プレシス高津ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス高津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/takatsu/index.html

所在地：神奈川県川崎市高津区二子6丁目749-1他(地番)
交通：東急田園都市線・大井町線「高津」駅　徒歩9分
ＪＲ南武線「武蔵溝ノ口」駅　徒歩15分
東急田園都市線・大井町線「溝ノ口」駅　徒歩16分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.55m2～67.02m2
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社冨士工
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

南はヤマトのビル、北は府中街道。
南側を空けるために、府中街道ギリギリまでマンションせり出し。

二子玉川と溝の口が生活エリアなのは便利だと思う。

[2: 匿名さん]

現地案内図に「花火打ち上げ地点」が書いてあるのが笑えました。2ヶ所あるので、花火大会の季節は楽しめそうですよね。

>>二子玉川と溝の口が生活エリアなのは便利

ちょっと高級食材を買いに行きたい時にも、このあたりのエリアだと便利そうです。

マンションは日当たり悪そうですか？現地をちゃんと確認しないといけないですね。

[3: 匿名さん]

溝の口は便利だけど、ここだと生活圏とはなかなか言い難いように思います。
マンションは日当たりもそうだし、周りの音もそうだし、いろいろと見ていかねばいけないこと多い…
実際に現地に行って見ていくにあたって、特に大切なコトってどういうことがあるのでしょう？
初めてだとわからないことだらけです（汗）

[4: 匿名さん]

まだ全然情報が出てきていない状態です。
府中街道からは外れているところでできたので、音に関してはうるさいということはなさそうだけど…
毎日の買い物の利便性やらそういうことも含めて考えなければなりません。
小学校は比較的近いので子供がいる人にはいいのかも。
スポーツができる場所にも恵まれている。

[5: 匿名さん]

事前案内会が始まればもっと情報がでてくるのかと思っていましたがそうでもないんですね…
全然公式サイトは更新されていないなと見ていて思いました。
来年の3月上旬に竣工、下旬にはもう入居。売り出してからすぐにそういう形になる。
早く売れるっていう自身があるからそういうことになっているということなのかなぁ？

[6: 匿名さん]

高津なんかで4000万は高すぎ。

[7: 匿名さん]

実際に歩いてみないとわからないですが、駅までの距離的には徒歩9分になっていますので
立地条件としては悪くはなさそう
6F建て総戸数28戸という物件は小規模マンションの部類になるんでしょうね
駐車場は11台分ありますから、車を所持している方も比較的止めやすくなっているのかな
今どきバイク置き場が12台分もある物件も珍しいですが、バイクの契約者が少なかった場合、そこに自転車を駐輪するということもできるのでしょうか

[8: 匿名さん]

へえ、バイク置場充実してますね。
バイク人口の高い地域だったりするんでしょうか。
空いてたら自転車置けるといいですね。
そのへんは組合とか住民同士で話し合って決められるのかな。
どうなんだろう。

まだイメージ段階だろうとは思いますが、エントランスへのアプローチがいいなと思います。
植栽の感じも可愛らしいです。
写真の感じだとバルコニーが狭そうに見えますが・・・

[9: 匿名さん]

バイク置き場のことは、バイクに乗っていないので気にしていなかったけれど…たしかに戸数と比べると、かなり充実しているように思います。
ここだと、駅までの距離などを考えると、原チャ乗りたいって思う人はいるのかなぁ。
普通に自転車でも良さそうだけど。。。

[10: 匿名さん]

3LDKで59平米のHタイプというのを見ているのですが…
リビング・ダイニング・キッチンの広さはトータルで10.3畳。
リビング脇の居室が5畳なのですが、リビングダイニングの広さと同じくらい。
リビングダイニングの広さは実質5畳強、ということになってくるのかしら…？？？

[11: 匿名さん]

浴室換気暖房乾燥機って洗濯物を乾かすことが出来ていいなーって思うんですが、あれってかなり電気代がかかってしまうものなんでしょうか。
冬とかってなかなか外に干していても洗濯物が乾かないので、こういうところで干すのも良いのかしらと思ったんだけど。
洗濯機で半乾きにさせて、それから浴室換気暖房乾燥機とかだとうまくいく、とか、何か光熱費を抑えるコツみたいなものはあればいいなと思いました。

[12: みみ]

その辺りをよく知っています。
駅もバス停も近く、スーパーも近くにあり生活は大変便利です。子育て世帯が多く、子連れのファミリーばかりです。その面で治安なんかも全く問題ありません。
溝の口まで徒歩だって全然行けますよ。目の前のバス停で乗ればすぐです。武蔵小杉だってバスで20分くらいです。

マンション建設を日々見ていますが。
まるっきり府中街道沿いで、住むのにうるさくないのかな？とは思います。こんなうるさそうなところのマンションを自宅として買うの？って思います。大きなトラックやコンテナを積んだものもガンガン通りますし。
むしろ気になるのはそれくらいです。
花火も確実に見えます。
ただ外壁やら外観しか見ていませんが、あまり高級感は無いです。。
高すぎな気がします…。

[13: 匿名さん]

管理規約に基づき、住戸内でペットとの同居が可能とのことですが、管理規約の詳しい内容が知りたいです。例えば、犬なら、どのくらいの大きさまで飼育が可能なのでしょうか。猫もいいのでしょうか

[14: 匿名さん]

ペット可能なマンションなんですね、ここは。というか、分譲マンションは基本的には動物を飼うことは可能ですもの。一般的には、抱きかかえられるサイズとされているところが多いですよね。マンション内では、抱きかかえての移動になるからだと思われます。あと頭数制限もあるところも。ここの場合はどうなるのでしょうか。

[15: 名無しさん]

マンション建設に少し携わったものです。
ここのマンションはゼネコンの管理は最悪。短期間の工期でバタバタ建てているので管理はずさん、パンフレット通りの部屋の形になっていないところだってありました。しかも4000万という価格の割にグレードは平均的。

[16: 匿名さん]

管理規約によるかと思いますが、最近のマンションの統計だと小型犬2匹まで飼育可能というところが多いですね。
自分のマンションではキャリーバックに入るサイズくらいまでの犬なら飼育可能で、
共用廊下等歩く場合は、キャリーケースに入れなければいけないという規約があります。

もちろんペットカートでもOKです。

抱きかかえての移動はできないことになっていますが、散歩くらいならと暗黙の了解？になっていますよ。
ただ、厳しいマンションだと抱きかかえても注意されたりするんじゃないでしょうか。

[17: 匿名さん]

すみません、ここは完成後販売なんですか？この3月末に建物が完成して、今が販売期が第1期ということですので、
そういうことなのかなぁと思いました。
実際に部屋を見たりとかしながら、判断していくことができると、とてもいいですよね！！
眺望とかもわかりやすいですし。

[18: 匿名さん]

府中街道沿いなんですね。騒音や排気ガスの影響はどうなんですか？

[19: 匿名さん]

このあたりの相場って高めなのでしょうか。
プラン内容を見ると３ＬＤＫで７０平米もないのに
５０００万円以上という価格帯に驚いてしまいました。
総戸数が少ないことが影響しているのでしょうか。
将来の修繕積立金が高くなりそうだなと思いました。

[20: 匿名さん]

３ＬＤＫで４４００万円台～と出ていますよ、公式サイトのトップには。
それでも平米数を見るとかなり狭そうですけど、ベッドルームに関しては平均的だと思います。
田園都市線沿線となると漠然とではありますが、高いだろうなというイメージがあります。
第１期は５９平米で５０００万円台なかば。
４０００万円台なのは第２期の先着順と抽選住戸。
駅からの距離もさほど近くはないのにけっこうなお値段だと思います。
モデルルームを見ても間取りを見てもすごくシンプルだと思います。

[21: 匿名さん]

子供がいる家庭も多く暮らしているエリアだということですが、
ここの場合はファミリーターゲットなんでしょうか。
ファミリーだと
専有面積的にどうなんだろう？ということになるのだろうか。
子供が一人だったら、３LDKの物件で、広さとしてはちょうどいいかもしれないです。

[22: 匿名さん]

ここからだと、花火大会はバッチリ見えたりするのでしょうか？
公式サイトのロケーション紹介ページで、花火の打ち上げ場所の記載まであったので
部屋によっては見得るのかもしれないなぁと思うえるのです。
上の方位の階だったにしても、もし見えるならば嬉しいおまけみたいなものだろうと感じられます。

[23: 匿名さん]

これからも値段が上がってくることを考えると妥当な金額かもしれませんね。エントランスやエントランスまでのアプローチがとても素敵ですね。エントランス部分の外観がもう少し重厚感あるとよかったかでしょうかでも、植栽とのバランスで明るい色にしたのかもしれませんね。管理人室があるから人の目もあり安心です。コンパクトで広さはないかもしれませんがHタイプのようにルーフバルコニーがあったり洋室とリビングをつなげられる間取りなら開放的だと思いました。

[24: ダメじゃん]

上、あからさまに業者ですと名乗っている書き込みではないですか。
府中街道沿いであることはかなりのネックだと感じますがいかがでしょうか？
妥当な金額なのですか？

[25: 匿名さん]

床暖房は電気式なのですね。
という事は、浴室乾燥機も電気式ですか？
もしかして、こちらはオール電化マンションですか？
ガスも併用するのであれば、あまり利点がないように思います。

[26: 匿名さん]

それもそうだなと思い、確認してみたのですが、
どうやらキッチンのコンロはガスのようですね。
床暖房は電気。
オール電化の文字も見当たりませんので、
両方を使うことになるのだと思います。
エコ仕様でもなさそうで、普通に電気代とガス代が
かかりそうな感じです。
こういう場合、効率のいい方を優先して使っているのかな。
床は電気の方が良くて、コンロはガスの方が良いとか。
バス関係は記載が無くてわからなかったです。
たぶん、電気かなと思うのですが。

[27: 匿名さん]

床暖房は、後々のことまで考えると、電気式のほうがいいって聞いたことがあります。
温水タイプだと、そもそも設置コストなどがかかりやすいらしいのですが、
電気式だと結構かんたんだとか。
今時は、そこまで電気式の床暖房も極端には高くない、ホットカーペットよし少しかかるくらいだとは聞いたことがあります。

[28: 匿名さん]

そうなんですか、電気式床暖房ってホットカーペットより少し高い程度なんですか。それはいいですね。
こちらはエコ仕様にはなっていないようではありますが、省エネの評価は高いようですね。
余計な設備でお金をかけて場所を取られるより、シンプルに省エネしていった方がいいかもしれないなと思います。

[29: マンション検討中さん]

ここは買わないな

[30: 匿名さん]

高津自体は地味な街かもしれないですが、普通に暮らしていくには特に不便もない街だと思います。大きな買い物とかは他地域に行くことになりますけれど、二子玉川まですぐだし、そこまで負担ではないと思われます。
ここで気になるとするならば、大通り沿いなところくらいなのではないでしょうか。
夜は車の通りってどうなんだろう

[31: 匿名さん]

モリモトに期待！

[32: 匿名さん]

住居の向きは南向きが良いと親など周囲からは聞いていることもあり
家の向きは交通アクセス以上に意識して物件を探しています。
ここは全戸南向きなので、やはり陽当たりも良さそうです。
ただ、専有面積の狭さが気になるところではあり、
全て求める条件が揃っている物件は、なかなか見つからないものです。

[33: マンション検討中さん]

ここって誰が買った人いるのですか。
確か３月末から入居開始だったような。。。
あの内容で、他と比較しても４４９０万～は高すぎる。
私は３０００万でも買わない。
来年には隣に三菱地所、近隣にはモリモトも建設予定なので、
売出しが５５００万円前後なら、そっちの２物件を検討したい。

[34: ご近所さん]

１５の名無しさんのレスにもあるように、ここは短期間で施工をし、施工管理の杜撰さも見受けられます。
内観も見ましたが、特に惹かれるものは皆無。
それに、あの面積で売り出し価格が４４９０万〜５６８０万ですから、やはり価格が見合って無いと思います。
まあ、購入された方も何名かいるようですが、正直、何が良くて購入されたのか。。。驚きです。
外観は府中街道沿いから見てみると、タイルに白い糊が滲んでいるところが多々あり仕上げ管理の甘さも感じます。
エントランスも天井が高い作りなだけで特に良いとは思いませんでした。
また、全戸南向きと言っても、南側は５階建てのヤマト運輸商品センターも窓しか見えない感じです。
それに来年にはプレシスに隣接する７階建てのマンションも出来るので、
南側の景観は、ヤマト運輸の窓か隣接マンションのドアしか見えないかもしれません。全戸南向きに偽りはありませんが、
ここの購入を検討されている方は、１度現地を視察された方が良いと思います。
今後、近隣には良さそうなマンションが建設されますから、時間が許される方は焦らずに検討されることをお勧めします。
生活する上では、高津の街は住みやすく、現在は若い世帯も多いので、子育てするにも良い環境だと思います。

[35: 匿名さん]

床暖房の一ヶ月のランニングコストですが、8畳間の場合で、
温水式ガス　3710円
電気　6100円
温水式電気　2800円
という結果になるようです。
電気は施工コストは安くなりますが、ランニングコストは割高なので
微妙ですかね…

[36: 通りがかりさん]

先日見学してきましたが、がっかりしました。つくりが全体的に安っぽすぎる。高級賃貸みたいな感じでした。

日当たりは良かったですが、ヤマトが見えますし、将来ヤマトが建て替わってマンションや工場ができたら…

床暖房が電気式なんていつの時代（汗）安さ追求にも程がある…

1000万高くても、モリモトや三菱地所の方が売れると思う。。

[37: 匿名さん]

最新のマンションでは床暖房はガスが主流になっているんですか？
確かに試算を見てみると、電気とガスではランニングコスト＝住人の負担するコストがだいぶ違ってしまうようですね。
イニシャルコストは売主が負担する部分なので、できるだけ建設コストを抑えたいと考えたのでしょうか？

[38: 匿名さん]

外観はHPではよさそうに思いますが内装はシンプルなんでしょうけれどのっぺりして高級感は感じなさそう。せっかく南向きなのに眺めが悪いとなると現地を確認しないとですね。多摩川緑地があり、静かで二子玉川がちかくおしゃれが満喫できます。買い物や病院も不便なさそうではあります。

[39: 匿名さん]

悪い評判ばかりだけど、駅が近くてかなり設備は整っていたよ。
見学行ったけど、音も意外と静かだった。

[40: 匿名さん]

問題は一建設という事。
建築業界人は手を出さないと思います。

[41: 匿名さん]

近くの二子こども文化センターですが、放課後に近隣の子供達が集まって遊べるような施設ですか？
共稼ぎ世帯で、学童保育に入っていない子供達が放課後一緒に勉強したり遊んだりできる場所があると、親としては安心だと思います。
ここは定期的にクラブ活動もあるみたいですね。

[42: 匿名さん]

二子こども文化センターは、
子供たちが学年関係なく遊ぶことができるそうです。
家の近くに児童館があるととても親も安心
行き帰りが…特に帰りが心配になったりしてきますが
近ければ帰りが遅いときでもすぐに見に行くことができます。
子供の放課後の居場所があるのは、いいことです。

[43: 匿名さん]

最上階を知人が購入しました。
外観が安っぽく遊び行ってがっかりしました。駅からも近いとは言えず、どこが決めてになって購入したのかわかりません。
10年したら売るようですが資産価値は低いように思います。

[44: 匿名さん]

外観は完成予想図を見ると天井の高いエントランスなど、高級感が感じられますが実際の印象は違っていますか？
それにしても、駅徒歩9分でも近くないと捉える方がいらっしゃるんですね。
自分はマンション検討で10分以内であれば許容範囲かな？と感じる派ですが、実際に歩くと10分オーバーしています？

[45: 匿名]

友人が住んでいる家をネット掲示板でディスるって性格終わってますね

[46: 匿名さん]

>>41
>>42
>>二子こども文化センター
いいですね。どのくらいの子供が利用しているんでしょう？

学童保育も1年生から利用する時には高学年の子たちと一緒に、分団のようにして通学？するようです。

http://www3.kawasaki-shiminkatsudo.or.jp/seishonen/shisetsu/4/21/

年末年始はお休みですが、12月28日までは開館していて、夜の9時まで。小学生以下だと午後6時までみたいですね。このあたりだと夫婦共働き率が高いでしょうか。放課後児童クラブや学童保育を利用しつつ、こういった施設も利用していけると親の負担が少なくなりそうでいいと感じます。

[47: ご近所さん]

最上階の知人宅に遊びに行った。なんて書き込むと誰だか特定されちゃうよ。
まあ知人宅をぼろくそに書き込むような輩だから今更なんだろうな。
こんな知り合いを持つ最上階の住民に同情するよ。友達は選んだほうがいいね。身にしみました。

[48: 匿名さん]

マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが
公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭なら、望まれる条件でしょう。
そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそう。
駅がもう少し近ければなどはあるかもしれませんが、生活環境が一番大事かな。

[49: 匿名さん]

近くに公園なんてないですよ。休日にちょっと子供と遊ぶ所なんて車で出かけないとない。わんこの散歩に困るくらい。脚力のあるわんこなら河川敷までいってのびのびできますが。

[50: 匿名さん]

今住んでるところだと近所の子供たちは下校後には公園に集まってるのをよく見ます。
公園がないとなるとこの辺の子はどこで集まってるんでしょう？前に書かれている児童館ですか？
そういった環境だと自転車で色々出掛けられるようになるまで親としてはちょっと懸念点ではあるかもです。
HPを見たらモデルルーム使用住戸が売り出されてるようで。そろそろ販売も終わりなんでしょうかね。