専有部分住宅用消火器の交換

[悩める理事]

はじめまして。

　総務省令第40号第3条第3項1号ロ(平成17年3月25日)による共用廊下代替設置の専有部分住宅用消火器は、分譲当初から備え付けられている区分所有者資産で、土地付区分建物売買契約書と管理規約(*1)で維持管理と有効期限切れ交換の区分所有者責任負担が定められています。

　しかしながら、有効期限切れ交換を管理組合が消火器の斡旋と交換の催告をしても、履行しない義務違反の区分所有者が全体の3割近くいることに手を焼いて、管理組合は特別決議の必要な規約(*1)の変更はせずに総会決議の内容で、管理費から費用(500万円を越える)を支出して住宅用消火器を全戸一括交換する総会普通決議をとりました。なお総会決議の内容には、管理組合の住宅用消火器交換業務に区分所有者は協力することを義務化する、使用細則の新たな規定追加も含まれていました。

　ところが総会決議後の翌期になって、区分所有者の1人が「本来は区分所有者の住宅用消火器の維持管理交換義務を定めた規約(*1)を変更をしなければならないのに、規約(*1)を実質変更する総会決議の内容と同じく規約(*1)を実質変更する使用細則の規定追加を普通決議により承認可決したことは、規約変更の集会特別決議を定めた区分所有法第31条第1項に違反する。従ってこの総会普通決議の内容は特別決議を経てない点で区分所有法第31条第1項違反により無効である。」と、管理組合を相手に総会決議無効確認等請求事件の訴訟を起こしました。

　これに対して管理組合は、消防法第8条で管理組合に防火管理義務が課されているので、規約(*1)の規定に関わらず管理組合は住宅用消火器に不備があればこれを是正する義務がある。更に省令により共用部分である共用廊下に設置する業務用消火器の代替設置が専有部分内の住宅用消火器であり、この住宅用消火器は共用部分の共用廊下に置くべき附属設備であるから、その購入は総会の普通決議で管理費から支出することが出来る。従って、この消防法の防火管理義務を履行するために管理費から支出して共用部分附属設備の住宅用消火器を一括交換する内容とそれを補強する使用細則の規定追加は、特別決議の必要はなく普通決議で足りるので、総会決議に違法性はなく有効であるという主張しています。

　どうなんでしょうか、裁判で総会決議は無効になるのでしょうか？
　なお原告が提訴予告通知で判決確定まで住宅用消火器全戸一括交換の執行停止を要求したため、管理組合は現在この執行を停止しています。

[1: 匿名さん]

>消防法第8条で管理組合に防火管理義務が課されているので、規約(*1)の規定に関わらず管理組合は住宅用消火器に不備があればこれを是正する義務がある。
消防法（防火管理義務）は区分所有法（管理規約）を超越するなんて論理が裁判で通用するの？

[2: 匿名さん]

普通なら規約変更するのでは？そのような強弁は理事会の考えとは思えない。

[3: 匿名さん]

　これは住宅用消火器を共用部分廊下の代替設置で専有部分に設置してるマンションで起こりうる問題ですね。区分所有者管理責任の専有部分内設置住宅用消火器と管理組合管理責任の共用部分設置業務用消火器との防火管理が二元管理体制になってる場合で、これを管理組合管理で防火管理を一元化しようとして、規約を変更せずに総会普通決議の内容で防火管理体制を変更した例です。
　そのため規約と防火管理体制が整合されてないので、そこを突っ込まれて訴訟に発展したのですね。
　でも普通は話し合いで解決できる問題だと思いますが。なぜ管理組合が突っ張って訴訟に持ち込んだかです。通常、区分所有者と管理組合（理事会）とのトラブルは話し合いで解決し訴訟沙汰は避けるものですが。損害賠償や慰謝料の請求とは全く次元の異なる法令規約の解釈問題の訴訟です。

[4: 匿名さん]

規約違反で交換しなかった区分所有者が3割ということは、規約を遵守して自費で交換した区分所有者が7割いるということになる。
そうなると、住宅用消火器を共用部分に変更して管理費で一括交換する場合は、区分所有者間の費用負担面で衡平性にかけるので、7割の区分所有者に対して管理組合は自費交換分相当の費用補償をしなければならないことになる。
そうしないと、規約違反して自費交換しなかった区分所有者が得をすることになってしまう。

[5: 匿名さん]

>なぜ管理組合が突っ張って訴訟に持ち込んだかです。
５００万円を超える消火器って700～800本近くか？大規模マンションだな。管理会社にとっては大型受注だ。
一度は総会決議で決まって確定した受注、総会決議を無効なんかにされたら管理会社は失注だ。
フロント担当はクビが飛んで上司は左遷、目に見えてる。
「管理組合は絶対に勝つ」と言って訴訟はとことん争うように管理会社は理事会をけしかけるよ。
管理会社は必死だ、５００万円の受注がかかってる。
例え裁判官から和解を勧められても絶対応じない。あくまでも原告敗訴の判決をとるまで管理組合を頑張らせるよ。
場合によっては管理組合の裁判費用を肩代わりしてでも裁判に勝つしかない。
総会議案を作成した管理会社の信用と威信にかかわる大問題だから。
総会決議が無効にされたら、管理会社は責任とってチェンジだろう。
クライアントの管理組合に迷惑をかけたのだから。

[6: 匿名さん]

消化器って、もうかるよ
規約違反はいかんよ

[7: 匿名さん]

↑
消火器でした 失礼
消火器交換は、組合で相見積もりとって
うちは、組合で見積もりとって、4割安く交換できた

[8: 匿名さん]

管理会社は委託費しかもらってないんでは？

リベートもらってるんかな

[9: 匿名さん]

管理会社はストックビジネスの定額固定業務委託費でベースロードを確保し、修繕工事や物販のフロービジネスで売上を増やす。消火器は利ざやが大きいのだろう。
ビジネスの基本は、「安く仕入れて高く売る」だ。

[10: 匿名さん]

管理委託費を下げても、修繕の見積もりを組合で取らないと結局修繕で管理会社に利益とられちゃうからだめ。

[11: 匿名さん]

>管理組合は自費交換分相当の費用補償をしなければならないことになる。
返金は管理費引き落としの時に精算すればいいです。
精算金額は管理組合が交換斡旋した時の消火器代で統一し、消防設備法定点検記録から交換済宅を割出ます。
ところで、その総会決議をとった期の役員の消火器交換有無を調べる必要があります。
利害を有する役員が総会上程議案の理事会決議で賛成した可能性を調べるためです。
役員ですから監事も含まれます。同じく利害を有するから業務監査で目をつぶった可能性を調べるためです。

[12: 匿名さん]

>これに対して管理組合は、消防法第8条で管理組合に防火管理義務が課されているので、規約(*1)の規定に関わらず管理組合は住宅用消火器に不備があればこれを是正する義務がある。

それなら管理組合は区分所有者に規約に則って消火器交換の義務を履行させることでしょう。
それを何で管理費で交換するという短絡的発想になるのか？自分の懐が痛まないから？

[13: 匿名さん]

>自分の懐が痛まないから
これは非常に重要なことです。
役人や議員は、自分の懐が痛まないので税金を湯水のように好き勝手に使います。
スピードの今井議員と不倫だと報じられ、その後、不正に金を使っていた元神戸市議の橋本氏と同じです。
ただ、修繕積立金などの名目で集められた金だから、自分の懐は痛まない事はないです。
その修繕積立金を自分も支払っているからです。
でも、例えば10万円を自分が自分の為に支払うのなら簡単には支払えませんが、同じ支払いが100世帯のマンションなので自分の負担分は100分の1の支払だと思えば簡単に支払ってしまうでしょう。
ましてや自分が支払った認識が無ければ、マンションの金だと誤解していれば、更に簡単に支払ってしまうんです。
子供や老人の為だから消費税を上げると本末転倒な屁理屈を並べている議員や官僚は、国民に誤解を与えるスペシャリストです。
これに慣らされている人が多いので、こんな誤解をしてしまうんです。

[14: 匿名さん]

規約で区分所有者に消火器交換義務を課している以上、この規約を変更しない限り管理組合で組合費を使って消火器交換はできないだろう。

[15: 住民さん]

その裁判、管理組合の負け確実だよ。
規約変更しなかったので総会決議の内容が規約に違反してるから。

[16: 匿名さん]

>その裁判、管理組合の負け確実だよ。
>規約変更しなかったので総会決議の内容が規約に違反してるから。

規約変更していないから総会決議が規約に違反していて無効です。
スレ主さん解決しましたか。

という事で、このスレ決着です、お疲れさまでした。

[17: 匿名さん]

請求棄却判決がでる可能性が高いと思う。

[18: 匿名さん]

判決はまだでしょうか？

[19: 匿名さん]

>>9 匿名さん

ネットで調べたら原価わかっちゃうので、管理組合がよっぽど未確認でもなければ、利幅は取れませんよ。
自分達でやれば安いですけど、誰がどこまで責任をもってやるかでしょう。
原価だけ確認して、安く管理会社にやらせるのが、賢い管理組合の姿です。

[20: 匿名さん]

>>17
>請求棄却判決がでる可能性が高いと思う。

請求が棄却（訴えを提起した区分所有者が敗訴）された場合、この区分所有者は、その後どうするのでしょうね。