シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 通りがかりさん]

そうなると長期販売コスト云々は矛盾しますね。
そもそもすみふが長期販売用にコストを加算しているというのは何情報なんでしょう？
他のディベロッパーとそう変わらない気がしますが…

[252: 匿名さん]

>>251 通りがかりさん
その分住友のペンシルは仕様落としてますよ。あと住友物件が判を押したように似たようなデザインなのもコスト圧縮に寄与しています。そう考えると、粗利率から見て何を乗せているか数字を追えば矛盾は感じないかと。

このあたりは三井や三菱のペンシルと比較してみると分かりやすいですし、住友はタワマンとペンシルは全く別物と考えた方が良いです。

[253: 通りがかりさん]

>>252 匿名さん
設備や間取りなどで削られてる部分はわかりますが、内装材は三井、三菱より高価な材料が多いですよね。
建築費を坪単価換算してもすみふの方が高めなので妥当なとこだと思いますけどね。
住みやすさを重視するかブランドや高級感を重視するかの差だけに思えますが。
粗利が高いのは人件費などが大きいのでは？

[254: 匿名さん]

すみふ物件の落とし穴は、普通なら標準でついている設備がオプションなこと。しかもオプション表示されてないし、オプションリストもくれないからわかりずらい。入居してから、びっくりだろうね。あれもこれもないって。

[255: 匿名さん]

>>253 通りがかりさん
すぐ変更の利くのうな内装はそれほど価格差が付がないかと。例えば、廊下のタイルなんて全面敷いてもオプション価格で20万かそこらです。変更が利かないような部分でそれ以上に落としてる部分ありませんか？

有名ブロガーの記事でも言及されてますよ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-5737.html?sp&sp
https://manmani.net/?p=14958

坪単価については、下のブログで言及されていますが、10年間でおよそ△19.3%想定です。高いと見るか相場相応と見るかはお任せします。
ちなみに人件費ですが、三井三菱住友いずれもレジ営業は平均年収600万円台で遜色ありません。

[256: 匿名さん]

山手線の駅から3分というのは魅力ですね。
山手線沿線に住みたい人って多いみたいですし。
都内がライフスタイルの人には都内23区近くていいですね。
ただ、狭い部屋しかないので、そこがちょっとどうなのかと思いますが。

[257: 匿名さん]

スレが若干閑散とすると同じ書き振りのコメントされるのが非常に興味深い。
坪350万円でも大塚ではまだ1割高いので、価格調整してもらえませんか？しかも外廊下でディスポーザーなしでこの価格は厳しいです。

[258: 匿名さん]

>257

すみふのことわかってないね。値下げどころか売れてなくても値上げする会社。あと、さくらバリバリ。

[259: 匿名さん]

それからさくらはバイトみたいだから、ここで交渉持ち掛けても無駄。まあ、モデルルーム行っても無駄だけど。

[260: 匿名さん]

営業ぽい書き込みを突き上げたら営業ぽい人がサクラ認定しにきたマンションはここですか？
高いもんは高いよ営業ぽい人

[261: 匿名さん]

>>258 匿名さん
皮肉って言葉ご存知ないですか？

[262: 匿名さん]

すみふが安売りしたら、大手以外のデベつぶれそ。

[263: 匿名さん]

ある意味業界に貢献してるね。

[264: 匿名さん]

最寄り駅が複数ありますが、距離がどの駅へも微妙な立地。
住友のマンションなので設備は良いと思いますが
間取りはどのプランも狭そう。
う～ん、どれをとってもここに決めたいと感じるところが少ない感じがしました。

[265: 匿名さん]

最寄りは３分の大塚。あと徒歩圏は新大塚かな。巣鴨は坂があるし、池袋は歩く距離ではない。

[266: 匿名さん]

普通、駅徒歩１５分以上はバス便扱い。２３分の池袋出してくるのって、大塚があまりにもマイナーだからか。

[267: 匿名さん]

そろそろ完売かな

[268: 匿名さん]

引き渡し時期を遅らせたからしばらくは販売に動きはないでしょ。１０月末下旬予定の販売も今になっても動いてないし。

[269: マンション検討中さん]

先週マンションギャラリーに行ったのですが大塚に限らず予定よりに売れ行きが良いみたいです。
どの物件か分かりませんが私が説明を受けている時も4組くらい契約手続きをしてました。
すみふは相変わらず好調みたいですね。

[270: 匿名さん]

ザ・住友価格ゆえに周辺相場からかなり上振れしてて残債割れリスク高いと思うけど大丈夫かな？
今度出る大塚台公園のとこならこの価格で納得だけども。まぁそれでも相応に捌けてるのは駅近信仰ゆえなのか…このスペックで坪300後半出せる意思決定は凄いねぇ…。

[271: 匿名さん]

住友不動産は「その金額出せる人」をふるいにかけている感じ。

>>残債割れリスク高いと思うけど
完売すればいいですが、残ってしまうのが怖いです。
住んでいない住戸があると管理費や修繕費が上乗せされて、将来的に管理費が高くなってしまうという・・・

都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。
地図を見ると円の中に入っています。
リセールする時も、そこまで価格は落ちない立地なのかとも思います。

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん
“都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。”

山手線の円の中って山手線の線路の内側という意味だと思いますが、、
また私は山手線の内外は不動産会社が勝手に作ったイメージだと思って興味ありませんが…
このマンションは山手線外側ですよ。

[273: 通りがかりさん]

不動山業界でいう山手線の内側は山手線を含む内側の駅を使える立地という意味なので、山手線の駅近地域は山手線の内側ですよ。
利便性による付加価値なので地図的な内外ではありません。

[274: 匿名さん]

山手線内側は物理的に内側だよ。山手線駅の外周部まで含むなんてそんな都合の良いわけがない。
仮にそうだったら沿線と内側が日本語として同義になるけど、一般常識的にも字面的にもそんな認識は無理。ただし、ここと近くのステーションコートは価格だけは山手線内側とは言えるけどね。

[275: 匿名さん]

なるほど。価格が山手線内側価格だから、山手線内側の駅を使えるマンションは山手線内側マンションだ！とかいう謎理論が唱えられてしまう要因になってるんだな、これ。無茶にも程があるよ…そうしないとこの価格の正当性を論じられないのかもしれんけど…

[276: 匿名さん]

>>273 通りがかりさん
山手線外側でも沿線なら山手線内側と謳っていいのは初耳です。山手線内側といっても物理的に内側ではない物件も存在しているというということなので、注意して確認していきますね。
そもそも、この物件は山手線内側とは謳っていないと思いますけどね。

[277: 通りがかりさん]

「山手線内側」の駅は、山手線の内側のエリアに所在する駅を指し、山手線の駅も含む。

↑
オウチーノっていうサイトからの引用ですが、調査対象は山手線の山手線を含む駅のエリアで調べているみたいなので、この認識だと273さんの解釈が近いですね。

[278: 匿名さん]

>>277 通りがかりさん
それは駅の定義であってマンション立地の定義じゃないじゃん。
>>273の定義が不動産業界でまかり通るならデベがこぞってそれを声高に謳うはずだけど、デベ自身がそれをしないんだから答えは自明でしょう。議論の余地すら無いですよ。

[279: マンション掲示板さん]

ここが山手線内側なわけないじゃん

[280: 匿名さん]

それくらいの無茶理論を振りかざさないと価格の妥当性を主張出来ないんでしょ。スペックから見れば坪300万ちょいレベルだし。

[281: 匿名さん]

大塚はよく知らないんだけど、山手線内外での価格差は大きい？少ないあるいはない？
山手線の東側は総じて差が大きく、南～西は差が小さい駅が多い印象だけど。
池袋は結構差があるので大塚も同じ？

[282: 匿名さん]

大塚は内外差はある方だね。とはいっても栄えてるかどうかっていう差というより風俗店の有無といった住環境の差だから、そういう意味では本来他の駅以上にマンションの内外価格差があってもいい。外側のスミフ価格で訳わかんなくなっちゃってるけど。

[283: 通りがかりさん]

あまり気にしたことありませんでしたが山手線内側信仰ってすごいんですね。
同じ条件で線路挟んで内外だけで値段が変わるなら普通に外側選ぶけどなー。
ディベロッパーへの偏見を捨てれば普通に良い物件だと思いますけどね。

[284: 匿名さん]

漠然と内側だから高いんじゃなくて、利便性が上がるから高くなる。だから信仰とかじゃなくて、需要に基づいた価格差でしょう。大塚だって南口側立地なら新大塚と東池袋も徒歩圏内に入ってきるしね。
メトロ都営全路線例外なく山手内側に向かって路線が作られている。

[285: 匿名さん]

大塚南口は駅から離れる程新大塚に近くなるしな。

[286: 通りがかりさん]

利便性っていう点だと結局内側ってよりは駅からの近さじゃないですか？
複数路線使えるけど両方から10分かかるのと1駅から3分なのとではかなり違うと思いますけど。

[287: 匿名さん]

山手線の内側だと地下鉄の駅も多い。ここは11分と微妙な距離。

[288: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん
既にご自身でご言及されている通り、総じて複数駅を使える近さとなるエリアが多いから、山手線内側という総称として評価されてるんですよ。単なる地名ではありませんね。

[289: 匿名さん]

山手内側で新築、この駅距離、規模、価格を探す方が困難でしょう。売れてる理由はそれに尽きると思います。

[290: 匿名さん]

坪380-400万円→同時期販売してたプラウドタワー東池袋の低層階が買えた。しかも低層なのに視界抜け。設備仕様規模全て上。

坪330-360万円→販売中のクレヴィア池袋Eastが買える。池袋駅徒歩10分。サンシャインシティ至近。

困難な割には近場にありますけどね。

[291: 匿名さん]

池袋徒歩10分って比較するに値しないと思うけど

[292: 匿名さん]

アドレス南大塚は超便利！
山手線徒歩五分、丸ノ内線徒歩五分の場所が存在するはず。
北口はDINKSまで！
子供がいたらえっちな店の説明に困る。

[293: 名無しさん]

>>291 匿名さん
池袋と大塚じゃ駅格として比較にすら値しないけど

[294: 匿名さん]

クレヴィアの位置から池袋駅徒歩10分だと、西武百貨店、PARCO、ISP、サンシャインシティ、ハレザ池袋、キュープラザ、ビックカメラ、ヤマダ電機、東急ハンズ、豊島区役所等々東口エリアが徒歩10分圏内で網羅できるからね。
これと比較されると、ちょっと厳しいかなー。単に徒歩分数だけ見ての判断はナンセンス。

[295: 匿名さん]

たしかに比較は出来ませんね。こればかりは価値観の違いなので。あくまで、私の価値観だと山手線徒歩3分、スーパーまでの距離、広さと価格のバランス、池袋駅の人混みがない、管理費の安さ、機械式駐車場でない点に惹かれています。
西武やPARCO最近行きましたが、客も少なく残念な感じでしたよ。

[296: マンション掲示板さん]

大塚駅は北と南とでは住みやすさ、駅周辺の雰囲気、利便性も違いますよ。明らか南側の方が上。
その裏付けにマンション名に｢北大塚｣とついた大手や中堅の物件はない。一方で南大塚の物件の半分くらいは物件名に｢南大塚｣が入ってる

[297: 匿名さん]

トレンドは北大塚じゃ！
という輩は確かにいない。
北大塚より南大塚は間違いない！

[298: 匿名さん]

>>295 匿名さん
デパートは客が少ないから落ち着いてていいんだけどね。
それから、池袋に住むということは、池袋駅の人混みを通らずにいろんなお店に行けるということ。これは実に快適だよ。

[299: 匿名さん]

西武に客少ないってどうせ上の階歩いただけでしょう。レストラン街、地下の惣菜フロア見たらそんなこと微塵も思わないし。
大塚駅ってターミナルである池袋駅の隣駅だから価値があるのに、その価値捨てて坪300万後半払うのって単なる住友へのお布施じゃないかな…それなら地下鉄使える巣鴨駒込の方が良いよねって話になりそうだけど。

[300: 匿名さん]

一般的な山手線内外論や丸の内線を普段使いできるかといった地理的な部分は仕方ないにしても、北口も一昔前を考えればだいぶ頑張ってるけどな。でも南とまあ同等って感じになるにはもう10年位かかりそうな気もする。