ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

[スムログ 関連記事]
マン点流！見える化（ブランズタワー豊洲 vs HARUMI FLAG）
https://www.sumu-log.com/archives/18491/
プラウドシティ上池袋 ～駅近＆地下駐車場など魅力の多い中古マンション～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/34250/
ブランズタワー豊洲の内覧会へ行ってきました！！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37030/
ブランズタワー豊洲　2022年7月時点の相場　新築販売時から3割前後の値上がり！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/43758/
ブランズタワー豊洲 2024年7月時点の相場 坪単価700万円台の世界へ突入【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/64566/

【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[72847: 契約済みさん]

BTTを契約したものです。
>>72813　が説明するBTTが利回り３％台は、市場のゆがみによるもので、時間とともに適正な利回りに収まる（坪単価も適正値になるということ）というのがポイントだと思いますが、一部のど素人は、恐らくファイナンス知識が乏しくて、それが理解できていないようで笑えますね。その程度のレベルの人（逆切れする人）と同じマンションに住むことを考えると、恐怖ですね。ＥＶで一緒になったらどうしよう。。。


>>72837 検討板ユーザーさん
キャンセル住戸が値上げされても契約した事例は、もちろんそれが素晴らしい部屋だからということですが、値上げされても買い手がついた理由は、以下の通りです。
マーケットが上昇基調か、下落基調かによっても違いますが、今みたいな上昇基調環境であれば、新築タワマンを以下の条件で購入する場合は、販売一期の単価よりも１５-20パーセントは値上がりします（よほど条件悪い部屋でない限りの建物平均の話）。
これは、ＢＴＴに限らず、湾岸の他の大型タワマンマンションにも同じことが過去に起きていますよね。
ＢＴＴは特にタイミングに恵まれたので、引渡時期が強豪する新築物件が周辺にもなかったことから、部屋によっては強い値上げをしただけですよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

一次取得者が再販物件と同じ単価で売れるか、どうかはＢＴＴ単体の要因よりも、個別の部屋条件や、周辺マーケットにも影響を受けるので、なんとも言えませんが、豊洲のＮＯ１物件が平均500万を超えることはないですね。理由は賃料単価が坪500万に追いつかないからです。（素人さん、理解できるかな）

[72848: 通りがかりさん]

>>72847 契約済みさん

理屈っぽいやつだな。BTTは坪600いくよ。

[72849: 買い替え検討中さん]

低インフレで高くても１％行かないような金利で借りられて利回り３％も取れるんだったら十分旨味あるんだよな。
むしろ４％だの５％だので放置されてた時代を振り返ると、なんでそこまで安かったんだろう？と不思議な気持ちになる。

[72850: 検討者]

>>72849 買い替え検討中さん
利回り3%が適正というなら、自分が4500万で買ったKTTの1LDKが9000万になってるということか。それは流石にないかな（笑）不動産からも利回り5%が基準と最近も言われたので。それとも豊洲だけが特別と言いたいんでしょうか。

[72851: 匿名さん]

>>72845 匿名さん

ここは実需でうれてるよ。
寝てても売れるのにデベが節税対策に江東区のマンションをお抱えに紹介しないよ。

不動産仲介だって節税需要のお抱えいるよ。
当たり前だけど笑。
ただリアルプランやグランタクトやケンがここを紹介することはないよ。
少なくと私には来ないね。

[72852: 匿名さん]

>>72846 匿名さん

節税で売るならアンダーで売りますからね。
声かけて抽選に突っ込ませるなんて有り得ないです。

[72853: 匿名さん]

>>72850 検討者さん
BTTについては、まだ相場が固まってるとは言えないでしょう。転売も賃貸も、新しい相場形成をにらんで試行錯誤してる段階です。その段階では多少の歪みがあるのは当然で、それをどうこう言うのはナンセンス。
要するに、君は結論を急ぎすぎてるんですよ。

[72854: 通りがかりさん]

>>72847 契約済みさん

あなたは利回りベースでみた値付けがおかしいから売れるわけないという意見ですね。

それに対して、あなたは売り出しの狙いを誤解しているという指摘を皆さんから受けてるんですよね。

マクロでみると価格は利回りベースで収れんしますが、ミクロでみるとローン引いて賃貸運用する方にとっての数字であって、実需や転売や節税対策の方には意味がないんですよ。グロスや相対価格しかみてないんですよ。

結果が出る前に値付けをバカにする前に意図を理解し、結果をみてからさわぎましょう。

ちなみに私が最近売却した駅直結タワマンは利回りベースなら1.8%でしたね。私も買った地方の医者もバカなんじゃなくて売買の目的が違うからです。残念ながらお勉強しただけの庶民のあなたには関係のない世界です。

[72855: 通りがかりさん]

>>72848 通りがかりさん

あなたは購入者ではなく、お花畑を装った煽りの方でしょう。笑

[72856: マンション検討中さん]

こんな人らには賃料表面利回りなんて関係ないわな。ここがそのターゲットだとは思わんが、実際誰がビックリ価格で買ってるものな。誰だろ。

https://twitter.com/legopapawinelov/status/1497447683195162624?s=21

[72857: マンション検討中さん]

>>72842 匿名さん

たしかに勝どきは差別化できない部屋だと、即転では旨味は低いかもな。築地と地下鉄が決まれば浮かれた人にはめこめるかもしれんが、晴海あわせて500戸とか売り出しでそうだし。。

[72858: 検討者]

>>72854 通りがかりさん
その利回り1.8%であなたのタワマンを買った地方のお医者さんが東京の相場観がないおバカだということです。そして、そんなおバカさんはそんなに沢山はいないから、今の割高の転売住戸が動いてない理由なんですよね。世の中需要と供給で成り立ってるので、一部の特殊な事例だけを取り上げてもあまり説得力ないですね。

[72859: 通りがかりさん]

>>72858 検討者さん

まさに今の都心タワマンの需要と供給の多くはこれで成り立っています。
節税、転売、コレクションなど、そんなこと特殊でもなんでもない。

例に出したのは相続です。
実勢価格と相続評価額の差を利用するのにあなたの大好きな利回り、つまり貸した時の資金効率性は何の関係もない指標なんです。

私が素人のあなたを説得する義務はなく、素人のあなたが知らないプロや天井人の世界を理解するところから始めましょう。

あなたのような経験知識がないのに間違ったことを声高に叫ぶ人が出てきたことも市況の転調を示唆していると感じます。

[72860: 通りがかりさん]

>>72842 匿名さん

ご指摘の通り、デベがこの価格帯で売りだしており、転売売り出しも非常に少なく、近隣の新築供給が2年ないわけですから、高値チャレンジは続くでしょう。

ただ、これで成約してもベース価格にはならないかもですね。

[72861: 通りがかりさん]

>>72853 匿名さん

その通りですね。
落ち着くまではこれが続きます。

[72862: 検討者]

>>72859 通りがかりさん
なんだか匿名掲示板でムキになってマウントして、ちょっと恥ずかしい人ですね。BTTの住民はこういう残念な人が多いんですかね。

[72863: 匿名さん]

>>72862 検討者さん
人のこと言えるんだっけ？？

匿名掲示板で住民とか決めつけるのは意味ないって言われてなかった？

[72864: マンション検討中さん]

>>72862 検討者さん

敗北宣言 笑笑

[72865: 検討者]

>>72864 マンション検討中さん
掲示板で勝ちとか負けとか大丈夫？笑　現実世界で頑張ってくださいね。

[72866: 買い替え検討中さん]

なんでこの掲示板って議論じゃなくて最後はマウントの取り合いにしかならないんだろうか・・・

[72867: 匿名さん]

環境が素晴らしいというのを間に受けて今さら現地を見てきたけど、団地とお見合いになる部屋も売れたのはなぜですか？
あえてデメリットを挙げるなら、ゆりかもめ下の道路はスピード出すクルマがうるさいですね。交通量も多い。

[72868: 検討板ユーザーさん]

>>72859 通りがかりさん
支出後の利回りやキャピタルゲインには興味なく、相続税の節税だけを目的とするの？
それなら相続発生後に売って資金化するわけだからそもそも値が落ちる懸念のある物件なら相続節税効果も薄くなるっしょ。
つまり売り戻しであるそのマンションの将来性が一番大事なところなのに、金持ちが目隠しでいいなりになって買うはずないと思うなー。
というか今実務家で相続税対策にタワマン売るなんてコンプラ的に絶対ないんだけどな。
よく見るのはそれっぽく話して買わせてる不動産屋とローン組ませたい銀行くらい。

[72869: 通りがかりさん]

>>72868 検討板ユーザーさん

「僕の考える最強の不動産価格理論」の次は
「僕の考える最強の不動産節税戦略」ですか。


あなたがどう思うかで世界は動いてないんです(笑)。

[72870: 検討者]

>>72869 通りがかりさん
この初心者マークは誰と戦ってるんだろう。自称、天井人（笑）

[72871: マンション比較中さん]

>>72847 契約済みさん

キャンセル住戸が値上げされても買い手がついた理由は、１、２、３の通りですね。
加えて、コロナで東京全体相場、特に湾岸が上昇した、ということもありますよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

湾岸からの住換えでＢＴＴも住換えの選択肢になるのですが、販売初期の単価もしっているだけに、中古で買うのに躊躇してます。

[72872: 匿名さん]

１ヶ月前から出ていた7200万のノムコム物件。
220万値下げしたね。

[72873: 通りがかりさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[72874: デベにお勤めさん]

>>72852 匿名さん

不動産会社勤務ですが、「節税で売るならアンダーで売る」とか、意味不明ですね。
個人同士で不動産取引する場合は、ありえますが、不動産会社を経由して売買する場合は、アンダー取引なんできませんよ、素人さん。

[72875: デベにお勤めさん]

>>72869 通りがかりさん

タワマン節税について理解していないよね。
タワマンなぜ節税できるかしってるのかな？　どーいう条件のタワマンが節税できるのかしってるのかな？　節税するのは最低でも３つは抑えるべきポイントあるんだけど。

[72876: 検討者]

自称不動産投資家さんはさておき、早速転売値下げの情報も出てきてるし、BTTの中古市場はどれくらいで落ち着くでしょうね。個人的にはPTKサウスが坪450万で売られてますし、豊洲No.1の高値としても坪430~450万円くらいかなと思いますが、どうでしょうね。答え合わせは1年後くらいですかね。

[72877: 匿名さん]

サウスも抽選倍率高そうなので、中古は高騰する可能性高いでしょう。
いずれにしろ中古価格の推移は誰にも予測できませんから、ここで当てずっぽうごっこしてても意味ないかな。

[72878: マンション検討中さん]

まだまだ賃貸で寝かせましょ。
インフレは始まったばかりだよ。

という立場です。

[72880: 匿名さん]

>>72878 マンション検討中さん
不動産投資はインカムゲインが基本なんですけど、、、。寝かせるって建物老朽化で元本価値が減っていくのが一般的です。ずっと上がってきたから下がる事を知らない世代が投資やってて衝撃的です。インフレ始まったら賃料上昇より先に利回り上昇して大損ですよ笑

[72883: 名無しさん]

>>72876 検討者さん
勝どきサウスが坪450なら、BTTは坪500くらいだろう。勝どきは交通アクセスも生活環境も豊洲と比べて悪すぎる。

[72884: 匿名さん]

>>72872 匿名さん

当時、北西さんがイキってたが、やっぱり北西1LDKの上限はそんぐらいってことですね。6880万ぐらいが適正上限だというようなこと言っただけで、どっかの方角に決めつけられてボロクソ言われたが。笑

[72885: 匿名さん]

>>72883 名無しさん

地価。。。

[72886: 口コミ知りたいさん]

>>72883 名無しさん

ですよね！「豊洲の坪単価が勝どきを超えられない」という謎理論、ぼちぼち終了で良いです。

[72887: 名無しさん]

>>72885 匿名さん
やっぱり圧倒的に豊洲が上だね。
豊洲と勝どきは同じ地価。
そして、bttはptkの2.5倍、1部屋あたりの所有面積。。

[72888: 検討者]

>>72883 名無しさん
マジレスすると、住環境は譲って豊洲の方がいいとして、中央区と江東区、都心までの距離が勝どきの方が近いので、豊洲が勝どきを超えることはないですよね。地価の差もありますし。住環境が最優先であれば、極論、柏の葉や流山おおたかの森でもいいということになってしまいます。もちろん、豊洲よりもっと遠いけど、不動産は住環境が全てではないということです。

[72889: 匿名さん]

一度中央区に住むと、江東区アドレスに替えられない。
一度品川ナンバーの車に乗ると、江東ナンバーに替えられない。
ということなんでしょうね。

[72890: 匿名さん]

>>72889 匿名さん

江東ナンバーに誇りを持てよ。

[72891: ブラブラ]

>>72889 匿名さん
今中央区に住んでて、今度江東区民になるけど何も気にならないよ。そういうのを気にする人がマウント取ろうとする人なんだろうね

[72892: 検討者]

>>72891 ブラブラさん
逆に今豊洲在住で、今度PTKに移るんですが、自分も当初は江東区とか車のナンバーとかどうでもいいと思ってたんですが、いざ住んでみたら、住所書く時とか、品川ナンバーを見るとちょっと気になったんですよね。まあ、気にならない人は気にならないと思うので、人それぞれですね。

[72893: 名無しさん]

>>72888 検討者さん
譲るどころか勝どきは豊洲の足元にも及ばないだろう。雑居ビル街には興味がない。

[72896: 検討者]

>>72893 名無しさん
あなた個人の特殊な意見は誰も聞いてないですよ。もっと視野を広く持ちましょう。