プラウド仙川緑ケ丘について

[買い替え検討中さん]

プラウド仙川緑ケ丘ってどうですか。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/sengawamidorigaoka/index.html

緑豊かな場所で南向き中心のプランのようですね。
便利で快適に暮らせるといいなと考えていますが、いかがでしょうか。


所在地：東京都調布市緑ケ丘二丁目8番18（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.92平米～90.01平米
売主：野村不動産
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上7階
総戸数 61戸
建物竣工時期 平成30年11月下旬 (予定)
入居時期 平成30年12月下旬 (予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

建築費高騰は15%と言われているのでオリンピックの建築が終わった段階ですでに1割以上減になりそうで怖いですね。

[122: 匿名さん]

建築価格の上昇は、一部ではオリンピック特需のためではなく建設業や飲食店などいわゆる3K業種には、特に人が集まらないのでオリンピック以降も人手不足が続き、今後とも建築価格は下がらないのでマンション価格も殆んど下がらないと予想する専門家もいます。

[123: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

国領も発展する余地、キャパあり、
楽しみな街かも。

[124: 匿名さん]

国領は街の繁栄を支えていた企業の撤退が相次ぎ、またこの地区最大の人口を有するくすのき団地も高齢化が進み、消費のキャパは年々落ち商店街も生き残りをかけ必死なんですよ。

[125: 匿名さん]

景気が現在の状態で横這い10年というのは相当ハッピーな予想だと思いますけど、もし10年で1割減だと思えば、どの物件でも「買い」ではないかと思います。

7500万円のマンションの1割 750万円
固定資産税、管理費、修繕積立金10年分 600万
売買手数料、税金 300万
10年間で1650万円なら月あたり14万弱
仮に4000万を借り入れた金利コストを踏まえても月18万円程度の負担なのではと。年収が1000万でも手取りベースの3割には収まる程度の水準。

多分賃貸で同レベルのものなら25万以上はするでしょうから、かなりお得？

あとは
・収入面で変化があるリスクをどう考えるのか？
・金利変化のリスクを避けて固定金利にするなら金利コストでさらに月数万かかる。
・10年経つと住宅取得年齢層と思われる30-44歳人口は2640万から1950万に25%以上も減ってしまう(そしてさらなる先細りが明確になってくる)中で都心部以外の需給はゆるゆるになっていないのか？

景気がずーっと良くって10年後に1割しか下がっていない可能性もないわけないだろうし、逆に3年後に2-3割下がっていたとしても全く驚かない。2-3割というと大きく聞こえるかもしれないが、行き過ぎた水準から単純に3-5年前の水準に戻るだけ。ほぼ同じ立地条件のシティハウス仙川緑ヶ丘は坪240万でもなかなか売れなかったわけですし。

[126: 匿名さん]

人口が減るから不動産は必ず下がると言われていますが、東京でもすでに年々空き家が増加し空家率は11%にも達しているのに、なぜマンション価格は上昇するのか？都心だけは需給関係がタイトだから例外ですか？でも都心にも空き家が増加しているのです。不動産価格は、予測しても正直解かりません。もし、予測が正しいのであれば、不動産アナリストはみんな大金持ちです。ですから買いたくて、買えるのであれば買うのが正解です。

[127: マンション検討中さん]

>126

　仙川のマンションを買いたくて買えるのですが、
　マンション全体にも住戸にも魅力が感じられません。
　それでも買った方がよいか悩みます。

[128: マンション検討中さん]

しれっと販売開始日を1月に延期しましたね
価格が高すぎるという意見を受けて調整しているのかも

[129: マンション検討中さん]

みなさん今の段階で要望書出されましたか？要望書の締切日までに出さず一期の販売開始から申し込むと抽選の際に不利になるのでしょうか？どうしてもこの価格で要望書は出せずに今に至っています。

[130: 匿名さん]

こちらはパンフレットを作る予定ないのでしょうか？Webでの間取りだけですよね。エントランスや廊下の感じなどイメージがつかず魅力が湧いてきません。

[131: 匿名さん]

プラウド×西武建設はプラウド白糸台と同じで、高さは違いますが色やフォルムが似ているようです。

[132: 通りがかりさん]

>>127 マンション検討中さん

築浅中古も見てはどうですか？
ブリリア、プラウドシティ、シティハウス仙川ステーションコートあたり。
時々売りに出てますよ。

[133: マンション検討中さん]

中古で売りに出ている部屋は低層階か陽当りが悪い部屋ばかり、日当たりがよい中層階以上だと70百万円前後するようです。そのくらいするのであれば、ここは新築でまだ部屋も選べる…と思ったりもしますが、立地を考えると何しろ高すぎます。

[134: マンション検討中さん]

高くても質が良ければやむなしと考えるべきか。

その点、質の面ではどうですか？

たとえば、熱線反射ガラスは、今回初めて耳にしましたが、
遮光、遮熱、プライバシー面は良さそうでしょうか？

クオリティブックを早く見せてほしいね。

[135: 匿名さん]

内廊下でもないし共用施設もないのに管理費が高すぎる。修繕費と合わせて月々3万。5年ごとに上がるので10年後には管理費と修繕費の支払いだけでもなかなかの額になりますね。

[136: マンション検討中さん]

要望書の期日迫ってますね。
どれくらいの方が出されているのでしょうか。
やはり少し高く、一次は見送ろうかと検討中です。

[137: 匿名さん]

希望する部屋があるのなら、第一期に要望書を提出しておかないと無くなりますよ。最終予算がどうしても合わないのであれば、手付けを納めなければキャンセルになります。

[138: 匿名さん]

ここはかなり苦戦しそうですね

[139: 匿名さん]

仙川は第一種低層住宅地が多いので、マンションはなかなか出てこないから多少立地が悪くても意外に早く売れるのでは。

[140: 匿名さん]

いや、仙川はここ数年マンションが毎年作られてることを考えると今後も出てくるかと思います。計画道路や都営住宅の建て替えで緑ヶ丘も土地が余るのでマンション増えそうですね

[141: 匿名]

>>140 匿名さん

都営住宅の後は新しいマンション建つ予定なのでしょうか？

[142: 匿名さん]

高いね。
ちなみに今年売っていたシェフルール仙川は南向きで4700万からありました。甲州街道沿いとはいえ、この価格差がすごいですよね

[143: 口コミ知りたいさん]

>>141 匿名さん

老巧化した都営住宅の建て替えのみで、順次建て替えて行きます。

[144: 匿名さん]

都営団地を建て替えしても、調布市の利用計画では民間のマンションが建てられ予定はありませんし、完成迄も計画道路を含め10年以上はかかるでしょう。

[145: マンション検討中さん]

3年前のプラウドシティ仙川でもパンダ部屋は南西向き71㎡で4996万円でしたよ。

[146: 匿名さん]

この掲示板にも価格表出てきましたね。高すぎて絶句です。南向きなら6500以上がほとんどですか…

[147: 匿名さん]

仙川は人気がありますから、駅徒歩圏内なら仕方ない価格なんでしょうね。絶句しているようでは、仙川では諦めないとだめですね。

[148: 匿名さん]

そうでしょうか。2020年には3割減になっていたとしても驚かないぐらい今は価格高騰してますからね。

[149: マンション検討中さん]

こちらを検討されている方、世帯年収はどのくらいですか？

[150: 匿名さん]

オリンピックが過ぎれば価格が下がると信じている人は、このマンションが高くても安くても今は買う時期ではないと判断しているのだから、価格云々ではないのでしょうね。

[151: マンション比較中さん]

高くてもそれに見合う中身になっていればよいと思いますが、
府中のプラウドよりは設備仕様は良いのでしょうか？

[152: 匿名さん]

確かに庶民感覚では高過ぎるとは思いますが、今思えば3年前もブリリアやプラウドシティがそう言われていましたね。

[153: マンション検討中さん]

価格高騰は今がピークと言われていますね。消費税アップもあるのでもう終わりは見えているかと思います。野村も最後の追い込みで強気な価格設定にしたのでしょう。
設備仕様はどうなのでしょう。まだ資料もできていないので情報不足です。

[154: 匿名さん]

高齢者に優しい街の基準は、1km以内にスーパー・コンビニ・八百屋等が複数軒あるかだそうです。こここは、いなげや・ミニストップ・セブンイレブン・京王ストア・ローソン・西友・丸正・伊勢丹ストア・あおばがありますから十分満たしているので、金持ちの高齢者に推薦します。

[155: 通りがかりさん]

資材の高騰は止まりませんよ。オリンピック後も、前回オリンピックインフラの修繕が今回のオリンピックの為止まってますからね。価格は据え置き、プラス増税でしょう。マンションで考えれば地価はそう変化ありません。私はそう思います。

[156: 匿名さん]

人口減、高齢化の時代に「土地神話」を持ち出さないと正当化できない価格になってきたということですかね。

まあ住宅ビジネスが維持できると思うのならば、マンションなんかより住宅株やマンション株でも買っておいた方が儲かるんじゃないのかな？それこそ野村不動産株でも良いんじゃない？

住宅/マンション株がPER10倍でしか評価されていないのは今の利益水準が維持不可能と思われているからなわけで、そして住宅、マンション会社の利益が崩れる局面では在庫調整を通じて不動産価格も崩れる…というのを毎回繰り返しているわけで。

[157: 匿名]

仙川徒歩10分でこの価格なら、国領徒歩3分のクレヴィアの方が良い気もしますが、どうなんでしょう？

[158: 匿名さん]

例えば通勤時仙川なら毎朝新宿に8時に着くためには7時35分に乗ればいいですが、国領では7時23分と12分も早く乗らないといけませんので徒歩の7分差は、逆にこちらのほうが5分早くなりますし、日中この差はもっと大きくなります。また駅付近の利便性は断然仙川が上ですし、ここはいなげややセリアやしまむらがあるショッピングセンター迄4分かかりませんので、国領より当然価格は高くなります。どちらを選ぶのかは好みと予算次第でしょうね。

[159: マンション検討中さん]

街の充実度は仙川がはるかに上。

国領物件の駅までたった3分というのも
大きな魅力。

まあ好みと予算ですね。

[160: 匿名さん]

国領なら、雨に降られても走れば大丈夫かな。でも、仙川と国領では街の格が違い過ぎます。

[161: マンション検討中さん]

いなげや、セリア、しまむらの距離を誇るられても笑

[162: 匿名さん]

あちらは大規模なので共用設備や管理費を抑えられるメリットはありますね。駅徒歩3分であれば資産価値は十分でしょう。
こちらは仙川という街は素晴らしいですが都営住宅のすぐ隣になるので学区ももちろん一緒。お子様がいらっしゃる方は色々と覚悟が必要になるかと思います。また仙川は保育園が増えてはきていますが調布市の中では一番厳しいエリアでもあるので子育て世代の方は手がだしずらいかもしれませんね。

[163: マンション検討中さん]

町の格が違う、と言うことですので
都営だからといって、そんな変な人もいないのでは？

[164: 匿名さん]

仙川物件が都営団地が近いというなら国領物件も同じ。去年起きた殺人事件現場は国領のくすのき団地で、犯人は仙川の緑ヶ丘団地の住人。

[165: 匿名さん]

どのくらい要望書入ったんでしょうね。

[166: マンション検討中さん]

要望書って何ですか？

[167: 匿名さん]

要望書というのは、価格が高いからこのくらい下げて欲しいという要望を出すことです。あなたも、要望書を出してみたら。担当者は喜んで受付してくれますよ。

[168: 匿名さん]

そんなこと教えるなんてひどい人ですね。要望書というのは購入する意思表示のようなものです。そこでどの部屋に希望が集まっているかを把握して交渉しなるべく抽選にならないように部屋を振り分けてくれます。要望書はキャンセルも可能ですが原則、購入する意思決定がなされた方が出します。

[169: 匿名さん]

こちら販売開始がどんどん延びているようですが大丈夫ですか？当初は12月だったのにいつの間にか１月中旬となっていました。まだ販売時期も出していないので先ほど調べてみると１月下旬にまた延期されていました。

[170: 匿名さん]

>169

まだ詳細が固まっていないようですね。
物件価格もまだ十万単位までしか決まっていないし、
マンションで受けられるサービスも決まっていません。
（サービスはウエブに全く掲載されていませんし、
パンフレットもありません。）

以前に、宅配ボックスや、電動機付自転車のレンタサイクルや、ネットスーパーなど、
マンションで使えるサービスを聞いたことがありますが、
最終決定で残るかどうか？

サービスがなくなったとしても、
おそらく管理費は据え置きでしょう。
宅配ボックスとレンタサイクルは残してほしいです。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん

プラウドからのパンフに、
ディスポーザー、ミストサウナがあると写真入りで書いていました。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん
資料できたんですか？

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん
以前、登録をしていました。
只、裏表のペラペラのパンフでしたので、
あんまり詳しい情報はありませんでした。

[174: 匿名さん]

一期完売できますかね。あの価格なので厳しいかと思われますが。

[175: 匿名さん]

第一期は要望書の入った部屋しか売りに出さないから完売でしょう。でも、いくら仙川が人気の街でもこの価格では第一期で二桁捌ければ大健闘でしょう。

[176: 匿名さん]

>171

170です。
ディスポーザー、ミストサウナは専有部の設備ですよね。
私の書いた内容ををもう一度読んでいただければわかりますが、
共用部のサービス内容についてのコメントになります。

[177: 匿名さん]

>175

この価格では厳しいというのはおっしゃる通りですが、第１期で「二桁捌ければ」っていうのは厳し過ぎなのでは。流石にもう少しは目処が立たないなら販売を延期しながらなんとか積み上げを図るでしょう(逆に一期販売を行うということはある程度は見えたってこと)。

購入検討者層が限られる郊外の中小規模物件で1期で20％程度しか捌けなければ、みんなが「値下がりコースだろうな」と認識してしまってますます売れなくなるでしょうから…

[178: 匿名さん]

一期の開始がどんどん遅くなっているのはそのせいでしょう。要望書が集まらなくて一期販売開始が難しいのではないかと思ってしまいます。一期なのでさらっと捌けなければ売れないマンションということになってしまいますからね

[179: 匿名さん]

あと1割安ければ、無理ですかね。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
１割安くなっても6000万。。。それでも買う人がそんなにいるのかどうか。

[181: 匿名さん]

ほんとだ。
169に販売時期が12月→1月中旬→1月下旬にどんどん延期されているって出てたけど、さらに2月上旬まで延びていますね。

一番多くの需要が見込めて間取りも選びたい放題の第1期で、こんなにも不人気とはやはり価格付けがあまりにも間違ってしまっているんでしょうね。この先、販売価格修正以外に急に需要を喚起する手段はあるんだろうか？

それとも思ったより多くの販売(4-5割以上)を1期目で作るために時間をかけて積み上げているだけなのかな？早くもモデルルーム見学をお土産付きにしているので余裕は感じないけど…

イメージだと販売開始時の勢いが落ちて集客に苦労してくる中盤戦でお土産、完成が近づいてくると内装/家具等のサービス、完成前後以降は値引きという感じだけど、1期目でお土産付きってのは…最近はどこもこんな感じなんだろうか？

[182: 匿名さん]

こちらのマンション購入を前向きに検討していましたが立地と値段が引っかかり諦めました。仙川が好きなら中古でもプラウドシティの方が断然良い気がします。

[183: 匿名さん]

それでも仙川は強気ですね～。
私も好きです。仙川。
調布市ですけど、調布というよりは仙川、と名乗りたいですね。

[184: 匿名さん]

（ちょっとトピずれですが）
仙川沿いにある古い汚い（見た目）団地群は都有地？
何とかならないでしょうかね？
優良地が無駄に眠っているように感じます。

再開発すれば敷地もゆったり、
南向きワイドスパンの優良マンション群に
生まれ変わりますよ。

今の状態では地域の美観、発展為にも良くない。
早く建て替えなり、土地を民間に払い下げして
再開発してほしい＞　小池知事

[185: 匿名さん]

都営団地を立て直すだけで土地を民間に払い下げする計画はありませんが、緑ケ丘二丁目地区再開発計画に沿ってすでに動き始めていますよ。

[186: 匿名さん]

>>184 匿名さん

都営住宅建て替え終わった所も有るし、今も一部地域建て替え中、住民の合意が得れば順次行って行くよ。

[189: 匿名さん]

[No.187～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[190: 匿名さん]

販売時期がずれるマンションは結構多いですよね、ぎりぎりまで販売戸数や販売方法が未定というところもありますし、多くのマンション販売を同時進行しているからなのか、予定が甘かったのか、それほど資料請求がないのか、告知など準備が間に合わなかったかなど色々想像してしまいます

[191: マンション検討中さん]

計画道路、お墓、カラス、団地でやめました

[192: 匿名さん]

去年23区内の新築マンションの平均価格70百万円超えですから、23区に隣接するここが60百万円以上でも今時の価格としては妥当なのでしょうね。

[193: 匿名さん]

>192

23区の平均って意味ないのでは、平均坪単価が600万を超えている港区等の都心部物件の比率が高まれば、幾らでも単価が高くなるだけだし。

下記サイトの新築マンション相場データを見ると調布市の2017年平均坪単価は260万程度(グラフから推定しているので正確性は劣りますが)
http://www.manen.jp/market/details/13/02/13208/0/

ちなみに世田谷で340万程度に見えるかな。
世田谷っていても三茶や下北や二子玉などの人気駅や代沢や田都沿線の人気住宅地も込みなので仙川が隣接する「世田谷」と比較してもあまり意味ないでしょう。

あえて比較するとすればお隣のちとから徒歩10分(芦花公園6分)の物件なのでしょうが今坪単価300で相場と比べて高過ぎるのじゃないかと言われているようですし(地価としては路線価を見る限りちとから物件の方が1.5倍高いところであるにもかかわらず)。

まあこの物件で「価格が妥当」というのはかなり無理があるので、周辺物件や過去の相場からみて相当割高なことを認識した上でそれでも住みたいという人が買うのでしょう。

[194: マンション検討中さん]

＞＞193
本当にそうですね。23区に隣接って全く意味のない事だし、マンションの一番の価値は利便性です。
となると特急すら止まらず満足に開発されているのは駅周辺だけの仙川でこの価格は高すぎると思います。

[195: 匿名さん]

ようやく第一期の販売が決まりましたが、大方の予想に反してこの価格でも35戸も要望書が入ったんですね。

[196: 匿名さん]

＞１９１さん

計画道路（松原通の延長工事？）は
歩道、車道と歩道を分ける街路樹を植えた道路と推測。
ごたごたした路地が多い地域が意外にスッキリするのでは？
騒音の問題はありますが。

いずれにしても立ち退き問題もあり
まだまだ先の話ですね。

[197: 周辺住民さん]

もともと何もなかった所なので調布や府中のような古くからの地権者が少なく、立ち退きは問題ないでしょうね。ただ、かなりな規模での開発が終わらないと追いつくのは相当先になると思いますよ。

[198: 匿名さん]

購入予定の方、キッチン吊り戸棚はモデルルームと同様の背面タイプにしましたか？カウンター上にするか悩んでいます。

[199: 匿名さん]

キッチン吊り戸棚、賛否両論あります。私も悩んで、結局つけました。

発言小町・新築、吊り戸棚つけなかったかたいますか？
http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2014/0128/640574.htm

身長がそこまで高くないので、吊り戸棚に入っているものはあまり使わなくなってしまいます。踏み台が必要なので、収納するのも大変ですし。ただ、あれば荷物を入れることができるので便利といえば便利。

今だとピンでとめられる壁面収納もあるので、最初はつけなくてもいいのかもしれません。

[200: 匿名さん]

モデルルームのように背面タイプの方が開放感があって素敵だなと思いました。

[201: 匿名さん]

申し込み状況はどのような感じでしょうか？

[202: 匿名さん]

提灯記事のようですが、参考にはなります
https://manmani.net/?p=12510

[203: 匿名]

ここは売れると思いますよ。現状かなり申し込み入っているようです。仕様もかなりよかった。
ここ最近売り出されていたバス物件や、甲州街道沿いにある物件より環境はいいですよね。

[204: 匿名]

小学校もすぐそばなので安心です。
駅までの道も歩道と自転車道の拡張工事をしていますし歩きやすくなりそうです。

[205: 匿名]

強気な価格設定のようですが、この最低金利で買えるのであれば数年前に売り出された物件と比べて、物件価格は上がってるかもしれませんが金利分を合わせれば支払額は同程度になるのではないかと思いますよ。

[206: 匿名さん]

変動金利なら、数年前に売り出された物件とくらべたらどうなんですか？

[207: 評判気になるさん]

変動金利でも今と比べたら差があるのでは？確かに5000万35年固定で借り入れの場合、金利が0.5%違うだけで500万ほど変わるようですね。

[208: 匿名さん]

すでに抽選になってる部屋もいくつかありますよ。

[209: 匿名さん]

仙川ではなかなか良質な中古マンションも出てこないので、多少割高感があっても人気になるのでしょうね。

[210: 匿名さん]

一期締め切りましたね。

[211: 匿名さん]

当初より何度か価格変更があったのでかなり変わったように思います。東や西向きなら5000万台になっていて、中古でもそのくらいはするのでなかなかお得かなと思いました。

[212: 匿名さん]

甲州街道沿いでも、ブリリアやプラウドシティの中古のほうが資産価値は高いと思いますから、妥当な価値に下げてきたのですね。

[213: 匿名]

プラウドシティ仙川より資産価値が高いかどうかは分かりませんよ。あちらは西向きがメインのようですがこちらは南向き住戸が多くお子さんがいる方には保育園、幼稚園、小学校がすぐ近くでプラウドシティよりも環境は整っているかと思います。プラウドシティから小学校の通学となると緑ヶ丘小までの道のりを歩くか滝坂小にして甲州沿いを歩かせるかで議論になっていました。

[214: マンション検討中さん]

一期で35戸も売れたんですね。
仙川で中古マンションいくつか出ていますがバス便マンションと1000万しか差がないならこちらの方がいいなと思いました。仙川は価値落ちないでしょう。

[215: マンション検討中さん]

35戸、すべて完売、最高倍率4倍だったそうです。。

[216: 匿名さん]

初めは高いと言われていましたが価格調節されて一気に申し込み入ったようですね。設備も申し分ないようですし。

[217: 匿名さん]

この辺りのことは詳しくありませんが現地、悪くなかったですよ。お墓が見えるのも一部で正面にあるわけではないのでさほど気になりません。緑も多くて環境良さそうです。調布市の地区計画によるとすぐそばに大きな公園もできるようです。

[218: 匿名さん]

道路に囲まれる計画ですが

[219: 匿名さん]

マンションの裏には計画道路があるようですがまだ着工も未定のままです。東側の計画道路はマンションに直接面していません。
道路ができれば商業施設が充実してくる可能性も期待しています。

[220: マンション検討中さん]

計画道路については、計画区域内に民家があるため、
完成までの道のりはかなり遠いでしょうね。

ただ、都営住宅内の区域は整備できそうなので、
とりあえず、都営住宅の区域だけでも
整備してほしいと思います。

（車が通る役目は果たせないかもしれないけど、歩道としては使えるからね～～。）