ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[12851: 匿名さん]

そうそう東急は真面目だよ
修繕積立金の一時金が10年おきにあることも登録前に伝えてある。
いい事だけ言って購入後は知らんぷり、あとは管理組合で決めてとかいうデベとは大違い。

[12852: 通りがかりさん]

>>12839 匿名さん

博学じゃないけど少なくとも高層階で眺望の良い住戸は10年後も一定の需要あるから下がらないでしょうね。特に角住戸は今の相場としては単価が盛られてないから価格維持可能かと。

[12853: 匿名さん]

>>12851 匿名さん
正直に修繕費が当初の6倍になることも伝えている。
㎡修繕費624円＋管理費400円

[12854: 匿名さん]

まず金利が上がらないと思うけど。人口減や景気減速と利上げを同時に心配するのは矛盾してますよ。金利が上がる要因を挙げられますか？

[12855: 検討板ユーザーさん]

>>12853 匿名さん
最終トータル千円超えってヤバいな。
他のタワマンも、こんなに加速度的に上がっていくもんなの？？

[12856: 匿名さん]

>>12855 検討板ユーザーさん

6年毎に上がって30年間でその水準だっけ？

[12857: マンション検討中さん]

>>12854 匿名さん

上がらないでしょうな。

[12858: 匿名さん]

販売時に作成する長期修繕計画の３０年よりも以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換といったそれまでの計画にはない大物が控えている。当初計画以上の値上がりは必至。

[12859: 匿名さん]

今頃、再登録の人達で賑わっているのかな？
希望の部屋が買えるといいね。

[12860: 検討板ユーザーさん]

ローンの返済終わっても、老後も毎月10万近く払い続けなきゃならんと考えるとゲンナリ。

[12861: 匿名さん]

>>12860 検討板ユーザーさん

この問題は解決不能？売る以外で。

[12862: マンション検討中さん]

>>12860 検討板ユーザーさん
このクラスのマンションを買える人は、年金だけで年間５百万円以上もらえる人だから平気でしょ。

[12863: マンション検討中さん]

>>12846 匿名さん
盛ってないのは好印象なんだけど、そこは小数点切捨てで69Cとかの方が分かりやすいかな…
三井や住友はそんな感じの表記してたような。

[12864: 匿名さん]

>>12863 マンション検討中さん

シティタワー銀座東は結構盛ってたよ

[12865: マンション検討中さん]

>>12864 匿名さん
あらそうなんだ。
有明のシティタワー東京ベイは切捨てだったような…自宅に資料あるけど今確認できないや

[12866: 匿名さん]

>>12865 マンション検討中さん

全部屋盛ってたかはわかんないや
分かりづらいという意見も確かに

[12867: 匿名さん]

>12861

入居後管理組合で定額積立に移行することで上昇を抑えることはできる。ただ、移行するタイミングでアップするけど。

定期的な一時金徴収と段階的値上げは将来未納問題を引き起こすリスクになるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。

デベも当然そのことは知ってるけど、広告に記載する積立金を安く見せかけるために採用しない。売った後のことは知らない。

[12868: 匿名さん]

>>12864 匿名さん

マンション名からして盛ってますからね

[12869: 匿名さん]

>>12867 匿名さん

積立ての仕方というより、無駄なコストを削ることはできないのかなー。資産価値を維持する修繕はもちろんして欲しいのだけど、ヌキヌキされてるとしたら見過ごしたくはないよね。結構高いし。

[12870: 検討板ユーザーさん]

>>12855 検討板ユーザーさん
修繕積立金、上がっていってませんよ。

センチュリーパークタワー　　
築20年　管理費345円　修繕積立金135円

晴海トリトンビュータワー　
築21年　管理費193円　修繕積立金175円

ファミール 月島グランスィートタワー　
築17年　管理費218円　修繕積立金111円

[12871: 匿名さん]

>>12867 匿名さん

定額積立にしたいなぁ
そこそこ長く住むつもりだし

[12872: 匿名さん]

>>12869 匿名さん

無駄なコストは削ったほうが良いけど、削ってはいけないコストの見極めはしっかりしたいですね。

[12873: 匿名さん]

>12871

入居したら管理組合の理事になって仕切ったら。武蔵小杉のタワマンは定額積立に移行しているところがいくつかある。HPのスポンサーが仲介業者なので、バックについているのかも。

https://www.midskytower.com/50years

小杉で残念なのは、タワマン乱立で中古での売却に有利になるようにって思惑があったみたいなんだけど、冠水騒ぎでもう売れないかな。

[12874: 匿名さん]

>>12860 検討板ユーザーさん

だから10年で売り逃げ

[12875: 匿名さん]

同じく国土交通省のガイドラインで、長期修繕計画は５年ごとに見直して、その時点以降35年（だったかな）の計画を立てることが推奨されている。

当然、その時にコストの見直しは必要。

[12876: 検討板ユーザーさん]

パークシティ豊洲の駐車場入り口のゲート(シャッター)の反応が驚異的に良い。
ほぼ停止する事なく道路から車庫に入れて、呆気に取られました。
ドライバーからすれば、こういうちょっとした事が快適さにつながるんだろうな。あれはすごい。

[12877: 匿名さん]

>12874

みんな同じこと考えて大量に中古が出たときに逃げ切れるかな。

タワマンの修繕積立が１０年を過ぎると跳ね上がるってのも認知されてきてるから買う側もそのこと当然考える。

[12878: 匿名さん]

修繕積立が値上げの計画になっていても、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。一番悲惨なパターンは値上げできずに積み立て不足で修繕できないってケース。

[12879: 匿名さん]

>>12878 匿名さん

売り逃げしようとしてる人たちは値上げに反対するのかな…
上手く決議できればよいのだけど

[12880: 匿名さん]

>>12872 匿名さん

某民○党政権の事業仕分けが懐かしい。
2番では駄目なんですか？ コンクリートなどの大型事業減らそうとかやって頓挫した。
マンションも削る考え方だと同じようになるよ。
数字はマジックで駐車場収入を管理会計に入れる時に○○％で計算する○○が95％だったら後から不足して値上げになるし、人件費は上がる一方でコンシェルジュ減らすとか時短にするとか決議しようにも3／4は簡単じゃない。
管理費抑えるのは総論賛成 各論反対でクリアは難しい。
そんなに改革したいなら理事に立候補してよと思うが面倒な仕事から逃げたがる人が続出。
人望と優秀な経験者が情熱を持って立候補してくれたら良いとか他人任せになりがち。
あと、管理費の無駄を削ったら消費税上げるみたいに修繕費均等化という名の前倒し値上げは10年で売り逃げしたい、投資家から敬遠されやすい。
東急さんが作成した計画を前提に納得して購入したのに変更は嫌だと突っぱねるのが目に見えてる。

[12881: 検討板ユーザーさん]

>>12870 検討板ユーザーさん
修繕ってタワマンだったらどこも同じぐらい費用かかりそうなもんだけど、他のとこは20年経っても同等の積立金で実際やっていけんのかな。

[12882: 匿名さん]

>12789


逃げようとしてる人は負担が少ない方がいいからね。

>12780の金額が、計画通りに推移しているのか、あるいはきちんと再検討してそれを反映したものなのか、それとも上げられずに放置なのか内情がわからないと数字だけだと何とも言えないよね。

[12883: 匿名さん]

おおむね同意だけど、決議は特別決議は不要だから過半数じゃないかな。

[12884: 匿名さん]

>>12877 匿名さん
他より先に動く！勝負事はタイミングが重要。
8年目に売却する予定。
その頃に中古相場と近い新築が販売されていたらそこを買う。
ブランズだって価値を考えればスカイズやパークホームズ中古と変わらないお買い得価格でした。
そんなマンションが何処で出ると思うよ。

[12885: 匿名さん]

売り逃げって考えの人が多いと、リゾートマンションで問題になった管理崩壊ってのがあるかも。

[12886: 匿名さん]

>>12881 検討板ユーザーさん
内情は調べないと分からないや。
でも、築15年で1回目の大規模修繕を実行していたら次の築30年目に向けて積立金は増額しないとそこで不足が出て頓挫する。
BTTは中間免震にしたことでEVに金がかかるのは理解してる。
駐車場だって自走式とは雲泥の差。
庭の植栽の維持だってシエルにはないコストは絶対にかかる。

[12887: 匿名さん]

そういう意味では投資家だらけにならなかったことはポジティブ要素ですね。
比較的、実需層が多そうだよね。

[12888: 匿名さん]

>>12886 匿名さん

自走式は羨ましいよね
ただ、タワーパーキングよりはマシなんじゃない？
植栽は絶対維持したい
荒れ果てたタワマンなんてイヤだ

[12889: マンション検討中さん]

パーコー浜離宮は相続税対策富裕層、中国人が買って住んでない人が多くて夜は真っ暗で有名。
中国人は本国にいて日本への一時金支払いから逃げたりしたらどうなるのか？
部屋は強制差し押さえとか出来なかったら払った人が損を見てしまう。
最初から定額にすればリスク少ないのに。。
BTTの6倍って他に聞いたことがない。
リゾマンまっしぐら。

[12890: マンション検討中さん]

>>12888 匿名さん

晴海のPTHは台風が来る度に樹木の復旧に金がかかっているよ。
予定してない災害への追加資金は覚悟が必要。
植栽の維持は地味に大変さ。

[12891: 匿名さん]

>12886

中間免震でもエレベータは普通と一緒だよ。免震装置より下の階のエレベーターホールにエレベーターと周りの間にスペースを開けて揺れの変位を逃す。そしてそのスペースにエキスパンションジョイントが設置されている。

問題なのはエキスパンションジョイントは一定以上の変移があると壊れちゃうんだけど、自然災害は予定できないってことで長期修繕計画には盛り込まれていない。

[12892: 匿名さん]

３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震、制震にかかわらず。

計画されてない補修費をどう徴収するかってのが問題になった。

[12893: マンション検討中さん]

>>12888 匿名さん

永住考えると平置き、自走式が羨ましい
それでシントシティは維持費激安でした。

[12894: マンション検討中さん]

>>12891 匿名さん
一度は首都直下型地震が来ると言われてるようにまさかの事態へ多額の一時金が必要になれば6倍どころか8倍とか有り得るの？

[12895: マンション掲示板さん]

>>12893 マンション検討中さん
シントシティ仕様低すぎでしょ。むしろあれで維持費高かったらそれこそ買う人おらへんやろ。挙げ句の果に近くに危ないもの保管してて。

[12896: 匿名さん]

>12894

直下というか縦揺れは免震の弱点。直下に襲われた事例ってないはずだから被害どれくらいになるのかわからないだろうね。タワマンってある意味フィールド実験中。

[12897: 匿名さん]

BTTに10年未満住んでから豊洲で平置き駐車場のあるマンションに住み替えを考えた方がいいかなぁ。
老後には備えないといけないよね。

[12898: 匿名さん]

>>12897 匿名さん
豊洲で住み替える必要なくない？

[12899: 匿名さん]

>>12891 匿名さん
中間免震のためにエレベーター数が増えたってことを言いたいんじゃないの？

[12900: 検討板ユーザーさん]

>>12899 匿名さん
EV基数増 2回乗り換え 誰得？
ってことだと