クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他（地番）
交通：小田急線「生田」駅徒歩3分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：67.28m2 ～ 77.33m2
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[960: マンション検討中さん]

いずれにしても24時間不可なのは現代的じゃないですよね。まぁ慣れなんでしょうけど。

[961: マンション掲示板さん]

最近この物件を知り、とても素敵だと思っているのですが土砂災害警戒区域だけが気になります。あくまで開発前の傾斜で判断されているものであり、土地の造成や建物の設計で指定区域の形状は良い意味で大きく変わっているとは思っているのですが、一般的にどのように捉えれば良いのでしょうか？詳しい方いませんか？

[962: 匿名さん]

擁壁って長期修繕計画の対象になってなかったりするから要注意。逗子のマンションで土砂崩れあったしね。日常の管理項目に点検が入っているかもね。

[963: 匿名さん]

危険でなくなれば解除されるでしょ。その辺を確認したうえで判断かな。

[964: 匿名さん]

土砂災害警戒区域は元々の地形の形状の問題なので開発行為によって影響を受けるのでしょうか？また周りが崖である以上警戒区域から外れることはないのではないでしょうか。無論、建物や擁壁がしっかり作られていればそう心配する必要もないでしょうが。

[965: 検討板ユーザーさん]

マンション開発で警戒区域から外れた事例ってないのかね？ググっても出てこない。

[966: 匿名さん]

生田駅前（川沿い）の工事ってマンションができるんですかね？

[967: 匿名さん]

擁壁が下側さんの持ち物だからね。今回何も地形は変わってないし、警戒区域は変更ないんじゃない。上の小学校もそのままでしょ。

[968: 921]

土砂災害警戒とは
傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域
急傾斜地の上端から水平距離が10メートル以内の区域
急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域（ただし、最大50メートル）

です。土砂災害警戒だからといって土砂崩れが発生しやすい又は発生する場所ということではなく、傾斜地と高さなどが該当する場所なので、
そこまで心配しなくていいですよ！裏に広域避難所として小学校もありますので、地盤は大丈夫だと思います。
　
ただ、土砂災害警戒として懸念されるのが、資産価値の面ですね。
売りに出す予定があるなら、少しネックになると思いますが。。。

[969: 匿名さん]

＞売りに出す予定

長い人生何があるかわからない。売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有する手ことはリスクを伴う。転売については考えておかないと。

[970: 名無しさん]

駅3分以内でヒットしてくる生田の象徴的な物件ですし、川崎市や多摩区周辺で物件探す方にはかなり目に留まりやすい物件ですよね。ニッチな需要かもしれませんが、購入検討者はいつでもいそう。そういう意味で流動性は決して低くなさそうだと思いますね。

[971: 匿名さん]

新築時でも売れ残る物件。中古になったら苦戦するでしょ。

[972: 匿名さん]

多摩区は、最新（令和2年1月24日）で、イエローから8割がレッドの「土砂災害特別警戒区域」に１３６も指定されてる。

[973: 匿名さん]

別にその時の状況に応じて正しい値付けすれば売れるでしょ。わけわからんその辺の物件より希少な立地であることは確かなんだから。

[974: 匿名さん]

竣工 2020年11月9日（検査済証番号：第2020確済建築CIAS01007号）
入居予定 2021年1月下旬
なにか、入居まで間が空きすぎるような気も、普通ですか？

[975: 匿名さん]

>>974 匿名さん
この物件の竣工9月では？？

[976: 匿名さん]

>975

確か9月末予定だったね。コロナで少し遅れたのかな。

引き渡し予定って最初から来年1月下旬だったっけ。もしかしたら既に契約している人が先に入居して、これから契約する人は待たされるのかも。大規模物件だと一斉入居で1か月くらいかかる。

不思議なのは竣工してるのに棟内モデルームでないこと。

[977: 匿名さん]

工事中に内覧会やってるの？検査済証取得前に

[978: 匿名さん]

完了検査受けずに内覧会やって、引き渡し直前に完了検査ってのはあるよ。瑕疵担保責任期間って竣工時点からカウントだし。

選手村マンションなんて完了検査受けずに選手を受け入れ、リフォームしてから完了検査って段取り。

[979: 匿名さん]

>>961 マンション掲示板さん
土砂災害防止法には土砂災害警戒区域いわゆるイエローゾーンと特別警戒区域いわゆるレッドゾーンがあります。レッドゾーンは土砂災害が起こった際に崩れた土の力が計算上、基準を上回ると予測される地域に指定されます。これについては指定の原因である土が無くなれば当然解除されます。一方イエローゾーンはその土地の土質などは考慮されず、たかさ５ｍ以上かつ上端と下端を結んだ線が傾斜角３０度を超える地域には問答無用に指定されます。これについては地形を変えない限り指定要件を満たしてしまうので、解除にはかなり造成工事が必要で相当費用が掛かるものと思われます。
いづれにしても前述したとおり、土砂災害防止法による地域指定は土質や状況は考慮していないことからも「土砂災害の恐れがある」という意図では指定されていません。万が一起こった場合に速やかに対処する、起こりそうな場合に注視し、優先的に避難勧告をだすという防災対処の目的で指定されるものです。

[980: 匿名さん]

>>979 匿名さん
９７９です。加えて言うと、傾斜角３０度というのは土砂災害防止法よりずっと以前からある宅造法では安全な角度とされおり、何の問題もなく宅造の許可が出ます。
つまり、土砂災害防止法以前からある他の法律で安全とされる角度でも土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうという事です。
このように開発を制限したりと民間人の権利を制約する法律にも拘らず、他の法律への干渉や役所内で複数の部署にまたがり運用や解釈が困難な事案だったため立法されてから長らく運用が決められず、最近まで放置されてきた法律です。

[981: 匿名さん]

で、ここの傾斜角は何度なの。

[982: 匿名さん]

さぁ、見た感じも急だし区域指定されてるらしいので３０度は超えてるんでしょうね。

[983: 匿名さん]

>>981 匿名さん
治水事務所に行けば基礎調査資料と言うのがあるのでそれを見ればわかりますよ。

[984: 匿名さん]

>>979 匿名さん
上端と下端を結ぶ?というのはこの物件の場合駅側の敷地入口から恐らく一番高い？サブエントランスの入口を結ぶ角度と理解すれば宜しいですかね？
そうなるとマンション開発による地形変化で警戒区域が外れる・・・というイメージは湧かないですね。
一方、一般的に地盤も固いとされる地域ですし、杭も正常な長さで必要本数打ち込まれてますから、周辺の竹藪等はともかくマンションを支える地盤と構造に大きな心配をする必要はなさそうですね。
丁寧なご説明ありがとうございます。

[985: 匿名さん]

>>984 匿名さん
979です。再投稿するほどでもないかとも思ったのですが、嘘を言ったと揚げ足を取られてもつまらないので一応書きます。
厳密にいえば「高さ５mを超える斜面の上端と下端を結ぶラインが３０度以上」となるのですがこれは役所の基礎調査時の測量に基づいて上端と下端が決められています。
また、防災対処が目的のため斜面そのものではなく崩れた際に土砂の被害を受ける斜面下側に区域が設定されています。
細かい口出しで申し訳ありません。

[986: 匿名さん]

>945

どうだろうね。杭は下方向の力は支持層で支えるけど横方向の力は表層の摩擦力で支えている。擁壁が崩れて土が流れたらどうなるか。

[987: マンション検討中さん]

今日正面から見上げましたが、とても素敵なマンションですね?

[988: マンション検討中さん]

最近生田注目されてますよね。
今ならまだ安いと捉えるのか、今後も上昇局面がないと捉えるのか。
また掲示板のアンチ民たちがこぞってネガキャンしそうな材料ですね。

https://suumo.jp/journal/2020/11/16/176155/?amp=1

[989: 名無しさん]

↑好材料ですよね。狙い目ということです。客観的に都心までのアクセスと最低限の住みやすさを備えている駅ですから、やっぱり割安なんですよね。新築のクレストやアネシアは少し価格上がっていますが、それでも直近でアネシアは完売。クレストは営業さん曰く95%販売済だそうです。

[990: 匿名さん]

>>986 匿名さん
擁壁が崩れて土が流れたらどうなるんですか？
そもそも、擁壁で地盤を支える通リのマンション全てに言える事だと思いますが、過去にそういった事例はあるのでしょうか？事例があるなら教えてください。
またこのマンションについて986さんが仰ることが特に懸念されるような情報や状況があるのでしょうか？懸念材料も根拠も無いのならば、いたずらに不安を煽るのはいかがなんでしょうか？

[991: 匿名さん]

笑える。中古が安いって資産価値維持できないってことなんだけど。

[992: 匿名さん]

いきなりレッドゾーンになった建物もあるんだし、
ここは、イエローな崖でまだまし。売るときに説明義務があるだけ

[993: 名無しさん]

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンション(※1)の物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

[994: 名無しさん]

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンションの物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

[995: 匿名さん]

アベノミクスマンションバブルで相場は4割くらい上がってるからね。2割上昇だと世間から取り残されている。

[996: マンション検討中さん]

いつからいつまでで、どこのエリアのこと言ってるのか・・・適当なこと言いすぎです。

[997: 匿名さん]

おめでとうございます。1,000スレ到達につき人気物件と認定されました。

[998: 匿名さん]

売れ行き不振といっても人気なら完成在庫にならないでしょ。サクラが頑張ってるだけ。

[999: 匿名さん]

サクラかもしれないしサクラじゃないもしれないので、そのお考えはとてもナンセンスです。
完成在庫だから云々の判断は時期尚早。生田で坪200ー250で売り出してるんだからそもそも強気で、それで殆ど売れてるんだから事業者サイドからしたら良い案件。
いずれにしても実際に需給バランスが崩れてディスカウントしても売れないとならない限りまだ何とも言えない。竣工は11月ですよこの物件。

[1000: マンション検討中さん]

モデルルームのタイプで、コンロが右側のキッチンって慣れてないせいもあってか使いづらく、更にシンクの蛇口も左寄せだから遠くて不便に感じました。コンロが左側の間取りを選択すれば解決ですが…天板の前と横にカウンター部分が無いため狭くてこれまた不便。あと、食洗機の位置が低いかな…でまた不便。4LDKタイプでもキッチンの幅が無くて3.1畳ってのもね…

現地見ましたが、下層階の北側は晴天の昼間でもやはり暗いです。
あと、ゴミ置き場と駐輪場の位置がね…何でソコにするのかなぁって。

[1001: 匿名さん]

>>1000 マンション検討中さん

現地見ましたが、下層階の北側は晴天の昼間でもやはり暗いです。

→中に入ったということですか？一般開放してるんですか？

24時間不可のゴミ捨て場と北側の駐輪場はほんとにいけてない。逆にそこさえ配慮があったらなぁ。

[1002: マンション検討中さん]

>>1001 匿名さん
モデルルームに行けば現地案内してくれますよ。
それでなくても、北側の裏の道や公園から丸見えです。

[1003: マンション検討中さん]

>>1001 匿名さん
125戸の24時間不可のゴミ出しと、自転車通勤(保育園の送迎含め)・通学が出勤時にかぶって、朝のエレベーターが修羅場になる予感がしました。
西側の4LDK狙いでしたが、右側コンロになる、キッチンが狭い(天板が小さい)、ゴミ置き場が一番遠い、自転車の動線がネックになっています。

[1004: 検討板ユーザーさん]

この物件はやはり南側6-7階。できればエレベーター近いところ。高いけど。

[1005: 匿名さん]

>1003

敷地のレイアウト上、建物内にゴミ捨て場作ると清掃車が収集できないって理由があるにしても外のごみ捨て場はないよね。似たような崖地の柿生の物件は建物内に24時間ゴミ出し可のごみ捨て場があって管理人が清掃車の収集場所に運ぶってやってる。

[1006: 匿名さん]

ゴミ捨て場はせめて屋外でも24時間にして欲しかったですね。
因みに私は今100世帯以上のファミリー向けマンションに住んでいますが、エレベーターで他人と一緒になることは通勤時間帯でも稀です。
働いてる人はもちろん多いでしょうが、働いている内容も場所も時間も異なり、新たな働き方も確立されてますので120世帯程度の中規模マンションであればそうそう渋滞などおきませんよ。

[1007: マンション検討中さん]

>>1005 匿名さん
外でもいいですけど、場所と動線を工夫して欲しかったです。今時のマンションでメインエントランスからゴミ袋やダンボールを持った人がゾロゾロ出て来る光景はちょっとね…125戸ですよ…

[1008: 匿名さん]

外だと雨の日傘さしてだから大変だよ。出かけるときのついでだとゴミ袋とカバン持って傘だから。せめて通路に屋根付けるとかしてほしい。

[1009: 契約済みさん]

なんで既に出来あがっている物件に「こうだったら、ああだったら」というコメントを書く必要があるのか疑問。それも含めて判断すれば良いだけの話。なぜ現状をシェアして建設的なやり取りが出来ないのかなぁ~　満足いく物件＝高額。。。分相応