ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[13601: 匿名さん]

>>13600 マンション掲示板さん
いちいちレスするから集まって来る。

スルーすれば良いかと。

[13602: 検討板ユーザーさん]

こんな匿名掲示板で必死にマウント取ってもしょうがないのにね。

[13603: 検討板ユーザーさん]

これはナカの人に教えて欲しいなあ。
野村はそんなに体力ないのかしら？

米国では青田売りはあまりしないときいた。
原価構造がちがうのかしら？

>体力があって高値長期販売が利益最大化のキーならみんなやればいいと思いますが、三井三菱はそうはしませんね。そもそもそんなのは近年の特徴ですし。今は金利も低いですし、何故住友だけが際立ってるのでしょうか？借入金が少ないから？

[13604: 検討板ユーザーさん]

>>13596 匿名さん

実需です。
知れば知るほどいいところ。
まだ豊洲も周辺エリアも変化が期待できるし。

でもここは投資にはならないかと。
つか他にあるからわざわざここじゃなくても。

[13605: ご近所さん]

だめにだ

[13606: 匿名さん]

>>13604 検討板ユーザーさん

うちも実需なので嬉しいです。
もともと豊洲には住んでいなかったのですが、おっしゃるとおり知れば知るほど暮らしたくなりました。
程よく出来上がってて、程よく変化してて、魅力的な街だと思います。

[13607: ご近所さん]

だからー、デベの利益は販売じゃなくて、管理だよ、、、販売は赤字でも管理で長期間大黒字取ればいいんだよ、、、1戸平均月3万x1150戸で年間4億。平均4倍の値段でぼられてるとして、１億円で済むものに４億払ってるんだから。毎年３億以上チャリンチャリン、10年で30億。競争なしのドル箱だよ！！

[13608: 検討板ユーザーさん]

>>13607 ご近所さん

利益率75%か。ひゃっはー。

とはいえ管理クラスタでリプレイスしても質が下がるだけと言われてるね。

そんなにぼってるものなの？

[13609: 検討板ユーザーさん]

>>13607 ご近所さん

それと、販売時の話も聞きたいんだけど。
管理で儲けるならクソみたいな某の玄関インターホンカットとからしなきゃいいのに。
むしろ壊れやすいもの仕込んでおけよと思うが。

[13610: 検討板ユーザーさん]

toyosu22についてご存知の方いますか？
あの土地どうなるんだろうか
工事大掛かりだろうからトラックとか騒音
高層階は音がぬけるから気になります

[13611: ご近所さん]

ボリまくりだよ。大きく分けて、清掃、エレベーター、通常管理業務。どこの質を下げたくないかを取捨選択して。例えば清掃は家だと月一ぐらい？それを週2ｘ月3にするだけだ6倍　人材も通常単価の3倍（時給1000円じゃなくて3倍の3000円)にすると18倍取れるよｗ

[13612: ご近所さん]

インターホンは２万ぐらいでつけれるまたは交換できるから別に全住戸が管理会社に任せる必要はない。メーカー保証もあるし、普通に使ってたら１０年以上壊れないよ。

[13613: ご近所さん]

東急コミュニティスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[13614: 匿名さん]

>>13613 ご近所さん
前から思ってたけど、なんでこんなに東急の管理って住民からの評判悪いの？

[13615: 検討板ユーザーさん]

>>13611 ご近所さん

リプレイスで削ったらどうなる？

[13616: ご近所さん]

>13615
管理費をそこまで上げなくて済む

[13617: ご近所さん]

>13614
三井はブランドだから、100歩譲って任せ続けるのはわかる。
東急コミュニティはブランドか？？3流会社に任せるぐらいなら、安い業者にしっかりとやってもらって管理費を全住民に還元して、管理費が上がるのを抑えたほうがいいんでないかい？

[13618: 匿名さん]

>>13614 匿名さん
いい加減だからでは？

[13619: ご近所さん]

東急をぶっ壊す！！やりたい人一緒にやろうぜぃ！！　
１期目に相見積りを何社からか取って、東急が顔色を変えてきて値下げに応じても東急を切る！！経験則から東急に容赦してうっかり次の期も任せるなんてことをしたとしたら、次期以降から理事が変わることをいいことにまたぼり始めるから絶対。ドル箱仕様の体たらく。

[13620: 匿名さん]

>>13619 ご近所さん

ご近所さんって購入者なんですか？

[13621: 匿名さん]

相見積り取るのはいいけど、価格だけで決めずにより良い管理、環境維持を目指していきたいですね。

[13622: ご近所さん]

>13620
はい。いい物件だから買いましたよ。

[13623: 匿名さん]

マンションって見ず知らずの人が集まるから、お互いに知り合って住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまで数年かかる。それまでは売主が引いた路線をそのまま踏襲するしかない。管理が問題だと思っているのなら入居して管理会社を買えるなんてこと考えずにちゃんとした管理の物件選ばないと。

少なくとも管理計画ぐらいは確認しようね。みんな管理費は気にするけどそれがどのように使われるかってのに対しては無頓着。

[13624: 匿名さん]

管理といえば2、3階あたりの外壁緑化はうまくいのかな？
豊洲シビックセンターなんかもそうだけど、実際にはほとんど緑に覆われてないのをよく見るから心配になる。

[13625: 検討板ユーザーさん]

管理クラスタはもうちょっと上から目線をやめれば受けが良くなると思うの。

戸境板どうこうみたいなスペックオタクと違って無邪気じゃない分、結果としてより人を不快にする傾向が数人にあるからきをつけてね。

[13626: 匿名さん]

>>13624 匿名さん

それ、気になってました！
いつの間にかフェイクになってたりして

[13627: 匿名さん]

甲子園が改修して１０年たったけど外壁のツタが復活してないってのが少し前に記事になってた。外壁緑化はもうまく行ったかわかるのは10年後。植栽もアフターサービス対象なんだけど、期間が２年なんだよね。うまく行かなかったら自腹かな。

[13628: 匿名さん]

>>13626
いやむしろ最初からフェイクにしておく方がいいかもしれない。
時間と金かけてダメでしたになるくらいなら。

[13629: 匿名さん]

>>13628 匿名さん

あの壁面緑化は良いアクセントなので、枯れた状態で晒すよりはフェイクもありかもしれませんね。
今はリアルなものもありそうですし。
アフターサービスの2年で様子見かな。

[13630: 匿名さん]

>13629

2年目にやり直させて、また、ダメになってもアフターサービス期間は切れている。1年様子を見て判断しないと。

[13631: マンション検討中さん]

>>13628 匿名さん

パークタワー晴海のガーデンエントランスもそれで安定の綺麗さですね！

[13632: 匿名さん]

>>13631 マンション検討中さん

既にフェイクなの？

[13633: 匿名さん]

>>13624 匿名さん

これな。

[13634: 匿名さん]

ここの掲示板急になくなった?

[13635: 匿名さん]

>>13518 検討板ユーザーさん

いや本当に売れてないからそれはしなくても大丈夫だと思う。

[13636: 匿名さん]

>>13555 検討板ユーザーさん
話が長い、分かりづらい

[13637: 匿名さん]

>>13579 匿名さん
お前アホやな、本気でそー思ってるんだったら不動産投資辞めた方がよいよ

[13638: 匿名さん]

管理の話しに戻るが、実際にメンテナンスや警備、清掃などを行っているのは下請けで、東急コミュニティはただまとめているだけだから、組合がしっかり管理運営出来るなら、管理会社を東急コミュニティにするメリットは無い。
(私が知っている東急コミュニティ管理のマンションは屋上防水工事で、保証が出ない部分防水工事をばか高い金額で組合に提案していた)

あとは仕様変更で削減。例えば、確か常駐警備が2名となっていたが、本当に2名も必要か見直しも必要。
実需購入したので、理事やりたいですねぇ。

[13639: 匿名さん]

登録が入らなかった住戸が再登録で5倍以上ついていたのは興味深い。

[13640: 職人さん]

>>13639 匿名さん
北角？

[13641: 匿名さん]

>>13640 職人さん

ここで北角の良さが書き込みされてたからね。
西角から北角へ変更して当選した人は、2000万安く買えてお得だったと思えるんじゃない？

[13642: 匿名さん]

>>13638 匿名さん

初購入なので詳しい方に手を挙げていただけるとありがたい。私も勉強します。

[13643: 匿名さん]

1期1次で出された角住戸は、全て完売ですか？　
2次以降は、東と北角住戸の低層階が若干残っているだけですね。

[13644: 匿名さん]

>>13639 匿名さん
営業マンに6倍って聞きました。
何処の部屋かまで、聞かなかったですが。

[13645: 匿名さん]

野村の方が高輪ゲートウェイ駅も使えて便利かも知れないね。

[13646: マンション検討中さん]

パークシティの約2倍の価格になったね。
ここの住人とパークシティの年収も倍違う訳か

[13647: 検討板ユーザーさん]

>>13637 匿名さん

室長、ロンドンからわざわざ煽りにくるなよw

[13648: 検討板ユーザーさん]

>>13645 匿名さん

高輪とここを並行して実需で検討買する人は少ないでしょうね。野村は600の噂もあり価格帯が二回り異なります。ここが世帯1500-2000万なら、そちらは単独2000以上か世帯3000万の層でしょうか。

[13649: 検討板ユーザーさん]

>>13646 マンション検討中さん

パークシティ、当初からどれぐらい人が入れ替わってるんでしょうね。今や坪230なんて都内全域でも存在を見つけるのも難しいです。

[13650: 匿名さん]

ここ年収1500とかで買うのはきついんでない？
頭金潤沢か、将来に渡り年収2000近くが得られるなら行けそうだけど。

でも、まぁ、みんな沢山お金持ってるよね。坪400とか600とかでどんどん売れるわけだし。ちょと前の坪200台で買えた時期ならわかるけど。

[13651: 匿名さん]

>>13650 匿名さん

中住戸ならいけるんじゃないかな。

[13652: 匿名さん]

>>13650 匿名さん

親からの援助があるんじゃない？

[13653: 匿名さん]

>>13643 匿名さん
2次以降に中層以上だと北角の29F30Fあたりが残ってたはず。

[13654: 評判気になるさん]

>>13648 検討板ユーザーさん

私単独で3000だがここ契約したよ

[13655: 評判気になるさん]

>>13652 匿名さん
羨ましいな。俺は親に援助してるよ。

[13656: 匿名さん]

>>13655 評判気になるさん

偉いね。
うちは援助なしだけど、親に援助する側になったら大変だ…。

[13657: マンション検討中さん]

北って、本当に日陰。
それに1億近く払うのかな。
虹橋も見えないよね。

[13658: 匿名さん]

>>13655 評判気になるさん
うちは援助してもらって援助するけど。

[13659: 匿名さん]

>>13657 googlemapの写真の方でティアクロのあたりを見ると48階まで立ち上がったときの影が見られるけどほんとに影大きい
まあ自分も北西買ったけど

[13660: マンション検討中さん]

>>13638 匿名さん
そういう方応援しますよ。
今住んでいるマンションも過剰な警備、清掃、コンシェルジュを削減しました。
具体的には稼働時間と同時稼働人数です。
ここ最近は人件費の高騰が著しいのでコストダウンしがいがあるでしょう。

[13661: マンション検討中さん]

>>13659 匿名さん
ありがとうございます。　
買った方にではなく、自問自答してるんですよね。
角がいいなと思いつつ、南は完売だし、1億以上は出せないし。
でも、北も1億するし。
ベランダに干せないからあまり関係ないかもしれないけど、もっとお値段に差があってもいいかなと。

[13662: 匿名さん]

>13646

10年前と比較するとローンの金利負担が大きく減ったから年収上がってなくてもまだ買える。でもそろそろ限界かな。昨年末からマンション売れなくなってきてる。一期の結果からするとここもその例。

[13663: 匿名さん]

キター。地下鉄ーっ。IRとセットか。IRが青海であれば距離的に近すぎるとさすがに抵抗感あるが島が違うからベスト。
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20191119-OYT1T50001/

[13664: 匿名さん]

地下鉄というか新駅で不動産の物件価格が実際に上がるのって開業の１年前くらい。タワマンって１０年過ぎたら管理費修繕積立が跳ね上がってその前に売却ってのが一つのセオリーだから２０年後に地下鉄できても恩恵受けられないかもね。

[13665: 匿名さん]

>>13664 匿名さん
かもですねー。少なくともそこそこのポジティブ要素なので喜んでいいニュース。

[13666: 匿名さん]

>>13661
なるほど。悩みますね。
角住戸開口部がとても大きいので
高層階なら窓の外の街にあたってる明かりが拡散してるのを取り込めむため
真っ暗ということはないと思いますが…（MRに日照シミュレーション欲しかったですね
参考によそのタワマンの似たような階の北向き住戸の内見に行ってみるのもいいかもしれません。
写真はシエルの32階くらいからですか？

[13667: 匿名さん]

あと北向きはベイサイドクロスが結構高さあるからそれが気になるかどうかかな
これありがたい
https://twitter.com/Working4520/status/1000297694319931393/

[13668: 匿名さん]

>13666

北側とか直射が当たらなくてもそこそこ明るいのはレイリー散乱（空が青く見える原理）。日照シミュレーションは直射を計算だから、北側は一日中日が当たらないって表示されるだけ。

参考にするならコメントしてるように北側の中古物件を見に行くのがいいかな。

[13669: 匿名さん]

>>13668
13666ですが勉強になります。ありがとう。
きちんと調べて喋らないとだめですね。

[13670: マンション検討中さん]

>>13666 匿名さん
なるほど、そうですね！
シエルのそこらへんです。
メトロは、ブランズがたつと日が当たらなくなる部屋がでてきますね。

[13671: マンション検討中さん]

>>13667 匿名さん

北西中部屋も前が抜けてて開放感ありますね。
80クラスがないのが、残念。

[13672: 匿名さん]

>>13657 マンション検討中さん

北といっても北西と北東の角だから、冬至前後以外は朝日と夕日はベランダや壁には当たりますよ。
直射日光が部屋の中に入る必要はないし、洗濯物も外に干せないから、北角いいんじゃない？
低層階はちょっと、、、だけどね。

[13673: 匿名さん]

>>13657 マンション検討中さん

写真を撮った部屋から虹橋は見えませんか？
もし見えるなら、北西側のベランダから見えると思いますよ。

[13674: マンション検討中さん]

デザインやってる身からすると東角の眺望が最も美しい。ちょうど東京湾に続く三角形になる道路と水辺のラインが中心に来るっぽいし、ゴールデンゲートブリッジも見える。橋と海と町並みがバランス良く配置されている。ウォーターフロントという感じの抜けていく眺望。北側には高層だと使いツリーも見える。あっ東角ってまだ間に合う？手遅れ？

[13675: マンション検討中さん]

東電堀側いいよね　永久眺望だし　
ホントはそっちにしたかったけど手が届かなかった

[13676: 匿名さん]

>>13675 マンション検討中さん
高いですけど突き抜ける感じの眺望いいですよね。はい、ちなみに私も買えませんがw

[13677: 匿名さん]

眺望は好みですね。
私は東雲方面はワクワク感はしないので、北西方面を購入しました。
豊洲から見えるゲートブリッジの夜景はちょっとガッカリですから。

南角は低層階がいいですね。
東電堀の水辺とスカベイのバランスがいいと思います。
東西北方面はやはり高層階が素晴らしい。
ブランズはどの方向もいいと思います。好みで選べばいいですね。

[13678: 匿名さん]

>>13677 匿名さん
ここはどの方向もいいですね。なので角はバカ売れしたんですね。

[13679: 匿名さん]

>>13678 匿名さん
ただし、南角と西角は夏エアコン効かないくらいヤヴァい日が差し込むから楽しめるのは早朝眺望と夜景眺望だけや。

[13680: 周辺住民さん]

>>13674
サンフランシスコまで見えるとは、相当目がいいんですね。

[13681: マンコミュファンさん]

>>13680 周辺住民さん

草
この人なら何処に住んでても眺望いいだろうな。

[13682: 匿名さん]

>>13679 匿名さん

もうその話題は止めましょう。

[13683: 評判気になるさん]

シールくん、のツイートなんとかならないかな？

[13684: 匿名さん]

>>13683 評判気になるさん

ブロックできますよ

[13685: ご近所さん]

1000万ちょっとで3LDK買うんですけど、助けて??。破産かな？？どうやったら1500万も稼げるの？？教えてほしい

[13686: 匿名さん]

過去の物件を買いたくないという皆んなの気持ちはわかるのだが、それはネガをゼロにしただけで、プラスになってない。
そう言った意味で有明は魅力的だよな。

[13687: 匿名さん]

>>13685 ご近所さん

若ければ歳食ったら1500いくのでは。

[13688: ご近所さん]

倉庫村だろ。有明は。一生明かないよ

[13689: 匿名さん]

ローンでの購入とか積立金の段階的値上げって右肩上がりの時代のモデルなんだよね。もはやそういった時代は過去なのに。

ギリで買っても給料上がればどうにかなるかみたいな甘い見込みで買っちゃうと破綻しちゃうかも。そして、管理費・修繕積立滞納されたら本人だけの問題だけで済まない。

[13690: 匿名さん]

積立金を段階的に値上げする計画は、将来、未納を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

その一方で、入居当初の積立金を安く見せかけるためにデベは定額積立を採用しない。売った後のことは知らないってことなんだよね。

[13691: 匿名さん]

5億のお部屋売れたの？

[13692: デベ]

>>13691 匿名さん
お陰さまで両方とも売れました。
ありがとうございました。

[13693: 匿名さん]

凄いね　豊洲もそんなになったのか

[13694: 匿名さん]

1期2次の販売戸数25戸になってるから、1次抽選落ちで1次未販売住戸希望者が25人以上いたという感じなのかな。最高価格帯は2.5億円！

[13695: ご近所さん]

1億の35年ローンで毎月返済が約27万。年収1100万での返済比率は29%ぐらいだからなんとかなるでしょ。借金バンザイ！！

[13696: 匿名さん]

>>13674 マンション検討中さん
ありがとうございます。
同感です。

[13697: 検討板ユーザーさん]

>>13690 匿名さん

そんな薄い話みんな知ってるよ？
マンションデビューみたいな感じ？

[13698: 匿名さん]

>>13685 ご近所さん

ご近所さんということは売却益を頭金にできるのでは。
そしたら破産しないさ。

[13699: 検討板ユーザーさん]

>>13689 匿名さん

段階値上げが右肩上がりの時代の産物って、そんな時代にはまともな修繕費すら積み立ててなかったんだよw 右肩下がりの時代になってから右肩上がりの修繕費をまともに徴収するようになったんだよww

[13700: 検討板ユーザーさん]

>>13695 ご近所さん

頭金なしの一馬力でそれはアホやな。つかそんなやつおるん？生活まわらんやん。

見栄張りのコスパ厨の街やのに、他で見栄がはれない価格で買って、キャッシュフローもリセールも考慮しない奴なんかおらと思うがな。

もしいるんなら、もはや好景気しか知らんゆとりの世代が買ってるんかいな。