ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[1812: 匿名さん]

>>1807 匿名さん

私の文章で気分を害したのなら謝りますがそのような意図はありませんよ。

一次取得者の絶対数はもちろんそうですが、その中から実際に買い替える層で考えてみてはどうでしょうか？
流石に豊洲が安い時代（坪250〜280万程度）で無理して買ってたとしたら、ここは高過ぎて買い替えの検討をしない（出来ない）と思いませんか？
当時は無理して買ったけど、その後年収が2倍3倍になって買い替えしたいなんてのは、ほんの一部の人だけと思います。
ソースはありませんけどね。

[1813: 匿名さん]

>>1812 匿名さん

その通りだと思います。
明らかに今までの豊洲の価格より相当高い金額で販売されるでしょうから、私も豊洲からの買い替えがそこまで多いとは思いません。
おそらく豊洲No.1を売りに時間をかけて高値で売るような気がします。

[1814: 匿名さん]

これを読んでもやはり豊洲の中古物件が下がる要員が見当たりませんね。

https://www.sumu-log.com/archives/10649/

[1815: 検討板ユーザーさん]

とりあえずこの物件が豊洲最高価格で出るなら基本的に中古は値上がりします。ただし、買い換え組の売り出しが増えた瞬間だけ少し下がります。ただ、このエリアは少し下がっただけですぐに買い手がつくのでやがて在庫がはけて、値上がりした状態に近づくでしょうね。

[1816: 匿名さん]

>>1815 検討板ユーザーさん

全くその通りだと思います

[1817: 匿名さん]

ミッドタワーグランドと同じぐらいの価格、ってイメージですかね。

[1818: 匿名さん]

>>1817 匿名さん

ここ数年、毎年新築タワーの分譲価格が10%程度値上がりしていて、来年もまた値上がりする可能性が非常に高いことから、2019年売出予定のここはミッドタワーグランドより高くなると思いますよ。

[1819: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
そうかな？
新築タワーの価格は、すでにピークを超えていると思いますよ。北仲にしろミッドタワーにしろ、予想より安く出てきて人気になってますからね。

[1820: 匿名さん]

>>1819 匿名さん

CGPよりワンランク下のミッドタワーがCGPより2割高い売出しですからね。
有明も月島も湾岸エリアに総じて言えることですが、値下がりの気配がないです。

[1821: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
そりゃCGPのときとは相場が違いますもん。
前の人が言うように、当時から新築タワーは毎年値上りしましたが、ここに来てようやく上げ止まりました。ここからはおそらく、ゆるやかに下降し始めるでしょう。
中古はまだすぐには値崩れしないと思いますがね。

[1822: 匿名さん]

>>1821 匿名さん

うーん、どこのことを指して下げ止まったと分析しているのでしょうか？
昨年パークタワー晴海が売り出されたとき、高いかなと感じましたが、今年に入り値ごろ感が出てきて、販売ペースが上がっているようです。
有明の住友もドンドン値上げしているにも関わらず販売が順調なので、更に値上げられることが予想され、プレミスト有明も予想を超える価格で売りに出されました。

ミッドタワーも坪400は、昨今の値上がりから考えると比較的現実的な価格というだけで、1年前にこの価格で売りに出してたら高いと感じる人が多かったのではないでしょうか。

有明の板状マンションが坪330なんて少し前では考えられなかったし、そんな有明も来年には坪400を伺う状況で、となりの月島も坪400を超える売出となり、いまだ右肩上がりの相場ですよ。

例外的に北仲だけ時代に逆行するような金額で出てきたので、申し込みが殺到したのでしょう。

5年先、10年先の不動産相場を読むのは難しいですが、来年の相場は高確率で予想でき、ほぼ確実に右肩上がりの状況でしょうね。

[1823: 匿名さん]

>>1822 匿名さん
高確率？
あなたが右肩上がりの根拠としてるのは、結局有明の事例だけですかね？
でもねぇ、スミフの値付けって参考になります？ さすがのスミフも有明で400は無謀だと思いますが、仮にそうなってもそれをもって相場を判断するのは危険でしょう。だってスミフですから。
プレミストが高すぎるのも同意ですが、これは値付けを間違えてる可能性も高いので、実際の売れ行きを見て判断しないといけませんね。

[1824: 匿名さん]

>>1823 匿名さん

いえ、関東近郊全て値上がってますよ。
逆に私には下がっている地域をあげることができないです。

[1825: 匿名さん]

>>1824 匿名さん
下がってるとは書いてませんよ。上げ止まってると書きました。
予想ベースで言えば、ミッドタワーや北仲は下げたとも言えると思いますが、それはさて置き。

[1826: 匿名さん]

これ以上上がると購入層がいなくなるからね。相場が上がっても微々たるものでしょう。
下がることも無いですね。景気は引き続き堅調、何より資材高騰、人件費高騰でマンションを安く売りだせませんから。
2022年、まさしくこのマンションが竣工する頃までは大きな値動きは無いでしょう。
それ以降なら下がる可能性も出てくるのでは？
あくまで可能性としてね。
ただ、2022年に下がり始めたとして、そこから選んで購入だと住み始めるのは新築だと2024年頃。
先過ぎて待てないねw

[1827: 匿名さん]

>>1825 匿名さん

どの瞬間を見て下げ止まったとするかは見方によりますね。
ここ1〜2ヶ月というスパンならおっしゃる通りだと思います。
昨年からということなら新築は右肩上がりでしょう。
北仲が例外的に安かっただけで、ミッドタワーも坪400ですから市場価格を下げたとは言わないですよ。

土地の仕入れ値、人件費、東京の人口、富裕層の人口、デベロッパーの利益が右肩上がりで、逆に東京のマンション供給個数は右肩下がりの中なので、金利が上昇しない限り当面不動産価格の上昇は続く可能性が高いです。

今年、来年、再来年に販売される大型物件の不動産取得は終わってますので、高値で仕入れた土地に高い人件費で建設し、建材も高騰していて、それでいて供給が少ない。

ということは需要の方が大きいので、値段が上がっても売れるし、このご時世デベも値段を下げて売るくらいなら、供給が少ないので時間をかけて、高値で売る方針のところが多くなってます。

昔のように即日完売はほとんど聞かなくなりましたので。

と言いつつ、私もここ5年のような高騰といえる不動産価格の上昇はないと思ってますので、向こう数年は緩やかな上昇だろうと予想しています。

本音では、もう少し積極的に不動産を仕込みたいと思ってますので、1割でいいので下がってほしいと願ってます。

ここが平均400を切る価格で売りに出れば購入したいです。

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん
ちなみに今どのような物件をお持ちでしょうか？
区分は投資としてどのような位置づけでお考えでしょうか？
差し支えなければ参考までにご教示ください。

[1829: 匿名さん]

>>1828 匿名さん

8部屋のアパート3棟とタワーの区分1部屋です。
私が社会に出たバブル崩壊以降、不動産価格は右肩下がりでしたから、昔はあまり調べることなく、どちらかというと不動産に対してネガティブな考え方でした。

しかし、アパートなら不動産価格が下がってもインカムで利益をあげることができると思い購入したところ、懸念していた空室があまりでなかったことから買い進め、現在3棟の流れです。
当時は今より利回りが良かったこともありますが、今後を考えた場合、少々心配なこともあり、それは私の所有アパートの周りに競合のアパートが結構増えたことです。

低金利と、銀行の積極的融資によってサラリーマン投資家が増えたのが原因だと思いますが、10年先はアパートの客付けが相当難しくなっているのではと考えています。

一方、タワーの区分ですが、昨年の春までシティタワーズ豊洲のツインに住んでいました。
仕事の関係で横浜に引っ越すこととなりましたので、現在賃貸に出しています。
これは本当に運が良かったのですが、3月ということもあり数日で借り手が見つかって、1年ちょっと貸している状態です。

これも私の勉強不足からですが、少し前まで同じ7000万、8000万出すのであればタワーマンションよりアパートの方が家賃収入が大きいのでアパートを買った方がいいと思ってました。

しかし、シティタワーズ豊洲を貸して1年ちょっとですが、リセールの価格が1年前と比べ下がっていない、もしかしたら若干上がっているのではと感じています。

過去は変えれませんが、ひとつ後悔していることがあって、それはCGPを買わなかったことです。
豊洲に住んでいた私にとって非常に魅力的に映りましたが、想定したより値段が高く見送りました。
以上のことから駅近のシンボリックなタワマンの値段は底堅いと考えた次第です。

現在横浜に住んでいて、これも運が良かったのだですが北仲の抽選に当たりましたので、2年後から実需でそちらに住む予定です。

不動産投資に関しては最初良くて将来不安なアパートではなく、あまり儲からないが底堅いタワマンが面白いかなと思ってますので、ここの値段に注目しています。

個人的に難しいだろうと思ってますが、300後半で売りに出されれば真剣に購入を検討したいです。

[1830: 匿名さん]

>>1829 匿名さん

ご丁寧にありがとうございました。大変参考になります。
私は10年ちょっと不動産投資をしていますが、アパートに投資する勇気がなく、港区タワマン数部屋です。値段が底堅いのが魅力ですね。

[1831: マンション掲示板さん]

1829、1830
不動産は含み益では語らず、税引後のキャピタルで語ってください。 笑

アパートは、運営費用がかさみ、思った収益が出ない、デットクロスを迎える、などなど経営能力が問われます。CFよりも、短期転売による再投資でBSの純資産をどれだけ大きくできるか。

区分は、入口のエリア分析も当然ですが、
出口投資家をどう考えるかで、だいぶ変わってきます。区分は時間との勝負なので、儲かる頃には、おじいちゃんになってますね。

[1832: 匿名さん]

>>1831 マンション掲示板さん

デイトレーダーのような発想ですね笑

[1833: 匿名さん]

>>1832 匿名さん

早めに仮想通貨やってて良かった～

[1834: 匿名さん]

>>1833 匿名さん

早めに仮想通貨やってたら大儲けですね。
その利益でこちらを購入予定ですか？

[1835: うんこ]

>>1826
これ以上上がると購入層がいなくなるからね。相場が上がっても微々たるものでしょう。

これが意外にもキーワードでこれ以上上がると購入層がいないっていうのをご自身の収入や一般的な収入層（日本の年収1000万以上が4.2%とか）をベースに考えると間違える。

一応この辺のデータがあってそれほど大きく間違っていると思えないですが、この辺の物件の相場を考えるとこちらの物件を本気で検討できる年収層って年収1500万以上は最低ないとキツイ気がします。

1000万円超～1500万円以下　3.1％
1500万円超　2000万円以下　0.7％
2000万円超　2500万円以下　0.2％
2500万円超　0.2％

[1836: マンコミュファンさん]

1832

デイトレーダーっていうか、ファイナンス論の投資概念知ってれば、投資一般論だけどね。

[1837: 検討板ユーザーさん]

>>1836 マンコミュファンさん

そんなの入門以前のレベルだと思うよw。
恥ずかしい。

[1838: 匿名さん]

>>1835
全国平均で年収1000万は5パーセント未満ってやつ、
あれってサラリーマン限定とか、給料ベースで残業や賞与含まないってオチじゃないの？ｗ
そうじゃないと色々と辻褄が合わない気がする、もっといるでしょ？
少なくとも農家の方々でも儲かってる人結構いるし、
都内に限定すれば1000越えは10パーぐらいはいそうだし世帯ならもっと増えるし、
今は株で儲かってる人も少なくないし金利も安いし落ち着いたとはいっても海外マネーは桁違いだし、
やっぱりあるところにはある、って印象ｗ

[1839: 匿名さん]

>>1838 匿名さん

金融資産が1億円を超える富裕層は日本に282万人いると言われており、世界でもアメリカに次いで2番目に多いそうです。

東京に限定して考えた場合、富裕層の割合は日本全国平均より大きくなるでしょうから、1億円の不動産を買える層は結構な人数になると思いますよ。

富裕層の中にサラリーマンもいますが、どちらかというと少数派で、中小企業のオーナー、医者、大企業の役員が多いでしょう。

今後日本においても二極化が進むと思われますので、富裕層の人口は更に増えることが予想されます。

[1840: 匿名さん]

>>1839 匿名さん

富裕層の方々が多いのは納得ですが、富裕層の方々は、積極的にこの物件購入されますかね？

[1841: 匿名さん]

>>1840
富裕層も色々だからね・・・
他の不労所得や金融資産をアテにできない年収2、3000万クラスは、
もうまともな都心物件買えないからね・・・必然的に周辺エリアに流れてくるでしょ。
今湾岸を買ってるのはそういった層じゃない？
一昔前の年収1000万クラスのエリートサラリーマンではもう湾岸買えない。
プラス優秀な嫁（年収500万前後）でギリギリ。

[1842: 匿名さん]

>>1840 匿名さん

富裕層全体としてですが、当然一般層に比べ自宅や不動産にかけるお金は大きくなります。
富裕層が買うかどうかは個々の判断ですが、ここの対象は富裕層、準富裕層、一般上位層で、メインターゲットは準富裕層かと。

昨今の不動産高騰から鑑みると、坪400前後なら確実に売れるでしょうし、450なら苦戦しながら竣工後も販売を続け、数年の時間をかけて売ることになるのでは、と思います。

[1843: 匿名さん]

セカンドハウス的には狙う人いるんじゃない？
ここ以上の眺望の物件は有明に行かないと出てこないし

おっしゃる通り、世の中金持ちって予想以上にいるよね。

[1844: 匿名さん]

>>1841 匿名さん

おっしゃる通りサラリーマンで年収1000万程度だとここは厳しいし、もし無理をしてかったとしたら生活のほぼ全てがローンの返済で終わってしまいますね。

[1845: 匿名さん]

たとえ立地や眺望が良くても狭い部屋ばかりのようだし、一億出しても4人家族がぎゅうぎゅう詰めの生活じゃ購入する意味あるかな

[1846: マンション検討中さん]

1837

入門以前って説明できる具体的な根拠（入門とは)について、簡単に教えてください 笑

できないなら、きっとお前は何もわかってないアフォ 笑

[1847: 匿名]

>>1844 匿名さん

買う奴はキャッシュで買うだろ。
全額じゃないにしても価格の2〜3割をローン組みして。

[1848: 匿名]

>>1847 匿名さん

買う奴はローンで買うだろう。
全額じゃないにしても価格の２〜３割を頭金組みして。

[1849: 匿名さん]

まあ、ローンなら買えるやろ。

[1850: マンション検討中さん]

>>1804 匿名さん
各種中古成約データやレポートでは、豊洲の横ばいから下落傾向は周知の事実ですよ。

[1851: 匿名さん]

>>1850 マンション検討中さん

その通り
豊洲の中古が上がっているように見えるのは一部。
ずっと売れ残っている部屋、
値下げを繰り返してようやく売れる部屋、
既に豊洲の中古物件は飽和状態、
東急買い替えで何百件もでても、豊洲中古の下落はないという人はお気楽だと思うよ。
豊洲のタワマン価格はほぼ天井、新築は高くても買う人はいるだろうけど、中古がこれ以上上がるとサラリーマンは買えなくなる。
年収2000万ある人ばかりが住む街ではないからね。

[1852: 匿名さん]

>>1851
それだけ新築と中古相場の乖離がエグいってことでしょ？
豊洲に限った話じゃないというか川口や浦和、津田沼のブランドタワマンでも坪350って世界だし、
どうなっちゃうんだろうね？
ただ年収2000万如きじゃ現状都心にまともなマンション買えないし、
今後も都心が活発なら周辺エリアにも流れてくるから結局景気次第というか、
いくとこまでいっちゃうんだろうけど・・・

[1853: 匿名さん]

極端な言い方をすれば、スタンダードフロアの角住戸とプレミアムフロア全住戸の大半は海外マネーが占めるでしょうね。

[1854: 匿名さん]

外人はウォーターフロント大好きだからね〜
まあ自分も好きなんですけど

おっしゃる通り高額部屋は外国人割合はかなり高いんじゃないかな？

[1855: 匿名さん]

外人ばかりに買い占められたら…
もう東京は近いうち外国人の占領区。
無法地帯になるな。
今日、ＴＶみて西川口みたいになるの嫌だなと思った。

[1856: 匿名さん]

東急不動産の方々には大変恐縮ですが、営利主義を追求するあまりに、海外資本による購入を過剰に黙認するのは自主規制してくださいね。
売れ残りがあったとしても忍耐強く我慢して下さい。海外資本の比率は多くても1割でお願いします。
こういう事を書くとすぐに偏見とか差別とかレッテルを張るのはやめましょう。

[1857: 匿名さん]

>>1856 匿名さん
あなたが指図することではないよ

[1858: 匿名さん]

>>1856 匿名さん

１つ良い方法があります。
あなたが9割買えばいいですよ。

[1859: マンション検討中さん]

ここは結局坪いくらぐらいですかね？　今の相場では坪380万円～440万円がボリュームゾーンですか？
純金融資産があまりない場合（一億円以下）は、世帯年収が2,500万円くらいないと買った後カツカツですね・・（子供は私立で海外旅行毎年行き、車は高級車で日々の外食や買い物で我慢しない範囲）

[1860: 匿名さん]

ボリュームゾーンはそのくらいでしょうね。

[1861: 匿名さん]

>>1859 マンション検討中さん

坪400で80平米を購入すると約1億です。
一般的な話として、頭金2000万入れて8000万をローンで35年払いにすると、月々の支払いは変動で21万ほどです。

そこに固定資産、共益費、修繕積立金を入れると、概算で月27万円程度の支払いとなります。

一方、年収2500万円の給与所得者の手取りは1500万円〜1600万円です。

住宅費27万×12ヶ月＝324万円

ここから、年収2500万円の方が一般的な頭金を入れて1億円の物件を購入した場合は、月々100万円の余裕があります。
1550万−324万＝約1200万

賃貸で一般的な3LDKのマンションを借りた場合は、そこそこ利便性の高いところであれば25万程度すると思いますので、生活に差は出ませんね。

上記に基づき年収1500万で計算すると、住宅費を差し引いて月々55万〜60万残ります。

年収1000万で計算すると、月々35万残るといった感じです。

以上のことから、最低でも年収1000万〜1500万くらいないと、ある程度の暮らしは維持できないでしょう。

そもそも論として、前提条件の毎年海外旅行に行って、子供は私立で、車は高級車で、外食や買い物を我慢しない生活というのは賃貸で暮らしてたとしても年収2500万円以上は必要ですね。