プラウド仙川緑ケ丘について

[買い替え検討中さん]

プラウド仙川緑ケ丘ってどうですか。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/sengawamidorigaoka/index.html

緑豊かな場所で南向き中心のプランのようですね。
便利で快適に暮らせるといいなと考えていますが、いかがでしょうか。


所在地：東京都調布市緑ケ丘二丁目8番18（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.92平米～90.01平米
売主：野村不動産
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上7階
総戸数 61戸
建物竣工時期 平成30年11月下旬 (予定)
入居時期 平成30年12月下旬 (予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

物件は魅力的でしたが価格が下がらないと厳しいですね。まさか坪300になるとは思いませんでした。ここ買う人の年収ってどのくらいなんですかね？

[102: 匿名さん]

Iタイプが良い間取りって、いくらなんでも無理ありすぎでしょ。

いわゆる田の字型。面白味のない最も平凡な間取りでよく言えばスペースを最大限活用しようとする合理的な間取りだけど、マンションの中住戸で工夫のしようもなく量産されているだけのこの間取りをあえて評価するって謎過ぎる。もし本気でこの間取りが好きならあらゆるマンションにありそうだから選択肢には困らなくて良いですね。

３つある個室のうち２つは共有廊下向けの窓の部屋で残り１つは窓すら無い(だからリビング側に引き戸をつけている。ドアにすると洋室じゃなく納戸扱いになってしまうから)。

正直「マンションの立地が好きだから」「価格が安かったから」という理由で間取りには妥協して決めましたっていう間取りなんじゃないかと思うのですが…

[103: 匿名さん]

ここ買う人は年収1500万ぐらいじゃないですかね。南向きで5000万台が全くないのは庶民にはかなり厳しいですね

[104: 匿名さん]

余りにも高く、予算はいくらですか？と聞かれ恥ずかしくて言えませんでした。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
共感です！仙川のここ数年の新築価格を知っていたのであまりにも高くて引きました。管理費も共用施設がないのにかなり高かった。この価格で買う人いるのかと疑問です。

[106: 匿名さん]

価格を見ると友働きが多くなりそうなマンションですよね。

[107: 匿名さん]

最近の野村不動産の物件は、柱をアウトフレームしたり三次元的な空間使いが良いなと思えるものがいくつかあったのですが、ここは間取りや仕様に関してはコストダウン感がハンパないですね。シェフルールが完売し、仙川徒歩圏の競合物件が存在しない為、価格も強気で何だかなーって感じです。

[108: 匿名さん]

徒歩10分とはいえ信号3つに坂道ありですから皆さんが言っているようにさすがにこの価格では売れない。500万下がってもまだ高いかな。

[109: 匿名さん]

仙川で徒歩圏内なら、このくらいでも売れるとの判断なんでしょう。全く売れない価格で勝負するはずがありませんから。

[110: 匿名さん]

3年前に仙川で販売したブリリアやプラウドシティが高過ぎると散々いわれましたが、今では中古でも当時の価格では買えません。ここも、今は高過ぎと言われていますが、いずれ安かったと言われるようになるでしょう。

[111: 匿名さん]

脅威的な人口減でそれはないでしょう。
都心じゃアルマイシ。。

[112: マンション検討中さん]

隣の駐車場は、将来的にマンションになる可能性があるそうです。
だったら、隣もいっしょに買い取ったらよかったのに。

大規模になれば、もっとゆとりのあるランドプランや間取りになったでしょう。
管理費も下げられるし、共用施設も作れるし、二方接道になり、サブエントランスも作れるし、ね。

あーもったいない。

[113: 匿名さん]

3年前から現在で物件の価格が横這い〜上昇しているとして、それが物件独自の魅力/価値の上昇なのか、単なる不動産市況全体の上昇なのかを考える必要があります。

15年前から5年前にかけて仙川の居住地としての価値が大きく上昇したことは否定しませんが仙川の商業施設の集積は5年前の時点で既に今の姿と同等になっていますし、独自要因で価値が積み増されたと考えるのは無理があるでしょう。

3年前との比較であれば仙川に限らずたいていのマンションは現時点の価格の方が良いでしょう。つまり不動産市況自体が上がったと言うことに過ぎないと見ています。

もちろんこれから3年後、東京オリンピックが終わる頃になっても不動産市況がもっと上昇しているという見方をするならば今の物件価格は妥当だったと言えるかもしれません(それにしてもこの物件(仙川駅徒歩10分で坪300万)は酷過ぎるとは思いますが)。

もっと言えば、5年前に買っていたら今なら相当な利益が出ますし、15年前に買った物件でも今なら買った時の価格かそれ以上で売れると言う話を結構聞きます。一方10年前にマンションミニバブルの時期に買ってしまった人はどうにもなりません。そしてこの物件の価格はまさにミニバブルを彷彿とさせるような水準に個人的には見えています。

[114: 匿名さん]

高いと思えば見送ればいいだけ 、野村はこの価格でも十分売れると判断したまで。

[115: 匿名さん]

今の価格はあくまで予定なので申し込み状況次第で販売開始の時には値下げする可能性はあるそうです。

[116: 匿名さん]

>114
まさにその通り。
この価格で買おうという人が十分集まれば野村の需要予測が正しかったということ。
逆に見送る人が多ければ間違っていましたということで多分値下げされるのでしょう。

ただ115のような会話を早くもこの段階で販売員がしているというのがもし本当であれば、既に値段が高過ぎるというフィードバックが多くて、販売側が危機感を感じていると言うことなのでしょう。

あとはどれだけ下げれば十分な需要が出てくるかでしょうが、個人的には1割だとまだまだ難しいレベルに見えますけど、どうなんだろう？かといって価格設定時点の粗利率がせいぜい2割だとすれば、追い込まれるまでにできる値下げ判断には限度がありそうだけど…

もし価格は微調整で引っ張るだけ引っ張って完工間近になっても全然埋まらなくて値下げというシナリオを辿った場合、元値で購入された方は残念でしょうが、一定数を元値で売っておけば残りの部屋への値下げ原資には多少余裕が出るので残り物を買われる方はより大幅な値下げも期待できるのかも。野村は完成在庫を嫌う傾向があるので、実はそういう売りさばき方がスタンダードなのかもね。

[117: 匿名さん]

100戸超のスケールならまだしも、総戸数61戸なんだから新築ライバル物件がない仙川エリアにおいて野村不動産の営業力なら余裕かと。プラウドシティ仙川の中古価格を横目に見ながら値付けしてきた感じで、こういうところは上手いなと素直に思うけどね。一点、気になるのが竣工から引き渡しまで1ヶ月しかないこと。何とか来年中に引き渡しまで終わらせたいっていうデベ本位なところが透けて見えて、内覧会後の補修がやっつけにならないか気がかり。

[118: 匿名さん]

駅からの距離は10分とほぼ変わらない立地で、10年後のリセールバリューは仙川、国領、笹塚、どこが高いですかね。

[119: 匿名さん]

笹塚ではないですか。
クサッても渋谷区ですから！

[120: マンション検討中さん]

景気が現在の状況で横ばいで推移したとして、
ここのリセール時の価格はどのくらいが見込まれるでしょうか。
１０年で１割減くらい？

また、賃貸回しの需要はありそうですか？

[121: 匿名さん]

建築費高騰は15%と言われているのでオリンピックの建築が終わった段階ですでに1割以上減になりそうで怖いですね。

[122: 匿名さん]

建築価格の上昇は、一部ではオリンピック特需のためではなく建設業や飲食店などいわゆる3K業種には、特に人が集まらないのでオリンピック以降も人手不足が続き、今後とも建築価格は下がらないのでマンション価格も殆んど下がらないと予想する専門家もいます。

[123: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

国領も発展する余地、キャパあり、
楽しみな街かも。

[124: 匿名さん]

国領は街の繁栄を支えていた企業の撤退が相次ぎ、またこの地区最大の人口を有するくすのき団地も高齢化が進み、消費のキャパは年々落ち商店街も生き残りをかけ必死なんですよ。

[125: 匿名さん]

景気が現在の状態で横這い10年というのは相当ハッピーな予想だと思いますけど、もし10年で1割減だと思えば、どの物件でも「買い」ではないかと思います。

7500万円のマンションの1割 750万円
固定資産税、管理費、修繕積立金10年分 600万
売買手数料、税金 300万
10年間で1650万円なら月あたり14万弱
仮に4000万を借り入れた金利コストを踏まえても月18万円程度の負担なのではと。年収が1000万でも手取りベースの3割には収まる程度の水準。

多分賃貸で同レベルのものなら25万以上はするでしょうから、かなりお得？

あとは
・収入面で変化があるリスクをどう考えるのか？
・金利変化のリスクを避けて固定金利にするなら金利コストでさらに月数万かかる。
・10年経つと住宅取得年齢層と思われる30-44歳人口は2640万から1950万に25%以上も減ってしまう(そしてさらなる先細りが明確になってくる)中で都心部以外の需給はゆるゆるになっていないのか？

景気がずーっと良くって10年後に1割しか下がっていない可能性もないわけないだろうし、逆に3年後に2-3割下がっていたとしても全く驚かない。2-3割というと大きく聞こえるかもしれないが、行き過ぎた水準から単純に3-5年前の水準に戻るだけ。ほぼ同じ立地条件のシティハウス仙川緑ヶ丘は坪240万でもなかなか売れなかったわけですし。

[126: 匿名さん]

人口が減るから不動産は必ず下がると言われていますが、東京でもすでに年々空き家が増加し空家率は11%にも達しているのに、なぜマンション価格は上昇するのか？都心だけは需給関係がタイトだから例外ですか？でも都心にも空き家が増加しているのです。不動産価格は、予測しても正直解かりません。もし、予測が正しいのであれば、不動産アナリストはみんな大金持ちです。ですから買いたくて、買えるのであれば買うのが正解です。

[127: マンション検討中さん]

>126

　仙川のマンションを買いたくて買えるのですが、
　マンション全体にも住戸にも魅力が感じられません。
　それでも買った方がよいか悩みます。

[128: マンション検討中さん]

しれっと販売開始日を1月に延期しましたね
価格が高すぎるという意見を受けて調整しているのかも

[129: マンション検討中さん]

みなさん今の段階で要望書出されましたか？要望書の締切日までに出さず一期の販売開始から申し込むと抽選の際に不利になるのでしょうか？どうしてもこの価格で要望書は出せずに今に至っています。

[130: 匿名さん]

こちらはパンフレットを作る予定ないのでしょうか？Webでの間取りだけですよね。エントランスや廊下の感じなどイメージがつかず魅力が湧いてきません。

[131: 匿名さん]

プラウド×西武建設はプラウド白糸台と同じで、高さは違いますが色やフォルムが似ているようです。

[132: 通りがかりさん]

>>127 マンション検討中さん

築浅中古も見てはどうですか？
ブリリア、プラウドシティ、シティハウス仙川ステーションコートあたり。
時々売りに出てますよ。

[133: マンション検討中さん]

中古で売りに出ている部屋は低層階か陽当りが悪い部屋ばかり、日当たりがよい中層階以上だと70百万円前後するようです。そのくらいするのであれば、ここは新築でまだ部屋も選べる…と思ったりもしますが、立地を考えると何しろ高すぎます。

[134: マンション検討中さん]

高くても質が良ければやむなしと考えるべきか。

その点、質の面ではどうですか？

たとえば、熱線反射ガラスは、今回初めて耳にしましたが、
遮光、遮熱、プライバシー面は良さそうでしょうか？

クオリティブックを早く見せてほしいね。

[135: 匿名さん]

内廊下でもないし共用施設もないのに管理費が高すぎる。修繕費と合わせて月々3万。5年ごとに上がるので10年後には管理費と修繕費の支払いだけでもなかなかの額になりますね。

[136: マンション検討中さん]

要望書の期日迫ってますね。
どれくらいの方が出されているのでしょうか。
やはり少し高く、一次は見送ろうかと検討中です。

[137: 匿名さん]

希望する部屋があるのなら、第一期に要望書を提出しておかないと無くなりますよ。最終予算がどうしても合わないのであれば、手付けを納めなければキャンセルになります。

[138: 匿名さん]

ここはかなり苦戦しそうですね

[139: 匿名さん]

仙川は第一種低層住宅地が多いので、マンションはなかなか出てこないから多少立地が悪くても意外に早く売れるのでは。

[140: 匿名さん]

いや、仙川はここ数年マンションが毎年作られてることを考えると今後も出てくるかと思います。計画道路や都営住宅の建て替えで緑ヶ丘も土地が余るのでマンション増えそうですね

[141: 匿名]

>>140 匿名さん

都営住宅の後は新しいマンション建つ予定なのでしょうか？

[142: 匿名さん]

高いね。
ちなみに今年売っていたシェフルール仙川は南向きで4700万からありました。甲州街道沿いとはいえ、この価格差がすごいですよね

[143: 口コミ知りたいさん]

>>141 匿名さん

老巧化した都営住宅の建て替えのみで、順次建て替えて行きます。

[144: 匿名さん]

都営団地を建て替えしても、調布市の利用計画では民間のマンションが建てられ予定はありませんし、完成迄も計画道路を含め10年以上はかかるでしょう。

[145: マンション検討中さん]

3年前のプラウドシティ仙川でもパンダ部屋は南西向き71㎡で4996万円でしたよ。

[146: 匿名さん]

この掲示板にも価格表出てきましたね。高すぎて絶句です。南向きなら6500以上がほとんどですか…

[147: 匿名さん]

仙川は人気がありますから、駅徒歩圏内なら仕方ない価格なんでしょうね。絶句しているようでは、仙川では諦めないとだめですね。

[148: 匿名さん]

そうでしょうか。2020年には3割減になっていたとしても驚かないぐらい今は価格高騰してますからね。

[149: マンション検討中さん]

こちらを検討されている方、世帯年収はどのくらいですか？

[150: 匿名さん]

オリンピックが過ぎれば価格が下がると信じている人は、このマンションが高くても安くても今は買う時期ではないと判断しているのだから、価格云々ではないのでしょうね。