ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[12501: 匿名さん]

>>12498 匿名さん
同感だけど人気になるんだからリセールバリューも高いんでしょう。
夜の眺望のために昼我慢しがいがある。
自分はデブなんで無理だけど。

[12502: 検討板ユーザーさん]

>>12498 匿名さん

おいおい。

暑いのは避けた方がいいのは同感だけど、眺望が飽きるとか逆光がダメとか、そういうのは北推しの過度なポジトークだよ。

眺望あきるなら逆光でも順光でもいいじゃん？ラウンジが眺望の代替になるなら角部屋や高層階のリセール悪くなるはずだけどそうなぅてないじゃん？とか突っ込みどころ満載。論理的にも破綻してるのに煽るのは恥ずかしいぜ。

[12503: 匿名さん]

西角の午後の灼熱タイムは共用施設に避難。
夜から夜景タイムを満喫。

わざわざ灼熱タイムに高い電気代をかけないでも共用施設を利用すれば解決。
西角の優位性は揺るがない。
勿論、20階から24階の北角も素晴らしいセレクト。

[12504: 匿名さん]

北角がレインボーブリッジビューだったら満場一致で最強だったってことだね。

これから検討する人におすすめするのは仕様変更された曇りガラスを太陽光で確認することだな。外に持ち出せるくらいのサンプルが置いてあるから営業に確認してみるといいよ。
自分は住んでみたときの曇りガラスの透け具合がハッキリしなかったので、結局DWにした。

[12505: 匿名さん]

>>12504 匿名さん

北西面から顔を左に向けたら半分くらい虹橋見れませんか？

[12506: マンコミュファンさん]

Twitterのやりとりしてるとこ見るとマンマ二、無事にここ買ったんだー。どの部屋かは分からないけど。

[12507: 匿名さん]

>>12506 マンコミュファンさん

マンマスは登録したみたいだけど落ちたのかな。

[12508: たまさん]

>>12500 匿名さん
DWで耐えられる方角は北西から南東までかな。朝だと太陽光が弱くて気温が低いので午前中まで日が入るが南東までかな。南になるとずっと日が差し込むのでアウト。北西は日の沈む頃に陽が入るが午前同様陽の光が弱いので問題なし。

[12509: 匿名さん]

>>12508 たまさん

ではブランズは西角より南角が一番暑いってことかな？

[12510: 匿名さん]

>>12505 匿名さん

バルコニーからなら見えるかも？
DWだと無理っぽい。

[12511: 匿名さん]

>>12510 匿名さん
見えるよ。

[12512: はたさん]

>>12509 匿名さん
南と西は同レベルかな。南は午前から部屋の深くまでは陽は入らないけどずっと陽が入り込む。西は午後からしか陽が入らないけど陽が深くまでは入り込む。DWではなく、庇があれば夏は陽が高いとこにあるので南西まで大丈夫。なので庇があった場合でも西はアウト

[12513: 匿名さん]

>>12511 匿名さん

そーなの？DWでも見えるなら北角でも良かった！西角や南角しか見えないと信じてた。

[12514: 匿名さん]

分かります。
西日ってバルコニー全く関係なくさしてくるから。ちなみに西角バルコニーの階はLow-eじゃないけど大丈夫なのかね？

[12515: 匿名さん]

益々、北角や北西は魅力が多いなぁ。
虹橋も見えるんだったらメリット多くて、欠点少ない方角。
なのに安い。

[12516: 匿名さん]

誰か北角の19階から24階をキャンセルしないかな？

[12517: マンション掲示板さん]

高層階のかなり眺望がいいタワマンに住んでるけど、最初は高揚するものの、1週間もすればすぐ飽きるよね。今なんて全く外を見ない。夜は電気付けてると室内が窓にガッツリ反射するから、夜景もよく見えないし。
さらにDWだとバルコニー付きより部屋がかなり狭く感じる。

[12518: はたさん]

>>12516 あと東角高層はうまくいくと北東にスカイツリーがきれいに見える&南東にゴールデンゲートブリッジがまるまる見える。

[12519: はたさん]

>>12517 マンション掲示板さん
タワマン高層からの住み替えだからそもそも高揚もあまりない。狭く見えるのも分かって広めの部屋にする。夜景も映り込みで見えないからリモコン調光するとかにしたけど。住み替えは過去経験を活かせるよ。

[12520: eマンションさん]

>>12519 はたさん
なるほど。参考になりますっ。

[12521: 検討板ユーザーさん]

>>12494 匿名さん

スーモで検索すると、ベイエリアで建て売り戸建ては佃で一軒だけでてきた。土地95平米で約1億3000万。ここより高い。上物は当然安物だろうが3000万はするとして、10年後には上物の価値はゼロに。

ここの100平米越えの部屋がリセール下落分と戸建てにはかからないランニングコストあわせて10年で3000万になるとは思えない。せいぜい1500万じゃないのかな。値下がりしなければもっと安く済む。

もっと住めば逆転するだろうが、そんな狭くてしょぼい戸建てに住みたい人はいないだろう。

[12522: 検討板ユーザーさん]

>>12516 匿名さん

転売なら2割まオンの坪450の1.2億で売りに出るかもしれないね。

[12523: 匿名さん]

>>12514 匿名さん

low-eガラスの西向きタワマンに住んでいますが暑い
おてんと様の威力は半端ないから

[12524: 匿名さん]

北西から虹橋全部見えるかな？
角度的に厳しくないでしょうか？

[12525: 匿名さん]

>>12524 匿名さん

Google map見てみ。見えるよ。

[12526: 検討板ユーザーさん]

タワーは日射熱対策はロウイーとフィルムは本来は必須なんだろうな。ここはロウイーはコーナー以外ついてないみたいだけど。

車の前席でIRカットガラスでも直射日光は暑いし、秋でも肌が焼けるもんなあ。空調で涼しくすることと、直射日光が体に当たって暑いことはまた別の話ということか。

駐車場にとめてて、直射日光の有無で戻った時の車内の温度も段違いだから、西日が入ってくると空調も効率悪くなるんだろうなあ。

[12527: 検討板ユーザーさん]

ツインかシンボル、たしかどちらか単板ガラスだったと思う。

リビングから寝室まで全部ダイレクト窓にしてたりするから、北以外はどの部屋にいても本当に地獄だろうな。

東向きですら夏の朝はベッドの上に直射日光がふりかかってくるなんて、死の危険すらある。他の部屋でも窓際でウカウカ居眠りなんてできなさそう。

ツインかシンボルに住んでた人の感想聞きたい！

[12528: 匿名さん]

>>12521 検討板ユーザーさん
戸建の上物は20年で0査定だよ。
仮に上物3000万だとして、10年で1500万。
BTT100㎡だと10年で900万くらい戸建で発生しない管理費と駐車代にかかる費用。
同じく減価査定でマンション耐用年数式47年から1年2％減価だと20％の資産価値が減った場合1.2億→9600万 すなわち2400万がマイナス

戸建は1500万マイナス
BTTは3300万マイナス
これは相場がどうこうではなく、査定上の一般的な計算方法に準じただけ
BTTを相場から見れば10年で10％の下落に止まり2100万のマイナスになる。
戸建は土地代の評価次第なのと、20年で本当に0なのかというと決してそうとは言えない。

[12529: 匿名さん]

将来の市況は誰も分からないから一般的な査定で使われる式と、相場は周辺の中古から現在の相場が維持されたと仮定して見るしか方法がないためそうした。

BTTの最大のネックはどんどん上がる修繕費です。
25年で6倍で更に12年に1度一時金を100万取られる大規模マンションは聞いたことがない。
これが敬遠されると中古相場で厳しい査定になる。
出口戦略を意識すると10年以上住んではいけないマンションです。
7年から9年住んでから市況が良いタイミングで売却予定でいます。

[12530: 検討板ユーザーさん]

>>12528 匿名さん

ここが10年で2割おちるとは思えないし、この戸建てが10年で上物半額で済むとは思えないな。実需なら上物はただでもいらない。

まあ、この二つを比較してかうひとはいないから全くapple to appleになってないんどけどね。ストレートにいうと戸建としては悲惨な部類だよ。そんなにコスパ高いとおもうならどうぞw


佃１（月島駅） 1億2880万円
[PC]
https://suumo.jp/ikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1020z2ncz1924002...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_102/pj_92400208/

by SUUMO

[12531: 匿名さん]

アベノミクスの低金利による不動産バブル。いつはじけてもおかしくない。

[12532: 匿名さん]

>>12530 検討板ユーザーさん
素直に納戸が多いwwwwwwww

[12533: 匿名杏]

>12526

フィルムは物によっては熱割れを助長するから要注意。

[12534: 匿名さん]

>>12529 匿名さん

当選者さんでしたか。頑張ってランニングコスト下げましょう！

[12535: 検討板ユーザーさん]

>>12529 匿名さん

もちろん修繕費については同意です。

こちらも10年で出ていくつもりですが、なんかそういうのも悲しいきはしますね。タワマンがそういうものである限り、豊洲を最期まで住む街にはできないということにもなります。

センチュリーパークタワーは妙齢の方が多いようですが、コスト問題は発生してないのでしょうか。

[12536: 匿名さん]

>>12529 匿名さん
この1階にある怒涛の納戸納戸納戸攻撃があっても、その机上論理が使えればいいんだけどね。しかも建蔽率80%とかで住み心地どうなの？ってとこ考えたら、一般論だけで良し悪し判断出来たら決めるのも楽なんだけどねぇ。

[12537: 匿名さん]

パンフの写真から北西バルコニーから虹橋見えそうですよ

[12538: 匿名さん]

他の豊洲のタワマンだって、数年後の大規模修繕の頃になって、資材人件費の高騰の煽りで積立金が足りません、一時金○○万円払って下さい
とかなるんじゃないの？

[12539: eマンションさん]

>>12538 匿名さん
ブランズより深刻になると思われますよ。積み立ててる基金は当然、人件費高騰分は計算されてないので基金不足の可能性が高いですから。値上げも理事会にかけながらやるわけで揉めるでしょうね。当然聞いてねーよ的なこととなる。なのでブランズは批判されようとも計画で織り込んでる。そういう意味ではとても安心よ。

[12540: 匿名さん]

>>12536 匿名さん
個々の間取の話になると飛躍してしまうし、好みの問題で話がまとまらなくなる。
BTTは間取の種類が多いから同様に。
元々の話に戻すと眺望が売りのBTTに住むのに眺望も価格も中途半端な部屋を選ぶと、高い維持費を払うのにモチベーションが続かない。
管理費や駐車場問題もあるのに、眺望なし部屋に住むくらいなら戸建だとそれ等が無料なんだよ、何のためにタワマンに住むの？っ話。
戸建だと100㎡に住めて好きな車を持てる。
でも、私はタワマンならではの眺望派なんで眺望の良い部屋にした。
どっちが出口戦略でお得かは分からないので２つの計算式から比べました。
管理費と駐車代がかなり高いなー。
これは一個人の感想で、価格維持率は10年で10％減の相場観が近くなるとは予測してる。

[12541: 匿名さん]

>>12535 検討板ユーザーさん
お互いに出口戦略を考えていますね。
特に築14年目くらいの大規模修繕を控え12年目の一時金徴収前に中古市場に大量の売りが出ると予想してます。
また、7年ごとに修繕費が上がる、ローン控除は10年目までも考えると9年目までに売りに出す必要が有ります。
愛が長続きする管理修繕計画になっていないので仕方ないと割り切ることにしました。
中間免震や共用施設やEVなど金食い虫は今更無くせないので出口戦略は自己防衛で対処するしか有りません。
悲しいことではありますが、ネガティブな現実を直視するのも必要と思います。

[12542: 検討板ユーザーさん]

>>12538 匿名さん
築20年のセンチュリーパークタワーの修繕積立金は㎡135円、築21年の晴海トリトンビュータワーは㎡175円で、当面値上げの動きはないようですよ。
駐車場収入が大きいので、第一回大規模修繕終了後の現在も積立金が10億円以上あるはずですよ。

[12543: 匿名さん]

>>12542 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。
自走式か平置きですか？
機械式は維持費が高いし、また設置率も下がり収入面でもメリット少ないね。

[12544: 匿名さん]

ツイッター民だと、ガリベンさん ハルミズムさんが公開してる湾岸タワマン管理状態の情報も参考になります。
可視化されてる湾岸タワマンは誤魔化しがきかないので、良い管理状態でないとすぐに悪い噂が広まり資産価値に影響するのも湾岸らしいところです。
あそこには手を出してはいけない、、、と言われないように何とか10年は維持したい。

[12545: 検討板ユーザーさん]

>>12543 匿名さん
どちらも地下に平置きと機械式があります。
駐車場のパレットは傷んだものから交換していきます。駐車場の希望者が減れば、機械式を撤去して平置きにしていく方法もとっています。

[12546: 匿名さん]

売る以外に方法はないの？
せっかく当たったからできれば長く住みたいんだけど！

[12547: 匿名さん]

貸す

[12548: 匿名さん]

先週、登録しにいったときに、まだ抽選前なのにモデルルームでオプションとか決めに来ている方がいましたが、2期以降の販売だとカラーセレクトなどは選べないってことなんですかね？

[12549: 名無しさん]

>>12548 匿名さん
下層はかなり期間短いと聞いた気がする。自分は高層なので余裕があると聞いたので下層については曖昧だけど。

[12550: マンション検討中さん]

低層階のメニュープランは12月中旬の締切だったような。
再登録を逃したら低層はビルトインオプション含めて選べなくなるかも。
そういう意味でも2期以降は低層階は厳しくなるのかな。