リビオ神楽坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南向き高台立地のリビオ神楽坂ってどうですか。
味わい深いエリアですが、暮らしやすい環境でしょうか。
物件を検討中の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nskre.jp/kagurazaka/

所在地：東京都新宿区北山伏町16番4他（地番）
交　通：都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分
総戸数：35戸（事業協力者住戸1戸含む）
間　取：1K～3LDK
面　積：25.00平米～70.05平米
売　主：新日鉄興和不動産
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：新日本建設
管理会社：日鉄コミュニティ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

あまり規模が大きくはないマンション。
大きくはないといっても、このあたりでかなり大きな土地は出にくいから、
コレくらいでもまだ規模はある方みたいなのですが…。

神楽坂って街自体は大人の落ち着いた街、
渋い飲食店が多いというイメージがものすごく強いですが、
暮らしていく上ではどうなんでしょうか。

[2: 匿名さん]

価格は魅力的ですね。
大久保通りは交通量多いですからうるさそうなのと空気が悪そうな点がデメリットでしょうか。

[3: 匿名さん]

ここは神楽坂じゃないよね。
こういうネーミングのほうが売れるんだろうけど。
北山伏町のほうが江戸城下らしくて好きだな。

[4: 匿名さん]

>>北山伏町

いいですね。このネーミングも渋くて素敵。

神楽坂のネーミングは、これだと他の人からもわかりやすいからだと思います。私なんて親が高齢なので、北山伏町よりも神楽坂の方がわかってもらえます。

大久保通りは賛否ありそうですけど、利便性が高いのかなと思います。このあたりって路地裏だと道が細かったですっけ？大通り沿いの方がメリットも多いかもと感じました。

[5: 匿名さん]

ここの周りでは、ワンルームマンションがポコポコ建設中ですね。市谷小学校周辺にはコンビニや飲食店が少なかったですけれども、今後は出てくるかもしれません。

[6: マンション検討中さん]

ここ、立地を考えるとかなり安くないですか？不動産全体がオリンピックを機に値下げするって話はよく聞きますが…この物件もそーゆーことなのでしょうか？

[7: マンション検討中さん]

安いと思って間取り見てみましたけど、70平米にしては狭くないですか？柱の食い込みが酷いせいでしょうか…。

[8: 通りがかりさん]

つい最近立てた隣のリビオレゾンと一体開発すれば、もう少し広いプランなどもできそうな気もするのに、同じデペで隣接してるのはなんとなく違和感…
あちらはコンパクトマンションだから、戸数稼ぐには別棟にしたほうが良かったからなんでしょうか？？
HPは完全に流用してますしね。

価格もリビオレゾンと同程度の設定にしているので、どう違いを出すのか注目したいです。
前の通りは、道路拡張されるまではそこまで（特に夜間は）交通量気にならないと思います。

[9: 匿名さん]

うち廊下設計かつ、2戸というところはプライバシーを重視する面では
かなりいいんじゃないかなと思います。角部屋になっているというところも印象的には良いですね
ちょうど大久保通り沿いに面しているようですが、騒音の方が結構あるのかなというのは気がかりです。
小学校もすぐ近くにあるという点は、お子さんがいらっしゃる家庭にとっては住みやすそうだなと思う反面、交通量の多い道路沿いというところはデメリットになってしまうんじゃないでしょうか

[10: マンション検討中さん]

この物件の価格ってどちらで見られますか？
気になっているのですが見つからなくて。お安いというのはどこで分かるのでしょうか？

[11: 匿名さん]

6F角住戸が７３００万円と公式サイトに書かれていましたよ。
そこの値段を見て皆さん判断されているのかもしれないです。
１Kは２８００万円台だそうです。
賃貸向けという風に持つならば１Kの人が多くなってくると思いますが、
この値段だったらアリなのかなと思う人が多そう。

[12: 匿名さん]

この物件、よく見たら駐車場がない！んですね。駐輪場も各世帯にほぼ一台分のみ。これじゃあ殆ど徒歩移動の人のみ対象なんですね。その分コストを抑えているということか。
ちょっと大き目の荷物の搬入出に苦労しそう。

[13: 匿名さん]

ココで無理して機械式のパレットタイプの駐車場を導入しても、将来的なコストが頭が痛いし、ないならないで良いんじゃないかなと思います。
場所によっては駐車場をつけなければならなかったりするみたいですが
ココのエリアはなくてもOKなエリアなのかな。
どうしても車が必要って言う人だと近隣で借りるしかなさそうです。

[14: 匿名さん]

でもせめて来客用でもいいから駐車スペースくらいは必要ですよね。引越しすら落ち着いて出来ないですよ。

[15: 匿名さん]

エアコンの取り付けとか、そういう業者さん用のものぐらいはあってもよかったかも。土地の広さを考えてしまうと、仕方がないのかもしれないのですが、
なんとかならなかったのかしら…と。
普段の生活には直接かかわらない部分ではあるけれどチョイチョイ気になるところになってくるのかもしれません。

[16: 匿名さん]

今日から事前案内会ですね。
参加された方どうでしたか？

[17: 匿名さん]

高くはないけど、安くもなく、本来の相場並みですかね。
最近の先行物件がつり上がっていたので、安くないのに安いと感じ、脳が騙されてしまいます。

[18: 匿名さん]

神楽坂からこれくらいの値段なんでしょうか。3LDKで7300万円は高いですね。
駅から近くて南向きなのはわかりますけど。ここ夜景が綺麗でしょうね。新宿は遠すぎますが、高層ビルが見える射程距離に建設されるので。
高台に建設されるなら見晴らしもいいでしょうね。
ここなら上の階ですよね。値段も高いですが。

[19: 匿名さん]

事前案内会がすぐにいっぱいになってしまうということなので、それだけ注目度が高いマンションだということですが…
３LDKで7300万円というのは、安い方の金額で、ですよね？
最多価格帯と言うのはもう少し上がってくることを考えると、
結構な金額になってしまう可能性も。
神楽坂自体は、街にブランド力があって、とても良いと思います。

[20: マンション検討中さん]

ここは神楽坂ではないですね。

仕様が低くリビオらしいマンションでした。

[21: マンション検討中さん]

管理費が高すぎる。
駐車場もなければ、たいしたサポートもないのに3万円以上。すぐに理事会で管理会社変えるべき。近年稀にみる高さなのでご注意を。

[22: 名無しさん]

>>21 マンション検討中さん

本当に高いですよね。
小規模で内廊下なのである程度はかかるとは思っていましたが、なぜこんなに高いの？と驚きました。ディスポーザーも無いのに。

[23: 匿名さん]

内廊下だと、廊下の空調費が掛かるので、管理費がかなり掛かるという話は聞いたことがあります。
冷暖房を思い切り入れてしまうとお高くなってしまうとか。
対策としては、送風モードにしておくと少し節約になる、という話は聞いたことがあります。
管理に関しては、住民同士の話し合いが今後持たれる可能性もある、ということなのかもしれませんね。

[24: 匿名さん]

そもそもそういうのをあまり気にしない層向けの価格になってくると思うので、
内廊下だから管理費が…という風に思う人も実際に暮らす人にはあまりいなくなってくるのではないでしょうか。
もちろんコスト意識的なものは必要になってきますが
あればあった上で、どうするのかというお話になるでしょう。

[25: マンション検討中さん]

価格が安いというのは皆さん感じていらっしゃるんですかね？
私としては大通り沿いとマンション乱立で資産性が気になるんですけど、
どう思われますか？

ちなみに1k検討してます

[26: 口コミ知りたいさん]

なんか淋しいスレになってきましたね。
評価たかくないのかな…確かに色々高いし、狭いし、不満はあるけど、立地はいいとおもうんだがなー。

[27: 通りがかりさん]

立地そこまでいいですかね。大久保通りに面しており交通量は多く排気ガスもあるし騒音もある。最寄り駅の牛込柳町までは徒歩5分程度だが、大江戸線で地下深くホームまではさらに時間かかるし大江戸線以外近くに電車はない。坂道が多く歩きにくいし道も狭い。
賃貸ならいいですが、持ち家となると私は嫌です。

[28: 名無しさん]

一期の売れ行きは良かったですよ。

大久保通りの交通量は気になりますが、ファミリータイプの部屋は6階以上なのでそこまで気にならないのかな。
たしかに歩道が狭いのは嫌ですよね。

東西線の神楽坂駅まで徒歩10分なので、東西線もふつうに利用できるかと。

[29: 匿名さん]

普通に他に比べたら安いと思う

[30: マンション検討中さん]

それにしても過疎ってるな
検討してたけどやめようかなぁ

[31: マンション検討中さん]

残り三戸みたいですね。
掲示板は寂しい感じですが、販売は順調ですね。

[32: 通りがかりさん]

3LDKの洋室1からの眺めが良さそうです。

[33: 通りがかりさん]

南側にそこそこな面積の空地がありますが、何が出来るのでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

[34: 匿名さん]

このあたりの物件の中では注目しています。
やはり高級感があるのが人気の秘訣では。
公園近くなので、ある程度、裕福な人がターゲットなのでしょうか。

[35: マンション検討中さん]

人気なのは明らかに最近にしては安かったからでしょう。

[36: 通りがかりさん]

リビオ神楽坂は、住まいサーフィンの儲かる確率での評価がイマイチに感じます。
どんな理由で評価が低いのでしょうか？

[37: 匿名さん]

アドレスが神楽坂ではないし、最寄りが牛込柳町だからこんなもんでしょう。

[38: 通りがかりさん]

名前はリビオ神楽坂ですが、場所は神楽坂って感じではないですね。

[39: 通りがかりさん]

値段以外の魅力はどこですかね。
購入したかたは、何が決めてになったのでしょうか？

[40: 名無しさん]

モデルルーム見てきました。
柱の食い込み、下り天井など気になる部分はありましたが、個性のある間取りだと感じました。
田の字マンションと比べて住みやすさが気になります。

[41: 口コミ知りたいさん]

モデルルームはもうすぐクローズするそうですが、まだまだ竣工しないのに、どうやって残りを売るんだろう…

[42: 名無しさん]

もうすぐモデルルームクローズですか・・・
販売の見込みがあるってことですかね。

[43: 名無しさん]

入居開始が2019年3月中旬となってますが、引越し業者さんは紹介してくれるのでしょうか？

今年は引越し難民って言葉をよく耳にしたので、その辺の事情がきになります。

[44: 名無しさん]

プラウド新宿牛込柳町と比較するとどうなんでしょうか？
規模はプラウドが大きいですが、交通量から判断すると周辺環境はリビオ神楽坂の方が良いと思います。

どちらが良いのか迷います。

[45: 通りがかりさん]

住みたいほうにすれば

[46: 匿名さん]

野村不動産が引越し業者を手配してくれるときいていますが、本当に時期的にと、最近の人員不足はやばいらしいので、大丈夫かなあと心配にはなってます。

[47: 名無しさん]

確かに。3月は引越しのドピークなので心配です。
手配できるのか、金額は適正か、などなど

引渡しを2月中旬に前倒してくれると、引越しの選択肢が増えるのでいいですね。

[48: 匿名さん]

あと一戸。

モデルルームクローズまでに売れるか？

[49: 匿名さん]

リビオ神楽坂だと、普段の買い物(食品とか)はどこがおすすめですか？

品数がそれなりにあり、値段もリーズナブルだと嬉しいです。

[50: 匿名さん]

南向きの部屋は日当たりを考えると、良いイメージです。

ただ、こんなに暑い日が続くと、北向き、東向きの部屋の方が住みやすいのでは？と考えてしまいます。

[51: 匿名さん]

この場所だと、生活面においてちょっと不便かな

[52: 通りがかりさん]

徒歩圏内だと、牛込柳町のよしやか、牛込神楽坂のキッチンコート、キムラヤぐらいですか。

富久クロスのヨーカドーは徒歩では厳しいか・・・

[53: 匿名さん]

最近、牛込柳町に越してきた者です。
普通に生活するには牛込柳町は問題ないと思います。
綺麗ですし。
物件価格も安いし嬉しいです。

[54: 匿名さん]

物価はどうですか？

[55: 匿名さん]

物価は普通じゃないかな。
スーパーのキムラヤは小さいけど、惣菜やお弁当もあり便利でリーズナブルです。キッチンコートは少し高めだけど品揃え良いですよね。
意外と助かるのが、まいばすけっと。店内は細長い？けどそこそこ広くて、日用品もあるし便利です。

[56: 匿名さん]

リビオ神楽坂から2〜3分のところにあるウェルシア薬局、大きい店舗で便利です。薬や日用品だけでなく、牛乳とか豆腐とか冷蔵品があったり、惣菜パンも多いかな。あと、種類は少ないけどオリジン弁当も買えます。

[57: 匿名さん]

お店を使い分ければ、便利に生活出来そうですね。
まずは、店巡りから始めるのが良さそうです。

[58: 匿名さん]

意外にそうかもしれません。

[59: 匿名さん]

昨日でモデルルーム終了ですが、売り切ったのでしょうか？

[60: 匿名さん]

どうでしょう、売り切れたのかな。

リビオ神楽坂、もともと広告宣伝費とか販売にかける費用を削っている感じがしたので（来場特典は神楽坂のランチチケット1000円分くらい）、ある程度売れたら、モデルルームをクローズするつもりだったのかな。あの四ツ谷の立地だと、モデルルーム用の賃貸料も高そうだし。

一部屋くらい、完成在庫として売ってもよいか、くらいな気持ちなのかな。

[61: 匿名さん]

やっぱり、売れる物件は売れる、という感じがしています。
それだけニーズがあるということでしょう。
もちろん、場所や立地も大きいような気がしますが
。

[62: 匿名さん]

確かに。残り一戸を販売するために、四ッ谷駅前にモデルルームを残しておくのは経済的ではないですね。

もし予定より早めにモデルルームをクローズできるとすると、プロジェクトとしては成功の部類に入るのですかね。

[63: マンション検討中さん]

リビングの柱が家具の配置を難しくしますね。
うまくレイアウトするにはどうすればいいのか悩みます。
ダイニングテーブル、ソファー、テレビを置きたいのですが。

[64: 匿名さん]

部屋の広さも大切なのですが
収納スペースの充実している物件を求めています。
このリビオは、オリジナルの収納スペースがとても良いと思いました。
使いやすく考えてあるので、住む側のことを考えていると感じました。

[65: マンション検討中さん]

来年３月には銀行の金利はどうなっているでしょうか？
契約から引渡しまでの期間が長いと、金利リスクも考慮しないといけないですね。

[66: 匿名さん]

銀行の金利はどうなるか心配ですよね。ただ、2018年4月に日銀の黒田総裁が再任されたので、金利が大きくは変わらないかなと期待しています。

[67: 匿名さん]

そういえば、リビオ神楽坂のモデルルームがあったスペース、賃貸物件として出ていますね。二階だけで月約100万円だったのかー。なかなかの値段ですね。モデルルーム無しでも完売できるかなあ、、、。

[68: 匿名さん]

金利は気になりますよね。
ちなみにみなさんは変動金利と固定金利どちらで借りられるんですか？

[69: マンション検討中さん]

金利変動が読めないので、10年固定を考えています。
変動金利は怖さを感じるので。
ただ、色んな意見があるとは思います。

[70: 通りがかりさん]

１月からモデルルームあけてるとすると、家賃だけで700万円以上！
人件費、広告費など考えると、販売費は結構な額になってそうです。売上の10%以上か？

[71: 名無しさん]

そうだとすると、小規模マンションは割高になりやすいですね。

[72: 名無しさん]

共用部が少ないから、建築費はおさえられているんじゃないかな。
どちらにしても、割安割高は中古市場が決めることですね。

[73: 名無しさん]

リビオ神楽坂は牛込柳町の駅と比べると、高い場所にあります。駅から坂をのぼる必要があり、面倒な印象をもっていました。
ただ、最近の自然現象の強力さを考えると、良い立地だと感じるようになってきました。
みなさんは、どんな条件で場所を選んでますか？

[74: 名無しさん]

完売したみたいですね。
おめでとうございます。

[75: マンション検討中さん]

サイトに載っていた情報が見れないのは地味に不便…>>完売
戸数が少ないとは言え、竣工半年前に完売とは、すごいですね。値引きはあったのかなー？

[76: 匿名さん]

流れで変動金利にしてしまいましたが、やっぱり10年ぐらいは固定の方がいいですよね。。10年固定も1%は下回っているし。。

[77: マンション検討中さん]

10年固定0.7パーセントで10年返済がかなり理想。

[78: 匿名さん]

駅が近いので交通アクセスが便利そうです。
近くに公園があるので子供がいたらお散歩とかしやすいですし、
親としては安心しそうですね。
外観も綺麗で住みやすそうです。

[79: 名無しさん]

10年固定以外は金利が上がりましたね。
金利が上がるのが先か、引渡しが先か、って感じになってきました。
物件が高止まりしてる今、金利は低水準を維持してほしいものです。

[80: マンション検討中さん]

んーこの感じだと変動一択になってしまうでしょうね。

[81: 名無しさん]

購入した方は、引越しにむけてどんな準備をするのでしょうか？
特に、買い替えの方は、どのタイミングで現居を売却するのでしょうか。

[82: 匿名さん]

引っ越しは大変ですからね。
時間がかかるのは多少は、仕方がないかと。
さくっと終わるといいのですが。

[83: 名無しさん]

半年前に完売するとは、なかなかの人気です。

マンションの値段が高止まりしているご時世、けっこうレアですね。

[84: 通りがかりさん]

だいぶ出来てきました。

[85: 通りがかりさん]

隣のリビオレゾンと比べるとこんな感じです。

[86: 匿名さん]

三階以上は隣のリビオレゾンとの距離も若干確保されているようです。
手を伸ばせば届いてしまうのでは？と思ってました。

[87: マンション検討中さん]

ホームページはいつまで公開されているのでしょうか？

何となく興味があります。

[88: 匿名さん]

リビオ神楽坂近くにある新築マンションのプラウド神楽坂マークスは、たしか2017年9月中に完売になりましたが、今も公式ホームページが残っています。リビオ神楽坂もしばらくはホームページは残るのかなあ。

[89: マンション検討中さん]

売れるマンション、売れないマンションがはっきりしているこのご時世、完売アピールは重要ですね。

売れてるブランド、ってイメージになります。

[90: マンション検討中さん]

隣駅である若松河田駅近くの「ジオ新宿若松町」は苦戦中ですか？

規模、設備などはリビオ神楽坂より良い気がしますが・・・

[91: 名無しさん]

キャンセル住戸でますかね？

[92: マンション検討中さん]

気の早い話ですが、内覧会で特に気を付けることは、どんな点でしょうか？

事前にチェック表を作成しておかないと、ヌケモレが多く出てしまいそうです。

[93: 口コミ知りたいさん]

内覧業者を呼ぶとか…

[94: 通りがかりさん]

先日見たときと、あまり変わらない感じですが。

[95: 通りがかりさん]

若松河田から見るとこんな感じです。

[96: 匿名さん]

なるほど！

[97: 通りがかりさん]

どんな検査しているのでしょうか？

[98: 通りがかりさん]

東側からみるとこんな感じです。

[99: ご近所さん]

いつも写真で近況を教えていただきありがとうございます！楽しみです！

[100: 通りがかりさん]

完成しそうでしませんね。
1月2月竣工だから、3月中引渡しは、バタバタで嫌です…外観は進捗してるのに。
さっさと完成して、内装系しっかりしてほしい。