここは駅まで近いところは良いと思います。
ただ、大塚なので地味と言えば地味かしら。

[406: 匿名さん]

派手な駅の徒歩3分なんて住めたもんじゃないよ。

[407: 匿名さん]

設備、かなり充実していますね。

面白いと思ったのは、音楽をききながらバスタイムを過ごせるミュージックリモコン機能があります。
子ども用の童謡など流して、親子で歌ったりしても楽しそう。
テレビじゃなくて音なのが面白いですね。
今住んでいるところには、この機能がないので面白いなと思っています。

お風呂の高さも小さい子どもが入りやすい低床、トイレはタンクレスですし、設備は申し分なしだと思っています。

クリーニングの後に保管してくれる機能もあって、分譲マンションのサービス、充実してると感心しています。

[408: 匿名さん]

設備はこの価格なら普通だと思う。というかタンクレスや宅配ボックスで感心なんて書くと営業だってバレちゃうよ。同じ価格帯で検討してる人なら他のマンションで見たことないわけないしね。

[409: マンション検討中さん]

1億超もある物件でなに言ってるんだろう
タンクレスじゃなかったらドン引きするレベルかと思いますが…

[410: 匿名さん]

低床バスって今どきどこの新築マンションでもそうなってるけどね。この価格ならお風呂はセミオートでなくてフルオートを期待したい。

[411: 匿名さん]

最寄り駅がかなりたくさんあるので、電車通勤は楽だと思います。
ただ、その分かなり物件価格は高め。
３ＬＤＫで６０㎡はちょっと家族で住むには狭いですよね。
立地で選びたい人は良いかもしれませんが、広さを求める人には不向きかな。

[412: 匿名さん]

効率重視のDINKSか子供が成長する前に引越す人向けかね。まあマンションはともかく大塚はいい街よ。うまい店も多いし。豊島区内のミシュラン店って飲食店の多い池袋より大塚とか巣鴨の方があるんだよね。
営業も定型文ばかりじゃなくてこういうこと書けよ。

[413: 匿名さん]

ここに限らんけど、HP見れば載ってるし一般的で別に珍しくもない設備を客に成りすまして自画自賛するより、実際に自分の足で周辺を歩いてHPに載らない街の良さなんかを紹介する方が営業としては優秀だよね。それなら明らかな営業でも信頼できる。どうせ今はモデルルームで客を待ってても暇だろ？

[414: 匿名さん]

>>407 匿名さん
営業さん、そんなものよりこの規模と価格なのに外廊下でデイズポーザーなしという致命的な欠点はどうお考えですか？
ミュージックリモコンなんて、今時iPad持ち込めば何とでもなりますし、クリーニング保管もその辺のクリーニング屋さんでもやってますよ。

[415: マンション検討中さん]

山手線外側とはいえ、坪400で外廊下ってコストカットしすぎのような…

[416: 匿名さん]

こんな状況になってしまったからには、価格とスペックが見合ってないと、今後中古市場で出す時に厳しく評価されるだろうよ。

今出てる賃貸で坪賃料14,000円で見たら表面利回り4.2%程度だけど、大塚駅北側でこんな賃料無茶だから4%平気で切るよ。都心でもないのに。

住むにも低スペ、貸すにも低利回りと来たら、ここ買う理由って何だろうね？大塚駅北口縛り？

[417: マンション検討中さん]

シティハウス南大塚レジデンスが発表されてるけど、ここの完全上位互換にみえる

[418: 匿名さん]

>417

まだわかってるのは立地だけどね。

[419: マンション検討中さん]

>>418 匿名さん
山手線内側だから十中八九、内廊下でしょう。

[420: 匿名さん]

ここより低い仕様がそもそも考えにくいから、必然的に上位互換になるでしょ。新大塚駅も徒歩圏内に入ってくるし。
まぁ価格も高いだろうけど、煩わしい都電の線路やキャッチもいないし、ゴチャゴチャ感は無いでしょうね。これから検討するなら南大塚か大塚台公園のルフォンでしょう。既に購入済みの方は…まぁ致命的にならないように出口戦略を練っておくことでしょうね。