ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[66901: 通りがかりさん]

>>66898 匿名さん

経年劣化か。立地が良いだけに勿体無いね。

[66902: 匿名さん]

相変わらず意味もなく金持ちがどうの言ってる人がいますが、金持ちでもない人が語るのは、失笑されるのでやめた方がいいかと

[66903: 匿名さん]

>>66902 匿名さん
ロジックがよくわからんが、あなたの金持ちの判断基準は何？

[66904: 匿名さん]

キャンセル住戸14戸は全て売れたのでしょうか？
確かな情報はありますか？

[66905: 匿名さん]

自治体のメールで、千客万来施設のゾーニング図（平面・立体）きてたわ。念の為アップは控えておくけど、いよいよ本格始動でワクワクするね。ただ、ラビスタと合わせホテル2つも出来て、稼働率（採算）が心配。。。

[66906: 匿名さん]

>>66905 匿名さん

観光客価格だろうから、
みんな行くのは最初だけだと思うよ。
買い出しなら築地場外行った方が楽しいんじゃない？

[66907: 匿名さん]

>>66898 匿名さん
私は丁度10年で売る予定だから
最強ってことですね！

[66908: 匿名さん]

>>66899 匿名さん
港南とかと違って豊洲は臭くないですよ。

[66909: 匿名さん]

>>66906 匿名さん
担当はららぽーとと棲み分けしつつ地元民にも来てもらえるラインナップにしたいと言っていたけどどうなるかね
築地場外はこないだ行ったらコロナで完全に死んでたぞ

[66910: 通りがかりさん]

>>66907 匿名さん

これ、中古購入時に説明してもらえないと問題になりそうだよね。

[66911: 匿名さん]

>>66910 通りがかりさん
年々価値が下がる修繕費設定だからね。
良いマンションなのにモッタイナイね。
普通のマンションみたいに一時金とかやめれば良いのに。

[66912: 匿名さん]

>>66905 匿名さん
温泉はとても楽しみです。区民割引あったら良いね。

[66913: マンコミュファンさん]

>>66896 匿名さん
4階の乗り換えだけは心配だ。
空いてる時間帯は気にならないかもしれないが通勤時間帯と帰宅時間帯はきっと混むだろうな。
子供やらベビーカーやらいろんな人が使うだろうからね。

[66914: 匿名さん]

>>66913 マンコミュファンさん

私もその点だけは今でも気にしてます。変えて欲しい。
他はまあ満足してます。

[66915: 匿名さん]

エレベーター、犬も一緒って大丈夫なのかな

[66916: 匿名さん]

>>66913 マンコミュファンさん
帰りはまだ分散すると思うけど、朝8時前後はやばいだろうね。ロビーに行列できるだろうけど、まあロビーかっちょいいから我慢するか。。。

[66917: 匿名さん]

ここは、小学生がうじゃうじゃいるはず。
裏の小学校を増築しているくらいですから。
７時40分から8時10分が保育園登園時間帯。
ランドセル小学生の登校時間帯8時から8時20分というところでしょうか。
サラリーマンはこの時間帯を避けて、マンション内オフピーク通勤を心がけましょう。

[66918: 匿名さん]

ベビーカー族や小学生が多いのは今さら仕方ないとして、ベビーカーやキックボード等でエレベーターに傷がつくのが心配。共用部のソファも靴で汚れたり傷つけられないか心配。
今住むタワマンの共用部も小学生に占拠され色んな傷を見ると嫌になる。
豊洲としては高額なタワマンだからそんなに小さい子供が多いとは思わなかった。
ペアローンや親からの援助での購入者が多いのか…

[66919: 匿名さん]

近隣物件と比べてここだけ特に子供が多いということはないかと思いますよ。もちろんファミリー層が主体ではあるけど、それは勝どきや晴海も変わらないでしょう。

[66920: マンション検討中さん]

修繕費の長期積み立て基金がどうしても気になります。他の物件だと最初の購入時のみに支払うが、ここは12年ごとに支払うし、初回の費用と他の物件が一緒ぐらいで、かつ、12年ごとに支払う。定期の毎月の修繕費も見ましたが、30年経つとかなり高くなる。ご意見を聞いてください。

[66921: 匿名さん]

>>66920 マンション検討中さん
そこはあまり気にしていませんね。

修繕金が足らなくてボロボロに管理されるくらいなら、潤沢に集めてもらってしっかり修繕してもらう方が安心です。

必要経費なのでそこは惜しみませんよ。
というか、購入者はそれも納得したうえで買ってますので。

[66922: 匿名さん]

>>66921 匿名さん
ですね。
そこに納得できないのなら、残念ですがご購入は諦めたほうがいいかと。

[66923: 匿名さん]

>>66922 匿名さん

ここはギリギリで買った人が多そうたから、管理修繕費が気になる人も多そうだね。
数年後には莫大な教育費もかかってくるしね。
若いファミリーは大変だね。

[66924: 匿名さん]

>>66919 匿名さん

豊洲６丁目は１世帯あたり2.44人。（単身・２人世帯の多いパークアクシスキャナル豊洲を含む）

ブランズの入居率95％で、６丁目と同水準となると、2,679人。
このマンションにも単身世帯は当一定数あるだろうから、
ここに子供が、700～800人が入居しても全然おかしくありません。

[66925: 匿名さん]

>>66924 匿名さん

タワマン一棟で、
ちょっとした街2、3つ分の人口が増えるってことを忘れちゃいけない。
今日夢の島からブランズ見えたけど、
他のタワマンと比べてもかなり太くて大きいよ。
遠くから見ても大迫力なタワマンです。

[66926: 匿名さん]

>>66921 匿名さん
そこは同意だから、修繕費が高い分には構わない。けど、ここの問題は、将来の値上がり傾斜が一般水準より明らかにキツいこと。これは新築を捌きたい東急を利するだけで、住人にとっては健全じゃない。実需マンションなんでしょココ？？

[66927: 匿名さん]

>>66926 匿名さん
補足するけど、もっと当初の修繕費を上げろ（全体をスムースにならせ）って意見です。

[66928: 匿名さん]

>>66920 マンション検討中さん
そんなものは管理組合が立ち上がってそこでの議論次第。
新築デベの計画通りやってるところの方が少ないでしょ

[66929: 匿名さん]

>>66928 匿名さん

修繕費計画を変更するマンションが少ないよ。
平準化というか目先高くなる、将来安くなるはだいたい賛同得られない。

[66930: 匿名さん]

>>66926 匿名さん
一般水準と変わらないですよ。どこと比較してます？

[66931: 匿名さん]

住民同士、毎朝同じ顔で目立つでしょｗ
エレベーターから電車の中まで、帰りも一緒ですかね。　

こりゃキツイ毎日ですね。
出勤時間を5分ずつズラすんですかね？

[66932: 匿名さん]

>>66931 匿名さん

仲良くなって挨拶交わして出勤すればいいじゃん。
何で住民同士で牽制し合うんだよ。

[66933: 匿名さん]

まじか、やだなー。　やっぱ俺は自分専用じゃないとダメみたいだな。

[66934: 匿名さん]

ここに、学校の二校分ぐらいの小学生がいるのかよ。　
集まるとパワーが二乗、負担は三乗だぞ。　

独身は無理だわ。

主婦層はそんなに負担を増やしたいのかね。

子供を集めるメリットないよね。

[66935: 検討板ユーザーさん]

60倍だもんなぁ
ネガのちょっかいが心地よくて草
ネガもやるだけ応募してみたら？
審査落ちかww

[66936: 匿名さん]

家族4人で80平米だと、一人当たり20平米だよね。独身学生のワンルームの生活水準。家族が増えたらなら、狭いマンションなんて買わないで、一人50平米ぐらい確保できる郊外の広い家を選ばないとダメだよ。　しっかりしないと。

[66937: マンコミュファンさん]

>>66936 匿名さん
なんで？

[66938: 匿名さん]

>>66936 匿名さん
郊外の広い家も良いですよね。でも豊洲のフラッグシップも負けないくらい魅力的だと思いますよ。

[66939: 匿名さん]

マンモス大学じゃん、日大だよここ。

[66940: マンション検討中さん]

>>66939 匿名さん

販売中の日本トップ3位に入る晴海フラッグやパークタワー勝どきをさしおいて、完売目前の湾岸平均レベルのここをいじりにくるなんてw。

[66941: 匿名さん]

子供が1000人前後もいるんじゃ、小学校もマンション内でいいんじゃない。　ここの暮らし方は、ほんらい全額が会社負担だと思うよ。

[66942: 匿名さん]

>>66941 匿名さん
どういう意味？

[66943: 匿名さん]

約１２００戸のうちの６割に子供が１人いるとすると７２０人か。
並の小学校の人数規模になるな。
乳幼児や中学生を考慮するともっと減るんだろうけど、
西小に入りきるのかね？
豊洲小や北小に分散させないと厳しいのでは？

[66944: 匿名さん]

>>66927 匿名さん

>>66926 匿名さん

きちんと管理される前提で管理費は安い方がいいですけど、
逆に修繕費は後々不足問題にならないように最初からきちんと
積み立てるべきですね。

最初の修繕費を安くして、後から急激に上げる設定にするのは
買いやすいと思わせるための手段ですからね。

タワーマンションでは均等に徴収すると専有面積１㎡あたりの
修繕費は月300円が必要だそうです。デベロッパーのお仕着せ
を変更して㎡あたり300円を毎月集めるよう管理組合で決議
したマンションもあるようです。

湾岸タワマンの修繕費一覧です。5年前の資料なので値上げ
されてるかもしれませんが、ご参考まで。

[66945: 匿名さん]

WCTが高いのは3棟構成で非効率なのと、プールみたいな修繕維持費が高い共用施設があるからですよ。

[66946: 匿名さん]

>>66945 匿名さん

それは関係ないと思われます。BTTはプールが無いですが、BTTの10年ごとの一時金も含めた修繕費を全部計算して月あたりの均等にならすとWCT並みになります。

[66947: 匿名さん]

>>66944 匿名さん
東急から提示されている修繕積立金計画を、もし１年目から均等化したとすると、413円/㎡くらいでしょうかね。
75㎡だと月30,900円位ですみますね。
管理費と合わせると、月64,000円くらいか。

[66948: 匿名さん]

>66944
これはｗ　坪200万で売りに出された安物タワーのリストじゃんｗ　
どれも安かったよなーｗ　湾岸名物だわ。

[66949: 匿名さん]

ごめごめ　ツインパークスは違うわ。

[66950: 匿名さん]

>>66948 匿名さん

安物タワーではなく分譲のころはマンションが安い時代だったと言うことだけかと。ツインパークスでさえ分譲時は坪400万で買えた。
他の港区湾岸タワーも今も坪200とか古くなってさらに安くなってるなら笑えるけど、今は坪400以上になって、BTTより高いんだから笑えない。

[66951: 匿名さん]

>>66947 匿名さん
これ、本当？
ランニングコストで6.4万は高い気が…みなさん金持ちなのですね汗

[66952: 匿名さん]

>>66934 匿名さん

私は子供いない町や住居はありえないと考える派です。ちょっとくらい騒がれても関係ないです。

[66953: マンション検討中さん]

維持費高すぎ。ぼったくり。
これ皆で言ったほうがいい。

[66954: 匿名さん]

>>66946 匿名さん
ワールドシティタワーズは敷地が変形で配棟が非効率な形してるからエレベーターが余分に必要で修繕費高いんだよ。確か設計古いから高層低層エレベーターも分離してないし、あそこは修繕費が割高になる要素が多い特殊な物件。

[66955: 匿名さん]

>>66945 匿名さん

>>66926 匿名さん

WCTの修繕積立金についてはのらえもんブログに解説があります。ここも早期に平米あたり毎月400円徴収に変更した方が健全かもしれませんね。

https://wangantower.com/?p=15367


「一般的には評価されにくい修繕の均等化もやっている」。たしかに中古検討者は修繕積立金が高いか安いかしか見ない人が多いですからね。維持費の多寡だけで判断すると、築浅で修繕積立金が上がっていないタワーマンションが絶対的に有利となってしまいますが、早めに手を付けて将来不安を無くすというのは意識が高くて素晴らしいことだと思います。

しかも、修繕積立金を平準化して平米あたり296円と300円を切ってきたのは驚きです。これはこのマンションが機械式の地下駐車場であり、タワーパーキングの莫大な維持費用から逃れられていることと関係します。維持コストのことを考えれば、タワーマンションは自走式駐車場か地下を掘った駐車場にすべきですが、現状それができているのはほんのごく一部。特にリーマン・ショック以降のタワーマンションですと数えるほどしかありません。　　

[66956: 匿名さん]

>>66953 マンション検討中さん

東急はドレッセタワー新綱島も高いよね。これは、正直なだけなのか、ぼったくりなんかはわからない。
修繕積立は皆んなの共有資産だから、高くてもしょうがない気もする。一方で、管理費は管理会社への支払いなので、コスパは慎重にみたいですね。

[66957: 匿名さん]

>>66954 匿名さん

ってか、ここの方が修繕費高いけど？

[66958: 匿名さん]

>>66954 匿名さん

タワマンではエレベーター設置数は多いほうがよくないか？
隠れコストダウンでエレベータ数ケチってる方は問題。
エレベーター少ないと朝、大渋滞になる。

[66959: eマンションさん]

>>66954 匿名さん

高層。低層エレベーター分離って実はあんまり意味ないかと思う。要するに総戸数÷エレベータ設置数が大事。高層低層分離だと低層は低層階だけの低速エレベーターで良くなって高層階のダクト部分も部屋にして販売できるし、コストダウンになるんだよね。

高層３層プレミアフロア専用と非常用はエレベーター数から除いたら、残りの３つのエレベーター1基あたり何戸で分けあうことになるか？が大事だと思うんです。通常は80戸から90戸で１基っていうのが標準なんですが、BTTプレミアフロア除いた残りの13フロアあたり1基って少なくないですかね？非常用も使う？素朴な疑問です。

[66960: 通りがかりさん]

>>66959 eマンションさん
ワールドシティタワーズは外壁が吹き付けだから修繕費が高いみたいですよ。

[66962: 匿名さん]

シャトルエレベーター４基が13人乗りというのは変更なしですか？
あれ、実際は7人くらいしか乗れないよね？？
最低でも15人乗りとかに変更になってたりしない？

[66963: 匿名さん]

[No.66961と本レスを、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[66964: 匿名さん]

>>66962 匿名さん

うち13人乗りだけど、コロナ以降はみんな気を遣って5人くらいが定員て感じかな。
4階だから、すぐ来るしそこはいんじゃないかな。

[66965: 匿名さん]

>>66951 匿名さん

一時金をならすとそんくらいですね。
一時金徴収は無いマンションが多いかな。

10年以内にいなくなる人に最もメリットある制度ですから、施設利用も荒くなるし、良いことないよ。

[66966: マンション検討中さん]

ちなみに、このマンションの管理会社はどちらでしょうか？　評判とか大丈夫でしょうか？

[66967: 評判気になるさん]

>>66959 eマンションさん

各層、約350戸に対してエレベーター3台はかなり少ない感じがする。最低でも100戸に1台、理想は80戸に1台必要なはず。

[66968: 匿名さん]

最近は近隣新築物件もシビアなところが多いから新築同士の比較として話題になりにくくなったけど、普通に少ないよ
まぁ、ここの場合、部屋から外までのドアtoドアの時間気にする人は、そもそも4F乗り換えの構造の時点で見送っちゃってるでしょうから

[66969: 匿名さん]

一時金の話は分かるのですが、傾斜つけることに関しては良いことないは言い過ぎでは無いですか？もちろん滞納リスクは分かるんですけど。

一次取得して長く住むことを考えた場合、ローン返済あり子育て等支出ありでキャッシュフローがきつい最初にランニングコストが安いのは助かりますし、ランニングコストが上がってくる頃には子育てを終えてローンも繰り上げ返済が終わっているわけですしね

評価額に織り込まれて売買されるので、別に中古取得者が不利ということもないでしょう

[66970: 匿名さん]

結局、ここのライトアップはどんな感じに決まりましたか？
屋上のみですか？
壁面もライトアップですか？

最近、豊洲がCMで使われることが多いですね。楽しみです

[66971: 匿名さん]

確かに最近豊洲がCMに出ること増えてますね。時々有明や晴海も見ます。

[66972: 匿名さん]

>>66969 匿名さん
有利不利ではなく、10年以内に売却するのが1番お得な設定になってるだけですよ。

[66973: 匿名さん]

ここだけの話じゃないでしよ

[66974: 匿名さん]

>>66973 匿名さん
ここより初期設定が低い修繕費は見たことないね。
購入して10年住むには最高の設定だけど。

[66975: 匿名さん]

>>66970 匿名さん

ライトアップ情報、気になります！

[66976: 匿名さん]

タワマンはババ抜きですから気をつけないと。永住に向かないです。

[66977: 匿名さん]

>>66972 匿名さん
そうやって、特定年限での売買にインセンティブを与えるような修繕費の設計をしていることが問題という話では？要は、市場に歪みをもたらすノイズだってこと。10年前後の時期だけ異様に供給過多になって、ここだけならともかくエリア全体の価格に影響してしまうでしょ。多かれ少なかれ、市場の歪みは常にあるけど、できるだけ少ない方が健全だよねって話。三井はそこんとこ、分別ある大人の設計するけど、東急は節操ないなぁ

[66978: 匿名さん]

中古の買い手は修繕費のランニングコストも吟味しつつ価格交渉や購入可否の判断をするんだから、有利も不利もないよ
都内のタワマンが越後湯沢のリゾートマンションみたいな値段にならないのは、ランニング高いのを考慮してもその値段で買って住みたい人がいるからでしょ

[66979: 匿名さん]

三井だって10年で売るのが一番得な設定になってるのは変わらんがな

[66980: 匿名さん]

滞納されるリスクの指摘なら分かるんだけど、歪みとかインセンティブとかは言ってることがよく分からん
自分が一時金徴収が控えてる中古検討してたら、売主に一時金分ぐらい値引きしてくれやと交渉するけど…

[66981: 匿名さん]

>>66980 匿名さん
一時金徴収ある度にその分は安くしなきゃ売れなくなっていきます。リセールが急激に悪化していくということです。

[66982: 匿名さん]

たかが一時金程度の額でリセールがどうとか、大げさすぎる。
マンション相場の動きの方がはるかに影響が大きいよ。

[66983: 匿名さん]

竣工前に既に1000万値上がりしてるこの状況で、たかだか数百万レベルのディスカウントなんか大抵の人にはどうでも良い話だな

[66984: マンション検討中さん]

>>66977 匿名さん
税制もそうなんだから、むしろわかりやすくていいじゃない。短い人生ちゃんと住む場所の中長期のスケジュール立てられるもの。

[66985: 匿名さん]

キャンセル住戸14戸はあの価格でどうやら完売したようですね。
ガッツリ値上げでも完売したのは、東急が今の市況と検討者の要望に応じて価格設定したからだと思われる。

角住戸と中住戸はさらに価格差が開き、
中住戸では、北西と南西では同じ42Fで坪40の差が坪8まで縮まった。　

予想通り、角住戸と北西の価格上昇が証明されたね。

[66986: 匿名さん]

いざ、中古で売りに出しても売れないって。

[66987: 匿名さん]

今は知らんけど、むかし豊洲シンボルの広告を見たのは、タイ国だよ。数億円の広告費を使ってんじゃないのかな。　そんな新築時の売れ行きをそのまま自分たちのターンに持ち込んでも、まったく違うと思うよ。

[66988: 匿名さん]

ここはリセールも相当強いでしょうね。
キャンセル住戸が高倍率で売れた直後に、中古を売りに出しても売れないとか言っても説得力ないよね。

[66989: 匿名さん]

キャンセル住戸が高倍率で売れた直後
って何を根拠に言ってるのこの人

[66990: 匿名さん]

湾岸民って見てるの湾岸だけだから都内マンションマーケットの潮目変わったの気付けないよ

[66991: 匿名さん]

>>66988 匿名さん

どんどん高値で売って、
周りの中古マンションの値段を引っ張り上げてください！

[66992: 匿名さん]

豊洲が安いころは、若者の購入者が多くて街に活気があったけど、ここは高いから最近三十過ぎたオジサン、オバハン多いのかな？

[66993: 匿名さん]

>>66989 匿名さん
君は倍率知ってるの？
それとも根拠もなく言ってるの？

[66994: 通りがかりさん]

>>66992 匿名さん

それブロガーさん書いてましたね。
豊洲にやたらポジティブな小金持ちが増えたと。

[66995: 匿名さん]

>>66994 通りがかりさん
そりゃそうだ。私のことだ。

[66996: 匿名さん]

ホームページから先着順がなくなっていますが、どういうことでしょうか？

[66997: 匿名さん]

>>66992 匿名さん
普通に一次取得適齢期の若者が多いよ
やたらポジが多いのも一次取得者が多い証拠

[66998: 匿名さん]

含み益しか自慢がないおっさん共のノスタルジーなどどうでもいいわ

地所の2丁目再開発でスタートアップ代表者の若者とかが街に入ってくるし、そう言った若者の目に留まれば、豊洲のマンションの価値はまだまだ上がってくと思うけど。

[66999: 匿名さん]

>>66996 匿名さん

もしかして先着順5戸も売れてしまって、最後の5戸を新たに出したのでしょうか？
1147戸供給済は変わっていませんが、公式サイトではいよいよ最終期となってます。
この5戸は最後の北東3戸南東2戸なんでしょうね。

[67000: 匿名さん]

過去に先着順表示をHPから引っ込めたのは価格改定のタイミングだったような。
値下げあると良いですね