グランドパレス黒崎ランドマークスについて

[マンション検討中さん]

グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。

公式URL：http://kurosaki.0152.jp/

所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

黒崎周辺は中学校がね。髪染めたガラ悪い子たちが自転車乗ってたり。パチンコ屋付近もタバコ臭いし。そして井筒屋閉店。子育て世帯なら折尾のほうが博多のアクセスもいいと思います。小倉も衰退してるから小倉の選択肢は私にはないかな。

[102: マンション比較中さん]

>>101
周辺の中学校だからと言って悪い子ばかりというわけではありませんよ。他の地域の中学と大差ありません。
ただ、色んなところにいるチョットやんちゃな連中が意味もなく黒崎近辺に集まる傾向はあるかもしれません。
確かにパチンコ屋の横を通るとタバコ臭は感じますね。やはり子育てには環境が良いとは言えないのかな？

[103: マンション比較中さん]

>>100
そうなんですよね黒崎駅の利用もほとんどないし、普段は車移動なので駅近のメリットって・・・・
黒崎で資産価値を求めても仕方がないし・・・・
モデルルームは見に行きたいと思いますがやっぱり私のような就学児童を抱えたファミリー層にはこの立地は対象外になっちゃいそうです。

[104: マンション検討中さん]

たられば言ってても何も始まらない。

[105: マンション検討中さん]

グランドパレスオワタw笑

[106: マンション検討中さん]

色々意見ありますがコメントが書かれてるって事はそれなりに注目されているマンションなんでしょうね。
特急も停まるし黒崎駅近は魅力です。
普段から井筒屋は特に使わないから別に問題ないです。次に何が入るか楽しみです。そこも第一さんがテナント招致してくれたら（笑）

[107: 匿名さん]

ＪＲを主として利用する生活なら検討してもいいけど
何かの時に便利そうかな…程度なら厳しいかな
不特定多数の人が行き交う道路沿い
寂れすぎな商店街・パチンコ屋と飲み屋ばかり
祭りの時はうるさいだろうな

[108: 匿名さん]

黒崎駅前の魅力を上げてくれるかと思ったが他の方から下げられたマンション。

[109: マンション検討中さん]

>>106
注目度は抜群だと思います。私もかなり注目しています。
購入の対象外ですが一体どのような方が住まわれるのか？周辺環境が変わるのか？などなど興味津々です。
第一交通というデベロッパーとしては評価の低かった会社が変わることが出来るのか？
相変わらず『売れ残り→値下げ→売れ残り』を繰り返すのか？いろんな点で注目度は高いと思います。
どこを切り取っても妬み嫉妬の類の誹謗はないでしょう、（今までのグランドパレスの住人以外は）みんな暖かく応援してると思います。

[110: マンション検討中さん]

かなりの注目されたマンションなんですね！
確かに予約が取れないからまだモデルを見に行けない
ので早く見たいです。
考え方は、人それぞれで誹謗中傷をする掲示板では
ないので参考になる意見が聞きたいですね。
第一さんのマンションは、福岡の別府も完成前の
完売になりそうな勢いですし最近の第一さんの
マンションは、立地が良く内容も悪くないので資産と
して購入できそうなマンションが多くなったと思います。
駅前でお手頃ならば検討する余地がありますね。
駅前マンションは、不動産の評価も高く土地の値段も
それなりの評価額がついてます。
土地の値段を調べたら資産価値があるか？ないか？
わかる話ではないでしょうか！
冷静に立地だけを考えて購入を検討します。

[111: 匿名さん]

駅近以外にメリットがない、周辺環境が悪い。
資産価値は低いのでは？

[112: マンション検討中さん]

>>110
土地の評価額や地価公示の金額のみを鵜呑みにしたらダメですよ。商業地としての評価は乱高下が激しい上にその商業地として評価の低いので住宅用地と比べ相対的に黒崎駅周辺が高いとは言えません。（絶対価格として高いのは商業地なので当然です）
地価公示は単に固定資産税などの算定のためのものと考えた方が良く商業地のマンションは道路一つ隔てた住宅地の固定資産税の3倍なんてところもあるくらいです。
マンションの資産価値の基準は駅近が断然良いとされてます。どのような物件選びの書籍にも書かれていることです。しかし、それも罠です。書籍の99％は大都市圏の物件を基に書かれており地方都市や地方都市に付随する中小規模商業地について触れられてる事はありません。

私見としては黒崎駅周辺の立地としての資産価値はあくまで商業地としてのものであり住宅地としての資産価値は高くはないと感じます。理由は他の方も多く言われているようにパチンコ屋や飲み屋、スーパーなどの日常生活に不可欠な施設が少なく遠いなどです。

この意見を誹謗中傷と思われるのであれば仕方がありませんが、ランドマークスに資産価値を求めるのであれば、躯体構造・専有設備の充実この２点を徹底的に高めなければならないと思っています。
十人全員が有効活用できるとは思えない過剰な共有施設の為、当然のごとく管理費・共益費・修繕積立金は高額になる事を覚悟しなければなりません。逆にこれらが販売当初低く抑えられていれば危険サインです。これはマンション購入に関しては必ず言われていることです。

私もモデルルームを見に行きますが、私の判断基準は
躯体構造：スラブ200mm以上（ボイドスラブであれば275mm以上）、柱型鉄筋かぶり厚40mm以上、戸界壁構造コンクリート200mm、内装PB12.5mm（天井面9.5mmは絶対に却下）、内梁構造、二重天井二重床、階高3100mm以上、水セメント率50％以下、外壁にＡＬＣを使用していないこと。第一種換気（三種の場合はＯＡに除湿・結露対策）
専有設備：最低でもリビング半面の給湯床暖房（全面希望）、全窓複層サッシ、キッチンパントリー、タンクレストイレ（ネオレスト＞ＮＪ２＞ＮＪ１＞ＬＩＸＩＬ製までが許容範囲、パナの樹脂+ガラスコートトイレは却下）、1620バス（1418は却下）、ちなみにキッチンディスポーザーは好きではないのでいりません。

上記全てを満たすことは難しいかもしれませんが、どこまで理想に近づけることが出来るかで判断したいと思います。

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん

参考になりました。マンションに詳しい方と推測します。

そこで、市内で貴方が、これは!と思われるマンション名を挙げてくださった方が、より解りやすいのですが。

[114: マンション検討中さん]

>>113
私は自宅が八幡西区の中でも南部に位置するところに一軒家がありますので慌てず満足いくものをじっくりと探してますが、実家も同じく八幡西区の南部なので門司小倉戸畑若松など北九州市全体では調べてませんが、参考までに・・・
最近の主なところでは一番近づいたのはアーティックス青山でした構造的には75点、設備的には85点。サンパークシティ黒崎は立地上は最高でしたが構造70点、設備65点。グランリビオ高見七条は構造80点、設備50点（設備は価格に応じた点数にしています。）

アーティックス青山は立地的にも私の好みでしたが、いかんせん80戸でエレベーター1基が納得できずに見送りました。

取り急ぎ書きましたがここはランドマークスのスレなのでランドマークスに期待しています。
今のところ共有設備の多さが気になりますが、井筒屋もなくなることですし、築40年物の建物を取り壊し新たな建築物とともに黒崎が活性化すればいいなと思います。私は井筒屋撤退を将来的には好材料と判断しています。なによりパチンコ屋はなくなってほしいですがね。

[115: 匿名さん]

有り難うございます。
都心在住で帰省する度に、商店街が寂しくなる様子を残念に思っていました。
是非、こちらのマンションが牽引して黒崎の活性化に繋げてほしいですね。

私は、生活の場を優先して近くのマンションを契約しました。

[116: マンション検討中さん]

>>114 マンション検討中さん

因みに点数を付ける基準は、何を基準にされてますか？

また建築士の免許を持ってらっしゃるプロの方なのでしょうか？

[117: マンション検討中さん]

>>111 匿名さん

では、何処のマンションが一番のお勧めなんでしょうか？

[118: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

地価公示を鵜呑みにしたらダメな理由は何ですか？

では、何を基準にマンションを選べばいいのでしょうか？

何処も一長一短で完璧なマンションなんてないでしょ？

完璧なマンションがあれば教えて頂けませんか？

完璧なマンションがあれば私も完璧なマンションを買いたいです！

[119: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
生活の場を優先して近くのマンションは、どちらのマンションですか？
交通のアクセスもいいマンションなんでしょうか？
私は、通勤で駅を利用しますので駅近くじゃないと将来も車を手放す可能性がありますので交通の利便性が良く環境がいいマンションがあれば最高なんですがありますか？

[120: マンション検討中さん]

>>116
電気工事と管工事の一級施工管理技師と建築工事の二級施工管理技師を持っており、会社では主に電気と空調工事の監理技術者として働いております。

躯体構造に関しては前述の希望に対しての満足率ですね。減点が大きいのはスラブ構造と外壁のALCの使用あと階高です。他の項目は大体何処も似たようなものです。圧倒的にPBは9.5mmが多いので私はオプションで12.5mmにしたいと思ってます。

専有設備に関しても前述の希望に対しての満足率ですが私の必須項目は複層ガラス、床暖房、キッチンパントリー、1620バスです。あと記載漏れがありますがフローリングのプリント合板はNGです、無垢が理想ですが無垢板2〜4mmの合板ならOKです。

専有設備は価格に応じて変わるところが大きいので価格に対しての評価としました。サンパークシティとグランリビオは設備に差は無いのですが価格がグランリビオのほうが高額だったので点数は低めです。

あと、重要項目ではないのですが、アーティックスの3000mmのベランダは非常に広くリビングをかなり広く見せることが出来て心惹かれました。もう少し狭くてもいいからエレベーターがもう一基あれば決めていたと思います。

所詮田舎者で目一杯離れても八幡東区までしか考えられないのでまだ決断できていません。

[121: マンション検討中さん]

>>118
鵜呑みにしてはいけない理由は前述の通りです。>>110で土地の価格が高いから資産価値があると考えておられるようでしたので、それとは異なる私の考えを述べさせていただきました。

購入に関しては個々の希望を満たせばOKですので私の希望は何度か書かせていただきました。
この希望と価格の釣り合いが自分の中で納得いけば購入という事になると思います。他人が何処がいいとか押し付けるものではないと思います。

ランドマークスに高級を求める人と手頃な価格を求める人それぞれでしょうから内容がはっきりしない今は私は期待でいっぱいです。

[122: マンション検討中さん]

最初の1ヶ月でどれくらい売れるかでみんなの期待値が分かりますね。黒崎の井筒屋がなくなることはやはりマイナスかなと思います。イオンが入ってくれたらいいなと思いますが一度壊した方がいいでしょうから5年は先の話になりそうですね。まだこのマンションを買いたいという強い気持ちはでてきてません。今の価格から数百万円安くなるでしょうからその時に冷静に判断しようと思います。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

値段は、ニュースで物価上昇２%上げるといってるのに価格が下がる根拠は何でしょうか？

今の価格から数百万円安くなるなら普通は、皆さん買わないのでは？

では、立地が良かったら折尾もですがかんばいするんでしょいね？

[124: 匿名さん]

第一恒例の売れ残りになれは値下げはたんまり。

[125: マンション掲示板さん]

>>124 匿名さん

八幡西区にも売れ残りがかなりあるみたいだけど、どれ位値引きしてるんだろうね？

[126: マンション検討中さん]

>>125
第一は値引きの印象が強いから売れ残るってのもあるかもね。
竣工5年経過で－10％＋家具付きでまだ売れ残ったままってのは見たことある。
その点売れ残っても辛抱強く値引きしない新日鉄興和（リビオ）は資産価値を守ってくれていると言えるが、第一はデベ自らが資産価値を下げる行為をしてる実績がある。というか多い。
大英はなんだかんだで値引きせず数年で完売までいってる気がするので値引きのイメージがない。
値引きされたらその地点で一気に資産価値が下がるから売れ残ってもできる限り値引きは避けてほしいですね。
リビオは資産価値が落ちないと一部で言われてるのはリビオ自体の資産価値が高いわけではなく同じく売れ残りの多いマンションにも関わらず値引きをしないからだと思う。

[127: マンション検討中さん]

第一の値引きはえげつないですよね。新築で買った人がひくぐらい値引きするので駅近ですが資産価値がどうなるのか。さすがに黒崎駅近なんで9割くらいは一気に売れてほしいです。18日に金額が決定するみたいなんであまり高くなければ購入しようかと考えています。第一さん、売れのことっても値引きしすぎないようにお願いします。

[128: 匿名さん]

竣工後1年未満で200万値引きってのもあった。

[129: 匿名さん]

駅近だけのメリットだから井筒屋跡に複合マンションが建ったら資産価値は無しだね。

[130: マンション検討中さん]

>>126 マンション検討中さん
リビオは、４LDKで四百万以上値引きしてますよね～
サンパークは、初めて見に行ったらローン審査もせずに手付金もなしで当日に恐ろしい契約しますからね！
何処も北九州市のマンション業者は、まともなのはいないでしょ？

[131: マンション掲示板さん]

>>130 マンション検討中さん

それマジ？ちょっとサンパークの担当者に聞いてみようかな。

[132: マンション比較中さん]

リビオで400万値引きするって言われましたよ。

[133: マンション検討中さん]

>>132
どこのリビオだろ？つい最近リビオ鉄王を見に行った時は一切値引きの話無かったけど契約をチラつかせたら値引き交渉に乗ってくるのかな？

>>131
流石に審査も手付けもなく契約迫るなんてのはないでしょ。宅建業法に引っかかるような営業はこんなところて報告しないで会社に報告すれば即営業マンは処罰対象です。

[134: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん

何処までが、事実なのか？
新古物件で、値引きはあるでしょうがそれも会社の方針でしょう。
都心では、最上階から契約されますが、北九州市でのプレミアムの需要は低いのではと思ってしまいます。

[135: マンション検討中さん]

明日の18時で先行予約締めですね。どれくらい売れたのか気になります。最上階はすべて売れていてほしいです。購入してないですが完売を期待しています。少しでも黒崎に活気がでますように。

[136: 評判気になるさん]

黒崎に活気がでると良いですよね！
金額いくらなんだろ〜気になります！

私のサンパークの担当者さんもしつこかったです。
電話もしつこくされました。

[137: マンション掲示板さん]

>>124 匿名さん

なるほどwwでも黒崎駅前なんで何年も好評分譲中の垂れ幕は勘弁して欲しいから、頑張って売って欲しいね。

[138: マンション検討中さん]

明日から先行販売。完売を期待しています。頑張れ第一交通。

[139: マンション検討中さん]

>>137 マンション掲示板さん
駅前で売れ残るはずがないですよね。
サンパークですら完売なんでしょ？

[140: マンション検討中さん]

>>138 マンション検討中さん
完成前に完売でしょ！

[141: 匿名さん]

残念ながら売れ残り、のちに大幅値引き。

[142: 匿名さん]

>>139
「サンパークですら」って「サンパーク（の立地）ですら」という意味かな？
マンション自体はサンパークブランドの方が上だよね

[143: 検討板ユーザーさん]

物珍しいだけのマンション。

[144: マンション掲示板さん]

何でこんな外観なの？

[145: 匿名さん]

なにが珍しいのだろうか？

[146: マンション検討中さん]

井筒屋跡地に何ができるかでこのマンションの価値は上がるかも⤴️しれないですね。阪急とか入ったら買ってた人は嬉しいでしょうし。マンションになったらがっかりでしょうね。

[147: マンション検討中さん]

>>142 匿名さん
サンパークさんが上？会社の規模なら第一さんでしょ？

[148: マンション検討中さん]

>>147
会社の規模なら断然第一交通が上、マンションの質は大きく違わないけどハッキリ大英の方が上。
大英が上というより第一が下。

[149: 匿名さん]

第一には頑張って欲しいが、他のマンションで売れ残りが多いので企画が悪いのか、営業が下手くそなのか良いイメージがない。

[150: マンション検討中さん]

>>149
ぶっちゃげ今までのグランドパレスは構造が他社物件に比べ弱いと言わざるを得ない
何人か言ってる人もいるが、大手町なんかはまだHPに構造が出てるから他社と比べてみると良くわかる
きちんとそういうところまで見て買う人には敬遠されて仕方ないし、グランドパレス＝劣化マンションと言われても仕方がない
ランドマークスは６０周年の第一弾なんだから今までの歩みを踏襲することなく、新たな第一の幕開けとしてしっかりとしたものを作ってほしい
そうでなければただ単に共用設備を華美にして目を引くだけの似非高級物件となってしまう