ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[12822: 匿名さん]

竣工まで2年近くあるのにオプションの締め切り早いね。次の販売以降は選べなくなるパターンか。

[12823: 匿名さん]

カームブラウンだけモデルルームが無いから、小さい見本から想像するしかない。
今日はモデルルーム混むかな。

[12824: 検討板ユーザーさん]

洗面化粧台の水栓も2パターンあって、どっちでもいいだけに逆に悩む。

[12825: 匿名さん]

>>12824 検討板ユーザーさん

シャワーヘッドのほうが掃除が楽そうなので、そちらにする予定です。
絶対グローエという気持ちもないですし。

[12826: 匿名さん]

シャワーヘッドって時間がたつとホースから水が漏れて事故ってことがあり得るのでご用心を。

[12827: マンション検討中さん]

>>12800 匿名さん

変電所の周囲を美化してほしいという要望が説明会で出てたと思うんですが、あのままなんですかね。やるとしたら東急？都？

ちとむき出し感が強くて、メトロコープと都営とゆりかもめ高架の殺伐感を増幅させてるので、なんとかしてほしいです。

[12828: マンション掲示板さん]

重説で分かった事としてむしろ駐車場の幅1950めっちゃ増えてるよ。1期で駐車場リスクを受け入れても登録、当選した人がいちばん得したね。そういう意味では東急まじめやね。

[12829: マンション検討中さん]

>>12820 匿名さん

登録時に抜粋版でかなり時間かけて説明をみんなうけてますよ。

[12830: マンション検討中さん]

>>12822 匿名さん

階によって締め切りが全然違います。

[12831: マンション検討中さん]

>>12828 マンション掲示板さん

高さは同じでしたか？
幅は主に輸入車、高さは主にミニバンSUVの問題で、豊洲はハイルーフ難民も多数なので。

[12832: 匿名さん]

>>12807 匿名さん

20年住むだけは永住とは言えないよ。
完成から10年後は2032年。
東京でさえ人口減少が進み、世帯数ではピークの山を過ぎた時期。
移民政策でも取らない限りはこの時期を前後に不動産は下がる。
ゼロ金利政策と量的緩和で今の相場。
日本の不動産が頭打ちになれば外国人投資家もその前に売り浴びせるわけ。

[12833: 匿名さん]

>>12809 匿名さん
物理的な本質を突いてる。
もはや借りて返済できる上限、すなわち1990年並の相場に迫っている。
年収が大して上がらず女性の社会進出によるダブルインカムでやっと買えるのが坪単価400万。
一部のエリートが3000万とか稼いでいても人数構成比で1％もいない人を例に出す必要もないのでパワカ1400万をベースに見る。
その年収で坪単価450万以上の3LDKは厳しいよね。

[12834: 匿名さん]

更に2030年問題は人口減少 世帯数減少だけではない。
住宅価格が現在の水準まで高騰を迎えた2018年入居組のローン控除切れを迎え、買い替えを考える人や無理して購入したため控除で毎月助かっていた3.3万が無くなり、積立金も値上げで売らないといけない世帯が激増する。
中古市場は売りが増えて暴落。
買う側も下がる局面では怖くて慎重になる。
2027年にリニア開業、都心の大規模再開発も一服ついて建材は下がる頃。
多面的な見方をすると下がる要因が大きい。

[12835: マンション検討中さん]

下がることは皆さん想定済みでしょ

[12836: 匿名さん]

>>12835 マンション検討中さん

＞＞12807
＞＞12819

[12837: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。売却のことは考えておかないと。

[12838: 匿名さん]

>>12818 匿名さん

デベはマンションの供給絞ってるから値段もそんなに下がんない。

[12839: 匿名さん]

>>12838 匿名さん

そんなに下がらないってことは
少しは2030年代は下がるってこと？
博学な方 教えて

[12840: 匿名さん]

そおいや南青山7丁目の表参道11分高台立地の新築マンションが坪単価420万から販売中。
もはや港区南青山アドレスと江東区豊洲が同じくらい？
豊洲は港区の価値があるってこと？
教えて下さい。

[12841: マンション検討中さん]

需給の観点なら下がりるリスクは低い。

近年の高騰率と金利上昇や景気リスの観点なら下がるリスクは高い。

というわけで、そんなに悲惨なことにはならないと思ってる。

金利が1番インパクト大きいと思うんだけど、少なくとも21年までは大丈夫そうだね。安倍黒田の後はどうかな？

景気のような一時的な外部要因が値下がりの理由なら回復するまで持ち続ければいいので、それは結構どうでもいいです。

あと、建築費は仮に下がってもそれなりに売れてるんだから、仕様をあげても、わざわざ利益削ってまで値段は下げないと思うよ。一度上がった相場を自ら下げる売り手はいない。ビジネスとしてあたりまえ。

[12842: 匿名さん]

>12838

リーマンショック後に大手寡占になってすでに供給は絞られている。次の土地を仕入れるためには現金が必要で供給をつづけるしかないという自転車操業。

[12843: マンション検討中さん]

>>12842 匿名さん

それはわかってるけど、デベも今はコスカしまくりで限界感あるのは事実なので、金利上げと景気減速で買い手の購買力が大きくさがったら、供給とめるわけにもいかないから、値下がりはせざるを得ないとら思うよ。数は追わないにしろ、販売を5年10年止めれるわけじゃなし。

[12844: 匿名さん]

最近のコスカ手法は要注意。モデルルームでオプション表示せずにしれっとオプションの設備があったりする。いちいち営業に聞かないと確認できない。

[12845: マンション検討中さん]

>>12844 匿名さん

ここは全て表示はあるよ。
なんか、そういう一般論は他のスレでいいんじゃね？

[12846: 匿名さん]

東急は意外と真面目。
オプション表示マメ。
部屋も69.69㎡を70Cとか表示せず65Cにして狭い部屋と勘違いするくらい控えめ。
芝浦は手抜きしたけど豊洲はまだ東急なりに気合い入れてる。

[12847: 匿名さん]

>>12846 匿名さん

部屋の表記まじめだよね
盛るデベもいるから偉いなと思ったよ

[12848: マンション検討中さん]

東急は下り天井も最初から表示してるしね
野村とか三次元がクソなのに一切表示ないから

[12849: 匿名さん]

>>12848 マンション検討中さん

そうそう
表示してるから目をつけられてちょっと可哀想でもある

[12850: マンション検討中さん]

この坪単価で購入する層はどんな方たちでしょう…

[12851: 匿名さん]

そうそう東急は真面目だよ
修繕積立金の一時金が10年おきにあることも登録前に伝えてある。
いい事だけ言って購入後は知らんぷり、あとは管理組合で決めてとかいうデベとは大違い。

[12852: 通りがかりさん]

>>12839 匿名さん

博学じゃないけど少なくとも高層階で眺望の良い住戸は10年後も一定の需要あるから下がらないでしょうね。特に角住戸は今の相場としては単価が盛られてないから価格維持可能かと。

[12853: 匿名さん]

>>12851 匿名さん
正直に修繕費が当初の6倍になることも伝えている。
㎡修繕費624円＋管理費400円

[12854: 匿名さん]

まず金利が上がらないと思うけど。人口減や景気減速と利上げを同時に心配するのは矛盾してますよ。金利が上がる要因を挙げられますか？

[12855: 検討板ユーザーさん]

>>12853 匿名さん
最終トータル千円超えってヤバいな。
他のタワマンも、こんなに加速度的に上がっていくもんなの？？

[12856: 匿名さん]

>>12855 検討板ユーザーさん

6年毎に上がって30年間でその水準だっけ？

[12857: マンション検討中さん]

>>12854 匿名さん

上がらないでしょうな。

[12858: 匿名さん]

販売時に作成する長期修繕計画の３０年よりも以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換といったそれまでの計画にはない大物が控えている。当初計画以上の値上がりは必至。

[12859: 匿名さん]

今頃、再登録の人達で賑わっているのかな？
希望の部屋が買えるといいね。

[12860: 検討板ユーザーさん]

ローンの返済終わっても、老後も毎月10万近く払い続けなきゃならんと考えるとゲンナリ。

[12861: 匿名さん]

>>12860 検討板ユーザーさん

この問題は解決不能？売る以外で。

[12862: マンション検討中さん]

>>12860 検討板ユーザーさん
このクラスのマンションを買える人は、年金だけで年間５百万円以上もらえる人だから平気でしょ。

[12863: マンション検討中さん]

>>12846 匿名さん
盛ってないのは好印象なんだけど、そこは小数点切捨てで69Cとかの方が分かりやすいかな…
三井や住友はそんな感じの表記してたような。

[12864: 匿名さん]

>>12863 マンション検討中さん

シティタワー銀座東は結構盛ってたよ

[12865: マンション検討中さん]

>>12864 匿名さん
あらそうなんだ。
有明のシティタワー東京ベイは切捨てだったような…自宅に資料あるけど今確認できないや

[12866: 匿名さん]

>>12865 マンション検討中さん

全部屋盛ってたかはわかんないや
分かりづらいという意見も確かに

[12867: 匿名さん]

>12861

入居後管理組合で定額積立に移行することで上昇を抑えることはできる。ただ、移行するタイミングでアップするけど。

定期的な一時金徴収と段階的値上げは将来未納問題を引き起こすリスクになるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。

デベも当然そのことは知ってるけど、広告に記載する積立金を安く見せかけるために採用しない。売った後のことは知らない。

[12868: 匿名さん]

>>12864 匿名さん

マンション名からして盛ってますからね

[12869: 匿名さん]

>>12867 匿名さん

積立ての仕方というより、無駄なコストを削ることはできないのかなー。資産価値を維持する修繕はもちろんして欲しいのだけど、ヌキヌキされてるとしたら見過ごしたくはないよね。結構高いし。

[12870: 検討板ユーザーさん]

>>12855 検討板ユーザーさん
修繕積立金、上がっていってませんよ。

センチュリーパークタワー　　
築20年　管理費345円　修繕積立金135円

晴海トリトンビュータワー　
築21年　管理費193円　修繕積立金175円

ファミール 月島グランスィートタワー　
築17年　管理費218円　修繕積立金111円

[12871: 匿名さん]

>>12867 匿名さん

定額積立にしたいなぁ
そこそこ長く住むつもりだし

[12872: 匿名さん]

>>12869 匿名さん

無駄なコストは削ったほうが良いけど、削ってはいけないコストの見極めはしっかりしたいですね。

[12873: 匿名さん]

>12871

入居したら管理組合の理事になって仕切ったら。武蔵小杉のタワマンは定額積立に移行しているところがいくつかある。HPのスポンサーが仲介業者なので、バックについているのかも。

https://www.midskytower.com/50years

小杉で残念なのは、タワマン乱立で中古での売却に有利になるようにって思惑があったみたいなんだけど、冠水騒ぎでもう売れないかな。

[12874: 匿名さん]

>>12860 検討板ユーザーさん

だから10年で売り逃げ

[12875: 匿名さん]

同じく国土交通省のガイドラインで、長期修繕計画は５年ごとに見直して、その時点以降35年（だったかな）の計画を立てることが推奨されている。

当然、その時にコストの見直しは必要。

[12876: 検討板ユーザーさん]

パークシティ豊洲の駐車場入り口のゲート(シャッター)の反応が驚異的に良い。
ほぼ停止する事なく道路から車庫に入れて、呆気に取られました。
ドライバーからすれば、こういうちょっとした事が快適さにつながるんだろうな。あれはすごい。

[12877: 匿名さん]

>12874

みんな同じこと考えて大量に中古が出たときに逃げ切れるかな。

タワマンの修繕積立が１０年を過ぎると跳ね上がるってのも認知されてきてるから買う側もそのこと当然考える。

[12878: 匿名さん]

修繕積立が値上げの計画になっていても、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。一番悲惨なパターンは値上げできずに積み立て不足で修繕できないってケース。

[12879: 匿名さん]

>>12878 匿名さん

売り逃げしようとしてる人たちは値上げに反対するのかな…
上手く決議できればよいのだけど

[12880: 匿名さん]

>>12872 匿名さん

某民○党政権の事業仕分けが懐かしい。
2番では駄目なんですか？ コンクリートなどの大型事業減らそうとかやって頓挫した。
マンションも削る考え方だと同じようになるよ。
数字はマジックで駐車場収入を管理会計に入れる時に○○％で計算する○○が95％だったら後から不足して値上げになるし、人件費は上がる一方でコンシェルジュ減らすとか時短にするとか決議しようにも3／4は簡単じゃない。
管理費抑えるのは総論賛成 各論反対でクリアは難しい。
そんなに改革したいなら理事に立候補してよと思うが面倒な仕事から逃げたがる人が続出。
人望と優秀な経験者が情熱を持って立候補してくれたら良いとか他人任せになりがち。
あと、管理費の無駄を削ったら消費税上げるみたいに修繕費均等化という名の前倒し値上げは10年で売り逃げしたい、投資家から敬遠されやすい。
東急さんが作成した計画を前提に納得して購入したのに変更は嫌だと突っぱねるのが目に見えてる。

[12881: 検討板ユーザーさん]

>>12870 検討板ユーザーさん
修繕ってタワマンだったらどこも同じぐらい費用かかりそうなもんだけど、他のとこは20年経っても同等の積立金で実際やっていけんのかな。

[12882: 匿名さん]

>12789


逃げようとしてる人は負担が少ない方がいいからね。

>12780の金額が、計画通りに推移しているのか、あるいはきちんと再検討してそれを反映したものなのか、それとも上げられずに放置なのか内情がわからないと数字だけだと何とも言えないよね。

[12883: 匿名さん]

おおむね同意だけど、決議は特別決議は不要だから過半数じゃないかな。

[12884: 匿名さん]

>>12877 匿名さん
他より先に動く！勝負事はタイミングが重要。
8年目に売却する予定。
その頃に中古相場と近い新築が販売されていたらそこを買う。
ブランズだって価値を考えればスカイズやパークホームズ中古と変わらないお買い得価格でした。
そんなマンションが何処で出ると思うよ。

[12885: 匿名さん]

売り逃げって考えの人が多いと、リゾートマンションで問題になった管理崩壊ってのがあるかも。

[12886: 匿名さん]

>>12881 検討板ユーザーさん
内情は調べないと分からないや。
でも、築15年で1回目の大規模修繕を実行していたら次の築30年目に向けて積立金は増額しないとそこで不足が出て頓挫する。
BTTは中間免震にしたことでEVに金がかかるのは理解してる。
駐車場だって自走式とは雲泥の差。
庭の植栽の維持だってシエルにはないコストは絶対にかかる。

[12887: 匿名さん]

そういう意味では投資家だらけにならなかったことはポジティブ要素ですね。
比較的、実需層が多そうだよね。

[12888: 匿名さん]

>>12886 匿名さん

自走式は羨ましいよね
ただ、タワーパーキングよりはマシなんじゃない？
植栽は絶対維持したい
荒れ果てたタワマンなんてイヤだ

[12889: マンション検討中さん]

パーコー浜離宮は相続税対策富裕層、中国人が買って住んでない人が多くて夜は真っ暗で有名。
中国人は本国にいて日本への一時金支払いから逃げたりしたらどうなるのか？
部屋は強制差し押さえとか出来なかったら払った人が損を見てしまう。
最初から定額にすればリスク少ないのに。。
BTTの6倍って他に聞いたことがない。
リゾマンまっしぐら。

[12890: マンション検討中さん]

>>12888 匿名さん

晴海のPTHは台風が来る度に樹木の復旧に金がかかっているよ。
予定してない災害への追加資金は覚悟が必要。
植栽の維持は地味に大変さ。

[12891: 匿名さん]

>12886

中間免震でもエレベータは普通と一緒だよ。免震装置より下の階のエレベーターホールにエレベーターと周りの間にスペースを開けて揺れの変位を逃す。そしてそのスペースにエキスパンションジョイントが設置されている。

問題なのはエキスパンションジョイントは一定以上の変移があると壊れちゃうんだけど、自然災害は予定できないってことで長期修繕計画には盛り込まれていない。

[12892: 匿名さん]

３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震、制震にかかわらず。

計画されてない補修費をどう徴収するかってのが問題になった。

[12893: マンション検討中さん]

>>12888 匿名さん

永住考えると平置き、自走式が羨ましい
それでシントシティは維持費激安でした。

[12894: マンション検討中さん]

>>12891 匿名さん
一度は首都直下型地震が来ると言われてるようにまさかの事態へ多額の一時金が必要になれば6倍どころか8倍とか有り得るの？

[12895: マンション掲示板さん]

>>12893 マンション検討中さん
シントシティ仕様低すぎでしょ。むしろあれで維持費高かったらそれこそ買う人おらへんやろ。挙げ句の果に近くに危ないもの保管してて。

[12896: 匿名さん]

>12894

直下というか縦揺れは免震の弱点。直下に襲われた事例ってないはずだから被害どれくらいになるのかわからないだろうね。タワマンってある意味フィールド実験中。

[12897: 匿名さん]

BTTに10年未満住んでから豊洲で平置き駐車場のあるマンションに住み替えを考えた方がいいかなぁ。
老後には備えないといけないよね。

[12898: 匿名さん]

>>12897 匿名さん
豊洲で住み替える必要なくない？

[12899: 匿名さん]

>>12891 匿名さん
中間免震のためにエレベーター数が増えたってことを言いたいんじゃないの？

[12900: 検討板ユーザーさん]

>>12899 匿名さん
EV基数増 2回乗り換え 誰得？
ってことだと

[12901: 匿名さん]

>>12900 検討板ユーザーさん

その分、販売価格が抑えられているんでしょ。

[12902: マンション検討中さん]

プレミアムに単価を盛ってくれた分 一般フロアは安かったよな。
再登録はどうでした？

[12903: 匿名さん]

豊洲でどえらいニュースを手にしたと言っていたマンマスも購入に進んでいる。

[12904: マンション掲示板さん]

>>12903 匿名さん

なんのニュースだろうね。
ステマで商売なるわけでもなさそうだし、何かあるのはリアルガチなのかな。買うぐらいだし。
豊住線か、びっくりのベイサイドクロスのテナントや企業入居か、キャンパス移転か。

[12905: マンション掲示板さん]

再登録は明日までか。
さて、何戸になるかな。
契約は18日で終わりっぽい。

[12906: 検討板ユーザーさん]

>>12890 マンション検討中さん
マンション総合保険に入っているだろうから、台風でやられた植栽は保険で復旧出来るだろうけど、自然に枯れたものまでは面倒みないかな。。
土地も広いし年間の保険料が莫大だろうな。毎年いくら払ってるのだろうか？2,000万超えるのかな。

[12907: マンション掲示板さん]

>>12905 マンション掲示板さん
350は確実に超えてくると言ってた。350超えてくると好調。400近くなるとかなり好調。人気物件かの指標になるので楽しみ。

[12908: マンション検討中さん]

>>12904 マンション掲示板さん
何よりマンマスが買った事実は重いわ。
買わなかった人は後悔する爆上げニュース。

[12909: マンション検討中さん]

マンマスは国を動かす中枢から情報を得ている。
インフラ計画だよ。

[12910: 匿名さん]

ブランズ買って良かった！
ところで、マンマスって誰？

[12911: 匿名さん]

>>12910 匿名さん

マンションマスターかと。

[12912: マンション検討中さん]

あんだけハルミフラッグを盛り上げたブロガー達は結局ブランズ豊洲を購入。
何かあるな。

[12913: 匿名さん]

>>12911 匿名さん

マンマニことマンションマニアとは別人？

[12914: 匿名さん]

>>12913 匿名さん

別人だよ

[12915: ご近所さん]

マンションマスター（不動産関連）購入
マンションマニア（不動産関連）購入
お刺身おじさん（不動産関連）購入
住友やたろう（不動産ファンド）は購入予定
SNS周りだけでこれだけの不動産界隈の人が購入してる。
かなり優良物件という証拠。

[12916: マンション検討中さん]

>>12915 ご近所さん
維持費高くとも投資に見合うんだよ。
豊住線も元メトロのマンマニさんが断言してるし、国家公務員のマンマスは極秘情報を握って買った。
中古相場並みで買える部屋が多数あるからな。

[12917: 匿名さん]

>>12915 ご近所さん

住友やたろう？？
どこで情報見れますか？

[12918: ご近所さん]

やたろうさん
https://twitter.com/826World

[12919: 匿名さん]

のらえもんは最近見ませんね

[12920: マンション検討中さん]

のらの最新記事ではポジ評価に変わってた。。
まさか、、
榊さんもタワマン好きに路線変更してる。

何があった？？

[12921: 口コミ知りたいさん]

>>12915 ご近所さん
みんなどの部屋タイプ購入してるの？