ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[13551: 匿名さん]

>>13540 匿名さん

そうそう。
完売を謳うつもりなら300戸位に抑えていただろうね。
検討者としてはたくさん出してくれたおかげで申込が分散してありがたかったけど。

[13552: 匿名さん]

>>13545
うん、自分もそっちがわの意見だよ。わかりにくくてごめんね。

[13553: 匿名さん]

>>13546 匿名さん

ここをネガったら、そちらが売れるってこと？笑

[13554: 匿名さん]

うん、自分もそっちがわの意見だよ。わかりにくくてごめんね。

[13555: 検討板ユーザーさん]

みなさん売れた売れないが好きですなあ

不動産現場屋の果てしない営業脳と、素人の事業知ったかぶり目線がいつも笑える

いつまでにどれだけ売れたら事業的にいいかなんて、ここ以外の物件を含む事業全体から見ないとわからないし、個別でみても東急側でしか真実はわからないもんでしょ
働いてたらわかりそうなもんだけど

まあ、マンデベは事業戦略も利益構造も単純だろうから、個別の価格設定や売れ行きである程度みえるのかねえ

素人目線では、東急は販売の数を追ってる感じ
不動産を中核にするといってるし

ピン立地は高値で突入、大規模も小規模もあまり関係ない感じ、立地でうれてはいるけども

他の大手が手を出さない微妙なところにも微妙な高値で売って、散々な結果になってるところも多数、で最後値引きをやってる

街づくりの鉄道屋なのにマンションは単発うりきりスタイル、渋谷わ二子玉みたいな地場案件だけ、三井みたいなことはできない

間取りはそれなりに無頓着で、住まいのものづくり屋さん感はない、不動産屋っぽい感じ、細かいところも深い配慮はない、

仕様も上げる時はあげるけど、削る時はとことん削る

営業や販売は野村なんかと全然違う、事務的
小規模物件なんてひどい販社に任せてるのも
マーケットインの発想も弱そう

ここが典型で、オタクまみれの湾岸で説明会が微妙とか手すりが微妙とか管理費を後から下げるとか、脇が甘くてわけのわからないアンチを作ってしまった
ネットにマイナスの記事が量産されてる、間違った内容もそのまま残ってる

こんな感じ？
デベ勤めの人、教えてよ

[13556: 検討板ユーザーさん]

>>13553 匿名さん

といういういつもの勘違いをスミフがされております　笑
近隣スレを荒らし、近隣MR前で看板持ち
なんの効果もない　笑

あ、商業施設公開されてから有明スレすごいよ今
有明を激推しの人が１日何百人も現れてる　笑

[13557: 匿名さん]

>13555

東急はグループ内に不動産事業を手掛けている部門が2つあって電鉄屋は東急（社名変更があって以前は東急電鉄。ブランドはドレッセ）。東急不動産(ブランドはブランズ）は普通の不動産屋で沿線以外も手掛けてる。だから街づくりというこだわりはない。

[13558: 匿名さん]

>>13555 検討板ユーザーさん

長文お疲れさま
長文なのでスルーします

[13559: 匿名さん]

デベが青田売りするのは、建設中に販売して竣工と同時に引き渡しをして代金回収ってのが目論見。消費者は現物を見ずに張りぼてのモデルルームと図面を頼りに一生に一度かもしれない大きな買い物の決断を迫られる。

施工トラブルの要因の一つとして引き渡し時期が決まった青田売りがあるといわれている。

[13560: 匿名さん]

要望書通りの部屋数を出して即日完売とするのは簡単。
東急はそういうしょうもないプライドではなく、　
抽選落ちする人達の救済の為に一期一次で450？も出したという事。
体裁しか考えない何処かのデベとは大違い。
その位、ネガさん達も分かっているだろう？

[13561: 匿名さん]

すみふは時間をかけて売る前提で、販売価格にそのコストも載せている。高いからいいってわけじゃないんだよね。

それをしてない他のデベは完成在庫になったらそのままロスコスト。だから売るのに必死なんだよね。ステマも活躍。

[13562: 匿名さん]

>13560

売れ残らないようにあわてて再登録でしょ。体裁気にしないのならちゃんとルール通り広告して再度販売にかける。

[13563: 匿名さん]

これだけ登録がなかった部屋があったということは、要望落ちが相当あったんだろうね。悲惨。

[13564: 匿名さん]

>>13563 匿名さん

この人、晴海フラッグでも同じような投稿を繰り返しているよね。
目的も不明だし、どうしちゃったんだろ。
やっぱ近隣の例の物件を持ち上げるため？悲惨。

[13565: 検討板ユーザーさん]

>>13559 匿名さん

それぐらいわかります。

事業目線なら販管費、借入金の利息、キャッシュフローなどを総合して青田売りか竣工売りか、長期売りか短期売りかで利益が最大化するように決めると思いますし、今は二極化してると思われます。野村と住友など。

東急の戦略を聞きたいのです。

[13566: 検討板ユーザーさん]

>>13560 匿名さん

なるほど。

救済のためですか。
だったら最初から全戸売り出せばいいのに。

販売計画の読みおよび事前の誘導が甘いのとは違うのですか？野村なら要望を出せばよほどでない限り死守してくれますが、ここはそんな感じもなく。

[13567: 検討板ユーザーさん]

>>13561 匿名さん

体力があって高値長期販売が利益最大化のキーならみんなやればいいと思いますが、三井三菱はそうはしませんね。そもそもそんなのは近年の特徴ですし。今は金利も低いですし、何故住友だけが際立ってるのでしょうか？借入金が少ないから？

[13568: 匿名さん]

東急の戦略を聞きたければ、東急に聞けばいいじゃないの。

[13569: 検討板ユーザーさん]

>>13561 匿名さん

ステマが必死なのは住友がぶっちぎりですよね。
ステマは効果というより単なる社風のせいと思いますが。

[13570: 検討板ユーザーさん]

>>13568 匿名さん

てっきりここにいらっしゃるのかと。
月島の日鉄興和さんみたいに。

[13571: 匿名さん]

>>13570 検討板ユーザーさん

この物件を検討していますか？

[13572: 検討板ユーザーさん]

>>13557 匿名さん

なるほど。
たしかにドレッセは沿線沿いにしかないですな。
せっかくシナジーありそうなのにもったいない。
レベル感は東京建物より下ぐらいすな？
数は三菱住友野村ぐらいあるようですが。

[13573: 検討板ユーザーさん]

>>13571 匿名さん

月島ですか？それならしてません。

勉強になるのですが、自社自慢およびここを貶す方がネットにいらっしゃるので、東急さんもコンプラを乗り越えてここにいないのかなと。
https://note.mu/monryuuuu/n/nbeeffbc8780e

[13574: 匿名さん]

>>13573 検討板ユーザーさん

質問が不明瞭ですみません。
あなたはブランズタワー豊洲を検討していますか？という意味で質問しました。

[13575: 匿名さん]

>>13565
ＷＤＨの室長に聞いてみたら？
今年ここをクソ物件オブザイヤーに投稿してましたよ。

https://twitter.com/monryuuuu/status/1194405006717284352

[13576: 匿名さん]

結局1期1次の供給に対して申込・登録数が150近く届かなかったって事でOK?

[13577: 匿名さん]

>>13576 匿名さん

だから違うって
適当なこと言ってんなよ

[13578: マンション検討中さん]

>>13577 匿名さん
そんなムキになるなって。

[13579: 匿名さん]

別に1期の供給数に対して幾つ売れたとかどーでもいい。

フラッグ然り、最近は要望より供給多く出して結果残るなんてある訳だし。

どこが売れて、どこが残ったのかの方が興味深い。

[13580: 匿名さん]

売れ残ってるわけじゃねーしｗ
どうせ2次以降で直ぐ売れるから前倒しで1次から出しただけ。

売れ残るとか意味わからん。

[13581: 口コミ知りたいさん]

売れ行き悪く在庫が嵩めばゆくゆく値引きもあるのかな？

[13582: eマンションさん]

>>13580 匿名さん
まあまあ落ちついて。

[13583: 匿名さん]

いくつ売れたとか、売れ残ったとか、売れ行き気にしてるのはどの立場の人？

[13584: 検討板ユーザーさん]

>>13583 匿名さん

近隣のブランズタワー豊洲にジェラシー感じている売れないデベロッパー勤務の方？
売り出し中の価格では買う資金力が無い人？

[13585: 匿名さん]

>>13584 検討板ユーザーさん

はたまたブランズタワー豊洲を見送った自分を正当化したい人？

[13586: 匿名さん]

>13566

普通は希望が重なって抽選になった時の落選者の救済って直後に一期二次の販売する。当然販売住戸は落選者の意向に合わせてね。

ここは登録が入らかったところを落選者にどうですかってのだから、落選者にデベを救済させているようなもの。

[13587: 検討板ユーザーさん]

>>13574 匿名さん

購入済みです。

[13588: 匿名さん]

>>13586 匿名さん

そんなこと、どーでもいい話
抽選落ちの人は、違う部屋でも早く欲しいだけ。
もたもたしてたら、ますます欲しい部屋が無くなるから。

[13589: 匿名さん]

>>13587 検討板ユーザーさん

購入済みの方でしたか。
東急の事業戦略に関心をお持ちのようだったので、物件ではなく東急に興味があるだけなのか、事業戦略を踏まえてこれから検討なのか、と思っていました。

[13590: 検討板ユーザーさん]

>>13575 匿名さん

だから、ここで彼にきいてるんですよ。
ここのモデルルームも訪問されてますしね。
その上での事実上の実名dis。
いつもの関西弁をまってるんですけども。

他のデベの人も解説お願いします。
ただし販社とスミフ除く。

[13591: 匿名さん]

>13588

どこでもいいから早く決めたいって人だけでないから、再登録で埋まらなかったんでしょ。

[13592: 検討板ユーザーさん]

>>13589 匿名さん

購入したのでむしろ興味深くて。

値付けや湾岸民対応が下手だなと思いつつ
それは戦略なのか天然なのかどっちかなと。

[13593: 匿名さん]

売主研究は契約前にしっかりしないと。契約してからも、ローン手続、引渡、内覧会、引渡、アフターサービスとしばらくお付き合いは続く。契約しちゃってからしまったと思っても後の祭り。

[13594: 検討板ユーザーさん]

>>13593 匿名さん

そういう話じゃないんだけど。

タワマンも二桁目の購入だし、
大阪のブランズタワーも持ってるんで、
そんな粒感の小さいことはどうでもよく。

[13595: 匿名さん]

>>13593 匿名さん

そんな薄っぺらいコメントはいらないよ。

[13596: 匿名さん]

>>13594 検討板ユーザーさん

タワマン二桁購入！すごいですね。
豊洲は実需ではない感じですか？

[13597: 匿名さん]

購入経験豊富な割に情弱だね。

[13598: 検討板ユーザーさん]

そんな＊＊＊の薄っぺらい独り言を重ねなくても

[13599: マンションマニアさん]

>>13593 匿名さん

ペラすぎワロタ

[13600: マンション掲示板さん]

わざわざ買わない物件の掲示板に来て、ただただディスってる奴って相当な暇人だよな。
他に時間の使い道ないのかね？

[13601: 匿名さん]

>>13600 マンション掲示板さん
いちいちレスするから集まって来る。

スルーすれば良いかと。

[13602: 検討板ユーザーさん]

こんな匿名掲示板で必死にマウント取ってもしょうがないのにね。

[13603: 検討板ユーザーさん]

これはナカの人に教えて欲しいなあ。
野村はそんなに体力ないのかしら？

米国では青田売りはあまりしないときいた。
原価構造がちがうのかしら？

>体力があって高値長期販売が利益最大化のキーならみんなやればいいと思いますが、三井三菱はそうはしませんね。そもそもそんなのは近年の特徴ですし。今は金利も低いですし、何故住友だけが際立ってるのでしょうか？借入金が少ないから？

[13604: 検討板ユーザーさん]

>>13596 匿名さん

実需です。
知れば知るほどいいところ。
まだ豊洲も周辺エリアも変化が期待できるし。

でもここは投資にはならないかと。
つか他にあるからわざわざここじゃなくても。

[13605: ご近所さん]

だめにだ

[13606: 匿名さん]

>>13604 検討板ユーザーさん

うちも実需なので嬉しいです。
もともと豊洲には住んでいなかったのですが、おっしゃるとおり知れば知るほど暮らしたくなりました。
程よく出来上がってて、程よく変化してて、魅力的な街だと思います。

[13607: ご近所さん]

だからー、デベの利益は販売じゃなくて、管理だよ、、、販売は赤字でも管理で長期間大黒字取ればいいんだよ、、、1戸平均月3万x1150戸で年間4億。平均4倍の値段でぼられてるとして、１億円で済むものに４億払ってるんだから。毎年３億以上チャリンチャリン、10年で30億。競争なしのドル箱だよ！！

[13608: 検討板ユーザーさん]

>>13607 ご近所さん

利益率75%か。ひゃっはー。

とはいえ管理クラスタでリプレイスしても質が下がるだけと言われてるね。

そんなにぼってるものなの？

[13609: 検討板ユーザーさん]

>>13607 ご近所さん

それと、販売時の話も聞きたいんだけど。
管理で儲けるならクソみたいな某の玄関インターホンカットとからしなきゃいいのに。
むしろ壊れやすいもの仕込んでおけよと思うが。

[13610: 検討板ユーザーさん]

toyosu22についてご存知の方いますか？
あの土地どうなるんだろうか
工事大掛かりだろうからトラックとか騒音
高層階は音がぬけるから気になります

[13611: ご近所さん]

ボリまくりだよ。大きく分けて、清掃、エレベーター、通常管理業務。どこの質を下げたくないかを取捨選択して。例えば清掃は家だと月一ぐらい？それを週2ｘ月3にするだけだ6倍　人材も通常単価の3倍（時給1000円じゃなくて3倍の3000円)にすると18倍取れるよｗ

[13612: ご近所さん]

インターホンは２万ぐらいでつけれるまたは交換できるから別に全住戸が管理会社に任せる必要はない。メーカー保証もあるし、普通に使ってたら１０年以上壊れないよ。

[13613: ご近所さん]

東急コミュニティスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[13614: 匿名さん]

>>13613 ご近所さん
前から思ってたけど、なんでこんなに東急の管理って住民からの評判悪いの？

[13615: 検討板ユーザーさん]

>>13611 ご近所さん

リプレイスで削ったらどうなる？

[13616: ご近所さん]

>13615
管理費をそこまで上げなくて済む

[13617: ご近所さん]

>13614
三井はブランドだから、100歩譲って任せ続けるのはわかる。
東急コミュニティはブランドか？？3流会社に任せるぐらいなら、安い業者にしっかりとやってもらって管理費を全住民に還元して、管理費が上がるのを抑えたほうがいいんでないかい？

[13618: 匿名さん]

>>13614 匿名さん
いい加減だからでは？

[13619: ご近所さん]

東急をぶっ壊す！！やりたい人一緒にやろうぜぃ！！　
１期目に相見積りを何社からか取って、東急が顔色を変えてきて値下げに応じても東急を切る！！経験則から東急に容赦してうっかり次の期も任せるなんてことをしたとしたら、次期以降から理事が変わることをいいことにまたぼり始めるから絶対。ドル箱仕様の体たらく。

[13620: 匿名さん]

>>13619 ご近所さん

ご近所さんって購入者なんですか？

[13621: 匿名さん]

相見積り取るのはいいけど、価格だけで決めずにより良い管理、環境維持を目指していきたいですね。

[13622: ご近所さん]

>13620
はい。いい物件だから買いましたよ。

[13623: 匿名さん]

マンションって見ず知らずの人が集まるから、お互いに知り合って住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまで数年かかる。それまでは売主が引いた路線をそのまま踏襲するしかない。管理が問題だと思っているのなら入居して管理会社を買えるなんてこと考えずにちゃんとした管理の物件選ばないと。

少なくとも管理計画ぐらいは確認しようね。みんな管理費は気にするけどそれがどのように使われるかってのに対しては無頓着。

[13624: 匿名さん]

管理といえば2、3階あたりの外壁緑化はうまくいのかな？
豊洲シビックセンターなんかもそうだけど、実際にはほとんど緑に覆われてないのをよく見るから心配になる。

[13625: 検討板ユーザーさん]

管理クラスタはもうちょっと上から目線をやめれば受けが良くなると思うの。

戸境板どうこうみたいなスペックオタクと違って無邪気じゃない分、結果としてより人を不快にする傾向が数人にあるからきをつけてね。

[13626: 匿名さん]

>>13624 匿名さん

それ、気になってました！
いつの間にかフェイクになってたりして

[13627: 匿名さん]

甲子園が改修して１０年たったけど外壁のツタが復活してないってのが少し前に記事になってた。外壁緑化はもうまく行ったかわかるのは10年後。植栽もアフターサービス対象なんだけど、期間が２年なんだよね。うまく行かなかったら自腹かな。

[13628: 匿名さん]

>>13626
いやむしろ最初からフェイクにしておく方がいいかもしれない。
時間と金かけてダメでしたになるくらいなら。

[13629: 匿名さん]

>>13628 匿名さん

あの壁面緑化は良いアクセントなので、枯れた状態で晒すよりはフェイクもありかもしれませんね。
今はリアルなものもありそうですし。
アフターサービスの2年で様子見かな。

[13630: 匿名さん]

>13629

2年目にやり直させて、また、ダメになってもアフターサービス期間は切れている。1年様子を見て判断しないと。

[13631: マンション検討中さん]

>>13628 匿名さん

パークタワー晴海のガーデンエントランスもそれで安定の綺麗さですね！

[13632: 匿名さん]

>>13631 マンション検討中さん

既にフェイクなの？

[13633: 匿名さん]

>>13624 匿名さん

これな。

[13634: 匿名さん]

ここの掲示板急になくなった?

[13635: 匿名さん]

>>13518 検討板ユーザーさん

いや本当に売れてないからそれはしなくても大丈夫だと思う。

[13636: 匿名さん]

>>13555 検討板ユーザーさん
話が長い、分かりづらい

[13637: 匿名さん]

>>13579 匿名さん
お前アホやな、本気でそー思ってるんだったら不動産投資辞めた方がよいよ

[13638: 匿名さん]

管理の話しに戻るが、実際にメンテナンスや警備、清掃などを行っているのは下請けで、東急コミュニティはただまとめているだけだから、組合がしっかり管理運営出来るなら、管理会社を東急コミュニティにするメリットは無い。
(私が知っている東急コミュニティ管理のマンションは屋上防水工事で、保証が出ない部分防水工事をばか高い金額で組合に提案していた)

あとは仕様変更で削減。例えば、確か常駐警備が2名となっていたが、本当に2名も必要か見直しも必要。
実需購入したので、理事やりたいですねぇ。

[13639: 匿名さん]

登録が入らなかった住戸が再登録で5倍以上ついていたのは興味深い。

[13640: 職人さん]

>>13639 匿名さん
北角？

[13641: 匿名さん]

>>13640 職人さん

ここで北角の良さが書き込みされてたからね。
西角から北角へ変更して当選した人は、2000万安く買えてお得だったと思えるんじゃない？

[13642: 匿名さん]

>>13638 匿名さん

初購入なので詳しい方に手を挙げていただけるとありがたい。私も勉強します。

[13643: 匿名さん]

1期1次で出された角住戸は、全て完売ですか？　
2次以降は、東と北角住戸の低層階が若干残っているだけですね。

[13644: 匿名さん]

>>13639 匿名さん
営業マンに6倍って聞きました。
何処の部屋かまで、聞かなかったですが。

[13645: 匿名さん]

野村の方が高輪ゲートウェイ駅も使えて便利かも知れないね。

[13646: マンション検討中さん]

パークシティの約2倍の価格になったね。
ここの住人とパークシティの年収も倍違う訳か

[13647: 検討板ユーザーさん]

>>13637 匿名さん

室長、ロンドンからわざわざ煽りにくるなよw

[13648: 検討板ユーザーさん]

>>13645 匿名さん

高輪とここを並行して実需で検討買する人は少ないでしょうね。野村は600の噂もあり価格帯が二回り異なります。ここが世帯1500-2000万なら、そちらは単独2000以上か世帯3000万の層でしょうか。

[13649: 検討板ユーザーさん]

>>13646 マンション検討中さん

パークシティ、当初からどれぐらい人が入れ替わってるんでしょうね。今や坪230なんて都内全域でも存在を見つけるのも難しいです。

[13650: 匿名さん]

ここ年収1500とかで買うのはきついんでない？
頭金潤沢か、将来に渡り年収2000近くが得られるなら行けそうだけど。

でも、まぁ、みんな沢山お金持ってるよね。坪400とか600とかでどんどん売れるわけだし。ちょと前の坪200台で買えた時期ならわかるけど。