グランドパレス黒崎ランドマークスについて

[マンション検討中さん]

グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。

公式URL：http://kurosaki.0152.jp/

所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

タワマンではないのに外壁ALCなんてありえない。

[202: マンション検討中さん]

>>201 匿名さん

それは無駄なコストかけ過ぎってことでしょうか？

[203: 匿名さん]

ALCは軽い代わりに強度が通常のモルタル壁の1/8程度に落ちてしまう上、ジョイントの目地が劣化しやすく漏水浸水の可能性が高い為、頻繁に修繕が必要になる。浸水は発見が難しいのでカビや躯体劣化の原因になりやすい。
タワマンでは軽量化の為ALCを使わざるを得ない為、タワマンは真の高級マンションとは言えないと言われています。
コスト面でコンクリート壁よりもはるかに安上がりな為、高層マンションでなくとも安普請なマンションでは外壁に使われる事があります。

[204: 匿名さん]

>>202
>>203で説明した通り、建築費は安上がりになりますが、修繕費はかなり高額になってしまいます。高級マンションではまず使われない材質です。

[205: 匿名さん]

最高裁は違法ではないが問題があると指摘して、国も不適切と言ってる分譲駐車場をしている。
住人にデメリットしかなくデベだけが儲かる悪質分譲。

[206: 匿名さん]

戸境が乾式たったりして。

[207: マンション検討中さん]

>>203 匿名さん

202です。そういうことだったんですね！知りませんでした、ありがとうございます。そう考えると、グランドパレス黒崎はないですね…。30年は修繕積立の金額は変わらないであろう設計にしているという話だったのですが、それも怪しいですね。

[208: マンション検討中さん]

ちなみに、サンパークシティとグランドパレス黒崎だったら、皆さんはどちらを購入されますか？

[209: 匿名さん]

>>208
購入される層が異なるので比較しても仕方がないと思いますよ。
どちらも契約しませんが、どちらかといえばサンパークかな？
理由はパチンコ屋や呑み屋の密集地で子育てをしたくないから。

[210: 匿名さん]

>>200
タイヘイやなかやしきの物件は総て無垢挽板ですよ。
サンパークやリビオやオービジョンは合成フローリングですね。グランリビオは無垢挽板という話もありました。
流石に無垢材は最大手や住友林業などでないと見かけませんね。

[211: マンション比較中さん]

>>208

私は第一を契約する予定です。
匿名の卑怯者が執着して批判し続けるなんて、
よっぽど魅力があるんだと思ったからです。

箸にも棒にも引っかからない物件なら、
そこまで執着しないですよね。

するなら馬鹿としか思えません。

[212: 匿名さん]

どこが魅力だったのかな？
値引き交渉はしたの？

[213: マンション検討中さん]

買うか買わないかは個人の自由なので、その判断のためにも第一さんには誠実に対応していただきたいです。質問しても確認しますとか値段を聞いてもおおよそこれくらいですとか、購入者が知りたい事をきちんと教えてほしいです。一生にいちどのかいものなので。営業担当者の知識不足を感じました。なので今回は心に響きませんでしたので購入をやめました。

[214: 匿名さん]

>>211
『匿名の卑怯者』などと感情的にならずに、まずはその卑怯者と言われる方々の批判が嘘や捏造なのかを自分自身で調べてみませんか？
批判が多いから魅力があると考えるより自分はここが良かったんだと自信を持って契約する方がいいですよ。

[215: マンション検討中さん]

建物自体は、だいたいの価格からみて、とてもいいと思いましたが、やはり、子育てするのには立地がひどいと思いました
パチンコ屋と、ネットカフェに挟まれた立地って、、、周りは汚い感じの飲み屋
夫婦二人なら考えましたが、子がいるので、やはり無理だなと思いました

[216: 匿名さん]

>>103 マンション比較中さん
私も同感です
パチンコ屋とネットカフェに挟まれてるのは、子育てするには、対象外かと思います

[217: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
価格の発表は、18日と聞いています。１８日に発表ならば待ったらいいんしゃないですか？そんなにあせる必要があるんでしょうか？

[218: マンション検討中さん]

>>212 匿名さん
値引きは、サンパークさんでしょ？最上階は、大巾な値引きしてますよ！

[219: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中
周辺の環境をわかってるからこそ検討するんでしょ？わからずに検討する馬鹿は、いませんよね？何が言いたいのか？わかりませんね！環境が悪いと思えば買わなければいいでしょ？

[220: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
対象外と思えば買わなければいいんじゃないですか？他の内容の話は、ないんでしょうか？環境を重点に話してますが駅が近いのは土地の価値としては、評価が高いのは馬鹿でもわかる話です。

[221: 匿名さん]

>>218
嘘はダメですよ。他所で得た情報だとしても自分自身で裏を取らずに適当な事を広めてると威力業務妨害や名誉毀損で訴えられたら負けますよ。
先週確認したら未契約の最上階はAAタイプのみで値下げの予定は無いと言われてました。

グランドパレスは永犬丸も瀬板も値引きしてますね。永犬丸に至っては４割強売れ残ってますね。
大英の物件で値引き物件があったら教えて下さい。皆無では無いでしょうが新築で値引きしてる大英物件を知らないので。

[222: 匿名さん]

>>217
>>213さんは営業の知識不足など価格以前の問題で購入を見送ったんでしょ。

[223: マンション検討中さん]

北九州に越してきて間がなく、地場デベロッパーのことがよくわからないので教えてください。
グランドパレス(第一交通さん)の比較対象としてサンパーク(大英産業さん)の名前がよくあがっていますよね。中には購入層が違うというご意見もあるようなのですが、既存のマンションはそれぞれどういう層の方が購入されているイメージなのでしょうか？
例えばファミリー層とシングル向けのような家族構成の違い？それとも年収や職業などの違いですか？

[224: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん
担当さんの知識不足なら担当を変えてもらえばすむ話ですよね？なぜ担当を変えてもらわなかったのか？不思議です。

[225: マンション掲示板さん]

>>221 匿名さん
カウンター強烈すぎてワロタww

[226: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん

表現に気を付けて。　
購入者は、掲示板でどう言われても惑わされなければいいのでは⁉
全てを満たしているところは無いのだから。

[227: 匿名さん]

>>223
グランドパレス(第一交通)とサンパーク(大英産業)というより今回は立地を問題視してる方が多いですね。
あくまで私感ですがどちらも庶民的なファミリー向けのマンションを造るデベロッパーというイメージです。間取りや専有設備を比較しても大きな違いはなさそうです。お互いにシングルサッシ、床暖房なし、WIパントリーなし、合成床材、1418バス等、共通している点は多いようです。

ランドマークスとサンパークシティに限定して比較すると建物自体の構造はサンパークシティに大きく利があります。
専有設備はサンパークシティはスロップシンクなどランドマークスにはない設備が多少ある程度です。ちなみにどちらもペアガラスは採用されてます。
共用設備はどちらも無駄な物が多く住人の大半が有効活用できるものは少ないようです。しかし、サンパークシティにはトランクルームなどランドマークスにはない有用な物がある事と駐車場の差でサンパークシティに利があります。
立地は駅が目の前という利点をどう感じるかですね。JRを日常的に利用される方はランドマークスには大きな魅力を感じるでしょうし、子育て世代であればパチンコ、ネットカフェ、呑み屋街がネックとなり小学生くらいの子をマンション周辺で遊ばせるのは抵抗がある方が多いでしょうし周辺のスーパー、病院、ドラッグストアなど利便性はサンパークシティに魅力を感じるでしょう。
こういった点でランドマークスとサンパークシティは購入層が違うと言われているのだと思います。

[228: マンション検討中さん]

サンパークから広告が届いてました。256棟のうち244契約で最上階はAAとCCが空いてるみたいですね。7000万くらいだからなかなか買える層はいないでしょうね。売るときにも売りにくい物件なので。完成して半年たっても売れてなければ1000万以上の値引きになると思います。なぜならすでに利益がでているので早く完売させたいからです。新築のマンションを買うのであれば完成して半年くらいして買うのが安く買えるコツです。ランドマーク は駅近なので購入してもいいかと。いいのが出てきたら売って移ることも可能かと。ランドマーク は4LDKの予約は結構入ってるみたいですが2LDK.3LDKは売れてないようです。18日の金額をみて皆さんどうするか考えるんでしょうね。

[229: 匿名さん]

第一は完売まで２，３年ですかね。
大幅値引きが期待できますね。

[230: マンション検討中さん]

2020年12月入居予定ってもう基礎工事の着工してるの？
着工してるとしても1年半もかからずに建つもの？ALCを使ったり工期が短縮出来るにしても短過ぎるような、、、
通常RC造のマンションは階数+3〜6ヶ月が最短と言われてるので19階建てのランドマークスなら少なくとも22ヶ月はかかると思ってるんだけど2020年12月入居予定なら8月着工としても16ヶ月で竣工って事ですよね。新建築工法でも採用したのかな？

[231: マンション検討中さん]

失礼、勘違いだ。2020年12月ならまだ2年以上ありますね。
それなら>>229の2、3年での完売なら御の字だしそんなに値引もないんじゃないかな？
社会情勢もあるけど新築の値引きは入居開始後1年以上経ってからだと思う。

[232: 匿名さん]

>>206 匿名さん
流石にそれはないでしょう、ALCに乾式戸界壁ではマイナス面だけタワマンって事に

[233: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん

>>224 マンション検討中さん
普通担当を変えてくださいなんて言いませんよね。
不動産の営業は宅建士の資格保有者しか出来ませんし、その士資格を持つ担当がおそらく第一交通で今一番力をいれているはずの物件で構造を把握してない地点でアウトです。
第一交通さんはこの書き込みを見て営業のテコ入れをした方がいいと思います、覆水盆に返らずで離れた顧客は戻りませんが、これからの来館者にはしっかりとした対応が出来るはずです。

[234: 匿名さん]

>>231 マンション検討中さん
竣工後２，３年でしょ。第一の得意パターン。

[235: 221]

>>228
私も今日帰宅したらサンパークの郵送チラシ入ってました。住所と名前の書かれた表紙裏一面がCCタイプなので最上階はAAとCCが残っているのか郵送後CCの予約が入ったのかどちらかでしょうね。
ランドマークスの最上階の抽選で落ちて予約したなんてケースもあるのかな？

[236: マンション検討中さん]

>>227 匿名さん

ありがとうございます。とても参考になりました。

JRを頻繁に利用するのでランドマークスの購入を検討しているのですが、購入層が違うという投稿を読んで疑心暗鬼になっていました。誤解がとけてよかったです。

[237: マンション検討中さん]

マンションの構造に詳しい方、教えてください。

いただいた資料によるとランドマークスの戸境壁はコンクリート厚が200-250mmと記載されています。スラブ厚は150mm以上確保、最大240mmとなっていますが、これは19階建てのマンションの構造として一般的ですか？それとも劣りますか？

[238: 匿名さん]

>>236
JRを頻繁に利用するなら駅近は間違いなく大きなメリットです。時間というものはお金で買うことはできません。
サンパークシティも立地は最高だと思います。しかしそれは生活環境においてでありJR利用の点では明らかにランドマークスに劣ります。
このように一概にどちらの物件が良いとは言えず購入者個々のニーズに合った物件がそれぞれにとって最高の物件なのです。
建物の構造にこだわる人、設備にこだわる人、それぞれの立地にこだわる人、自然環境にこだわる人、価格にこだわる人、等々全ての人にとっての最高の物件なんてないのです。
人がどのように言おうと自分が自分の目と耳で情報を得、納得して購入すればよいのです。
自分の価値観だけが正しいと思い込むことは、他者を蔑むことに繋がります。他者を蔑むことは自分自身の格を下げてしまいます。
ランドマークスの構造などマンションに詳しくない人に正しい情報を提供することは良いことだと思います。
しかし、それを踏まえても立地というメリットを重視している人は普通に存在するのです。
最初に書きましたが時間を買うことは出来ませんが時間がお金を生むことは出来ます。
色んな考え方、色んな選択肢があって良いのではないでしょうか？

[239: 匿名さん]

>>237
戸界壁はそれだけあれば十分です。一般的には200mmです。
スラブ厚に関しては150mmは従来のグランパレスの仕様で十分に厚いとは言えず、上の階の人の歩き方（踵を先に着く歩き方）によっては低周波のドンドンという音が気になる事もあります。最大240mmというのはあまり参考になりません。部分的に厚くなる場所はどのような建物にも存在し、その一部分を記載してるに過ぎないからです。
かといって耐震的は新基準を満たしているわけですから問題はありません。
ちなみに大英産業さんの物件は200mm確保が一般的です。

私はモデルルームに予約をして行ったのですが小さな正方形の資料しか貰えずその資料はいただいていません。どこで貰えばよかったのかな？

[240: マンション検討中さん]

>>233 匿名さん
不動産の営業は、宅地建物取引士の資格が無くても営業はできます。契約の行為だけ資格が必要なだけで誰でもできますよ！

[241: マンション検討中さん]

>>239 匿名さん

ありがとうございます。スラブ厚は十分に厚いとは言えないのですね。参考にさせていただきます。

資料は7月22日のプロジェクト発表会に参加した後、7月28日から行われていた先行優先案内会の場でいただきました。担当の方が持ってきて下さったのですが、まだ完成版ではなくカラーコピーしたようなものでしたよ。

[242: 匿名さん]

>>241
十分でないわけではありません。居室部（LDKやBedRoom）の上部が200mmあれば十分ですし、設備的にバスルーム部だけ150mmという可能性もあります。図面を見せていただいて判断しなければなりません。居室部で150mmなら少し心もとないですね。
そのように表示に幅のある点は図面を見せていただき、自分で図面を判断できない場合は営業担当に確認してもらう必要があります。
私が確定で構造的に残念に感じたのはALCを外壁に採用した点です。19階（60ｍ以下）程度ならRC二重配筋であってほしかった。

[243: 通りがかりさん]

床200mmが最大ということはボイドではなく単板コンクリートなんでしょうかね
まさか直床なのかな？？？

[244: 匿名さん]

>>243
200mmなら通常スラブです。それに直床ではないでしょう。19階ということは階高3000mmは確保してると思われますので二重床二重天でしょう。

[245: 匿名さん]

パチンコ好きにも良いマンションですね。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

それで、選んではないでしょう。
貴方のようなレスは購入者、以外にも不快を与えていますよ。

[247: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
何が言いたいのか？わかりませんね！検討している人には、意味がない。

[248: マンション検討中さん]

早く価格と構造について発表してほしいです。購入したいけどいろいろ分かって買いたいので。

[249: マンション比較中さん]

>>248
部屋タイプによって差はありますが最下階（2階3階）で概ね125万/坪といった感じですね。
最上階を除く一番上の階（18階）では155万/坪です。

近隣で建築中のマンション比較（3LDKで78～79ｍ2の部屋の最下階）
ランドマークス（L)125万/坪＞サン〇ーク〇ティ（S)120万/坪＞アー〇ィッ〇ス（A)105万/坪

構造
Ａ≧Ｓ＞Ｌ（Ｌは外壁にＡＣＬを使用している点やピロティタイプの構造がマイナス）

専有設備
Ａ＞＞Ｓ≧Ｌ（Ａだけ床暖、ＷＩパントリー、独立洗面、1620バス、トランクルームなど高級マンション並の標準仕様）

共有設備
Ｌ＝Ｓ＞＞＞＞＞Ａ（Ａはエントランス以外に共用設備がない、エレベーターも１基のみという徹底っぷり）

駐車場
Ａ＞Ｓ＞＞＞Ｌ（Ｌは分譲+機械駐車で大幅にマイナス、ＡとＳの差は出入り自由なセキュリティの差）

立地
Ｌ＝駅近（徒歩３分は最高）周辺環境に難あり、生活利便性は言われてるほど悪くなくむしろ良いレベル
Ｓ＝駅までは自転車かバス、生活利便性は最高
Ａ＝駅まではバス、自然環境良好、生活利便性も良

私はすべて候補にいれてましたが未だに悩んでいます。Ｓだけは既に希望の間取りが完売な為、候補から外れましたがそれぞれ一長一短なんですよね～
悩んでるうちに全て完売になってしまったら今後八幡西区（黒崎）エリアでこのレベルのマンションがしばらく建ちそうにないのでどこかで決めたいと思ってますが

[250: 匿名さん]

パチンコ好きも一定数いますよ。
パチンコ好きには徒歩数分で複数のパチンコ屋があって良いですよね。