ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[72822: 検討板ユーザーさん]

豊洲のタワマン中古テキトーにかっても表面利回り4.5%でるのに投資家が3%台の利回り目的で転売買って賃貸で回すわけないですよねw管積も高いから実質いくらなんですかと。新築販売中の住戸に群がってる実需数十人に向けて売り出してるなんて自明なわけです。貴殿らは坪単価150万級ですねww

>>72813
>>72814
>>72815

[72823: 匿名さん]

江東区は、マンションストック戸数ランキングで全国１位なんですね。
（2021年末時点の売り出し住戸数）
東京カンテイ　プレスリリースより
https://www.kantei.ne.jp/report/110karitsu-stock.pdf

1位　江東区
2位　世田谷区
3位　大田区　

[72824: 匿名さん]

>>71979 マンション掲示板さん

北西は投資目的物件がいっぱい出てきてるから販売苦戦してるが、南東の稀少物件は瞬殺か。

[72825: 匿名]

>>72816 検討者さん
その利益で十分かどうかを決めるのは、売り手のオーナーであって、買い手であるあなたではありませんよ。

しかも5500万円でしか検討できないあなたではなく、もっと資産を持っている不動産のことがわかる方に譲ります。

そもそもBTT売って利益500万なんて、少なすぎて勿体ない。
そんな愚かな値段で売るようなヤツはいません。

[72826: 検討者]

>>72819 匿名さん
湾岸のタワマン買う層は、純粋な実需よりも投資目線を持った人が多いので、こんな高値で買ってくれるおバカが7人も現れるといいですね。あとは、長期戦になった時に、耐えられずに値下げする売主もいると思うので、自分が買うとしたら坪430万円がMAXですね。

[72827: 匿名さん]

これだけ実需に人気のマンション、アービトラージしてるだけの脳死投資家相手を想定して値付けする必要ないよね。
脳死投資家はフラッグに群がってればよろし

[72828: マンション検討中さん]

>>72827 さん

買いたければ買えばいいし、買えないなら別のマンションを検討すればいいんじゃないかな。もっと安い価格なら買いたいと思ってもなかなか厳しいでしょうから自分が買えるマンションを検討したほうが精神衛生的にいいんじゃないかね。
他人の心配をするより、自分に合うマンションを見つけることに時間をかけたほうが生産性高いと思うよ。

[72829: 検討者]

>>72825 匿名さん
不動産が分かる人がこんな相場よりも異常な高値で買う訳ないじゃん（笑）逆ですよ。不動産が分からないおバカを運良く騙せれば売れるかもしれません。おバカが7人も現れるかここから3ヶ月くらい興味本位で見てみます。BTTがPTKを超えることが市場としてあり得ないことなので、坪450万以上は明らかに割高です。

[72830: マンション検討中さん]

>>72829 検討者さん

キャンセル住戸でもすでに超えてると思うし、それでも倍率高すぎて落選者かなりいましたね。人の価値観はそれぞれですからね。

[72831: 名無しさん]

>>72815 検討者さん
なんかしらんが、勝どきと豊洲じゃ豊洲の方が上だろう。大江戸線の倉庫街なんて興味ない

[72832: 検討者]

>>72830 マンション検討中さん
だとすると、そのキャンセル住戸の落選者が今売られてる割高の転売住戸を買うはずですが、それが売れてないことが説明つかないんですよね。納得できる理由を説明できますか？

[72833: 匿名さん]

>>72832 検討者さん
素人の方がなんとなくで反論してるだけだから、理詰めであまりイジメない方が良いよ

[72834: 匿名]

>>72832 検討者さん
今出てる中古が希望の間取りじゃないだけでしょ。

逆に質問ですが、PTKよりも高い坪単価でBTTキャンセル住戸が、倍率ついてまで売れまくっている事象は、あなたのいう「市場としてあり得ない」ことだと思うのですが、実際起きているんですけど、どういうことか納得できる理由で説明してもらえますか？

[72835: 匿名]

>>72833 匿名さん
自分もただの素人のくせしてよく言うわ。笑

完売してる大人気マンションの掲示板で、ネチネチ謎のネガを繰り出すプロなんていないから。

ここにいる人らは、所詮みんな同レベルの初心者なんだから、自分だけ違うとか恥ずかしいマウントやめたら？

[72836: 検討者]

>>72834 匿名さん
その説明はあまり納得できるものではないですね。キャンセル住戸と同様の間取りが転売されてるのに、それでも売れてないから説明つかないですね。
ご質問に対して、これは仮説ですが、一次取得者が明らかに1~2年前に買った住戸を何千万円も利益を乗せて、売っているものを買うことは人の心理としてどうしても損した気になるので、なかなか手を出さないんじゃないですかね。もし10年も前の物件であれば、時代が違うから仕方ないとか、その時の売値も正確に分からないから買う人もいると思いますが、たった1~2年前で買った価格も正確に分かるので、自分が買うことによって、売主に何千万円もの利益を与えることになるので、人の心理として躊躇するかもしれないですね。あくまでも仮説ですので、一意見として。

[72842: 匿名さん]

PTKは選手村とあわせて24年春に大量に即転売と賃貸が出回る上に住替えが腐るほど出るから利益出すには長く持つしかないんだよね。

その後選手村タワー、豊海、月島北南、ノースと1.2万戸の過剰供給が続くから短期投資向きじゃないわけ。賃貸も何千戸が出てくる。転売屋や投資家なら当然理解してること。

それなりの利益出るのはミッド一期のピン部屋と選手村の4Lぐらい。その時期の勝どき晴海は完全に買い手市場よ。よりどりみどりが出回ってる。

逆にブランズ持ちは東湾岸の新築は24年までないから高値チャレンジを続けるのも当然。安売りの必要全くなしの売り手市場。

ネガは需給の関係も理解してないし、全然先が読めてないね。

[72843: 検討者]

>>72841 検討板ユーザーさん
この初心者マーク、深夜に顔真っ赤にして連投しまくって、言葉遣いも酷いし、こういう人がBTTの住民なら残念ですね。

[72844: 匿名さん]

>>72843 検討者さん
そういう書き込みよく見るけど、匿名掲示板で誰が何ならなんて推定しても意味ないですよね。
まぁ何にしても、閉鎖寸前までレスが絶えないのは、さすが超人気マンションのスレだけあります。

[72845: 匿名さん]

キャンセル住戸はデベが太客に直接連絡するからね。節税対策で割高でも買う客をもってるのよ。そういう層は仲介屋物件なんか見もしないし、ネットで物件探しなんかしないわけですよ。キャンセル住戸が割高で売れたのは節税という特殊需要なだけ。高値では転売住戸が売れないというのが真の実力です。

[72846: 匿名さん]

>>72845 匿名さん
それにしては、その太客も大変だな。わざわざ声かけられたにしては抽選になっちゃうんだから。

[72847: 契約済みさん]

BTTを契約したものです。
>>72813　が説明するBTTが利回り３％台は、市場のゆがみによるもので、時間とともに適正な利回りに収まる（坪単価も適正値になるということ）というのがポイントだと思いますが、一部のど素人は、恐らくファイナンス知識が乏しくて、それが理解できていないようで笑えますね。その程度のレベルの人（逆切れする人）と同じマンションに住むことを考えると、恐怖ですね。ＥＶで一緒になったらどうしよう。。。


>>72837 検討板ユーザーさん
キャンセル住戸が値上げされても契約した事例は、もちろんそれが素晴らしい部屋だからということですが、値上げされても買い手がついた理由は、以下の通りです。
マーケットが上昇基調か、下落基調かによっても違いますが、今みたいな上昇基調環境であれば、新築タワマンを以下の条件で購入する場合は、販売一期の単価よりも１５-20パーセントは値上がりします（よほど条件悪い部屋でない限りの建物平均の話）。
これは、ＢＴＴに限らず、湾岸の他の大型タワマンマンションにも同じことが過去に起きていますよね。
ＢＴＴは特にタイミングに恵まれたので、引渡時期が強豪する新築物件が周辺にもなかったことから、部屋によっては強い値上げをしただけですよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

一次取得者が再販物件と同じ単価で売れるか、どうかはＢＴＴ単体の要因よりも、個別の部屋条件や、周辺マーケットにも影響を受けるので、なんとも言えませんが、豊洲のＮＯ１物件が平均500万を超えることはないですね。理由は賃料単価が坪500万に追いつかないからです。（素人さん、理解できるかな）

[72848: 通りがかりさん]

>>72847 契約済みさん

理屈っぽいやつだな。BTTは坪600いくよ。

[72849: 買い替え検討中さん]

低インフレで高くても１％行かないような金利で借りられて利回り３％も取れるんだったら十分旨味あるんだよな。
むしろ４％だの５％だので放置されてた時代を振り返ると、なんでそこまで安かったんだろう？と不思議な気持ちになる。

[72850: 検討者]

>>72849 買い替え検討中さん
利回り3%が適正というなら、自分が4500万で買ったKTTの1LDKが9000万になってるということか。それは流石にないかな（笑）不動産からも利回り5%が基準と最近も言われたので。それとも豊洲だけが特別と言いたいんでしょうか。

[72851: 匿名さん]

>>72845 匿名さん

ここは実需でうれてるよ。
寝てても売れるのにデベが節税対策に江東区のマンションをお抱えに紹介しないよ。

不動産仲介だって節税需要のお抱えいるよ。
当たり前だけど笑。
ただリアルプランやグランタクトやケンがここを紹介することはないよ。
少なくと私には来ないね。

[72852: 匿名さん]

>>72846 匿名さん

節税で売るならアンダーで売りますからね。
声かけて抽選に突っ込ませるなんて有り得ないです。

[72853: 匿名さん]

>>72850 検討者さん
BTTについては、まだ相場が固まってるとは言えないでしょう。転売も賃貸も、新しい相場形成をにらんで試行錯誤してる段階です。その段階では多少の歪みがあるのは当然で、それをどうこう言うのはナンセンス。
要するに、君は結論を急ぎすぎてるんですよ。

[72854: 通りがかりさん]

>>72847 契約済みさん

あなたは利回りベースでみた値付けがおかしいから売れるわけないという意見ですね。

それに対して、あなたは売り出しの狙いを誤解しているという指摘を皆さんから受けてるんですよね。

マクロでみると価格は利回りベースで収れんしますが、ミクロでみるとローン引いて賃貸運用する方にとっての数字であって、実需や転売や節税対策の方には意味がないんですよ。グロスや相対価格しかみてないんですよ。

結果が出る前に値付けをバカにする前に意図を理解し、結果をみてからさわぎましょう。

ちなみに私が最近売却した駅直結タワマンは利回りベースなら1.8%でしたね。私も買った地方の医者もバカなんじゃなくて売買の目的が違うからです。残念ながらお勉強しただけの庶民のあなたには関係のない世界です。

[72855: 通りがかりさん]

>>72848 通りがかりさん

あなたは購入者ではなく、お花畑を装った煽りの方でしょう。笑

[72856: マンション検討中さん]

こんな人らには賃料表面利回りなんて関係ないわな。ここがそのターゲットだとは思わんが、実際誰がビックリ価格で買ってるものな。誰だろ。

https://twitter.com/legopapawinelov/status/1497447683195162624?s=21

[72857: マンション検討中さん]

>>72842 匿名さん

たしかに勝どきは差別化できない部屋だと、即転では旨味は低いかもな。築地と地下鉄が決まれば浮かれた人にはめこめるかもしれんが、晴海あわせて500戸とか売り出しでそうだし。。

[72858: 検討者]

>>72854 通りがかりさん
その利回り1.8%であなたのタワマンを買った地方のお医者さんが東京の相場観がないおバカだということです。そして、そんなおバカさんはそんなに沢山はいないから、今の割高の転売住戸が動いてない理由なんですよね。世の中需要と供給で成り立ってるので、一部の特殊な事例だけを取り上げてもあまり説得力ないですね。

[72859: 通りがかりさん]

>>72858 検討者さん

まさに今の都心タワマンの需要と供給の多くはこれで成り立っています。
節税、転売、コレクションなど、そんなこと特殊でもなんでもない。

例に出したのは相続です。
実勢価格と相続評価額の差を利用するのにあなたの大好きな利回り、つまり貸した時の資金効率性は何の関係もない指標なんです。

私が素人のあなたを説得する義務はなく、素人のあなたが知らないプロや天井人の世界を理解するところから始めましょう。

あなたのような経験知識がないのに間違ったことを声高に叫ぶ人が出てきたことも市況の転調を示唆していると感じます。

[72860: 通りがかりさん]

>>72842 匿名さん

ご指摘の通り、デベがこの価格帯で売りだしており、転売売り出しも非常に少なく、近隣の新築供給が2年ないわけですから、高値チャレンジは続くでしょう。

ただ、これで成約してもベース価格にはならないかもですね。

[72861: 通りがかりさん]

>>72853 匿名さん

その通りですね。
落ち着くまではこれが続きます。

[72862: 検討者]

>>72859 通りがかりさん
なんだか匿名掲示板でムキになってマウントして、ちょっと恥ずかしい人ですね。BTTの住民はこういう残念な人が多いんですかね。

[72863: 匿名さん]

>>72862 検討者さん
人のこと言えるんだっけ？？

匿名掲示板で住民とか決めつけるのは意味ないって言われてなかった？

[72864: マンション検討中さん]

>>72862 検討者さん

敗北宣言 笑笑

[72865: 検討者]

>>72864 マンション検討中さん
掲示板で勝ちとか負けとか大丈夫？笑　現実世界で頑張ってくださいね。

[72866: 買い替え検討中さん]

なんでこの掲示板って議論じゃなくて最後はマウントの取り合いにしかならないんだろうか・・・

[72867: 匿名さん]

環境が素晴らしいというのを間に受けて今さら現地を見てきたけど、団地とお見合いになる部屋も売れたのはなぜですか？
あえてデメリットを挙げるなら、ゆりかもめ下の道路はスピード出すクルマがうるさいですね。交通量も多い。

[72868: 検討板ユーザーさん]

>>72859 通りがかりさん
支出後の利回りやキャピタルゲインには興味なく、相続税の節税だけを目的とするの？
それなら相続発生後に売って資金化するわけだからそもそも値が落ちる懸念のある物件なら相続節税効果も薄くなるっしょ。
つまり売り戻しであるそのマンションの将来性が一番大事なところなのに、金持ちが目隠しでいいなりになって買うはずないと思うなー。
というか今実務家で相続税対策にタワマン売るなんてコンプラ的に絶対ないんだけどな。
よく見るのはそれっぽく話して買わせてる不動産屋とローン組ませたい銀行くらい。

[72869: 通りがかりさん]

>>72868 検討板ユーザーさん

「僕の考える最強の不動産価格理論」の次は
「僕の考える最強の不動産節税戦略」ですか。


あなたがどう思うかで世界は動いてないんです(笑)。

[72870: 検討者]

>>72869 通りがかりさん
この初心者マークは誰と戦ってるんだろう。自称、天井人（笑）

[72871: マンション比較中さん]

>>72847 契約済みさん

キャンセル住戸が値上げされても買い手がついた理由は、１、２、３の通りですね。
加えて、コロナで東京全体相場、特に湾岸が上昇した、ということもありますよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

湾岸からの住換えでＢＴＴも住換えの選択肢になるのですが、販売初期の単価もしっているだけに、中古で買うのに躊躇してます。