ブランズタワー豊洲ってどうよ？

[周辺住民さん]

東急不動産を主体とした5事業者合同で豊洲5丁目に地上50階建、総戸数約1,200戸のタワーマンション。
スーパーが入居する生活利便施設と保育所も同じ区画に計画中です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
用途：集合住宅、物販店舗、保育所
階数：地上48階、地下1階
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造
建築主：東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産　ＪＲ西日本プロパティーズ
設計者：熊谷組
施工：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー
工期：2018年9月着工～2021年10月下旬竣工予定
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで5分)
　　　ゆりかもめ「豊洲駅」から徒歩 4分(住宅棟入口まで4分)

参考URL

https://www.tokyu-land.co.jp/news/2017/000782.html

https://toyosu.tokyo/topics/toyosu-1-1gaiku-info-201703/

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【タイトルの変更・物件情報を追加しました　2019.1.12　管理担当】

[11001: 匿名さん]

>>10999 匿名さん

東急出来たら学校選べなくなりますよ！6丁目は西学園です。

[11002: マンション検討中さん]

>11000

それが正解です。

T不動産の社長は、取引先からのキックバックで社長辞任するような会社ですからね。

https://facta.co.jp/article/201507038.html

[11003: 匿名さん]

>>11002 マンション検討中さん
あー、そういう話でいうと大井町持ち上げるために武蔵小杉ディスってたのもここだっけ？？

[11004: 匿名]

もう一つはエレベーター４階乗り換えですね。バルコニーの曇りガラスといい、そのような利用者主役という基本を見失った歪んだ自己満足デザイナーを重用した東急には、貴重な立地なだけに非常にがっかりですね。スーパーとの一体開発など良い面もあるのでお買いになる方は満喫されることを祝福します。

[11005: 匿名さん]

>>11004 匿名さん
コンビニくらいは欲しかった。

[11006: マンション検討中さん]

>>10998 匿名さん

三井に決まってないし、
ここがうれたらその相場で売るし、
さらに開発が進み、より好立地なら
もっと高くなるよ。　
まあ、近くても豊洲7、8分はあるが。

[11007: マンション検討中さん]

いつ計画が決まるか分からないタワマンの青田買い議論は意味がない。
今ある中でのベストを考えない人はいつの時代も買い逃す。

[11008: マンション検討中さん]

やるとしても三井は次は晴海をやるのでは？

[11009: 匿名さん]

>>11008
晴海に土地なんかないでしょ、モデルルーム跡は狙ってるというか話デキてる可能性もあるけどね。
それでも5年以上先の話。
パークタワー見ても分かる通り売って終わりだよ、選手村もJVだし三井どうこうってエリアでもない。
直近の大本命は勝どき再開発でしょう。

[11010: マンコミュファンさん]

住宅展示場後 再開発はまだまだ先だからねえ。2030年くらいになるんじゃない？

とりあえず豊洲に限れば4丁目の再開発の方が先。あそこは多分マンションと予想する。

豊洲テントドームの土地の再開発が1番早いかな。あの立地だとマンションではないんだろうけど

[11011: マンション検討中さん]

>>11009 匿名さん

フラッグとパークタワーのモデル跡の話だろ。
しかも次はどこかという話で、先は長い短いの話じゃないし。

[11012: マンション掲示板さん]

みんな、江東区で、タワマンだけどタワマンの良いところが少ない、その上で売主の信用力があまり高くない、更には単価が高く、将来の住み替えが難しい可能性高い、となるとディスるコメントもそれ相応に増えるよね。

豊洲だったら、修繕積立計画が計画通り進んでいる中古タワマンを買いますね。古くても価格維持されるし（例えば、リバーシティのタワマン群）

[11013: マンション検討中さん]

リバーシティ笑

[11014: 匿名さん]

佃？

[11015: 匿名さん]

なんだか疲れた。

皆さんも同じだと思うが、、

最初は値段も高騰してるし、駅近だからあるていどはお金払うか妥協するかしないわね、と軽くおもってると、、

方角、リビングイン、下り天井、リビングの大きさ、収納、価格帯をみていくと、住むところとして大事なところを絶望的なレベルでいくつか諦めるを得ず、何度間取りを見てもイライラする。

一つ一つの要素が良い部屋が少ないのに、それがいくつもの要素についても同じだから、まあこれでいいかな、となる間取りがほぼないことがわかって絶望する。

心底バカなんじゃないかと思うのは、例えば、中住戸でダイレクトウインドがある部屋が北東で、しかもわざわざ位置がシエルタワー真正面になっている。角部屋なのに眺望の悪い方が窓が多くとってたりもする。何にも考えてない。

そして、最もイライラするのはバルコニー手摺だよね。

妥協の末に選んだ間取りで最後に手摺を見ると、、、透明ガラスが一つもなかったり、複数の手摺を使って肝心のリビングが半分は不透明だったり、透明の部屋あってもむしろ眺望がダメな高さででむしろ透けてほしくなかったりする部屋も多数。さらに奈落に叩き落とされる。

全て透明にする必要もないが、景観やプライバシーに配慮してる訳でもない。子供の色塗りレベルで使い分けただけなの？

予算を1000?1500万上げても、条件が変わらないところもまたイライラする。金でも解決できない。

一事が万事。

間取りでイライラしてるのに、管理費修繕積立金の高さ、二回エレベーター乗り換え、プレミアムフロアの専用エレベーター、駐車場の貧相さ、オプションの高さ、いまいちな間取り変更パターン、角の変電所や増設の小学校の邪魔さ、小さい一階建てスーパー、FM局だかなんだかの役に立たない一階の商業？施設、などイライラすることしか出てこない。

一貫して買い手を舐めてる。何にも考えてない。立地と共用以外で関心できる企画が何にもない。スタートから妥協に妥協を重ねて仕方なく買う感じ。

これで買った後も大丈夫なの？CGとかけ離れた貧相な共用や誰も気付いてないところが出てきたりしないの？本当に愛が続くの？住みにくいから常に中古で溢れるんじゃないの？

と心配している。本当に悩ましい。

[11016: マンション検討中さん]

>>11015 匿名さん
まったく、その通りです。

[11017: 匿名さん]

>>11015 匿名さん
だけど、ダメな条件の中で比較し続けていると、普通に考えれば対象外になる部屋が他と比べればマシなだけなのに良く見えてくるという錯覚に陥っている自分が怖い。
かみさんから無理矢理選ばなくてもいいんじゃないかと言われて、ふと我にかえる。

[11018: 匿名さん]

>>11015 匿名さん

全く同感です
湾岸、豊洲への理解がなさすぎる
東急が土地を落札した時点で落胆したけど、それを良い意味で裏切ってくることも全くなかった
高く仕入れた土地に、うまく相場があがって価格に納得感がでる市場になったのに、企画がこれではね‥
二三丁目開発時期ならまだしも、開発終盤の貴重な立地への今回の企画にがっかり感も倍増
バルコニーの仕様変更なら今からでもできるだろうに、引き渡し遅れても透明バルコニー変更を検討すべき

[11019: マンション検討中さん]

>>11017 匿名さん
人生の中で軽い買い物ではないのに
ムードだけで決めちゃうと後悔フツフツ
湧いて来るのかな?

[11020: 匿名さん]

マンション購入って本来わくわくするはずなのに、今回はそれがない。
こんなに楽しみ感がないのは初めてで、納得感がないまま購入して良いものかと心底悩む。

[11021: 匿名さん]

すでにオプションの説明会を案内されてる人たちは、当選内定してるって事ですか？
人によって進捗変わってるんですか？

[11022: 匿名さん]

>>11015 匿名さん
武蔵小杉や二子玉物件見ても分かる様に東急ですからね。まして、ここ豊洲に関しては完全に後発の案件。

とりあえず売り切ったら、もう用は無いと思ってるだろうし、災害あった日に「武蔵小杉より次は大井町」と、いった記事を出してしまう無神経さが…。

[11023: 匿名さん]

所詮は電鉄系デベ、過剰に期待してもしょうがない。

仕様や価格に納得出来ない人は、無理に追いかけずに様子見した方が無難。どうせ売れてしまっては困る程の魅力がある部屋もないんだし。引き渡しまで3年弱もある。

[11024: 口コミ知りたいさん]

>>11021 匿名さん
オプションについて質問したら、『売買契約締結後にオプション会を開く』と説明されました。
その程度の案内で具体的日時までは決まってないと思います。
ところで皆さんオプション費用を幾ら位覚悟するものでしょうか。マンション購入が初めてなので何を幾ら位選べばいいか見当がつきません。

[11025: 匿名さん]

>>11019 マンション検討中さん
後々になって、かみさんから「だから買うときに言ったのに」と言われ続けるのはキツイですよね。

[11026: 匿名さん]

>>11024 口コミ知りたいさん
東急のオプションは三井とかに比べて高め設定なので、ダウンライトとか以外は自分で手配した方が割安です。

[11027: 匿名さん]

>>11018 匿名さん

豊洲湾岸の話ではないよ。
単に住居として根本的におかしい点が多いという話をしている。
ましてやこの価格帯。

これが二子玉川にあっても海浜幕張にあっても所沢にあってもイライラは同じ。

どうみても家づくり、タワーマンションつくりという物づくりの知見がない。
居住者の目線が一ミリもない。
売る時だけよく見えるわけでもなく、売る時もイメージ悪いし、住んでも良くないだろうと思わさせられる。

例えば、野村は売り方は上手いけど、モノとしては梁や下り天井はひどいし、切り捨てるところは切り捨てるけど、守るところは守るし、住んでからも総合的には満足できるようになっていると思う。

この物件で豊洲という環境、その中でも希少な好立地、規模に伴う共用設備、以外に何か住居の企画として優れてる点はどれぐらいある？

ファミリーに人気の地域なのに、3LDKで子供部屋がテレビ後ろのリビングインで、部屋の8割が210cmの高さで、窓は1枚分もなくて、広さは4畳台を平気で用意する企画はどこからでてくるの？

全くわからない。

[11028: 匿名さん]

>11024

オプションはピンキリ。デベによっては極端な例だと自由設計で部屋の中身丸ごと変えるなんてのもある。モデルルームで気にいったオプションをピックアップして営業にこれくらいだとざっくりいくらと聞いたうえで契約を判断したら。モデルルームってデコりまくりだからすっぴん見たらがっかりだったりする。あとから高くてやりたいオプションできないとわかっても契約しちゃったら後の祭り。

[11029: 匿名さん]

>11020

オプションでできることの大抵は自分で手配したほうが種類も選べるし、安くあがる。キッチンの面材とかを合わせたかったら営業にメーカと型番を確認して自分が依頼するところに伝えれば対応してくれる。事前にリフォーム会社のショールームとかに行って調べておくのもいいかも。

[11030: 匿名さん]

>11026

三井のデザインテックとすみふのシスコンはぼったくりで有名だけど。見積もりだけでお金取っちゃう。

[11031: 匿名さん]

デベ以外でオプションつまりエアコン付けなどやリフォームすると
一斉入居のエレベーターが混んでて使えなかったり
「留守中に作業するから鍵を預けてくれ」と言われて赤の他人の作業員に鍵を預けたり
するケースもあるけどね。

[11032: 匿名さん]

>11031

オプションでも作業員は赤の他人だけどね。

あと、内覧会の後のオプション設置の時に傷をつけられたりすることもある。引き渡し当日には、部屋を一度全部チェックしないとね。引っ越しの後だと引っ越しの時につけたのか区別できないから対応してくれなかったりする。

[11033: 匿名さん]

オプションではなくインテリア相談会かもしれないけど、カーテンってオーダーかセミオーダーになるから結構物入り。あらかじめ価格を調べておいた方がいいかも。

[11034: 匿名さん]

オプションのエアコンはオプション契約した時点の製品だったりするから入居時点では型落ちだったりする。デベによっては入居時点で同等の最新製品を設置してくれるところもあるから要確認。

[11035: 匿名さん]

>>11027 匿名さん
単価高いから単純に面積大きくすると総額が高くなる。だから狭くして価格を抑えるのは仕方ないよ。

でも東急はマンション造り下手だよね。消費者の事はあまり考えてなく、取り敢えずこのぐらいの仕様や内容でも売れるでしょう。っていうのが透けて見える。

まぁ豊洲だしデベとしての思い入れも特になく、他にチカラ入れたい所に注力するでしょう。

[11036: 匿名さん]

駅距離や新築以外にここの物件のメリットってなんですか？既存の豊洲マンションと比べての優位性など。

[11037: 匿名さん]

>>11036 匿名さん
売主が東急

[11038: 匿名さん]

>>11036 匿名さん
管理修繕費が妥当。

[11039: マンション検討中さん]

>>11027 匿名さん
同意します。本当に変です。

[11040: マンコミュファンさん]

>>11036 匿名さん
将来に備えて駐車場はサイズ含めて必要最低限に制御。

[11041: 口コミ知りたいさん]

>>11026 匿名さん
ご親切にありがとうございます！リビングのダウンライトも視野に入れていたので参考になります。
あとは廊下をタイル？大理石？に変更を考えています。

[11042: 匿名さん]

>>11041 口コミ知りたいさん
11026です。
当方も洗面とトイレはタイルにするつもりですが、引渡し後、引っ越し前に別の業者でやります。他は壁のエコカラットとガスコンログレードアップも同様です。
オプションで頼むとすればダウンライトとコンセント増設くらいでしょうか。

[11043: 匿名さん]

>>11038 匿名さん

管理費はプレミアム専用に何機もエレベーターつけてるから跳ね上がってるよね。。妥当な設備設置と妥当な費用負担ができてない。

[11044: 匿名さん]

>>11040 マンコミュファンさん

量は先を見据えててもサイズはダメだろ。
ハイルーフ増やせよ。
外車枠だけじゃなく、このご時世でミニバンとSUVも無視かよ。
ここに住んでコンパクトカーやミドルクラスのセダンなんてのらないだろ。

[11045: 匿名さん]

コンロがデリシアじゃない時点でありえないが、
なのに、オプションでデリシアに替えるだけで35万ほどかかる。

値段UP分を追加で支払うわけじゃない。

外で新品でゼロからかっても11万から売ってるのに、その3倍もぼったくってる。

なめてる？？

[11046: 匿名さん]

>>11043 匿名さん
プレミアム住戸の高単価おかげで他のエレベーターの数増やしたようなもの。まるで累進税制のよう。低納税者の無理解も。

[11047: 匿名さん]

参考まで。
構造が複雑そうな駅一体型タワーマンションのエクラスタワー武蔵小杉の修繕積立金が、築6年で均等化されて、527円/㎡に値上げされてた。
80㎡だと、管理費と修繕積立金で65,400円になってる。発売時物件価格@289とのバランスがおかしい。

[11048: 匿名さん]

小杉はタワマン乱立で中古が競合するんで、売却しやすいように均等積立に移行してるところが結構あるんだけど、これで売れなくなっちゃったよね。管理組合がやるべきだったのは、地下の電気設備の止水対策だった。

[11049: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ここも移行が将来の課題になるだろうね。移行するときにポンと跳ね上がる。

デベは売った後のことは知らない。

[11050: マンコミュファンさん]

＞11047

えクラスタワー武蔵小杉の修繕と管理費、マジで高いね！
BTTもこうなるんだろうな。


https://suumo.jp/sp/chukomansion/kanagawa/sc_133/pj_91898612/

[11051: 周辺住民さん]

ならんよ。東急を管理会社から外して、管理を分離発注して管理費用を1/3か1/4にして、浮いた分のお金を修繕に回して、過剰な修繕をぜんぶやめればいいだけ。

[11052: 周辺住民さん]

上のデリシアで３倍の値段なんだから、ドル箱管理は慣らせば５?６倍ぐらい余裕でぼってるだろう、、、くそ東急、、

[11053: 匿名さん]

>>11037 匿名さん
>>11038 匿名さん
>>11040 マンコミュファンさん
>>11043 匿名さん
>>11044 匿名さん
>>11046 匿名さん
>>11047 匿名さん
>>11049 匿名さん

みなさん有難う御座います。
上記が既存の中古物件に比べてここが優ってる所やメリットになる点ですね。
後は免震構造や高級といった点でしょうか。

[11054: 匿名さん]

台風により、郡山でシアンが出て避難がよびかけられています。
排水基準（１リットル当たり０．５ミリグラム）を大幅に上回る２３ミリグラムの濃度のシアン化合物が検出されたようです。
豊洲もシアン検出されてますけど、本当に問題ないんですかね？

[11055: 匿名さん]

>>11054 匿名さん
シアンもベンゼンも、もう数年も前の話です。

[11056: 匿名さん]

今年の調査で、豊洲ではシアンが検出されています。
過去の話ではありません。現在進行形です。

[11057: 匿名さん]

>>11056 匿名さん
気になるなら買うな。

[11058: 検討板ユーザーさん]

＞ 11051
何故えクラスタワータワーでは、それが出来てないの？

[11059: マンション掲示板さん]

真面目に検討してますが、どうも気持ちがスッキリしません。

東急売主物件で、時期に限らず値上がりした代表物件ってあるんですか？

東急の新築マンションは、結構値段が高すぎて売れ残りが多いイメージです。

[11060: マンション検討中さん]

二子玉川ライズタワーレジデンス

[11061: 匿名さん]

>11059

販売開始前の来場者に予定価格を提示して要望書を集めてその結果で特定の住戸に人気が集まったりその逆ってことがないように調整するのはどこのデベでもやってること。

販売開始してから期毎に平均坪単価レベルで価格を変えるのはすみふとゴクレくらい。

[11062: 匿名さん]

>>11059 マンション掲示板さん

みんなこの気持ち。
でもブランド別では二位みたいよ。

https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTouraku2018/

>>11015

[11063: 匿名さん]

３・１１の時、免震でも乾式壁は壊れちゃってるんだけど。ライズとか。のど元過ぎれば熱さ忘れるか。

タワマンで問題なのは地下の電気設備だけじゃない。

[11064: マンション掲示板さん]

1000戸クラスのタワマンは見た目が太くてスマートじゃないのが残念。パークコート渋谷みたいなスタイリッシュなタワマンだったら良かった

[11065: マンション検討中さん]

>>11015 匿名さん

同じ気持ちです。
高層階からDWになる部屋は下がり天井がDW前にドカン。
35階から74㎡になる北東はBSも狭くシエルとお見合いで中途半端に8400万。
ここ買う金あるなら南東低層が行けてしまう。
予算下げたい人は間取を我慢できれば北西低層。
今回は南東と北西に限れば低層人気。

[11066: マンション検討中さん]

やはり人気部屋は値上げされた？？

[11067: 匿名さん]

営業は値上げしないとは言ってたけど…

[11068: マンション検討中さん]

>>11067 匿名さん
最上階の値上げは確定してる。
まあ、価格が付いてない部屋が殆ど。
99万は最大幅で調整出来るけど実質値上げは可能。

みんなの大好きな倫太郎によるとファミリー部屋は8000万未満にしないと不況で大暴落になるってさ。

[11069: マンション検討中さん]

日経朝刊に載ってたね
マンション需要なき高騰
契約率11年ぶりの低水準だと

[11070: 匿名さん]

郊外の中古一戸建てなら、今でも下がってます。

[11071: 周辺住民さん]

1期は様子見した方が良いかな？悩む

[11072: マンション検討中さん]

1期で透明ガラス完売

[11073: 匿名さん]

いまからでも全戸透明ガラスに修正すれば良いのに。

[11074: 匿名さん]

>>11069
デベさんも次の仕込みができないからねぇ
手持ち分を焦って売る必要もないし、粗利重視になるのも仕方ない。
当然買いたい人買える人は減っていく。

[11075: 匿名さん]

>>11071
腹が決まってんだったら一期が鉄則だろ、
当たり前だけど良い部屋からなくなるからね。

バブル的なものも含めて売れ行きが心配なら、
ここに限らず今の時代に即日完売連発で買えなくなるようなことは絶対ないから、
竣工までじっくり悩んでも十分間に合う。
住不有明なんか500/1500戸残ってんだよ？特殊な売り方を考慮しても異常だよｗ

[11076: 匿名さん]

質問です。
ここのデベロッパーは売れ行きが芳しくなかったら、途中で価格を下げるようなことをする企業でしょうか？
その場合、既に売買契約してしまった人は泣き寝入りになりますか？

[11077: 匿名さん]

>11076

大手の場合、竣工まで値下げすることはまずないよ。

あと、値下げ販売について民法上の規定はスーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値下げ販売するかどうかの判断は自己責任。目利きができるようにならないと。

[11078: 匿名さん]

>11075

すみふの売り方は特殊だから他デベ物件の参考にはならない。引渡し前に2/3も売れていれば上々だよ。ドトールなんて竣工してもう何年も経ってるのにまだ売ってる。

[11079: 匿名さん]

>>11076
んなもんケースバイケースだよｗ
買い手の武器は手付放棄のキャンセルなんだから、
状況をみて好きにすればいい。

[11080: マンション検討中さん]

ＪＶだと完成前の値引値下げはないだろう。
また、今後も立地の良い新築マンションの供給も減る。
妥協に妥協を重ねても他にここより良い新築がないんだよ。
文句言いながらもみんな戻ってくる。

予算を＋1000万上げられる方は勝どき東まで待つしかない。
MR建設が始まったので来年夏には販売開始？

[11081: 匿名さん]

＞マンション需要なき高騰

リーマンショック後の不動産販売不振で中堅デベが倒れて大手寡占に。大手は財務力があるんで売れなくても高値維持で利益確保。ただ、いつまで続くかね。リーマンショック後に在庫を膨らませた地所は値下げ販売していた。売る方も買う方も今はお互い我慢比べが。

[11082: マンション検討中さん]

>>11077 匿名さん
ほんとそう！
売れ残る部屋と即無くなる部屋の目利きは必要。
何でも北西南東や南西高層だったら良いわけじゃない。
眺望が悪くとも北東には間取りが良くて安い部屋があるから一概に方角だけでもない。

リビングアウト洋室、透明ガラス、眺望抜群、EV2倍使用、角部屋、BS広い、梁が隅にあり下り天井が少ない、廊下が短く有効面積が広いなど様々な強みがたくさんある部屋から売れる。
他の部屋と比べてここだけは強みがあると言える部屋にした方がいい。

[11083: 匿名さん]

どの間取りを見ても良いなと思う部屋が無い。

何でこんなプランで計画した？

[11084: 匿名さん]

>>11080 マンション検討中さん
でも正直妥協してまで欲しいと思う内容でも価格でも無いっしょw妥協して高値で買った後も管理費と修繕積立金がボディブローの様に効いてくる。

まして売主が東急だし。

[11085: マンション検討中さん]

>>11084 匿名さん

まさにボディブロー！効いてくるやろな

[11086: 匿名さん]

>>11083 匿名さん
建物が太い、断面積大きいと、間取りが悪くなるのは致し方ない。

[11087: 匿名さん]

>>11080 マンション検討中さん

勝どき東のMRどこに作ってるんですか？

[11088: 評判気になるさん]

やはり資産価値低下は免れないのかな？

東急は早めに見切りを付けて正解だったって今頃思ってるだろうね。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6339898

[11089: 匿名さん]

倫太郎には酷評され勝どきザ・タワーが良いと書かれてる。

[11090: マンション比較中さん]

立地的には勝どきタワー

ただ、あそこもロクな間取りがない。。

[11091: 匿名さん]

モデルルームで見忘れたんですけど、ここってバルコニーパーティションはロングタイプでしたっけ？

[11092: 匿名さん]

>>11091 匿名さん

ショートです

[11093: 匿名さん]

間取りで言ったら、KTTよりはこっちのがまだマシかな。
KTTはショートケーキみたいな長三角の部屋とかあるしね。

[11094: 匿名さん]

>>11092 匿名さん
情報ありがとうございます。
少しがっかりですが、洗濯物干せないし、バルコニーに出る目的もないので我慢します。

[11095: 匿名さん]

>>11088 評判気になるさん
タワマンが台風に弱いわけじゃなく、単にムサコがそういう土地だったってことだからね。逆に湾岸地区の価値は高まったんじゃないかな。地震がきたらこうはいかんだろうけど。。

[11096: 匿名さん]

>11095

３・１１の時、乾式壁は結構壊れて、補修費用をどう到達するかが問題になった。武蔵小杉の停電も保険で賄いきれないと補修費用調達の問題が今度は話題になるんだろうね。

補修費用の件はあの時も問題になったのに、のど元過ぎれば熱さ忘れるか。

[11097: 匿名さん]

>>11096 匿名さん
地震保険では出なかったのですか？

[11098: 匿名さん]

部分損だと査定低いから、補修費用賄えなかったりする。

[11099: 匿名さん]

管理組合で入る予定の保険の内容も確認しておいた方がいいかもね。管理費はみな気にするけど、それがどう使われるかの管理計画までには気が回らない。

[11100: 匿名さん]

保険の評価額を平米単価×面積で見積もると、標準より高い部材使ってると保険だけでは賄えなくなる。

[11101: 匿名さん]

>11097

地震保険は評価額の半分までが上限だから、そもそも地震での損害の補修は持ち出しが前提。

[11102: 匿名さん]

こちらの北東で向かいのアパート抜けたくらいの眺望ってありですかね？
北東は住んだことないのですがある程度の中高層階なら明るいかと思います。前にあるマンションの北向きの41階見学行き予想以上に明るくてびっくりしました。
ただ寒いのではないかと心配もあります。
南西の方が眺望良いですが、暑さが心配です。
ご意見お願いします。

[11103: 匿名さん]

>>11096 匿名さん
最近の都内のマンションは板マンでも乾式壁が多いよ。

[11104: 検討板ユーザーさん]

台風でやはりタワーマンション高層階を避けたい人が増えるのでは？

[11105: 匿名さん]

>>11104 検討板ユーザーさん
地震のあと、増えましたが、また元に戻りました。けど災害考えての低層階は間違いではありません。

[11106: 匿名さん]

タワマンの低層って管理費を上層に貢いでいるようなものだけどね。ここは特権階級もいるし。

[11107: 匿名さん]

>>11102 匿名さん
圧迫感はないけど湾岸エリアの眺望としては
価値なしでしょ。
高い単価でここを買う価値って意味でね。

[11108: 匿名さん]

今のマンション、火事を出した部屋があって共用部分も燃えて共用部分は管理組合の保険で補修しようとしたんだけど、保険の査定と補修の見積もりに倍近く差があった。管理組合が保険会社と交渉、補修については相みつを取ったりして調整して折り合いをつけたけど結構時間がかかった。

浸水で停電した件は急いで修理ってやってるから、補修費用も高いだろうし保険で賄えない可能性あるね。

[11109: 周辺住民さん]

＞１１１０８　ドル箱デベ管理会社は普通の会社の４?５倍ぼってるんだから、地場工務店の見積もり取ってこいよ、、、

[11110: 匿名さん]

>>11102 匿名さん
20階でも坪単価355万で買えるし、眺望はスカイラウンジと割り切れば有り。
災害時に階段で20階はヘトヘトでも何とかなるが30階は無理だ。
生きてる間に一度は首都圏大震災はあると考えた方がいい。

[11111: 匿名さん]

スカイラウンジが、子供たちのゲームや
お年寄りたちのたまり場にならなければ
の前提付きですね

[11112: 匿名さん]

北東の15階以下は投資家以外は買わないだろうな。
あのアパートと正面お見合い。
なのに一律20万だけのジャンプアップ。
そりゃ中層階にいくわな。
また、中層にしようとすればちょい足しで北西低層が買える。
北西はファミリー間取りが8000万ちょい。
予算8000万までのパワカはたくさんいる。
狭くていいなら67㎡から68㎡の部屋が南東南西にあるが全部屋リビングイン洋室。
南の70㎡台は9000万近くて予算オーバーな家庭はかなりあるんじゃないか？
そんでやっぱり北西な結論。
抽選倍率は要望書段階より絶対に高くなる。
こんだけ部屋選びが難しいんだから事前に出せない。
軽く10倍は確実で外れる。
登録が1つも入らない。または契約ドタキャン部屋が50部屋くらい出るので再抽選になるがまともな部屋は残ってないだろう。
そんで、住み替えを諦めるか豊洲中古か勝どき東に切り替えるの選択に。

[11113: 匿名さん]

>>11111 匿名さん
ゾロ目おめ。
間違いなく子供たちのたまり場でしょうね。

[11114: 匿名さん]

>>11111 匿名さん

中国人が友達を集めて跋扈するかも？
4階のパーティールームが心配。

[11115: 周辺住民さん]

１割ぐらいは中国人様だろ。現金買いのお金持ちならいいだろう。許す。五毛万歳！！

[11116: 匿名さん]

いよいよ週末は価格発表
愛が長続きするかな？

[11117: 匿名さん]

>>11115 周辺住民さん
中国人は湾岸好き多いし、金持ってるからねー。1割どころではないでしょ。

[11118: 匿名さん]

パーティルームって名義貸しして外部業者が借りてイベントとか問題になる。デベは対策もないのに販売時に売りになるから作っちゃう。入居してから皆で困ってどうしよう。

[11119: 匿名さん]

今回の台風では、タワマンと言う弱点と、川や海の側の低地と言う弱点がクローズアップされましたね。

マンション買う前にはハザードマップを熟読しよう。

それをしなくても、埋め立て地や、川や海の近くは危ないとか、地震や台風が多発する日本で高層のタワマンに住むのは危ないとか、小学生でも分かる話。

これから地球温暖化でますます大型台風増えるよ。高潮被害に要注意。

それと、今回の台風にびっくりした中国人がタワマンを売り浴びせるってホントかな？

[11120: 匿名さん]

>11109

ぼったくりの言い値で修理しちゃったら、保険では賄えないよね。テレビでやってた管理会社の説明会の様子だと住民は管理会社に丸投げみたいだし。小杉は第二段がありそう。

[11121: 匿名さん]

>>11112 匿名さん

まさにその通りですよね！
ずっと南西か北西で考えていましたが、ラウンジと同じビュー買うなら北東もありかな？と思い始めてます。

寒さと眺望抜けててもリセール難しいのかが気になります。

[11122: 匿名さん]

有明西から高校はどうされる方が多いのでしょうか？

[11123: 匿名さん]

北西は夏は西日で冬寒いから最悪ですよ。特にタワマンは西日を遮るものがないので。

[11124: 匿名さん]

>11123

LOW-Eないの？　北東も熱帯夜の後の朝日で暑いでしょ。

[11125: 匿名さん]

>>11124 匿名さん

Low-eはダイレクトウィンドウのみですよね？
プレミアムフロアは全部そうかな？

[11126: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウでなくても西日と朝日は高度が低いから部屋の奥まで日が差してLOW-E無いと暑いよ。北西と北東はほぼ真横から日が差す。

[11127: 匿名さん]

>>11123 匿名さん

西ではなく北西でも西日キツイですか？
北西は住んだことがないので気になります
真西はもう住みたくありません

[11128: 匿名さん]

西だと夏は太陽の高度がまだあるからバルコニーが少しは庇になってくれる。北西だと完全に横から日が差すからキツイ。

[11129: 匿名さん]

ここは北北西によってますね

個人的には夏だろうが冬だろうが
直射日光が部屋の中に入ってくるのがイヤですね
眩しいので

タワーは板マンからうつると庇が短く高いので
南向きも部屋の中に入りこんできてうざいです

眩しいことと、明るいことと、暖かいことは
それぞれ別のこととして考えた方が良いです

北だけがダイレクトウインドになってるのが一番いいです

[11130: 匿名さん]

北のLOW-Eは遮熱or断熱？

[11131: 匿名さん]

シビックセンターと消防署の間は写真の通り緑になるのでしょうか？今は仮の建物がたってます。

それにしても変電所や消防署など変なものが目立つ角地にあって邪魔ですね。消防署なんて駅前一等地にあえてうつしてくる必要ないと思うんですが。

[11132: 匿名さん]

>>11015 迷える子羊さん

賢い検討者は既に見切っていますよ。
こんな中途半端なマンション、最高単価の相場でわざわざ掴む必要なし。
1000万、2000万を東電堀に投げ捨てる覚悟があるなら止めませんけど。。

[11133: 匿名さん]

タワーマンションは、大型台風の強風でどれぐらい揺れますか？ポキッと折れたりはしないですか？

[11134: 匿名さん]

>>11133 匿名さん
ここが折れたら、他所は粉々の木っ端微塵ですよ

[11135: マンション掲示板さん]

>>11132 匿名さん
そんな　あなたは　いつまでも
ここで何をしてるの？

[11136: 匿名さん]

では眺望で西角狙いでしたがダイレクトウィンドウだと暑くて辛いのですかね？
だからリビングエアコン3台？

[11137: 匿名さん]

>>11136 匿名さん
単価も示す通り、湾岸タワーにおいて眺望を越える条件はありません。
夏は暑くてたまらないが、冬も暖かい。
エアコン3台フル稼働の覚悟は必要。

[11138: 匿名さん]

冬も暖かいって言っても、冬は日の沈むのが早いですから。
北風も吹きますし。

[11139: 匿名さん]

>>11138 匿名さん
東京の冬は短くなり、以前に比べて暖かくなった。

[11140: 匿名さん]

３０階以上のタワマンの南西角に住んだこと複数箇所ありますが夏の日中はカーテン締め切りでしたね。エアコンガンガンつけたら電気代が６?９万円でした。北西ならましかな。

[11141: 匿名さん]

角部屋2面ハイサッシュ庇なしと
中住戸1面普通サッシュ庇ありでは
全く断熱と遮光が異なります

南西角部屋は絶対にお断りです

[11142: 周辺住民さん]

>>11131
消防署を「変なもの」って、よく言えるな。
もともとこの区画にあったんだぜ。
ケガしようが病気になろうが、絶対救急車使うなよ。

[11143: 匿名さん]

>>11142 周辺住民さん

きも

[11144: 匿名さん]

>>11141 匿名さん

南西角部屋希望ですか？

[11145: 匿名さん]

南西にも南角 西角があるが。

[11146: 匿名さん]

>>11135 マンション掲示板さん
たまに暇な時間があれば、このスレを覗いているだけです。
大金を損するのは嫌な人、多いでしょうからね。

あなたも救ってあげましょうか？
今ならまだ間に合いますし。

[11147: 匿名さん]

今日価格発表ですよね。なんか情報ありますか。

[11148: 匿名さん]

>>11146 匿名さん
救世主よ！迷える子羊を救いたまえ！

仮にここでリセール時に価格維持率が1番高い部屋を教えて下さい。
悪いなりにましな部屋を。

[11149: マンション検討中さん]

北東の5階が安い

[11150: 匿名さん]

>>11147 匿名さん
450戸でした。
人気のある部屋は予定価格の上限に近い感じ。例えば10400万円台なら10490万円とか。
逆に予定が9100万円台でも9050万円ってのもある。
要望から選んでると思うので、向きで1期販売の偏りあり。

[11151: 匿名さん]

>>11150 匿名さん
じゃあ予定価格から大幅に変更された部屋は無いんですね？

[11152: マンション検討中さん]

プレミアム48階から46階の47部屋中21部屋が売り出し。
南西と南東に集中。
北東北西は殆ど出せず。

[11153: 匿名さん]

>>11145 匿名さん

西角要望書出してますが、暑いですか？
眺望良いので倍率ついてますが。

[11154: マンション検討中さん]

ここは安普請マンションですか？

[11155: 匿名さん]

>>11153 匿名さん
そんな当たり前の事を聞いてどうするんですか？暑いとしか答えようがないですが。。

[11156: マンション検討中さん]

西と南の角部屋ビッシリ！
今回で全部無くなるますから急いでください。
低層人気の方角、高層人気の方角
間取ごとの人気格差は凄いです。

[11157: 周辺住民さん]

>>11143
もともとある重要施設を変なもの呼ばわりする方が、常識外れだろ。
嫌なら他行けって。

[11158: 匿名さん]

>>11156 マンション検討中さん
フラッグ見ても分かるけど、偏りなんてそんなのどこの物件でもそうだろw

[11159: 匿名さん]

晴海フラッグは極端なパンダ部屋を設定して、そこに登録を集中、高倍率にして以降でそれを宣伝って戦略。どこの物件でもある話ではない。

[11160: 口コミ知りたいさん]

価格って要望書を入れた部屋＋気になる部屋のみ、担当営業さんから電話やメールで教えて貰えるんですか？

[11161: マンション検討中さん]

第2希望まで要望書提出を出来たから実際は30部屋くらいは登録が入らないかもしれない。
450部屋もかなり多いし、そういうカラクリ。
とにかく南西北西は高層階がかなり売り切れるよ。

[11162: 匿名さん]

>>11161 マンション検討中さん
要望書は第3希望まで欄がありましたが。。。

[11163: マンション掲示板さん]

パークタワー晴海の入居は現時点で8割程度で、そのうち2割くらいが中国系の方だそうです。

ここもそんな感じになるのかな。

[11164: 匿名さん]

>>11152 マンション検討中さん

プレミアム階でもやはり北東では微妙なのですかね？価格も他の方角よりリーズナブルなのでエレベーター考えると北東でもありかなと思ったのですが。
プレミアムの西角は無理なので無難に45階より下で西角狙いが良いですかね？
眺望で取るかプレミアム仕様とエレベーターで選ぶかだったらどちらが良いでしょうか？

結局要望書の多い西角ですかね。

[11165: 匿名さん]

>>11164 匿名さん
プレミアムは同じ間取りがないので稀少性が高い。気に入った間取りが予算範囲内であればアリだと思うが、北向きは急がなくても買えそう。
西角は第1期で売り切れるので、少しでも眺望に未練があるなら西角でしょ。バリューは倍率の高さが物語っている。

[11166: 匿名さん]

>>11161 マンション検討中さん
直前に要望書状況聞いて、要望が出ていなかった部屋がかなり1期で出ているので、結構1期2次に残るのでは？

[11167: 匿名さん]

>>11165 匿名さん

おっしゃる通りですよね。ありがとうございます。
仕様とエレベーター特権でありな気もするのですがやっぱり眺望も捨てがたいです。
でも西の暑さも気になっていて。リビングエアコン3台は多いかと思っていたのですが、そのくらいないと耐えられないって事ですよね？日中ずっとカーテンも嫌だし、西はラウンジで楽しんで室内空間を大事にしてプレミアムフロアもありかな？とも思い始めてます。北東は住んだ事がないので寒さが心配ですがご存知のかたいらっしゃいますか？

[11168: 匿名さん]

月島で北角に住んだことがあります。
冬は、窓のガラスよりもサッシ部分の方が北風で冷たくなりました。
室内の観葉植物は育ちが悪くなり、ベランダの洗濯物は乾きが悪かったです。
あと、夏は照り返しのギラギラ反射光が室内に入り、思ったほど涼しくは成りませんでした。
一年で引っ越しました。

[11169: 周辺住民さん]

貧乏人が食うもんじゃゴミと一緒にするなよ、、、

[11170: 匿名さん]

ここは真北の角ってのはないですからね。

洗濯物は干せませんし、植物には東西の光が当たりますし、照り返すコンニチワビルもありませんので。

[11171: マンション検討中さん]

この人も面白い分析してますよ
https://yukiojimusho.com/

[11172: 匿名さん]

要望の入ったところから売り出すと最後に売りにくいところが残るから適当に調整する。そこが営業の腕の見せ所。

ちなみに一期二次は落選組の敗者復活販売。一期の売れ残りは先着順で販売する。一度販売した住戸を新規のように扱うのは違法。

[11173: 周辺住民さん]

築２５年になったら、７０平米の管理費修繕費は月７万円？？？この水準でリセールできるの？？

[11174: 匿名さん]

>>11173 周辺住民さん
できない。
だから、永住するために愛が長続きする人が買う物件。

[11175: 匿名さん]

>>11170 匿名さん

眺望はつまらないけどシエルも抜けている感じですよね。
でもやはり日中は暗いのですかね？寒くて引っ越しとか考えたくないので西と悩みます。
一番人気の西角はリセールでも需要あるとは思うのですが、プレミアムも部屋数が少ないので需要あるとも言えますよね。

[11176: マンション検討中さん]

7年目に修繕費が2倍以上、その先も急カーブで上昇。
12年に1度一時金発生。
管理費も㎡410円くらいする。
近くのマンションだともっと管理費は安い。
豪華な共用施設を使いまくるなら分かるが年に一回だけ両親がゲストルームを使うくらいだけなら元は取れない。
希望価格で売れないから保有していると多額の維持費がのしかかる。
金持ちの浪費マンションに近い存在。

[11177: 匿名さん]

>11174

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。転売のことは考えておかないと。

[11178: マンション検討中さん]

皆さんの予想通りの部屋が人気でした。

角部屋は西と南1億ちょいが圧倒的人気。
中途半端な南西南東75㎡以上9000万台は角に持っていかれ要望書が集まらず。

中部屋の方角別では
南西は高層、南東は低層2LDK、北西は高層のDW70㎡と高層から中層の73㎡が人気。
50㎡の2LDKもまばらですがそこそこ。
中部屋だけどDWの部屋は全階完売します。
角部屋買う金ないけどDWが欲しい層には希少価値のある部屋でオススメ。

北東は、、、、３年待ちましょう。意味深

95%の部屋はリセールでの評価額は厳しいです。
指名買いがありそうな西角高層は1億で売れるかもしれないが、他はパークシティ、スカイズ、パークホームズなどの相場に影響して下がるかな。

[11179: 坪単価比較中さん]

くそ東急を管理会社からさっさと外すしかねーな、、、

[11180: 匿名さん]

同じ東電界隈では、スカベイと一応パークホームズ。

駅徒歩11.12分のスカベイは郊外ならアウト物件レベルで駅が遠い。パークホームズは駅距離は悪くないが、小さくてランドマークにはならない。ここと比較してバリューにして15%の差は絶対にある。

坪330で取引されてるのを割戻すと坪390。ここはそれでかえれば適正内。逆にここが350になれば、下位物件が坪300まで落ちるということ。

ここはある程度はもし値段は落ちたとしても、駅距離、立地、規模ともに一二を争う物件には半永久的に変わらないから、必ず早めに止まるが、下位はもっと先まで落ちる。

スカベイパークホームズ組は早く売り抜けないとね。

[11181: 匿名さん]

>>11171 マンション検討中さん

pv乞食のステマ、そろそろうざい。

明らかに失笑を超えた反応が出てはじめてるから、そろそろ潰されるよ、そこ。

[11182: 匿名さん]

>>11178 マンション検討中さん

北東は3年待てば値段が下がるってこと？
つまり都営住宅潰して高層化ってことかな？

[11183: 匿名さん]

>>11180 匿名さん

スカベイパークホームズを買える値段で買いたいのですね。

[11184: 匿名さん]

>>11163 マンション掲示板さん
あちらは中華バブル真っ只中に分譲したからね。今はそこまでにはならないと思う。

[11185: マンマニ さん]

>>11178 マンション検討中さん

3年待ちましょうとは？？

[11186: 匿名さん]

ここが完成したら他の豊洲マンションは中古の築古でゴミみたいになっちゃうね。

一部PCT民がツイッターで必死にリフォーム推奨する呟きしてるけど焼け石に水。どうあがいても老いには贖えない。

[11187: マンション検討中さん]

このマンション微妙だな。

[11188: マンション掲示板さん]

>11180

BTTが中古で売りやすい？

規模大きいタワマンだと、常に一定数の部屋が売りに出てる。だから、割安感の感じられる部屋でないと売りにくい。買い手の選択肢は同じマンションに絞ったとしても選択肢多いからね。

近隣マンション事例がパークタワー晴海。
転売、転勤のため未入居売却、等で、既にスッゲー数の部屋が売りに出てるよ。

https://suumo.jp/b/kodate/kw/パークタワー%E3%80%80晴海%E3%80%80中古/

[11189: マンション検討中さん]

既にリセールバリューは
23区駅近＞郊外駅近＞23区駅遠
答えが出ている。

更にこれからの時代は単純に東京新橋品川新宿などに近ければ良いものではない。
住環境の良さが価値を分ける。
BTTは？

将来、売り部屋が多数出ても中古を買う側になって考えても条件には皆さんこだわりますよね？
眺望は虹橋マストであれば西角高層とか？
どんだけ部屋数が出ようが買いたい部屋は絞られる。
中古の買い手側の気持ちで眺望いらない安けりゃいい？って本当に思うならBTT北東低層の最安部屋を新築時に買えば価格の叩き合いになっても下落率は低い。
特長に希少性があれば良いし、安いしか武器がない部屋は1番安い部屋を買う。それだけ。

[11190: 匿名さん]

ここってDWの部屋あります？
眺望楽しみたいので。

[11191: マンション検討中さん]

>>11190 匿名さん

高層階の中住戸に少し有ります。
かなり人気になってますが狭めです。

[11192: マンション検討中さん]

70㎡で8600万出せれて2LDKあれば良い方にはDW有りです。
BSは1番小さい部屋などマイナス点をDWが凌駕出来れば買い。

[11193: マンション検討中さん]

子供がいるかどうかにも寄りますが正直なところ80平米前後はないと狭くないですか？
今は子供2人いて80平米前後に住んでいますが正直もう少し広いといいなと思います。

[11194: マンション検討中さん]

>>11193 マンション検討中さん

角部屋一択ですね。
1億出せる方は角部屋が良いかと。

[11195: マン検 さん]

>>11191 マンション検討中さん

そうなんだよね。

2LDKの70平米しかなくて収納少ないから、ファミリーにはちと狭くて、DINKSにはちと大きくグロスはるのかも。

でも眺望は最強だからひきはよさそう。

[11196: 匿名さん]

仕様変更された乳白色ガラスの実物見ました。
全く透けなかった前仕様と比べれば透過性が上がっており、いわゆる擦りガラスって感じ。
近くのものはある程度透けるが、景色など遠いものは透けないのでは？という印象。
モデルルームで手や写真背景を見るとある程度透けて見えるかもしれないが、実需では遠いものを見るので意味ないなって感じ。
まぁ、磨りガラスって感じ光はある程度入れたいが目隠ししたい用途で使うものだから、当たり前と言えば当たり前だけど。

[11197: マンコミュファンさん]

申し込む部屋は順番も決めたから、見てなかった大きさの部屋をみてるけど、すでに指摘されてること以外も悩ましい間取りだなー。

角部屋100越えは完全に2面DWなのに、柱の位置がすごすぎて、全く使い道のないスペースがあるね。キッチンと柱の間のスペースは完全にただの通路。せっかくのDWもキッチンにいる時にしか目に入ってこない。
テレビボードを置く壁も少ないから、ダイニングテーブルどこおくの？って感じ。23畳あっても実質15畳ぐらいではないかな。
数少ない洋室がリビングアウト？だけど、下り天井が屈指のレベルで酷くて、部屋の8割が210のところも。これだとdenでいいと思ってしまう。　これで売れますかね？

80平米台の角部屋は間取りはよくできてるが、こっちの下り天井もなかなか酷い。
加えて、肝心の眺望は210のサッシで、バルコニー付きだから、広がりには欠けるし、手すりは透明とは限らないから、手すりで遮られたらなんの意味もないただの広い部屋になる。

狭い部屋は方角、手すり、下り天井、値段でほば優劣つくね。

[11198: マンション検討中さん]

>>11195 マン検 さん

同じく。
DINKSとファミリーの丁度間の広さ。
グロス的にもそこそこ重たい。
DW前には2100の太い下がり天井はある。
この部屋はLDKからズドーンと晴海と内陸側の眺望は楽しめ、洋室側は普通のバルコニー有りの透明ガラス部屋は1つしか選べない。
44階はすんごい倍率になるよ。
まあ、買いたくても買えないのが44階。
オンリーワンな強みはあるけど8660万で買ってリセールでどんだけ維持出来るかな？
ファミリーならDWより洋室3部屋欲しいとか、収納も大切。
このDWは決定的に収納が弱い。
買う家庭はDINKSか幼児が１人いるようなイメージかな？

[11199: 匿名さん]

>>11196 匿名さん

参考になりました！
思いきって透明ガラスに変えてくれれば良いのに‥

[11200: マンコミュファンさん]

>>11196 匿名さん

コンクリ手すりみたく目の前をバーンと塞ぐ感じではなくなったけど、実際はどうだろうね。

晴れた日はそれなりに透ける気もするけど、眺めを楽しんでるという感じにはならないのかも。縦格子と同じ感覚かな？