リビオ神楽坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南向き高台立地のリビオ神楽坂ってどうですか。
味わい深いエリアですが、暮らしやすい環境でしょうか。
物件を検討中の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nskre.jp/kagurazaka/

所在地：東京都新宿区北山伏町16番4他（地番）
交　通：都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分
総戸数：35戸（事業協力者住戸1戸含む）
間　取：1K～3LDK
面　積：25.00平米～70.05平米
売　主：新日鉄興和不動産
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：新日本建設
管理会社：日鉄コミュニティ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

やっぱり、売れる物件は売れる、という感じがしています。
それだけニーズがあるということでしょう。
もちろん、場所や立地も大きいような気がしますが
。

[62: 匿名さん]

確かに。残り一戸を販売するために、四ッ谷駅前にモデルルームを残しておくのは経済的ではないですね。

もし予定より早めにモデルルームをクローズできるとすると、プロジェクトとしては成功の部類に入るのですかね。

[63: マンション検討中さん]

リビングの柱が家具の配置を難しくしますね。
うまくレイアウトするにはどうすればいいのか悩みます。
ダイニングテーブル、ソファー、テレビを置きたいのですが。

[64: 匿名さん]

部屋の広さも大切なのですが
収納スペースの充実している物件を求めています。
このリビオは、オリジナルの収納スペースがとても良いと思いました。
使いやすく考えてあるので、住む側のことを考えていると感じました。

[65: マンション検討中さん]

来年３月には銀行の金利はどうなっているでしょうか？
契約から引渡しまでの期間が長いと、金利リスクも考慮しないといけないですね。

[66: 匿名さん]

銀行の金利はどうなるか心配ですよね。ただ、2018年4月に日銀の黒田総裁が再任されたので、金利が大きくは変わらないかなと期待しています。

[67: 匿名さん]

そういえば、リビオ神楽坂のモデルルームがあったスペース、賃貸物件として出ていますね。二階だけで月約100万円だったのかー。なかなかの値段ですね。モデルルーム無しでも完売できるかなあ、、、。

[68: 匿名さん]

金利は気になりますよね。
ちなみにみなさんは変動金利と固定金利どちらで借りられるんですか？

[69: マンション検討中さん]

金利変動が読めないので、10年固定を考えています。
変動金利は怖さを感じるので。
ただ、色んな意見があるとは思います。

[70: 通りがかりさん]

１月からモデルルームあけてるとすると、家賃だけで700万円以上！
人件費、広告費など考えると、販売費は結構な額になってそうです。売上の10%以上か？

[71: 名無しさん]

そうだとすると、小規模マンションは割高になりやすいですね。

[72: 名無しさん]

共用部が少ないから、建築費はおさえられているんじゃないかな。
どちらにしても、割安割高は中古市場が決めることですね。

[73: 名無しさん]

リビオ神楽坂は牛込柳町の駅と比べると、高い場所にあります。駅から坂をのぼる必要があり、面倒な印象をもっていました。
ただ、最近の自然現象の強力さを考えると、良い立地だと感じるようになってきました。
みなさんは、どんな条件で場所を選んでますか？

[74: 名無しさん]

完売したみたいですね。
おめでとうございます。

[75: マンション検討中さん]

サイトに載っていた情報が見れないのは地味に不便…>>完売
戸数が少ないとは言え、竣工半年前に完売とは、すごいですね。値引きはあったのかなー？

[76: 匿名さん]

流れで変動金利にしてしまいましたが、やっぱり10年ぐらいは固定の方がいいですよね。。10年固定も1%は下回っているし。。

[77: マンション検討中さん]

10年固定0.7パーセントで10年返済がかなり理想。

[78: 匿名さん]

駅が近いので交通アクセスが便利そうです。
近くに公園があるので子供がいたらお散歩とかしやすいですし、
親としては安心しそうですね。
外観も綺麗で住みやすそうです。

[79: 名無しさん]

10年固定以外は金利が上がりましたね。
金利が上がるのが先か、引渡しが先か、って感じになってきました。
物件が高止まりしてる今、金利は低水準を維持してほしいものです。

[80: マンション検討中さん]

んーこの感じだと変動一択になってしまうでしょうね。

[81: 名無しさん]

購入した方は、引越しにむけてどんな準備をするのでしょうか？
特に、買い替えの方は、どのタイミングで現居を売却するのでしょうか。

[82: 匿名さん]

引っ越しは大変ですからね。
時間がかかるのは多少は、仕方がないかと。
さくっと終わるといいのですが。

[83: 名無しさん]

半年前に完売するとは、なかなかの人気です。

マンションの値段が高止まりしているご時世、けっこうレアですね。

[84: 通りがかりさん]

だいぶ出来てきました。

[85: 通りがかりさん]

隣のリビオレゾンと比べるとこんな感じです。

[86: 匿名さん]

三階以上は隣のリビオレゾンとの距離も若干確保されているようです。
手を伸ばせば届いてしまうのでは？と思ってました。

[87: マンション検討中さん]

ホームページはいつまで公開されているのでしょうか？

何となく興味があります。

[88: 匿名さん]

リビオ神楽坂近くにある新築マンションのプラウド神楽坂マークスは、たしか2017年9月中に完売になりましたが、今も公式ホームページが残っています。リビオ神楽坂もしばらくはホームページは残るのかなあ。

[89: マンション検討中さん]

売れるマンション、売れないマンションがはっきりしているこのご時世、完売アピールは重要ですね。

売れてるブランド、ってイメージになります。

[90: マンション検討中さん]

隣駅である若松河田駅近くの「ジオ新宿若松町」は苦戦中ですか？

規模、設備などはリビオ神楽坂より良い気がしますが・・・

[91: 名無しさん]

キャンセル住戸でますかね？

[92: マンション検討中さん]

気の早い話ですが、内覧会で特に気を付けることは、どんな点でしょうか？

事前にチェック表を作成しておかないと、ヌケモレが多く出てしまいそうです。

[93: 口コミ知りたいさん]

内覧業者を呼ぶとか…

[94: 通りがかりさん]

先日見たときと、あまり変わらない感じですが。

[95: 通りがかりさん]

若松河田から見るとこんな感じです。

[96: 匿名さん]

なるほど！

[97: 通りがかりさん]

どんな検査しているのでしょうか？

[98: 通りがかりさん]

東側からみるとこんな感じです。

[99: ご近所さん]

いつも写真で近況を教えていただきありがとうございます！楽しみです！

[100: 通りがかりさん]

完成しそうでしませんね。
1月2月竣工だから、3月中引渡しは、バタバタで嫌です…外観は進捗してるのに。
さっさと完成して、内装系しっかりしてほしい。

[101: 評判気になるさん]

本当です！スミフは竣工後、半年くらい経ってから入居で、チェックなどに余裕がありそうで羨ましいです。
引越し難民が出る時期にバタバタ(しかも引越しトラックは路駐になりますよね⁈)で、殺伐としそうで嫌です…
これが最後まで購入を迷った点だったから、余計に気になるのかもしれないですが。

[102: マンション比較中さん]

>>97　
おそらく適合証明書を取得するための検査をしていると思われます。フラット使用しない方はあまり関係ないかもですね。ttp://www.bvjc.com/ctc-business/slc/

[103: 匿名さん]

車所有してる方はどの辺の駐車場を考えていますか？

[104: 通りがかりさん]

今日はこんな作業をしてました。

[105: 通りがかりさん]

因みに、こんな管？を撤去してました。

[106: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[107: 周辺住民さん]

ここの道路を挟んで南斜めに14階建てのマンションが出来たが、真南にも似たようなマンションが出来るかもしれません。囲いが出来てました。

[108: 匿名さん]

>>107 周辺住民さん

スミフの南山伏町計画です。

[109: 匿名さん]

せっかく南向きだからマンションを購入したのに日当たり悪そうで引越ししたくなくなってきました。

[110: 通りがかりさん]

マンションが姿を現しました。

[111: マンション検討中さん]

隣と似てますね

[112: 通りがかりさん]

ホントにそっくりです。
二つのマンションを一つのマンションとして作れば、それなりの規模のマンションになった気がします。

[113: 通りがかりさん]

今日の様子です。近くで見ると、隣のマンションといろみは少しちがいますね。

[114: マンション検討中さん]

なんで隣と分けて作ったんでしょうね。想像以上に小さく見えました。

[115: 通りがかりさん]

一緒のタイミングで土地を入手できなかったと営業の方から聞きましたよ。
リビオ神楽坂nexが完成してから、地主さんが、こんなマンションなら良いなと思ってリビオ神楽坂も建てたと聞きました。

[116: マンション検討中さん]

>>115
そうだったんですかー。ありがとうございます。
ペンシルマンションの方が単価上げられるし、地主さんもデベもいいこと尽くめかもですねー。

[117: 通りがかりさん]

晴れてると、とても良いマンションに見えます。
洋室(？)の窓は迫力ありますね。

[118: 通りがかりさん]

天気悪いですが、散歩中に北側から写真撮りました。

[119: マンション検討中さん]

年が明けたら、三ヶ月弱で完成です。
どんなマンションになるのか楽しみです。

[120: 名無しさん]

引っ越し幹事会社で見積もりしましたが高過ぎですね。。ファミリーだと引っ越しできてすぐは約60万とか。笑えてしまいました。いったん保留にしましたが。みなさんどうするのでしょう。

[121: マンション検討中さん]

60万円とは(○_○)！！
違う引越し会社に見積依頼した方がいいですよ。

[122: 通りがかりさん]

エントランス工事中です。

[123: 通りがかりさん]

追加で日当たりの状況です。
15時過ぎですか、あまり日当たりはよくありませんでした。
隣のリビオレゾン神楽坂はガンガンに日が当たってましたが。

[124: 匿名さん]

60万ですか。。。
ちなみに、作業内容はどんな感じですかね？

[125: 名無しさん]

作業内容は、夫婦の家具・家電運搬とエアコンの脱着のみですね。距離も50km以内です。営業マンが「確認」と言って頻繁に電話をするのですが、まったく電話はしておらず、白けました(笑) 「みなさんほとんどうちで契約してます」と言ってたのもちょっと疑問でした。抽選会から１週間経ってないんですよね。去年から大幅に値上げしてるというのは別口から聞いてましたがちょっと厳しいですね。
口振りは丁寧でしたが、幹事会社ということもあり強気な感じでした。幹事会社の方が色々と楽ではあるんですが、もう少し検討するつもりです。

[126: 名無しさん]

幹事会社は割高になる傾向があるみたいですね…こちらの掲示板でも見ました。
ウチは時期もずらせないし、他にも手が回らないので決めてしまいますが、相場より随分高くなり、もう少し安くできる方法を勘案中です。

[127: 匿名さん]

アリさん強気ですよね。

他の引越屋さんを真剣に考えないと…

[128: 匿名さん]

新築マンションの一斉入居って幹事会社以外の引越屋は仕事受けたがらないです。特に繁忙期は。だから高くても幹事会社にせざるを得ないことになりがちです。あくまで一般論だけど。

[129: 通りがかりさん]

エントランスの柱はこんな感じです。

[130: 通りがかりさん]

一階も陽当たり良さそうでした。
14時過ぎに撮影してます。

[131: 通りがかりさん]

ちなみに、引越し見積もり60万円とは、土日の金額でしょうか。平日と土日では金額がかなりかわると聞いたことがあります。
ただでさえ3月は引越し繁忙期なので、他社で確約をとることが難しいかもしれませんね、、、。

[132: 名無しさん]

うちは、ど平日の荷物多め、梱包作業一部手伝い付き、近距離で 68万！そ

[133: 通りがかりさん]

近距離で平日なのに、68万円は驚愕なプライスですね、、、同じ会社なのに、見積もり金額で幅がある印象ですね。支店や営業担当者で裁量があるのかな、、、。

[134: 評判気になるさん]

立派な家具が買えちゃいますよね…

[135: 匿名さん]

引越し期間中はアリさんに頼むのがよさそうですね。

他の引越屋さんから見積とりましたが、更に高めでした。

[136: 名無し]

> 引越し期間中はアリさんに頼むのがよさそうですね。
>
> 他の引越屋さんから見積とりましたが、更に高めでした。
あれ、そうなんですか？SUUMOで一括見積しましたが、大手でも2,3割は安かったです。3月中旬から末までで見積もりとりました。見積もりサイトで違いがあるのかもしれません。
何社か訪問見積もりもお願いしているので、作業人数なども含めてもう少し交渉する予定です。
…しかし数年前に比べてかなり高くなりましたね。驚きました。

[137: 匿名さん]

ネット見積は安かったんですが、訪問見積では驚愕の金額が出てきました。
結果、アリさんの方が２割以上安かったです。
どうしたものか考え中です。

[138: ご近所さん]

エントランスが出来つつありました(^_-)-☆

[139: 匿名さん]

もうすぐ完成ですね。

皆さん、そろそろ引越し業者決めたのでしょうか？

[140: ご近所さん]

最新の写真があればどなたか投稿お願いします(^_-)-☆

[141: 通りがかりさん]

看板がつきました

[142: 通りがかりさん]

植栽もちらほらと

[143: 匿名さん]

今年も3、4月の引越しは大変そうです…

[144: 評判気になるさん]

内覧会どうでしたか？
建具や角(ドアやカウンター、窓枠など)が脆いのか、傷だらけでした。
補修してもらっても、引越しでまた傷つくし、日常の生活で手袋でもしてなきゃいけないんじゃないか？ってなくらい弱いです。
小型犬1匹okだなんて、どんだけ傷だらけになるか恐ろしいレベル…
ローンも組んじゃったし、モヤモヤ晴れないまま入居かぁ

[145: 匿名さん]

入居予定者の皆さん、玄関ドアのカメラ（カラーモニター）があるとパンフレット上表記されていたのに、これは、誤表記で実際はなかった、かつ、内覧会での説明が漏れた、との説明を不動産会社から電話で受けましたが、これはこれで大きな問題ですね。。。

[146: 匿名さん]

こんないい加減な会社とは・・・最悪

[147: 匿名さん]

皆さん納得されたんですかね？

[148: 匿名さん]

南側にタケノコのように新しいマンションが建っているね。
そのせいか隣のリビオの中古がずっと募集中だね。
高台が売りの一つだったのに眺望がなくなるのは残念。

[149: 匿名さん]

いい加減ですよね。今回は連絡してきただけましだと思います。
私は契約してから色々ありました。。
次に引っ越すときは、建物がいくらよくてもこの不動産会社からは絶対買いませんし、周りにも絶対に勧めません。

[150: 検討板ユーザーさん]

>>145 匿名さん
それありなの？
売主は、販売時に虚偽報告してるってことですよね。

[151: 匿名さん]

>>150 検討板ユーザーさん
いや、ダメでしょう。
そのパンフレットを参考にして購買を決めているので、問題でしょう。

[152: 評判気になるさん]

http://www.nomu.com/mansion_n/n/l-kagura/quality02.html　ここにも書いている機能なのでしょうか？

[153: 匿名さん]

>>150 検討板ユーザーさん
営業担当にモデルルームでも内覧会でも気がつかなかったんだろぐらいに言われました。しかも内覧会より前に発覚してたとも言っていたのにこの時期に連絡してくるとか頭おかしい

[154: 匿名さん]

どうせ一部の人だけ口止めして金払って他は泣き寝入りか。

[155: 匿名さん]

消費者センターに電話ですかね。。

[156: 匿名さん]

なんか他にも色々出てきそうで怖いな

[157: 匿名さん]

売主というか、瑕疵のあるパンフレットに基づいて販売活動をしたわけだから、野村の責任は免れませんよね

[158: 匿名さん]

パンフレットを作成したのって売主？不動産屋？それによって変わりますよね？あとは売主が物件説明を営業にしたときにどんな資料を渡して説明していたのか

[159: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん

今更ですが、引越しなんて定価がないし、他社で20万安くやってくれるので、結構ですと言えば20万安くしてくれるのでは？

複数社に指値すればどこかはその金額で見積くれるだろうから、それをさらに他社にぶつければ良いかと

[160: 匿名さん]

>>152 評判気になるさん
おそらくここですよね。
まだホームページにもありましたね。