グランドパレス黒崎ランドマークスについて

[マンション検討中さん]

グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。

公式URL：http://kurosaki.0152.jp/

所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: マンション検討中さん]

>>276 マンション検討中さん
管理費は、インターネットやセキュリティが入っての金額なので私は、安いと思いましたが修繕積立金も他の会社に比べましたら先々のことを考えての最初の修繕積み立て基金で普通の会社は、安く見せて５年後とにスライドで上がっていきますからね！第一さんの説明だと35年の計画を立てての上がらない設定なので私は、安心して購入しょうと思ってます。わからなければ担当の方に聞いたらキチンと答えてくれますから聞いたらいいと思いますよ。

[282: マンション検討中さん]

>>277 マンション検討中さん
ネットの料金が管理費の中に含まれてますよ。

[283: 匿名]

>>281 マンション検討中さん

凄い！修繕積立金が35年上がらないというのは全国初の試みでしょうね。

[284: マンション検討中さん]

>>283 匿名さん
揚げ足取りはやめましょう。
現時点の想定では、この金額で35年間やっていけるとして設定しているだけで、確実に上がらないわけではないことぐらい投稿者さんもわかっているのでは？

[285: 匿名さん]

>>284 マンション検討中さん

283さんではありませんが、その様に思い込む人も居るはずです。いいように、思いたいものです。最初から、メリット　デメリットの情報を与えてくれた方が、信頼性があります。後で、揉めないためにも！

[286: マンション掲示板さん]

>>269 匿名さん

あー何か門司の物件だったかな？スーモで中古売り出してたね。

[287: 283]

確かに揚げ足取りのような表現で申し訳ありません。
私も営業の方にそのように説明を受けました。私は、おかしいと思い本当に値上げは無いのか尋ねたら「そのつもりです。」と言われ信頼できなくなりました。
この説明では絶対に値上げの際には揉めるでしょう。マンション購入は初めてという方が殆どでしょうからこういった掲示板も見ずに営業の方の説明を信じてしまう方の方が多いと思います。
>>284さんのようにこの説明が真実ではないと判断できる購入者ばかりだといいのですが

[288: マンション検討中さん]

既に一人まんまと営業の口車に乗ってる人がいるじゃないですか（笑
修繕費を35年上げない想定なんて聞いたこともない。銀行だって国だって35年先の動向を読めないのに・・・・・・5年先ではないにしても確実に修繕費が上がることくらい不動産営業だったら分かり切ってることでしょう。
まして外壁にALC使っちゃってたり隣地境界線からマンションまでの距離が極端に狭かったりしてるのに修繕費が膨らまないわけがない。商業地の上、隣地境界からの距離が狭いことでどんだけ足場施工費が膨らむことか。

修繕費・管理費巨大化キーワード
ALC・機械式駐車場（タワー型ならさらにUP)・ピロティ形式・共用設備・コンシェルジュ・商業地

ところで週40時間のコンシェルジュサービスはあるけどそれとは別に常駐管理人っているの？
コンシェルジュは清掃や館内掲示・植栽メンテなんて一切やらないよね？もしやるとしたらコンシェルジュではないし・・・

[289: 通りがかりさん]

>>288 マンション検討中さん

意地悪な、言い方。

[290: マンション検討中さん]

修繕積立金が35年上がらないというのは嘘だと思います。だって売った後は購入者で組合を作って話し合って決めていくから第一交通に決定する権利はないわけですよ。売った後の事は責任はとりませんよ。管理費はインターネットが入ってでも少し高い気がします。テナントの管理費や修繕積立金がありましたが外部から保育園誘致するみたいですがうまくいきますかね。コンビニになりそうな気がします。駐車場も抽選になる予定でしたがキャンセルがあいついたため抽選にならず。
あまり予約も入ってないようです。

[291: 匿名さん]

>>290
平置き駐車場は上層階契約者優先みたいな話してましたよ。今なら9月の販売開始から低層階契約者でも平置き選べるのかな？
14台分（軽1台）しかないのに抽選にならなかったって事はプロジェクトから参加した優先契約の権利がある方がほとんど契約しなかったってことですよね。優先契約の為にプロジェクト説明会から参加してる人で30％いかないと今後がかなり厳しい可能性があります。

[292: 匿名さん]

売れ残るだろうから、竣工後に値引きした部屋を選ぶ方が良いかもね。

[293: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん

もう、ほっといてやれよww

[294: マンション検討中さん]

消費税増税だけでもう行き詰まるね。
今からもう将来が不安な物件だね。
新築から値下げが多いのでリセールバリューは低いし売り逃げするとしてもどうするのかな？

[295: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん
私は、タワーにしました。
タワーにした理由は、月々9000円しかも雨風に当たらずに安心できますし一番は、毎日乗らないのでタワーを利用することにしました。
色々とネットで書かれてますが悪意のある誹謗中傷には、完全に第一さんの担当者に確認してからにしてほしいです。
一つ一つを見ると本当に自分で確認してるのか？１階の保育園もコンビニになるかも？とか担当者がコンビニになるかも？とか説明したのでしょうか？憶測で煽るのも怖いですね？キチンと第一さんの担当者に確認してからで判断しないとこの書かれてるのは、憶測も多いので不安なことは第一さんの担当者に確認してからご自分で判断して購入したらいいと思います。私は、担当の方に色々と不安なことは聞いてから申込をしましたので安心してます。わからないことも調べてくれますからこちらを鵜呑みにせずに担当の方に聞いてみたらいいと思います。

[296: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん
全く上がらないとは、言ってませんよ！インフレやデフレで世の中の状況がかわれば変わるでしょ？誰も絶対とは、普通は言わないのではないでしょうし憶測で言ってる悪意のある人の揚げ足をとるよりはましですよ。売れてるマンションは、やっかみが酷いですね。内容を見れば見るほど注目されている証拠ですから安心して購入できます。

[297: マンション検討中さん]

>>287 283さん
そのつもりです。って言ってるなら絶対とは言ってないから嘘を言ってるわけではないですよね？ただ今までのスライドで一定年数したら上がる修繕積立金をなるべくないように考えてくれての計画は、何処の会社もないですよね？今やネットで色々と調べられますがこういった取組のマンションはあまりなかったように思えます。購入した後も考えてのマンションなら安心できると思います。

[298: マンション検討中さん]

>>291 匿名さん
3台は、身障者優先と聞いてますが担当の方に聞かれてないのですか？

[299: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
売れ残る？根拠は？煽ってますか？確認しての投稿でしょうか？

[300: マンション検討中さん]

>>293 マンション掲示板さん
書けば書くほど羨ましいから書いてるしか思えないわWW

[301: マンション検討中さん]

>>300 マンション検討中さん
駅近以外に何が羨ましいポイントなの？

[302: 契約予定者]

>>296
揚げ足ではないんじゃないですか？批判は批判として認めたほうが先々良くなるのではないですか？
こういったやり取りの中で値上げがないと思い込む人がいなくなれば値上げの際に余計なもめごとは無くなるわけだし、第一の営業マンにぜひ見ていただきたいと思いますがいかがでしょうか？

[303: 通りがかりさん]

管理会社の実態を知ってると段階的に引き上げるのが難しく(引き上げるときに反対される、価格交渉されてしまう)最初から高くても一定で集金したほうがとりっぱぐれないし工事の必要性の無い初期でもプール金があるから色々搾取しやすい、というメリットだらけなんですよね
っていう別視点があることを書くと煽ってるとか言われるだろうか
段階と一定どっちが本当にいいかは正直わかりませんが
不動産屋と管理会社は絶対にそんな購入者のためになんて動かないの知ってるから流石に気持ち悪くて
興味ないマンションですが参考意見です

[304: 283]

>>296
もう一度だけいいますね。嘘を言ってると言ってるんではないですよ、第一交通の営業の説明だと35年上がらないと思い込んでしまう人がいると言ってるんですよ。そう思い込んだままの人がいると揉めますよ。

>>297
なかやしきの物件は修繕積立金は出来るだけ値上げしなくていいように高くしています、そして12年で最新の大規模修繕の計画でそこからは積立金残金により値上げ幅を決めますとハッキリ言われました。新築入居者から過剰に積立金を取らないように最初の大規模修繕を見越した額で設定し新築入居者には48ヶ月分の積立金を頂かないと新築入居者と中古、新古入居者が平等負担にならないのです。修繕積立金は多く取り過ぎたから返金したり値下げ出来ないのもこう言った理由があるからです。修繕積立金を35年上げない設定というのはそもそも無理なのです。だから敢えて嫌味な書き方で全国初の試みと揶揄しました。

>>298
私の場合は身体障害者優先との説明はありませんでした。すでにタワー以外は一杯という説明とタワーでの所要時間が2分程度かかるという事しか聞いておりません。すでに一杯だったから説明する必要が無かったのでしょうね。

[305: 匿名さん]

修繕積立金が、35年間値上げしなくてもよい計画、、、
考えはよいとして、その根拠は示してもらえましたか？将来、枯渇しないような(初期)金額になってますか？
ALC、タワー駐車場、共用部、云々、、、ただでさえ、将来の修繕費が過大となるリスクがある物件なら、修繕積立金は、最初から高額にせざるを得ないはずです。

売りたい営業の勇み足な営業トークでなければいいですが。。。

[306: 通りがかりさん]

短期間にして、このレスの数。近くのマンションが落ち着いているのも手伝ってか…
注目されるのは良いことだと思います。その為にも、完売してほしいです。失敗は、黒崎にとってもマイナスになるので‼

[307: 匿名さん]

>>300
申し訳ない。羨ましいから非難してる人は少ないのでは？私は第一交通が好きではないから名誉棄損や威力業務妨害（営業妨害）にならないよう真実のみを発信しております。捏造妄想で非難してたんでは訴えられちゃいますからね。

ただ>>306さんが言われているのももっともで黒崎駅前が発展してほしい思いは強いので駅近の交通の良さを最大に活かせる方々で完売になってほしいと願うようにします。ここでグランドパレスがこけたら黒崎駅前にマンションを企画するデベロッパーがいなくなっても困るので。

[308: マンション検討中さん]

>>302 契約予定者さん
絶対に値上げしないとは聞いてませんが担当の方が絶対に値上げしないと言ったのでしょうか？私は、上げない予定で絶対とは聞いてませんが上がる可能性もあるのが当然じゃないでしょうか？それもわかった上で私は、契約します。

[309: 契約予定者]

>>308マンション検討中さん
私は値上げしないと聞いたなんて一言も言ってないし実際聞いてもいません。誰かと勘違いしてますか？
絶対だとか０１（ゼロイチ）の話しをしてるのではなく、今の営業の方の説明だと値上げしないと思ってしまう方がいるのでは？と心配されてる方がいるんでしょ。私もその点は心配なので第一交通の営業の方に誤解を招くような説明は控えた方が良いと伝えたいのです。
「値上げしないつもり」を「値上げするかもしれない」と解釈するよりも「値上げしない」と解釈する方が普通ですよね。前に言われてた方もいますが、人は自分の都合のいいように話を聞きがちなので注意しないといけませんよね。

ぶっちゃけ>>238さんの書き込みに背中を押され契約を9月の販売開始と同時にDタイプの２LDKを契約しようかと思っていたのですが、ここまでの流れを見ると契約者・契約予定者の書き込みが感情的というか忠告意見に耳をふさぎ目を閉じているようで仕方がありません。このような住人の方と感情論ではなく理屈理論で話し合いが進められるのか心配になってきています。
契約者を装ったただの煽りであればいいのですが。

契約者の方はまともな忠告者や我々が気付かない真実を教えてくれてる方の意見は真摯に受け止め契約後に後悔の無いよう準備しておいたほうが良いし、ただの誹謗中傷のような意見は無視すればいいと思います。

私にとって構造や設備などよりも駅に近いという立地は最重要なのです。あわてて契約する必要がないと言われている方もいますが、立地は変えることが出来ません。構造も変えることは出来ませんが、設備はオプションなどで変更可能なので変更できる時期までに契約したいと思います。

[310: マンション検討中さん]

>>309 契約予定者さん

わかります。ランドマークスの購入を検討しているのですが、私もこれまでの書き込みを読んでいったいどんな方々が実際に購入するのか不安を感じている一人です。

事実を伝える意見に対しても感情的になってしまうと、今後建設的な意見のやりとりができなくなってしまうと思いますし、最終的にはランドマークスの格を下げてしまうことにつながると思います。

[311: マンション検討中さん]

購入を考えていたのですが掲示板をみて辞めることにしました。

[312: マンション検討中さん]

タワー駐車場の更新費用は修繕費に積算されてた？

[313: 匿名さん]

今八幡西区内で建築中、建築予定のマンションは3件しかなくサンパークはほぼ完売に近づいているので自然とランドマークスとなかやしきに注目が集まってくる。今真剣に八幡西区内で新築マンションを考えてる人は選択肢は無いに等しいですね。今後5年以内の竣工ってのも黒崎近辺ではなさそうなので購入層は違ってもどこも比較的竣工時には完売に近づくんじゃないかな？第一の物件だけでなく売れ残っているマンションは皆現在建築中の3件よりも立地的に微妙な場所ばかりだしあまり参考にならない気がする。
戸建てに対してマンションのメリットは立地であるわけだから現在売れ残ってるマンションを買うくらいなら戸建てを買うって人の方が多そう、実際今売れ残ってるマンションでも30坪くらいの土地付き戸建てを買える価格ですからね。

[314: 匿名さん]

時間的に余裕がある人は井筒屋跡地がきになりますね。
5年後位に話がでるかもね。

[315: マンション検討中さん]

修繕積立金を半分にしてくれたら購入するのに。最上階は売れたのかな？

[316: 名無しさん]

まだ予約の段階ですが最上階は全て予約済みでしたよ

[317: マンション検討中さん]

最上階が予約で埋まっているならいいスタートですね。後は営業の頑張り次第で売れていきそうですね。消費税は8%のままで購入できるのかな？

[318: 匿名さん]

前回の消費税アップのときは増税実施の半年前までの契約であれば住宅ローンの借入支払い時期が増税後であっても消費税5%のままだったはずです。
今回も同じとはかぎらないのて担当の方に確認してみるといいですよ。

[319: 通りがかりさん]

掲示板をみて、購入を諦めるとレスがありましたが、掲示板で左右されるのではなく、ご自身の購入理由が整理されてないように感じました。
どこも一長一短で、その中で何を優先ポイントとするのか、家族構成や仕事等のタイミングがあると考えます。

私は、タワーには魅力を感じないので、住んでいる知人に尋ねたところ
①永住は考えてなく、駅近利便性を優先した。
(永住目的もあります)
②大規模修繕前に、売却　賃貸に出し住み替える等でした。　　　　　　　　参考になれば

[320: 匿名さん]

八幡西区にタワーが建つ日が来るのだろうか？
ランドマークスが成功したら5年後くらいに駅前に土地を準備してタワマン企画するデベが現れるかも、と考えるとランドマークスの成否は責任重大ですね。頑張ってもらわないと。

[321: マンション検討中さん]

月額の修繕積立金は値上げ無しでこの金額なら安いですよね。
外壁ALC、タワー駐車場とお金がかかる要素があるのにこの金額だと将来積立不足になりそう。
臨時の修繕費徴収や値上げ出来ないと大変だよね。
タワー駐車場の修繕は分譲駐車場の人はどうなるのか説明されてるのかな？

[322: 匿名さん]

共用部であるタワー駐車場の管理費、修繕費は、分譲駐車場所有であっても区分所有割合で負担じゃないんですか！？

[323: マンション検討中さん]

分譲駐車場の人はタワー駐車場の為の修繕費値上げや一時金に賛成するかが問題。

[324: 通りがかりさん]

争いのもとになるから分譲マンションにおいて分譲駐車場 は実施すべきではないという結論はだいぶ前からでてるのにねえ
売った後の事は購入者の運営問題なのに駐車場の分譲代金は売り主が搾取
第一交通に限らずですが大手は訴訟リスクとブランドイメージの低下リスクから実施しない方法ですよね
本当に不動産屋には良心は期待してはいけませんね

[325: 匿名さん]

>>323
そういう議論になれば車を所有しない人はどうなるのか等と切りがなくなる。自走式駐車場だけなら月々の駐車場代でメンテナンス費用も賄え、余剰金は管理費や修繕積立金のプールに回せたりするけど、タワーはメンテナンスだけでなく月々の法定点検や整備費が結構かかるから駐車料金を高額にしないと賄えない。都心では野村のプラウドタワーなんかのように月額駐車料金40000円なんてのもある。(参考にならないだろうが)
利用するしないの問題があるから共用設備の多いマンションは共用設備を積極的に利用する人には割安だけどあまり利用しない人には割高になる。

[326: マンション検討中さん]

タワー駐車場に分譲駐車場、揉める要素満点の物件です。

[327: 匿名さん]

>>326
分譲駐車場は分譲駐車場所有者も非所有者も納得のいかない問題で必ずと言っていいほど住人の間に軋轢を生み、どちらも被害者になってしまうケースがほとんどですね。最高裁まで争ったケースも数件あり、そのどれもが分譲駐車場は法的に問題はないが好ましくはないとされ、販売会社以外に勝者はいません。所有者からしてみたら非所有者だってこの仕組を理解した上でこの物件を購入したんだろうと言う極めて当たり前の気持ちはありますし、非所有者からしてみたら管理費や修繕積立金など全ての住人から税金のように集めたお金で特定の個人しか使用出来ない場所の固定資産税清掃費電気代修繕費などを支払うのはおかしいと、これまた至極当然の気持ちがあります。
結局得をするのは二重に権利を販売したデベロッパーのみで住人や管理組合が尻拭いさせられる構造です。売ってしまえばあとの管理は管理組合なので完全な売り逃げ構造が最高裁でも好ましくないと言われる所以です。

[328: マンション検討中さん]

値上げが特別決議だったら、値上げしないと説明受けてる人や分譲駐車場の人が反対したら否認されるかも。

[329: 匿名さん]

>>328
そうなると満足な修繕も出来ずに建物が劣化していく。結局、共益意識の高い住人よりも共益意識の低い住人にマンション自体の質は影響を受けやすい。そこで現れるのがマンションを買うなら管理を買えと言う言葉だが、はたしてこういう今後予測出来るトラブルに管理会社は対応してくれるのだろうか？管理は管理でも管理組合に丸投げしそうで怖い。

[330: 匿名さん]

この掲示板を見ている契約者の方は、ここで上がってる問題点などを箇条書きにしておいて管理組合設立の時参考にするといいと思う。
色んな問題点を認識さずに入居される購入者が大半だと思うので管理組合総則などで不備な点などを捕捉しておくと後々の揉め事回避に役立つはず。