シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

確かに北口もかつてのドスケベ街から
洗練された街に変わりつつある！
デリバリーが増え店舗の必要がなくなり
子供の環境には良い傾向！

[302: 通りがかりさん]

>>296 マンション掲示板さん
そういう理屈なら、現にこの物件が南大塚から池袋エリアと近い価格帯で売りに出されて順調に売れているのが北大塚の評価が上がってきている裏付けになるのかな？

まぁ駅前整備も始まったようですし、今後どうなるか見守りましょう。
実際今人気のエリアも価値が低かったときは叩かれ放題だったなんてことはよくある話ですからね。

[303: 匿名さん]

>302

完成在庫を順調に売れてるなんて言うのはすみふだけ。一般には売れ残り。

[304: 匿名さん]

ここが三井や三菱なら北大塚も評価が上がってる！って素直に言えるけど、よりによって住友だからねぇ。しかもステーションコートで釣り上げておいて、周辺相場が上がってます！でここじゃ自作自演とも言えるし、無難にルフォン待った方が出口で火傷しなくていい気がするけどね。

[305: 匿名さん]

災害対策が充実しているように見えますが、
他のマンションに比べてどうなんでしょう？
あんまり詳細に書いていないところも多いので、
シティハウス大塚は万全な対策を打っているように見えます。

[306: 通りがかりさん]

中間期決算出揃いましたね。
住友、三井はやはり好調のようです。
三菱だけ不調みたいですが、安い材料で安く作る方針が顧客に選ばれなかったようです。

[307: 名無しさん]

土地も建設費も上がり続けてるので、今工事契約したマンションが2～3年経って完成するまでは少なくとも上がり続けるんでしょうね。
数年前まではマンション価格が下落するなんて噂もありましたが、最近読んだ不動産情報誌だと2025年までは上がり続けるなんて予想もでてますね。

[308: 匿名さん]

デベが最高益って消費差還元してないってことなんだけどね。

[309: 匿名さん]

一部の住戸が大梁の下に玄関扉がある。耐震ドア枠使っていても大梁が損傷受けたら支えきれない。防災対策は部分ではなくトータル設計なんだよね。

[310: マンコミュファンさん]

現地に行ってみましたが、大塚駅北口からマンション全体が見えるのが良かったですね。都電前の三井？の賃貸を除くと、北口では一番駅近はマンションな気がしました。

[311: マンション掲示板さん]

飲み屋街の目の前だから夜叫ぶ奴とかいるだろうな

[312: 匿名さん]

>>311 マンション掲示板さん

だろうね。JRの駅前に住むっていうのはそういうことだしね。買う人はそれも承知でしょう。

[313: 匿名さん]

シティハウスは駅に近い立地が多いように思いますが、駅近立地ならではの遮音のノウハウは確立されているんじゃないですか？
未確認ですが窓ガラスに二重サッシを採用したり壁を厚くするなど、遮音等級T-1以上の設備を取り入れているのではないでしょうか。

[314: 匿名さん]

一年中窓を閉め切って生活する気ならそれでもいいんだけどね。

[315: 名無しさん]

現地知ってますけど、駅の音が気になるほど近くはないんじゃないですか？都電荒川線は23時くらいまでですし。
飲み屋の騒音は怪しいですよね、窓を開けて生活できない程だと建物として致命的かも。

[316: 名無しさん]

お、第５期売り出してますね！
更に高くなっている(笑)
相変わらず強気ですね。

[317: 匿名さん]

>>313 匿名さん
確かT2サッシですけど、他はそんな大層なスペックじゃなくて極々普通レベルですよ。
線路脇でもないし、航路下でもないからそんなに住友がコスト掛けてくれる訳ないです…。
ちなみに都電はよくこの付近でプォンと警笛鳴らしてますね。

[318: マンション掲示板さん]

引渡し日が2021年になりましたね。
駅近の土地の希少性を考えると１年放置しても供給数が減ったタイミングの方が高く売れるとの判断でしょうか。
不動産業界の土地不足はかなり深刻だと聞きました。

[319: マンコミュファンさん]

最近まで2020年だったのに凄いですね。山手線の周辺は商業施設が多く、土地が少ないからですかね。

[320: 匿名さん]

地味に嬉しいところでバルコニーにミニシンクがあるのが良いですね。
ガーデニングとかするわけではありませんが、ちょっと靴を洗いたいとかそういう時に良さそう。
バルコニーを水浸しにしてしまったら下の階に水の被害の心配はないかちょっと心配ですが。

[321: マンコミュファンさん]

確かに、ミニシンクは欲しいけど追加料金だと考えますよね。
この物件は他社だとオプションになるものが比較的付いてますね、一般的なものでオプションになっているのはカップボードくらいですか？
維持費がかかる設備は勝手に付けられても嫌なのでちょうどいいと思います。

[322: 名無しさん]

9800万円の部屋が募集されはじめましたね。
最上階のお部屋でしょうか?

[323: マンコミュファンさん]

>>322 名無しさん
さすがに最上階だと思います。
駅前整備も始まってるようですし、価格を上げたのでしょうか。皆様どう思いますか？

[324: 匿名さん]

北口はあくまで駅前整備で再開発っていう程のものでもないし、再開発はこのマンションの前に既に終わってるから元々価格に織り込んでると思うけどなぁ。まあ後出しになる程値上げする会社だから、我々に理解できる明確な理由ではないと思うよ。

[325: 匿名さん]

丸1年延ばしたんですね…購入されたの方々のスケジュールもあるだろうし。買わなくてよかったです。。
事情は全くわからないですが、正面玄関横の古いお家を取り壊したとかとかなら、延期理由もわかりますが。

[326: 名無しさん]

>>325 匿名さん
既に契約が決まっている人は当初通りの入居スケジュールだそうです。脚注に記載されてました。

[327: マンコミュファンさん]

>>325 匿名さん
先週通ったら隣の古い家は足場とシートで囲われてましたよ。
壊すのかもしれませんね。
取り壊されると引渡しが先延ばしになるのはなぜなんでしょうか？

[328: 匿名さん]

マンション前の家を取り壊しで引き伸ばしになるという事はあるのでしょうか。
それにしてもここは駅近ですし池袋生活圏ということでエリアが良いですね。
こういうところに住めたら暮らしが便利そうです。

[329: 匿名さん]

すみふは他の物件でもこれから契約の場合は引き渡しを先延ばししてる。ここだけの話ではない。

[330: 匿名さん]

>320

バルコニーで水撒きするとはねて階下に迷惑かけることあるから禁止のはずだよ。

[331: 通りがかりさん]

ここ買えた人はラッキーですね。価格釣り上げたことで価値がある程度担保されたのは違いないです。

[332: 匿名さん]

新築時点で売れ残る物件が売れると思ってるの。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

だね。そんな楽にキャピタルゲイン取れる物件なら新築でさっさと売れるわな。そもそも>>331のこの値上げで将来の売値が上がるって理屈もよくわからん。むしろ買い主が将来得られる筈の利益をデベに横取りされてるだけだよね。

[334: 匿名さん]

>>331 通りがかりさん
初期購入はぼったくり価格で、以降購入はさらにぼったくり価格なので、下がる程度の差が異なるだけですよ。

なんせマンマニさん予想で初期購入価格時点でさえ10年後△19%。駅近のましてや山手線マンションでこんなレベルの下落なんてそうそう見かけない。購入した時点でアンラッキーに片足突っ込んでます。

[335: 評判気になるさん]

>>334 匿名さん
マンマニさんは何を根拠にその数字を出してるのでしょうか？
私は購入者ではありませんが、前の価格で買っておけばと少し後悔している者です。
もちろんマンション相場自体が下がると思いますが、他のマンションに比べ下げ幅は少ないと予想します。上がるにしても、下げるにしても、暴落するにしても将来の答え合わせ楽しみですね！

[336: 匿名さん]

すみふは時間をかけて販売するのにかかるコストを販売価格に乗せてるから割高。しかも、早くしないと高くなると煽って実際に値上げするからさらに割高。儲かるわけないよ。答え合わせは不要。

[337: 匿名さん]

>333

高く売れないというのではなく、本当に売れないってことを心配しないと。中古の成約率って一割といわれている。それにはいれないと・・・。

[338: 評判気になるさん]

ここ以外で、住友不動産が価格を釣り上げた例ご存知でしたら物件名教えてください。

[339: 匿名さん]

グランドミレーニアとかすごかったね。
でも池袋駅近でタワーの最上階とかだったから、まだわからないではなかった。

[340: 匿名さん]

>>335 評判気になるさん
何を根拠にしてるのかはブログを読むのが一番早いです。
相場は山手線沿線という括りで形成されるのではなくエリアで形成されますが、こことステーションコートの住友2物件はこのエリアではどう見ても異常値です。単にグロスだけ見ても分かりませんよ。

同時期分譲で完売済みのプラウドタワー東池袋、現在分譲中のクレヴィア池袋East、その他周辺中古の売出価格を見れば、ここの一期価格ですら買っておけば良かったいう考えには、絶対に辿りつきませんね。

[341: 匿名さん]

>>338 評判気になるさん
住友で価格を釣り上げた物件なんて20指でも足りませんよ…

[342: マンコミュファンさん]

>>335 評判気になるさん

気にしなくていいですよ。
住友は低所得者を相手にしないのでアンチが多いだけです。
この物件に限らず他の掲示板も軒並同じ文句が並べられてます。

近くのステーションコートもできたとき似たような感じで叩かれてましたが今は売出時より2000万ほど高値で売却されている実績がありますしね。
資産価値については上下の予想はむずかしいですが住友物件はブランドがあるので最初が高い分比較的下がりにくい傾向があるようです。

そもそも居住用であれば求めるものは人それぞれですし、個人の判断でよく考えれば大丈夫です。

住友の物件は今のご時世でもしっかり購入されているっていう事実をみれば一般的なマンションよりはマシなのは明らかだと思いますが。

[343: 匿名さん]

住まいサーフィンの「売主別中古マンション値上がり率ランキング」では、住友不動産は17位。
やはり分譲価格が高いのが影響しているのではないかな。

[344: 匿名さん]

夏頃にMR行った時は２Lが6700～6800万円ぐらいだった。
それでも高いと思って諦めたがその時より1000万以上騰がってる。
誰が買うの？

[345: マンコミュファンさん]

住まいサーフィンの資産性ランキング（豊島区）では2位ですね。クレヴィア池袋EASTより上でした。駅近のバイアスがかかってるのか、、

[346: 匿名さん]

>>344 匿名さん
>>342さんみたいな遊び金のある高所得層が買ってくれるのでしょう。なんせ住友は低所得者を相手にしないそうですからね。

高所得層は相場も気にならない、価格に対するスペックの程度も気にならないようなので羨ましい限りです。我々低所得者は、その辺りシビアに見ないと、捕まったら最後、人生における致命的な痛手をしてしまいますから。

[347: 匿名さん]

>>345
資産性ランキングは予想だから、あまり意味はないと思う。あなたの予想とそう違いはない。
ちなみに、住不物件はこれが高評価のことがなぜか多い。
厳然たるデータによる「売主別中古マンション値上がり率ランキング」との乖離は面白いなあ、と以前から思っている。

[348: 匿名さん]

高すぎると言ったところで、金を払って買う人がいる以上
それが相場となっていく。

[349: マンコミュファンさん]

これだけ議論があるってことは、それだけ注目されているマンションってことでしょう。

だいぶ売れてきたようですし、購入者が見たときに楽しみな気持ちを踏みにじるような書き込みは気を付けたいですね。

[350: 匿名さん]

>348

得意のすみふ理論。売れ残ることなく売れる価格が相場。