ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[12782: 匿名さん]

>>12780 マンション検討中さん

パークハウスじゃなくパークホームズね

[12783: 匿名さん]

>12781

管理費は入居後不公平を正そうって動きがでてくるかもね。議決権は一住戸に１つなので、数の力はプレミア以外の住民が持っている。

[12784: 名無しさん]

>>12783 匿名さん
しかし他物件でもプレミアムとスーペリアの管理費を変えてるケースがないと無理と思われる。ここが管理費差を認めると他物件も判例と同様に管理費差をやりだすことになり大変なことになるだろうね。そんなことするとプレミアム住民が売却してプレミアム住戸に多い駐車場収入が減ったりで逆に管理費を補う組合の収入を減らすという無能な事態を生むけど…

[12785: マンション検討中さん]

パークホームズはもう安くしないと売るのが難しいかもね。

[12786: マンション検討中さん]

今PHTを売ればブランズの圧迫感がバレる前に売り逃げ可能やし、ブランズ2年半待ちより即入居に魅力を感じる層は一定数いるよ。
ブランズ完成後に売る方が大変。
2022年春段階ではブランズまだ売れ残りがあるだろうし、今時の新築は1年くらい完成後売りする。
抜け感や眺望がない点ではPTHとブランズ北東は似たような条件で、ブランズ北東は20階でも坪単価350万台。
中古で強みが少ないPTHは間違いなく下げないと買い手が現れない。
住み替えるなら先に売って賃貸に避難するか、PTHを売却せずにブランズに住み替えた後にPTHを賃貸で運用するとか工夫が必要。
維持費は明らかにPTHの方が安いわけで賃貸に出しても良さそう。

[12787: マンション検討中さん]

スカベイは富裕層が好むようなゴージャス感はあるけど駅遠。
PTHは地味な共用部でマンション自体の限界として広い部屋でも中古8000万の壁が出てしまう。
けども駅近だから安けりゃ需要はある。
両方の良いところを併せ持ち眺望が最高なブランズは強いよ。
ブランズが無いものはCTやPCTにある商業施設や駅直結の要素。
CTはデッキで駅→シビック→ベイサイドクロス→ららぽが繋がり上物は地味過ぎるが不動産としては強過ぎる。
CT中古が坪単価330万とかで買えるなら1番手堅いとは思うが、やはり上物がね、、、って人や築浅好きはブランズが強い。
ブランズは富裕層に買われるマンションだから角部屋は1億で成約可能だと思う。

[12788: 匿名さん]

>>12787 マンション検討中さん

PTH?PHT?

[12789: マンション検討中さん]

>>12788 匿名さん

すまん、PHTが正解

[12790: 匿名さん]

ブランズが気に入り、買うお金もある。なのに抽選で外れて買えない。
なんて、とても悔しい。
次に落選すると本当に選ぶ部屋がない。
買うつもりだったから、買えない場合の妻の落胆はどうしたらいいものか？

[12791: 匿名さん]

>>12789 マンション検討中さん

ありがとう！

[12792: 匿名さん]

>>12786 マンション検討中さん

今売りに出てる南西角の部屋にはブランズのクレーンがばっちり映り込んでるけどね！現に圧迫感はないけど、2年後の圧迫感は想像に難くないから値段を下げないとなかなか売るのは厳しそうですよね。ここで1期人気が出たのは眺望死亡リスクが少なくて、間取りが良い透明バルコニー。
PHT買った値段と間取りにもよるけど、賃貸のが良いかもしれないですね。

[12793: 匿名さん]

>>12790 匿名さん

どの部屋希望なの？

[12794: マンション検討中さん]

>>12792 匿名さん

残債が少なければ投資用ローンで賃貸に出すのが無難ですよね。
仮住まいしてまで先に売り急ぐのも家族に負担かけてしまうし。
正直、ブランズ角部屋安い問題はスカベイやPHTから見たらクレーム物です。
キャップが坪単価370万台の北角で設定されてしまいPHTの角は高くても335万が限度になってしまった。

[12795: 匿名さん]

>>12794 マンション検討中さん

ベンチマークはBTTの北角でしょうから、PHTの上限はそのくらいで、売りやすくするなら坪10-20万下げくらいなイメージ持ってます。
特に南西角は、BTTリスクはあったのに…と思ってしまいます。BTTも南西は将来的にそのリスクは顕在化するのではないかと思ってしまいます。

[12796: 匿名さん]

江東区もパークコートが建つような希少立地があると良いね
餅つきナンチャラさんも泣いて喜ぶでしょう

[12797: マンション検討中さん]

>>12795 匿名さん
そうですよね。
将来のリスクは価格に反映されてませんから永久眺望の南角低層、北西などは手堅いです。
永久眺望の良い部屋が売り切れたら安い北東は見直されると思う。
なんせ、PHTなど囲まれた部屋が多いように似たような条件でBTT北東部屋は周辺中古と同じ坪単価335万から選べる。
中古売れずBTT北東いいじゃんになる。
これから豊洲中古は動きが悪くなり、更に2022年はBTT住み替えで大量の中古が放出され値下げの荒らしだろう。
今買うならBTT、3年後に買うなら安くなった中古を買い叩く。
それを見越して買い替え組、住み替え組はどう立ち回るかだと思う。

[12798: マンション検討中さん]

頭ではみんないつ売れば良いか？売却か賃貸どちらか？分かってるかと思う。
それが適切なタイミングで動かせないのはファミリー世帯の弱み。
子供の事情、奥さんの仕事の事情など簡単に引っ越しは出来ない。
投資家や単身は儲かれば自分が住む住まないに関わらず買う売る貸すを自由に選択できる。
ファミリー世帯の弱みに付け込むと言えば聞こえは悪いけど、足下をみて安く買い叩くとか投資家は肥えるだけ肥えていくよね。
ファミリーでもキャッシュ豊富な人は数軒所有してればいいけど、まあ少数だよね。

[12799: マンション検討中さん]

こんにちは、BTT検討中のものです。
新築か築浅に住みたいと考えています。
最近になって選択に豊洲が浮上しましたので
遅ればせながら今日現地に行ってきました。
昼間と夜にです。
やはり駅から近いのですが夜は周辺の暗さが気になりました。駅上マンションのパン屋を過ぎると高架下の暗さもあり駅前とは言い難い雰囲気でした。
1000世帯のマンションが一棟できたら雰囲気は変わるのでしょうか？
ちなみにその先にも歩いてみましたがますます暗く市場周辺はもはや孤島のようでした。
値段が上がる下がるとかそういう感じではなくて生活の場として考えていてイメージと違ったので迷いが出てしまって。

[12800: 匿名さん]

>>12799
パン屋から物件までの道は、ここができても人通りが少し増える程度で雰囲気は大きく変わらないでしょうね。有るのはメトロコープというマンションと変電所なのであそこが商店街みたいになることはない。
ただ建築中のベイサイドクロスは駅直結なので、地下鉄降りてそこで買物して豊洲公園の角に出るというルートをメインにすることが出来るかも。

[12801: マンション検討中さん]

>>12799 マンション検討中さん
シエルからブランズまで歩く道にはコンビニあるのと、1番人の流れが変わるのはマンション横にできるスーパーの存在。
スカベイ民やパークホームズ民などが買い物に来るので間違いなく営業時間内は人の流れが増えると思います。
コンビニもスーパーもない戸建住宅街の方が夜道は怖いと思いますよ。

[12802: 匿名さん]

昨日重説受けたから今更なんだけど、図面等を読み返していて2ldkで眺望に拘らないなら60dの低層もいいと思った。坪334からと安いし、向かいの建物の壁面まで優に90mはあるし、間に建物が建つことはなくここの植栽を見るのも悪くない。
リビングには窓が3枚あり、洋室1は掃き出し窓なので採光も良い。間取りも整形で下り天井も最小に抑えられてる。人気なかったようだけど、意外と穴場なのでは。

[12803: マンション検討中さん]

BTT安い問題は豊洲を超えられない有明高速横のタワー販売に影響が出そう。
空気が悪いという欠点と商業施設隣接による騒音。
それで居ながら有明で坪単価355万。。
ウエスト棟は徒歩4分だけどほぼ完売。
セントラルだと徒歩6分、イーストは9分くらいの駅遠でさえその坪単価。
格上の豊洲のランドマークBTTは今なら更に安い部屋や同じ価格の部屋が選べる。
高速横とゆりかもめ横はどちらがましか？答えは出てると思う。

持ち上げておきながらBTTの評価が激落ちするのは築10年以降。
それまでの9年間住んで売り逃げするのが損得勘定で良いと感じます。

[12804: 匿名さん]

>>12802 匿名さん

北東60Dは5階と45階がそれぞれ倍率2倍、
人気がないのではなく、今回は殆どの部屋が出ていなかったから、二期以降にどっと出すんじゃないの？

[12805: マンション検討中さん]

>>12802 匿名さん
北東低層階は眺望良くて安い北西により霞んでしまいましたが、おっしゃる通り北東は2段階値下げでお得すぎます。
特に63㎡部屋は下がり天井が1番少ない間取で保育園からもそれなりに上ですから坪単価334万は投資目線からも実需目線からも有りです。
2期では北東が注目されると睨んでます。
眺望は空きますが間取は毎日の生活そのものです。
あと、65Cは3LDK最強の安さでリビングアウト洋室が2部屋あるので、子供的にも嬉しいはずです。
3LDKの中部屋でリビングアウト洋室2部屋の間取は少なくて希少性が高いです。

[12806: 匿名さん]

タワマンは修繕積立が跳ね上がる前に転売ってのが知られるようになって大量供給されてるから売り逃げ出来るかな。うまく立ち回れなかったらババをつかみ続けることになる。

修繕積立を定額にして転売に有利にという動きがあった小杉のいくつかのタワマンで冠水騒ぎがあってその目論見が崩れたのが皮肉。

[12807: 匿名さん]

>>12803 マンション検討中さん

みんな10年前に売却するとか言ってるけど、何処に買い替え？
その頃の新築価格はもっともっと高く、管理修繕費もBTT以上にさらに高いんじゃないの？
BTT以上の立地は出ないと思い、私は永住するつもり。
20年くらいかな？

[12808: 匿名さん]

>12804

要望書の集まり具合で販売住戸を決めている。要望書がいっぱい出ていたのに販売調整されていたというのなら2倍ってのはあり得ない。要望書を締め切ってから登録締め切りまで時間がるからね。

[12809: 匿名さん]

まだ、上がるなんて言ってる人いるんだ。これ以上上がったら購入できなくなっちゃう。アベノミクスのゼロ金利でローンを含めた総負担額が上がってなくてまだ購入できてたんだけど、もうそれを超えちゃってる。

[12810: 匿名さん]

今日、重説受けるんですが何か注意して
聞くポイントがあったら教えて下さい

[12811: 匿名さん]

>12819

事前に重要事項説明書を入手して、熟読したうえで当日確認すべき点を押さえておくべきだったんだけどね。今更手遅れ。

[12812: 匿名さん]

管理規約(案）も入手して熟読しておかないと。説明されていないプレミア住戸の優遇がこっそり忍ばされているかもしれない。契約してから気が付いても後の祭り。

[12813: 匿名さん]

>>12805 マンション検討中さん

北東は眺望が良い他の選択肢があるうちは選ばれにくいけど、最終的には買い手が付く。眺望以外は坪単価も間取りも良い。眺望悪いと言っても、多くのタワマンほどのお見合い感もない。投資用のコスパとしても良好。

[12814: 匿名さん]

契約書の入手して内容押さえておくべき。危険負担って書かれていて当日読んでも何のこっちゃだよ。

[12815: 匿名さん]

>18813

投資向けとしていいのは居住目的の人にとってはデメリットだったりする。投資だと賃貸に出されるんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。まあ、タワマンだったら賃貸は少なからずあるんだけどね。

[12816: 名無しさん]

>>12809 匿名さん

下がる理由が無いよ。

[12817: 匿名さん]

>>12814 匿名さん

引き渡しまでの危険負担は売主と言われたけど、37条書面にもそう書いてあるのかな？

[12818: 匿名さん]

去年から、マンション販売落ち込んでる。ここも一期完売危ういでしょ。再登録という操作をしても。いつまで高値維持できるか、お互い我慢比べ。

[12819: 名無しさん]

>>12809 匿名さん

下がる理由が無いよ。

[12820: 匿名さん]

重要事項説明を登録の前にする良心的なところもある。当選して買う気満々のところで契約の直前に行うなんて、深く考えさえたくないって意図が見え見え。

[12821: 検討板ユーザーさん]

無事に申し込み完了したわけだけど、オプションのカラーセレクト悩む、、、
ブライトナチュラルが無難かな。
来週までに決めなきゃ。

[12822: 匿名さん]

竣工まで2年近くあるのにオプションの締め切り早いね。次の販売以降は選べなくなるパターンか。

[12823: 匿名さん]

カームブラウンだけモデルルームが無いから、小さい見本から想像するしかない。
今日はモデルルーム混むかな。

[12824: 検討板ユーザーさん]

洗面化粧台の水栓も2パターンあって、どっちでもいいだけに逆に悩む。

[12825: 匿名さん]

>>12824 検討板ユーザーさん

シャワーヘッドのほうが掃除が楽そうなので、そちらにする予定です。
絶対グローエという気持ちもないですし。

[12826: 匿名さん]

シャワーヘッドって時間がたつとホースから水が漏れて事故ってことがあり得るのでご用心を。

[12827: マンション検討中さん]

>>12800 匿名さん

変電所の周囲を美化してほしいという要望が説明会で出てたと思うんですが、あのままなんですかね。やるとしたら東急？都？

ちとむき出し感が強くて、メトロコープと都営とゆりかもめ高架の殺伐感を増幅させてるので、なんとかしてほしいです。

[12828: マンション掲示板さん]

重説で分かった事としてむしろ駐車場の幅1950めっちゃ増えてるよ。1期で駐車場リスクを受け入れても登録、当選した人がいちばん得したね。そういう意味では東急まじめやね。

[12829: マンション検討中さん]

>>12820 匿名さん

登録時に抜粋版でかなり時間かけて説明をみんなうけてますよ。

[12830: マンション検討中さん]

>>12822 匿名さん

階によって締め切りが全然違います。

[12831: マンション検討中さん]

>>12828 マンション掲示板さん

高さは同じでしたか？
幅は主に輸入車、高さは主にミニバンSUVの問題で、豊洲はハイルーフ難民も多数なので。