シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 匿名さん]

おそらく購入される方の多くが、様々な時間帯に現地に見学に行かれていると思います。
投資目的の方だとわかりませんが、
少なくとも自分が住もうと思っている方ならなおさら。
ですので、
駅の近くで賑やかなのは、もうわかっていること。
そういう音をきちんと遮音できる性能の建物なのかどうか、というのがポイントになってくるのでしょう。

[222: 匿名さん]

大塚の駅前って電車の中から見るだけでも賑わっているのが伝わってきますからね。見ればわかる、的な感じです。でもやっぱり駅に近いこと、山手線であることっていうのはここの場合は大きなモチベーションになるんじゃないかなぁ。
通勤が山手線一本で済ませられて、かつ駅までも近いって相当楽ですもの。

[223: 匿名さん]

駒込巣鴨大塚あたりは駅前・大通りさえ外せば利便性と静けさを両立できるけどな。とこの辺で生まれ育った身としては思う。だから山手線の駅に近いから煩いのは妥協するって聞くとちょっと勿体ないと感じる。

[224: 匿名さん]

騒音被害はマンションの建設工事の騒音ではなくマンション近くの飲食店ですか？
現地の下見をするにも遠方であれば日中の様子を確認するだけでしょうし、
契約して初めて気づくとなるとまずいですね。
ここだけでなく、マンションを検討する際は日中、夜間と時間帯を変えて
見学すべきだと思いました。

[225: 匿名さん]

駅までとにかく近いのは、資産価値の観点から見てもとてもいいと思います。5分以内って中古になってもかなりニーズが有るという話は、マンションの雑誌みたいなので見たことがあります。
買い物も駅近隣に幾つかできる場所もありますし、
普通に生活するという観点から見ても便利にやっていけるのはここの良いところです。

[226: 匿名さん]

駅は近い、スーパーも近い、でも帰宅時にスーパー（たぶん北口住人の普段使いはスーパーよしや）寄ろうとすると駅出て自宅と逆方向に歩くのは微妙にストレス。会社帰りはアトレで買ってこいってことになるんだろうけど、私ならもう2-3分駅から遠くても通勤導線にスーパーがある方がいいな。その2-3分の差が価格に反映してるなら尚更。

[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん
駅近なのは良いけど、価格がそれ以上き盛られてるから資産価値的な話だとここに限っては…ねぇ。
大塚駅で坪380-400万は住友価格が存分に発揮されてると見えます。この後大塚駅徒歩4分の山手線内側にルフォンのタワマンも出来るから、中々厳しい話じゃないかと。

[228: 匿名さん]

大塚駅まで徒歩３分、最寄り駅が複数あって便利な立地。
電車通勤もここなら楽だろうなと思います。
ただ、どのプランも面積が狭いことが気になりました。
一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思いました。

[229: 匿名さん]

隣がターミナル駅だと発展しないんだよね。駅ビルはできたけど、駅前の商店街は昔のまま。この間、テレビで取り上げられたけど千成もなかなつかしかったな。

[230: 匿名さん]

>>228 匿名さん
最寄り駅が複数…？都電も入れればそうだけどまず使わんでしょう。
面積狭いのは最近の住友ペンシルの典型例ですね。そんでもって外廊下、田の字、リビングイン洗面室、ディスポーザーなしとおきまりのパターン。

[231: 匿名さん]

最寄り駅ってまさか巣鴨、新大塚、池袋を含めてかな。大塚から山手線使って乗り換えだよね。

[232: 匿名さん]

山手線だと、渋谷方面は池袋でどっと降りるから乗る場所をうまく選べば結構な確率で池袋から座れる。東京方面だと、あまり座れない。

ちなみに渋谷方面でも乗る場所を間違えると、池袋で降りる人に巻き込まれて下ろされちゃって一本待つ羽目になったりする。

[233: マンション検討中さん]

この物件って値上げしてるんですかね？半年前くらいにマンションギャラリー行ったときは半分より下の階ですが坪350程度で案内されたような気が、、、
立地が南大塚で新大塚駅も近いとポイント高かったんですけどね。

[234: 匿名さん]

南大塚・・・だと？

[235: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん
住友は弾力的に価格上げ下げしますよ。
ただ基本は上層階も下層階も値段は同じで上から小刻みに売り出し。
ただ、南大塚でも坪350万円は…池袋駅徒歩10分のクレヴィアで坪320万円ですからね。そして残念ながら北大塚なのでね。

[236: 匿名さん]

このご時世、都心の便利な所は軒並み坪400万だからなぁ
悔しいが住友の粘り勝ちかもしれん

[237: 匿名さん]

住友は売れてなくても値上げして、さらに売れなくなるなんてことする不思議な会社。

あと、上げることはあるけど下げることはない。時間をかけて売るか、相場下落局面では売り渋りして相場が戻るまで待つ。

[238: 匿名さん]

大塚だけでなく日暮里、西日暮里、赤羽ですら大した仕様でなくても坪300中盤-後半でゴリ押ししてるからね…住友恐るべし。それに他も便乗してるから、上方向に価格破壊があちこちで起きている。
住友が健在な限り、マンション価格は揺るがないのかもしれない。笑

[239: 匿名さん]

住友は大井町でも価格破壊してたからな
高値更新という点ではたいしたもんだよ

[240: 匿名さん]

すみふは時間をかけて売ることを前提にそのコストも価格に上乗せしてる。すみふ価格が相場を形成してるわけでないんだけどね。

[241: 匿名さん]

すみふは時間をかけて売ってる分、大量に在庫を抱えてる。いつか堪え切れられなくなるはずだから我慢比べ。

リーマンショック後は、地所が抱えた在庫に耐えかねて値下げ販売していた。

[242: 匿名さん]

一期一次で上層階から売り出し、後から出る下層階は価格が同じか上がるから今が買い時ですよ、引っ越しも早く出来ますよ、引っ越し代もウチ持ちですよと営業トーク。この時点でも結構な上積み利益乗せてて、採算ラインに乗せさえすれば後はゆっくり殿様商売。
ついでに予算達成度合に応じて引渡し時期調整もしちゃう。気付けば今の販売住戸は2103期売上での引き渡し。

ここも住友の常套手段に乗ってるけど、中々購入者に優しくないよね。だからこそ三井三菱抑えて利益率No.1なんだけども。株主には極めて優しい。

[243: 匿名さん]

スミフの営業は竣工完売すると値付けが低すぎるって怒られるらしいもんね。

[244: 匿名さん]

供給戸数No1を維持するために昨年末大量に供給して成約率データが大幅に下がる原因を作った。業界をリードしているのは確か。

[245: 通りがかりさん]

工事に携わる立場からすると、安いマンションはどうかと思います。
ダイワやレオパレスみたいな件は一般的だと思ったほうがいいですよ。
絶対後悔します。
すみふに限らずですが買うなら高くても大手ですよ。

[246: 匿名さん]

大手だから安心とは限らない。すみふ物件検討するなら、三ツ沢の一件とそれに対してどのような対応をすみふがしたか知っておいて損はない。

[247: 匿名さん]

>>245 通りがかりさん
まぁ確かにマンションは安ければいいってもんでもないねー。あと建築会社からしたら在庫を厭わないで発注してくれるから、どんどん案件回してくれて助かるといったところかな。

ただ住友は上でも出てたけど、長期販売コストを販売価格に乗っけてるから、他の大手が値段張る理由とはちょっと違うのが残念。価格が仕様に反映されていないんだよね。。

[248: 匿名さん]

デベが青田売りする理由って建設中に販売して竣工と同時に引き渡し代金を回収するってのが目的のはずなんだけど、すみふが青田売りするのに竣工までに完売を目指さない理由がわからない。

早く売る必要がないのなら完成してから現物を確認できるようにして売った方が安心して買えると思うんだけど。

[249: 匿名さん]

ゆっくり売るという割には、資料請求しただけでモデルルーム来てって資料送ってくる前に連絡してくる。本当は早く売りたいんでしょ。

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん
住友はLD帖数誤魔化すから、実物見られるとあれ思ったより狭い…ってなるし、間取り図に慣れてないマンション初めて購入者を引っ張るには青田売りが一番でしょ。勿論年度予算を達成する目的もあるし。
住友が購入者が安心して買えるとかは考えないよ。自社利益至上主義だもん。

[251: 通りがかりさん]

そうなると長期販売コスト云々は矛盾しますね。
そもそもすみふが長期販売用にコストを加算しているというのは何情報なんでしょう？
他のディベロッパーとそう変わらない気がしますが…

[252: 匿名さん]

>>251 通りがかりさん
その分住友のペンシルは仕様落としてますよ。あと住友物件が判を押したように似たようなデザインなのもコスト圧縮に寄与しています。そう考えると、粗利率から見て何を乗せているか数字を追えば矛盾は感じないかと。

このあたりは三井や三菱のペンシルと比較してみると分かりやすいですし、住友はタワマンとペンシルは全く別物と考えた方が良いです。

[253: 通りがかりさん]

>>252 匿名さん
設備や間取りなどで削られてる部分はわかりますが、内装材は三井、三菱より高価な材料が多いですよね。
建築費を坪単価換算してもすみふの方が高めなので妥当なとこだと思いますけどね。
住みやすさを重視するかブランドや高級感を重視するかの差だけに思えますが。
粗利が高いのは人件費などが大きいのでは？

[254: 匿名さん]

すみふ物件の落とし穴は、普通なら標準でついている設備がオプションなこと。しかもオプション表示されてないし、オプションリストもくれないからわかりずらい。入居してから、びっくりだろうね。あれもこれもないって。

[255: 匿名さん]

>>253 通りがかりさん
すぐ変更の利くのうな内装はそれほど価格差が付がないかと。例えば、廊下のタイルなんて全面敷いてもオプション価格で20万かそこらです。変更が利かないような部分でそれ以上に落としてる部分ありませんか？

有名ブロガーの記事でも言及されてますよ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-5737.html?sp&sp
https://manmani.net/?p=14958

坪単価については、下のブログで言及されていますが、10年間でおよそ△19.3%想定です。高いと見るか相場相応と見るかはお任せします。
ちなみに人件費ですが、三井三菱住友いずれもレジ営業は平均年収600万円台で遜色ありません。

[256: 匿名さん]

山手線の駅から3分というのは魅力ですね。
山手線沿線に住みたい人って多いみたいですし。
都内がライフスタイルの人には都内23区近くていいですね。
ただ、狭い部屋しかないので、そこがちょっとどうなのかと思いますが。

[257: 匿名さん]

スレが若干閑散とすると同じ書き振りのコメントされるのが非常に興味深い。
坪350万円でも大塚ではまだ1割高いので、価格調整してもらえませんか？しかも外廊下でディスポーザーなしでこの価格は厳しいです。

[258: 匿名さん]

>257

すみふのことわかってないね。値下げどころか売れてなくても値上げする会社。あと、さくらバリバリ。

[259: 匿名さん]

それからさくらはバイトみたいだから、ここで交渉持ち掛けても無駄。まあ、モデルルーム行っても無駄だけど。

[260: 匿名さん]

営業ぽい書き込みを突き上げたら営業ぽい人がサクラ認定しにきたマンションはここですか？
高いもんは高いよ営業ぽい人

[261: 匿名さん]

>>258 匿名さん
皮肉って言葉ご存知ないですか？

[262: 匿名さん]

すみふが安売りしたら、大手以外のデベつぶれそ。

[263: 匿名さん]

ある意味業界に貢献してるね。

[264: 匿名さん]

最寄り駅が複数ありますが、距離がどの駅へも微妙な立地。
住友のマンションなので設備は良いと思いますが
間取りはどのプランも狭そう。
う～ん、どれをとってもここに決めたいと感じるところが少ない感じがしました。

[265: 匿名さん]

最寄りは３分の大塚。あと徒歩圏は新大塚かな。巣鴨は坂があるし、池袋は歩く距離ではない。

[266: 匿名さん]

普通、駅徒歩１５分以上はバス便扱い。２３分の池袋出してくるのって、大塚があまりにもマイナーだからか。

[267: 匿名さん]

そろそろ完売かな

[268: 匿名さん]

引き渡し時期を遅らせたからしばらくは販売に動きはないでしょ。１０月末下旬予定の販売も今になっても動いてないし。

[269: マンション検討中さん]

先週マンションギャラリーに行ったのですが大塚に限らず予定よりに売れ行きが良いみたいです。
どの物件か分かりませんが私が説明を受けている時も4組くらい契約手続きをしてました。
すみふは相変わらず好調みたいですね。

[270: 匿名さん]

ザ・住友価格ゆえに周辺相場からかなり上振れしてて残債割れリスク高いと思うけど大丈夫かな？
今度出る大塚台公園のとこならこの価格で納得だけども。まぁそれでも相応に捌けてるのは駅近信仰ゆえなのか…このスペックで坪300後半出せる意思決定は凄いねぇ…。