シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 通りがかりさん]

>>20 匿名さん

出入り口はそうでもない、むしろ折戸通り
の往来が激しいから、そっちに出る際は注意した方がいい。

[22: 匿名さん]

自転車置き場に比べてミニバイク置き場が多いような気がしました。
ミニバイク利用者が多いんでしょうか。
ファミリーが多いと子供用自転車も増えるので兼用できると良さそうですけど。
共用空間は動線も良く、スムーズに移動できそうな感じですね。
ゴミ置き場は燃えるごみ以外でも24時間OKなのかな。
ところでエントランス横にある白抜きの部分って何があるのでしょう？

[23: マンション検討中さん]

ミニバイク置き場はどうやら、自転車兼用らしい。電動のチャイルドシート付き自転車が多いみたいだから平置きとしてみたい。
ゴミはさすがに今どき24時間出せないって事は無いでしょう？
それより前の9階建の1階店舗って何がはいるのでしょうか。
出入口がこのマンション側じゃなく病院側だから多少賑わっても影響無いだろうけど、スーパーかコンビニだったら良いなあ。

[24: 匿名さん]

ミニバイク置き場が自転車と兼用なら、抽選で当たれば置き場としては活用できそうで良い
子供のせ電動自転車は重たいのでラック式だと出し入れが大変です。
幅もとるので、自転車を利用する方にとっては駐輪場の設備は案外重要だと思います。

今どき新築分譲だと24時間ゴミ出し不可のマンションはほとんどないと思いますよ。ゴミだし不可の場合だと、管理費を払っている意味がなくなってしまいますよね

[25: 匿名さん]

エントランス横の白抜き部分の位置には、少し前の話ですが、通りかかった時は小さな木造一軒家があった記憶があります。今もそうなのか、同時に何か建てかえられるのかは判りません。
何かに建て替えるなら生活に便利な施設だと良いですね。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん

今もそうです。

[27: マンション検討中さん]

なんだこの不便な間取りは

[28: マンション検討中さん]

間取りは良くも悪くも普通じゃね？3LDKは狭いけど。
それはそうと、目の前のたこ焼やとかがある区画が商業エリアとして再開発されるみたいね。
星野のホテルや隣の9階建て賃貸と同じ山口不動産の計画。

http://ba-dev.jp/

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
リビングインの脱衣所はいやだわ。洗濯機の音がうるさいから

[30: マンション検討中さん]

共働きだと洗濯機は夜か仕事中に回すのが普通では？リビングでくつろぐ時間に回すのを避ければいいだけの話です。私はリビングの空調が流れ込んで快適な洗面室が快適ですけどね。

[31: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん
一般的にはリビングINの洗面室は好まれませんよ。狭小3LDKなのである程度は仕方ないとは思いますが･･･
駅近立地には魅力を感じます。駅まで車道が多い点は子持ち世帯からどう評価されるのかな。

[32: マンション検討中さん]

リビングイン、家族で住むには問題あるのはわかるけど今めっちゃ多いからねえ。
家事動線上は便利なところもあるし。

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
ファミリー世帯向けというよりかは共働き世帯向けかなぁ、星野リゾート開業と同時に目の前に飲み屋街が新しくオープンするみたいだし、近隣が夜騒がしくなることを鑑みると･･･悩ましい

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん
飲み屋街というよりB級グルメ街のようなので、このマンションにとっても利便性が増すのでは。前からあるタコ焼き屋、なかなか美味しいですよ。

[35: マンション検討中さん]

山口不動産のba02には、居酒屋街のような施設ができるようです。

今の上木やさんも入るようです。

「日本のサン・セバスチャン」というキャッチフレーズです。

近くに便利な飲食店が多くなりそうです。

詳しくは以下で・・・・

https://www.jiji.com/jc/article?k=000000020.000020469&g=prt

[36: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん
スナックも入るらしいし、たこ焼き屋だけでしょう、B級グルメは･･･

[37: 匿名さん]

上本家のタコはんまいね。

[38: 匿名さん]

スレッドの流れをざっと読ませていただきましたが、どうして最近リビングインの間取りが増えてきているのでしょう？
理由を考えてみましたが、個室に行くにも必ずリビングを通る必要があり家族に目が行き届く為、子育て世帯の需要が高まってきたから？
あるいは設計上、コストが抑えられる事も考えられますか？

[39: 匿名さん]

>>38　匿名さん
コスト高だからと物件価格上げると購入層が限られちゃうから面積を削ってグロスを下げるしかない。そうすると廊下を目一杯短くして居室を広げないととても60m2台の3LDKなんて作れないんでしょう。どんなに狭くても寝室は6畳位は必要だし、リビング8畳ってわけにもいきませんからね。結果リビングに廊下の役割を担わせないと収まらないんだと思う。設計上安いというよりは狭小3LDKを作るためだと理解しています。
デぺは営業トークで家族に目が行き届くって言うけど、80m2の物件とかだとリビングインにしていないところを見ると、わざわざリビングインにしているというより苦肉の策なんだろうと思いますよ。

[40: マンコミュファンさん]

39は正しいと思う。
見かけ上リビングの畳数あげられるしね。
ノンリビングインにできる間取りなのにわざわざドアの位置を玄関よりにしてリビングインにしてる物件もあるよ。

[41: マンション検討中さん]

ここ平均は坪370くらいですかね

[42: 匿名さん]

高い…ここ買うならステーションコート最初に買っとけばよかった感がすごい笑

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
ステーションコートは風俗街至近だし、安仕様だからなぁ

[44: マンション検討中さん]

ステーションコートよりこっちが建物の仕様的に上の部分ってどの辺？

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん
こっち仕様はまだわからんけど、ステーションコートは規模大きい割にディスポーザーがなかったり、外廊下な点が残念。
風俗街が近いわりに、ファミリー向けだったりする点も少し残念

[46: マンション検討中さん]

ここも外廊下のディスポーザーなしじゃない？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
ここもコストカットマンション？思い切って購入路線できたら検討するのに残念

[48: マンション検討中さん]

何をもってコストカットといってるのか知らないけど間取りを見れば外廊下なのは確定だし、キッチンのページに記載がないからディスポーザーもないでしょ。

[49: 匿名さん]

>>48 マンション検討中さん
この価格帯で外廊下、ディスポーザー無しならコストカットと言っても違和感ないと思います。大塚という土地柄、グロスを抑える必要があるし、ある程度は仕方ないことだと思います。狭小3LDKだし。

[50: 名無しさん]

駅からの距離感と、周囲の開発の期待感を
考えると、むしろ安い感あり。
むしろ、ステーションコートを押さえるべきだった
よなー。

[51: 匿名さん]

最近ではステーションコートが売れなくて安くなった時に買ってるのが一番でしたね。ただスミフは他に比べても仕様落としすぎじゃない？

[52: 匿名さん]

ステーションコートは立地よくないと思うよ。風俗街の横だし、酔っ払いも多い。近くで変なおじいさんに会社員と思しき女性がからまれてるのも何回もみかけたし。

[53: 匿名さん]

>>51 匿名さん
スミフはマンションの外見に力を入れるデベ、ハリボテとまでは言わないけど中身が弱い気がする。ここはターゲットが明確なので良いと思う。
ステーションコートはなぜあの立地でファミリー向けなのかよくわからん。

[54: マンション検討中さん]

近隣のタワーレジデンス大塚の中層階の中古が坪330前後で出てるね。

[55: 匿名さん]

最近の大手デベの物件は仕様が低い

2016年分譲の南口のルフォンは内廊下・ディスポーザー有りだったし、2016年、18年のステーションコートとここは共に外廊下でディスポーザーなし。
ここ10年くらいの内に分譲された南口のシティハウスやらパークホームズ等は内廊下だったことを思うと、コストカットは仕方ないにしても、大塚の山手線外側物件だからといって外廊下物件を定番化する流れはやめて欲しい。

[56: 周辺住民さん]

またでた。
スミフをディスるのを目的としている。

ひとり芝居が得意なこと。
自分で答えて、自分で話を創るタイプ

特徴は、風俗にイヤにこだわること。

[57: 匿名さん]

西日暮里の線路脇物件にはディスポーザー付けてるあたりがイヤらしい。

[58: 匿名さん]

>>56 周辺住民さん
掲示板で1人で会話等しませんし、風俗の話等してないでしょう？
分譲時期は異なりますが、シティハウス南大塚は仕様、外観共、立地共に素晴らしいと思いますよ。あなたが風俗街の近くにマンション買って過敏になっているのはわかりますが、風俗撲滅運動でもして前向きに頑張ってください。

[59: マンション検討中さん]

図星だな。

[60: マンション検討中さん]

近隣のマンションのスペックは基準になっちゃうからね。
ルフォンだって北口のテラスはディスポーザー無しで同じような坪単価なのに南口のアリーナと仕様差があったよね。

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
同じ駅でも山手線の内側と外側で購入層、または購入にあたっての意識が違ってくるんですかね。内側物件は高くても買う、外側は安ければ買う的な

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
まあ、東京をよく知らん人はドラスティックにそういう線引きをしてしまうかもしれませんね。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
そういう意向をデベロッパーが汲み取った結果が山手線内外の格差をつくってしまうんでしょうね。そういえば北口のマンションで内廊下って聞いたことないし

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
田舎もんの意向で格差が広がるのは納得いかんな(笑)

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
でもこれが現実っていうのは悲しいですね。海外投資家も投資先は大抵山手線内側ですし

[66: 匿名さん]

内廊下より外廊下のほうが好き
おっさんと一緒に内廊下にいるのがなんか嫌でね

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
分かります。何で内廊下に拘るのか理解に苦しみますよね。
内廊下といっても安普請の場合には匂いが籠ります。
外廊下と一口でいっても、例えばインペリアルガーデンのは、とても素敵ですよね。

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん
内廊下のメリットなんかそんなないですよね。外部からが視線をシャットアウトする面ではセキュリティ高いとは思いますが、別にそんなことを気にしないですし。あえてスマホ使わなくてもガラケーで十分的な

[69: 匿名さん]

内廊下に住んだことないからワカラン。

[70: マンション検討中さん]

自分は同じ立地なら内廊下のマンションを選びます。高級感ある方がいいし、外廊下だとドアも劣化も早いし

[71: 匿名さん]

安いが一番、普通に住めればヨシです。

[72: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん
泣いたわ

[73: マンション検討中さん]

自分の場合外廊下のデメリットは共用廊下側の部屋のプライバシーだな。
居室のすぐ向こうを人が通るのは気になる。ましてや田の字の場合そこが寝室になっちゃうし。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
なるほど。説得力のある理屈ですね。
逆に言えば、内廊下の場合にはプライバシー確保には優れる一方、窓が少なく自然光が入りにくい点がデメリットになりませんか？

[75: 名無しさん]

>>73 マンション検討中さん
外廊下のデメリットは外部から丸見えなところだと思いますよ

[76: 匿名さん]

可変ルーバーが着いてるからオッケーだよよ。

[77: 匿名さん]

>>74 匿名さん
行灯部屋がない間取り、すなわち角部屋かワイドスパンを選べばそのデメリットは解消されますね。角部屋はなかなか高いし、内廊下ワイドスパンはタワマン以外ではなかなかお見かけしませんが…

[78: マンション検討中さん]

>>74

それは否定しない。自分は内廊下の方が好きだけどすべてに優れてるとは思ってないです。
通風とかランニングコストとか外廊下のメリットはあると思いますよ。

[79: マンション検討中さん]

外廊下への外部からの視線は物件の差が大きい。
酷いのは通りに面してプライバシーゼロだけど、敷地内の中庭向きとかならそんなに気にならない。
ここは道路向きじゃないけど外部の宅地向きだから△くらいかな。

[80: 名無しさん]

>>78 マンション検討中さん
内廊下含め、マンションの高級仕様は自己満足の世界だと思います。自分は内廊下派

[81: 匿名さん]

内廊下でおっさんがいない階がいい

[82: 名無しさん]

>>76 匿名さん
あー、そゆいみじゃなくて、人の出入りが外から丸見えていう意味

[83: 匿名さん]

冷静に考えると出入りを他人に見られて何の問題が？とは思うけど。

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん
他人に出入り見られることに問題意識を感じない人には伝わらないと思いますが、一般的にはセキュリティで問題があります。

[85: 匿名さん]

>>75 名無しさん
外から見えにくい外廊下というのも住友や三井の物件で多いですよ。

[86: 匿名さん]

>>84 名無しさん
昔在宅中に留守だと思われて空き巣に進入を試みられたことがあってね。怖いぞ。ピッキングされてるの内から見てるの。その部屋は外廊下だったが、エレベーターの影で玄関は死角。空き巣なら居ない時に来てくれよと思ったし、玄関が外から見えて良い事もあるんだよ。
だから外廊下丸見えの方がいいとは言わないが、内廊下がセキュリティがいいとも思わないね。オートロック突破されたら後は一緒。内廊下のメリットは格好良いってことだと思うがね。

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
外廊下は空き巣に留守を狙われやすいと言いたかったのですが、逆にその方が在宅中に狙われるリスクが少ないので安心ということであれば、外廊下一択でしょうね。
その発想はありませんでした。

[88: 匿名さん]

>>86
>>87
外廊下、内廊下、どちらがいいかは好みもあるのかなと思っていました。また、内廊下だと、昨日みたいに雨が降った日に玄関前でごそごそしなくていいから楽なんだろうなとも考えていました。傘をとじる工程で横からの雨に濡れたりしますよね・・・。

泥棒が入るのが見えるのは怖い・・・。見つけたら「こら！！」とか脅せるとよかったですね。

内廊下のデメリットとして、暖房費などがかかると聞きました。年間でどのくらいの差になるんだろうと思います。

[89: 匿名さん]

内か外どっちが優れているかは置いておいて、同じ立地に同じ価格帯の内廊下と外廊下のマンションがあった場合、多くの人は内廊下の方を選ぶと思う。

[90: 匿名さん]

外廊下派の自分も世間で内廊下が好まれるのは理解しているが、残念ながら同じ立地に同じ設備のマンションだと内廊下と外廊下は同じ価格にならないんだよね。

[91: 匿名さん]

ここも坪単価にしたら300後半だから、これで外廊下、ディスポーザーなしってなると…うーむ。間取りの形状も3LDKより2LDKの方がいいんですよね…。

山手線駅徒歩3分という鉄板ネタはあるけど、仕様を考えたらちょっと悩んでます。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
戸あたりの占有面積が狭いし(=割高)、今時大塚駅徒歩3分だとこんな価格じゃないかね。逆に300万台前半だったら3年前位のイメージ。今は昔の価格を意識しちゃうとどこも躊躇しちゃうよね。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん
坪400超えていいから、内廊下、ディスポーザーありの高級なやつだしてください

[94: 匿名さん]

ディスポーザーなんて無くても全然生活できるけど
高い物件でディスポーザーなしだと自分が不便である以上にリセールで厳しいでしょうね
いまディスポーザー有りの物件に住んでる人には、無くなることの抵抗感が強いでしょうから
住み替え先には選ばれにくくなるでしょ

[95: 匿名さん]

公式サイトを見ていてわからないことがあったんですが、
立体断面図のところで米印がついている間取りがいくつかありました。
これって販売はされないということなのですか？
土地の所有者だった人の持ち物になるということなんでしょうか？
高層階でしかも広めで凄いなぁと思いまして。

[96: 匿名さん]

成約済み住戸の意味では？

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん
丁度3戸なので事業協力者の分でしよう。非分譲住戸3戸と数が一致します。

[98: 匿名さん]

96さん、97さんありがとうございます。
事業協力者さんの成約済みというかキープされている分、というのがあるのかもしれないですね。
等価交換などで部屋をもらうことが有るということは
以前聞いたことが有るようなないような。そういう感じだったりするのかしら。
マンションも一般に分譲するだけじゃないんですねぇ。

[99: 通りがかりさん]

近隣住まいですが、のれん街のカラオケパブの爆音がマンションに向かって響いてます。若い人が多く、活気はあるけど購入前に行って体験した方がいいでしょうね。
うるさい

[100: 匿名さん]

のれん街ができたことでこのマンション一帯も騒がしいエリアになりましたね

[101: 匿名さん]

道向かいの新築賃貸マンションの1階店舗にはセブンイレブンが入るんですね。日常生活の利便性が増しますね。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
6月27日7時開店との表示が出てました。

[103: 匿名さん]

コンビニ過多の大塚で今更利便性もなにもないよ。まあ確かに新しいセブンが出来たら最寄りのミニストップ徒歩40秒から徒歩20秒になるだろうけどねぇw

[104: 匿名さん]

共用部分は狭いながらもすっきりとまとめられていますね。駐車場は平置きタイプとなっていますが、
非分譲住戸分2台、障害者用1台ということで分譲分は１５戸になるのかな。

非分譲が3戸ありますし、非分譲には駐車場が割り当てられているということで、そいうところがマイナス面になってしまう可能性がありそうかな。
地権者がいるということは管理組合にも少なからず影響してしまう場合がありますからね。

[105: 匿名さん]

地権者の住戸が3戸ありますが、75戸中の3戸なので、ほとんど管理組合の経営には関係ない数ではないでしょうか。
何か重要なことを決定する場合、管理規約にもよりますが、
2/3以上の賛成がないといけないことが多いです。ここの場合50以上の賛成がないと難しいので、そのうちの3戸だったら特に何も問題はないでしょう。

[106: 匿名さん]

マンションって維持コストがあまりかからないことが大切、ということも
頭に入れておいていいと思います。

ということで、この点から見ていくと
駐車場はここの場合は平置きだからとてもよろしいんじゃないかと思います。
ディスポーザーもないので、
処理設備の維持管理費もかからないです。
エレベーターは何基設置なんでしょう。
戸数も75戸なので1基で十分。
もし1基だったら、OKだと思います。

[107: マンション検討中さん]

二重床二重天井なんかもやめて階高低くして出来るだけ戸数増やしたほうが安く出来るし、戸数が増えるから管理費修繕積立金も減らせるのに、安仕様だから不人気という謎。

[108: 匿名さん]

やはり住み方はいろいろと考えておかないと、後で後悔しそうです。
このあたりの条件は、よく検討してみる必要があると思います。
いろいろと条件を確認しておくほうが、安心できると感じました。
このあたりのことはよく検討しておくのが無難ですね。

[109: 匿名さん]

第2期はまだ1ヶ月以上も先なんですね
第1期は完売したんでしょうか

駅に近いので、とにかく値段はこの価格は仕方がない、というのが有ります。
しかも山手線なのでものすごく便利。
駅に近いのでその分、環境面で気なる人が出るのは当然であろうと思います。
利便性を感じる人向けですね

[110: 匿名さん]

メリ
･山手線駅徒歩3分(駅まで信号は2つ)
･北口広場の整備

デメ
･のれん街
･外廊下、ディスポーザーなし
･敷地形状

[111: 匿名さん]

やっぱりのれん街はデメリットか･･･そうだよなぁ、駅前にあること自体は構わんのだが自宅至近にあるともはや嫌悪施設だよな。駅近はいいんだけどJRの駅前はこれがあるから悩ましい。住む場所と飲み食いするところは数分離れているのが望ましいな。毎日外食ってこと無いんだし。

[112: 匿名さん]

場所は本当にいいところだと思います。
価格などの条件も悪くないと思っているので、購入を考えています。
他の物件と比較してみて、間取りなども検討してみたいですね。

[113: 匿名さん]

>>111 匿名さん
のれん街はデメリットですね、飲み屋街が目の前にあるマンションを敬遠する人は少なくないと思う。2LDKは売れるとは思うけど3ＬDKはかなり苦戦すると思う。

[114: マンション比較中さん]

>>111 匿名さん
>>113 匿名さん

のれん街、気になったんで週末夜に偵察してきました。
かなりにぎわっていて、各店とも盛り上がっていましたよ。
でも、このマンション脇道路（スクールゾーン）まで来ると。騒音が聞こえません。
以前指摘されていた、カラオケも気になりません。
酔客の足取りも、マンション方面にはありません。

マンションでの生活にはあまり影響がないのではないでしょうか。

それよりもここのデメは、狭小と高価格。
２LDKはDINKSかリタイア夫婦向けでしょうが、３LDKは子連れ家族には使いにくそうです。　

[115: 匿名さん]

>>114 マンション比較中さん
その盛り上がってるのが嫌だって話なんだよね。流石にマンションがやかましいとは思わないけど、自宅周辺があれだと考えてしまう。まあ好き好きでしょうけど、便利さと喧騒のバランスは難しいですね。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
マンション1階に居酒屋さんが入っている訳ではないし、喧騒が響く訳でもないので、まぁ良いんじゃないですか？
何と言っても駅近は便利このうえなし。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
ひとり暮らしなら気にならないでしょうが、高価格帯のファミリー向けマンションにのれん街の要素は求められてないと思います。

[118: マンション検討中さん]

広さ的にファミリー向けではないと思います。ファミリー向けでリビングイン洗面室はやっちゃいけないしね。てか、仕様が落ちすぎているので今スミフから買うのは控えたほうがいいかと。

[119: マンション比較中さん]

118>>マンション検討中さん

このマンションは駅近を享受する方向け。
その意味で、のれん街も駅近の属性の一つ。
子育て中家族なら、こちらよりもっと広さ・環境を求めるべきでは。

こちらのマンション、仕様を落とし気味なのは、価格とランニングコストを抑えるため。
これは理解できる。

外廊下・平置駐車場・モデルルーム共用・間取り2種類・エレベータ一１基・ディスポーザなし
↓
コスト的にはメリットと考えます。
初期の「管理費＋修繕費積立＜20000円／月」は魅力。

[120: マンション検討中さん]

そうやってポジティブに捉えられるといいんですよね。二重床二重天上なんかもやめて、階高も出来るだけ低くすれば世帯数が増えてランニングコストはどんどん減るのに。