ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[66168: 匿名さん]

>>66163 匿名さん
新しい手法のネガですね。
お見それいたします。
分譲価格が一番は誰でもわかることをなぜ延々と述べてるのか理解に苦しみます。
素直に分譲価格NO.1といえば、そうだねで終わる話では？
ちなみに興味本位でお尋ねしますが、
湾岸NO.1マンションはどこですか？客観的に。
港南、お台場、勝どき、月島、有明、東雲、豊洲
あなたの指標だとブランズ芝浦？パークタワー勝どき
？ということですかね？
完売が条件ですか？
何が条件ですか？

[66169: 匿名さん]

販売価格はPTKの方が上でしょ。
そうならNo1はPTKでNo2がBTTなのでは。

[66170: マンション検討中さん]

>>66162 匿名さん
フラッグも検討しましたが、永住かは分からないので、売却のことを考えると、駅遠かつ競合が多いことを考えると、出口が難しいと思い、身動きが取りやすいPTKにしました。あと、フラッグは地味に管理費が高いのが難ですね。あと、共用施設が充実してると言っても、結局自分のマンション以外は使わなくなるので、意味ないと思います。

[66171: 匿名さん]

>>66161 匿名さん
「伸び代ナンバーワン」は、残念ながら予測でしか話せないので決めることは無理ですね。
その予測も人により異なるので、不確かで正解がなく、バラバラです。
そんな不確かなものだけで購入には踏み切れません。

地域No1物件は、現在の価格（＝価値）の順位付けなので、結果がはっきりと出ます。
これこそがその物件の価値を一番的確に表す、唯一無二の指標であり、それに予測の要素を加えて検討するのが普通です。

あなたの言う「伸び代」がいかに大事だとしても、この「現状の価値」を無視して物件は選ばないでしょう。
だから地域No1が重要だと言っているんです。

また、繰り返しになりますが「過去の含み益か今いくらあるのか？」は購入検討に一切関係ありません。
それを気にするのは所有者だけです。
購入検討者はそれを知ることすらできません。

[66172: 匿名さん]

>>66171 匿名さん

繰り返しになりますが、これからの伸びしろを考察するのに分譲時からどのくらい含み益があるかのデータは重要ですよ。
それに今まで豊洲で分譲されてきたタワマンも分譲時は常にあなとの主張する地域No1だっただろうし、そんな主張は無意味です。デベの安っぽい宣伝みたいだよ。それ。

[66173: 匿名さん]

>>66168 匿名さん
申し訳ありませんが、私は豊洲以外のことは十分なお答えができませんし、興味もありません。

豊洲No1はBTTで、それと同じ指標で見るとあなたのいう2つになるのでしたら、現時点ではそうなのでしょう。

ちなみに現時点で、どちらか取得価格（平均）が高いマンションなのですか？

[66174: 匿名さん]

>>66170 マンション検討中さん
よく分かりました。
ご回答ありがとうございます。

[66175: 匿名さん]

>>66171 匿名さん
湾岸地域NO.1お願いします。

[66176: 匿名さん]

>>66173 匿名さん
あ、すみません。
私もわかりません。
ここより高いことは間違いありません。

湾岸地域No.1が芝浦勝どきであったとしても、
私は豊洲の方が良いので、ここにします。
失礼しました。

[66177: 匿名さん]

有明のシティータワーズもスミフの戦略ですごい高値だよね。
豊洲No1も有明に価値では負けちゃうのかな。

[66178: 匿名さん]

>>66172 匿名さん
そこまでいうのであれば、含み益がどのように重要なのか教えてください。

あなたは「地域No1物件かどうか」よりも「過去の含み益が大きいこと」が重要だと言っていましたね。
なぜ「含み益が大きい」と良いのかまず教えてください。
また、過去の含み益が大きいのか、小さいのかで何が判断できるかも教えてください。

また「含み益」というのは「個人の利益」なので、過去のオーナーの数でも変動しますが、そこはどう考えているのか教えてください。

仰るように、過去の豊洲タワマンもNo1を取ってきてるでしょうし、No1と言われているうちは売りやすかったでしょうね。
ですが今後豊洲の駅近に大型タワマンが立つ予定はありませんので、駅周辺の住宅事情はほぼ完成しつつある中で、いま豊洲No1になることは過去のそれとは意味合いも異なります。
長い間No1でい続けられる可能性が高いからです。
これを無意味というのはあまりに乱暴だと、ご自身で書いていて思われませんか？

[66179: 匿名さん]

>>66171 匿名さん

中古買ったこと無い？
分譲時の価格とかちゃんと教えてもらえますよ。

[66180: 匿名さん]

>>66177 匿名さん
有明の方は、販売当初かなり安かったですし、平均で出したらそこまで高くないんじゃないですかね。

それに今は高くなってますけど、それが原因でかなり売れ残っていると聞いてます。
そこまでの価値を市場が見出していないということですね。

ちゃんと契約している価格平均で見れば、BTTを越えてこないように思いますが。

[66181: 匿名さん]

>>66178 匿名さん
「含み益が大きい」と良いとは言って無いよ。
「含み益」と「分譲年度」と「分譲価格」による検討の比較検討が重要って事。
含み益地域Ｎｏ１は必ずしも検討者には選択肢No1では無いのはもちろんですが、
所有者になったらその時点から将来にかけて含み益Ｎｏ１になるような選択をするって事かな。

[66182: 匿名さん]

>>66179 匿名さん
この人に何言っても無駄ですよ。
地域NO.1の定義が分譲価格と定めている時点で無敵です。
NO.1を決める要素はそれだけじゃないと言っても、
唯一の指標です！と土俵に上がってこないので。
わーすごーい！
と誉めておきましょう。
契約者じゃないことだけ祈ります。
BTTは現在、分譲価格と高さだけNO.1です！
だから何？って感じですが。

[66183: 匿名さん]

昔は、湾岸地域No.1と言えば佃だったんですけどね。
今じゃ名前を出してもらえなくなった街。

[66184: 匿名さん]

>>66179 匿名さん
それは分かりますが「含み益の大小」という話なので、まずしっくりきていません。
含み益の何を見るんだということです。

また、分譲価格からの上昇率を見るのだという主張だったとしても、「上昇率が高い方がいい」というのが理解できません。

分譲時からの上昇率が大きいマンションと小さいマンション、今は同じ価格で売られていたとして、なぜこの上昇率（あなたの言う含み益）が大きい方がいいのか？についてもしっくりきません。

ご理解していそうなので、ご説明いただけませんか？

[66185: 匿名さん]

>>66180 匿名さん
ここにきて想像！！
豊洲にしか興味がないと言ったんだから、
コメントしちゃダメでしょ。
有明には負けたくない？？

完売が条件ですか？
第1期価格が条件ですか？
あと何が自分ルールに追加されそうですか？

[66186: 匿名さん]

>>66182 匿名さん

豊洲Ｎｏ１の理屈を編み出して悦に入っていたら
中央区とかの湾岸マンションも含めてその理屈をあてはめたら
とんでもなく下位になることに気づいて、豊洲以外は知らない
とか言い出しちゃったね。

[66187: 匿名さん]

>>66184 匿名さん

お手上げです。完全に誤解しているので説明しようがありません。

[66188: 匿名さん]

>>66181 匿名さん
>>65950 匿名さん
これとか違うの？
一貫して「含み益」を最大の指標とした主張だったと思ってるけど。

[66189: 匿名さん]

>>66187 匿名さん
しっくりきてないって！
説明してあげてくださいよー笑笑

しかし巧妙なネガだな。
絶対ないと思うけど、
契約者だったら本当にキツい。

[66190: がんばれるや]

>>66189 匿名さん

豊洲のスレなんだから読解力を求めてはいけない
低学歴の方が多くいる街だから

[66191: 匿名さん]

ランキングみたいな客観的なＮｏ１の指標は「含み益」が最大のマンション。
購入は、これから「含み益」最大になるのはどのマンションかを検討。
この二つをごっちゃにしてるんだよ。

[66192: 匿名さん]

>>66182 匿名さん
No1を決める要素はたくさんあると思いますが、それらの仕様や条件を1つ1つ比べていっても、個人の好みやニーズがあるため正しい比較ができているとは言えません。

各物件が持つそれら諸条件を数値化したのが価格なのだから、その比較でNo1を決めて何がおかしいのですか？

もしできるのなら、価格以上にもしくは同等に、均一に、平等に、同じ目線で物件の価値を比較できる「NO.1を決める要素」を出してみてください。

その要素について議論するのはやぶさかではありません。
あなたの方こそ、文句ばかり言ってないで土俵に上がってください。

[66193: 匿名さん]

>>66190 がんばれるやさん
都内だったら平均くらいじゃね？

[66194: 匿名さん]

>>66192 匿名さん
何度も言ってるけど分譲価格はNO.1と書いてるじゃないですか？読んでます？
含み益もそうだけど、
何に対して反論してるかもわからないのですか？
私もお手上げです。

[66195: 匿名さん]

>>66185 匿名さん
有明のシティタワーズは私もみましたので多少肌感は持ってますよ。
湾岸全体の比較はできません。

第1期だけの比較は無理でしょ、成約価格の平均を見るだけです。
完売はどうでも良くないですか？
BTTはほぼ売り切れだし、残りが売れても平均を上げるだけだからこのまま比較でいいとして、豊洲エリアでそんな売り出したばかりの物件ありましたっけ？

[66196: 匿名さん]

豊洲のマンションの分譲価格、中古の販売価格を全部リストアップしても
価値ランキングにはならんよな。営業資料だよそれ。
「含み益」ランキングなら価値の比較と言えそうだけど。

[66197: 匿名さん]

>>66186 匿名さん
豊洲以外のエリアとの比較はさっきも言った通り興味ないし、わかりません。
でもBTTより高い物件あるのでしたら、現時点での湾岸エリアのNO1はそちらの物件です。

多分、BTTがとんでもなく下位というのはなさそうですが、私は豊洲内での序列が分かれば充分です。

[66198: 匿名さん]

>>66187 匿名さん
何が誤解ですか？
逃げないで答えてください。

下記の投稿もちゃんと踏まえてくださいね。
>>65950

[66199: 匿名さん]

>>66189 匿名さん
もっと言ってちゃんと答えさせてください。

[66200: 匿名さん]

>>66198 匿名さん

>>66191

[66201: 匿名さん]

>>66197 匿名さん
でも、有明は比較したと。

現時点でと言うことは、変わる可能性がある？
含み益の話に戻る？

[66202: 匿名さん]

豊洲だと新築はここしかないので
結局のところ
新築購入者が中古相手にＮｏ１を叫んでいるって事になるのかな。
新築という事であれば周辺エリアの新築とＮｏ１を議論して欲しいな
検討版としては。

[66203: 匿名さん]

>>66199 匿名さん
あ、すみません。
きちんと答えてるのは私はわかってるので、
ちゃんと、
と言う言葉は間違えてますね。
あれだけ詳しくご説明いただいたのに、
まだわからないのならお近くの不動産屋でお聞きになったらいかがですか？

[66204: 匿名さん]

そもそも豊洲ってマンション駅近だし人気あるはずなのに、なんで他みたいに値上がりしないのかね？港区湾岸なんか大型商業施設も無いし、駅から遠いのに中古が成約で坪400ガンガン超えてきてるのに対して、豊洲は湾ナビのメルマガ見てるとほとんど成約坪300台でしょ。しかも、なぜか分譲のときの価格は豊洲の方が高いっておまけつき。やっぱ江東区だから？誰か教えて。

[66205: 匿名さん]

>>66194 匿名さん
その言葉、そのままお返しします。
分譲価格がNO1であることは当然です。

その上で、あなたが
「NO.1を決める要素はそれだけじゃないと言っても、 唯一の指標です！と土俵に上がってこない」
というから、あなたの言っている「NO1を決める要素」を提示してくれと言ってるんです。

これでもまだ意味わかりませんか？
お手上げとか言って逃げてないで、要素を出してくださいよ。

[66206: 匿名さん]

>>66201 匿名さん
有明のことは多少知ってるのでコメントしたまでです。皆さんと同じように思ったことを書いただけですがいけませんか？

含み益に戻るのではなく、時間が経てば成約件数や成約価格が変わるので、変わる可能性がありますよね？
そういう意味です。

[66207: 匿名さん]

>>66203 匿名さん

>>66203 匿名さん
では、理解されているあなたに改めてお聞きしますが、「地域ナンバーワンのマンションを決める指標」は「含み益」ですか？

[66208: 匿名さん]

>>66205 匿名さん
私の答えは客観的な地域NO.1物件は存在しません。
分譲平均価格NO.1
含み益NO.1
中古平均成約価格NO.1
駅近NO.1
成約価格NO.1があるマンション
その他多数です。
どのNO.1をあなたは選択する？
と言うことだけです。

私は個人的に豊洲で100平米越えの間取りががほとんどなかったので、今選べる私にとっての間取りNO.1ということでここにしました。

答えはわかってます。
あなたにとってはそうでしょう。
でも唯一の指標が成約価格なのでと、
これを定義付けしている時点で、
あなたにとってBTTがNO.1は揺るがないでしょう。

前提のない地域NO.1(総合)
と言う言葉だけが間違いだと思っています。

[66209: 匿名さん]

>>66207 匿名さん
↑

[66210: 匿名さん]

横入りします。

比較の前提が違いすぎてNo1は決められないのです。

もし決めるとしたら、築古のマンションを含めて
「新築だったとして、今、分譲したら一番高く売れる」
マンションが、実質的にNo1ということになります。

そうなると、豊洲No1はパークシティです。
古くなって価値が目減りする建物は重要ではなく
土地の価値の勝負なのです。

[66211: 匿名さん]

不動産雑誌なんかのランキングだと含み益なのでは？

[66212: 匿名さん]

土地の課税標準だとどこが一番高いのかな。
やっぱりパークシティかな。

[66213: 匿名さん]

>>66210 匿名さん
ね、地域NO.1おばちゃん。
人によって指標がまるで違うでしょ？
土地の価値が地域NO.1
前提付けないとこれだけ指標が出てしまうのですよ。
分譲価格を指標にしている時点で、
分譲価格を一番に評価しているあなたにとって、
地域NO.1ということでしかない。
納得はしないだろうけど。

[66214: 匿名さん]

>>66208 匿名さん
ありがとうございます。
こう言ったご意見であればよく理解できます。

私の考えは、提示いただいた数多の項目の
点数の足し算で、部屋の価格が作られるということです。
ーーー
分譲平均価格NO.3
含み益NO.16
中古平均成約価格NO.1
駅近NO.3
間取りNO.12
ーーー
例えばこんな物件があったときにいくらなら売買が成立するか？
売り手が考え、買い手も考え、その折り合いがつく金額はすなわち、あなたが出してくれた各項目の点数をを足し上げた総合点に対する評価額です。

その中で、新築であるということが占める点数の割合は大きいかもしれませんが、その点も含めて、その時点での、その物件の価値であるため、中古とも横並びて比較をして問題ないと考えていますし、BTTの主戦場が中古市場になった場合には当然評価額が変わって然るべきです。

また、この部屋ごとの成約金額の足し上げ、そして平均化されたものがそのマンション全体の価値であり、1件1件の成約は購入者の事情を大きく反映したものだとしても、1棟としてみれば様々なニーズ集約の結果であり、客観性のある数字と言えなくないと考えています。

なので、
その物件の持つ良い点、悪い点が、成約価格に反映されていること。
その価格が「総合NO.1」を決めるには最も相応しい指標であること。

についての考えは現状まだ揺るぎませんが、今夜はとても貴重な勉強をさせていただきました。

ありがとうございました。

[66215: 匿名さん]

成約価格が最も相応しい指標だとしても「総合NO.1」を決めたいのなら
BTTには成約価格は無い以上、
分譲価格と分譲価格を比較するのが公平でしょうね。
そうすると中古物件に対しては
「新築だったとして、今、分譲したら」という
>>66210さん
の指摘に十分な正当性があると思いますが、いかがでしょう。

[66216: 匿名さん]

ここで君たちが、どんだけ騒いでも現実は値上げ、それにも関わらず倍率が高いキャンセル住戸。
君たちの机上の空論なんかより、まず現実に起こっていることに目を向けないと。
しっかり見えてる？大丈夫そ？

[66217: マンション検討中さん]

入居は3月、5月のどちらなのでしょうか？ご存知の方いますか？