クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他（地番）
交通：小田急線「生田」駅徒歩3分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：67.28m2 ～ 77.33m2
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[920: 名無しさん]

>>919 匿名さん

物件自体はもう竣工してますからね。これ以上の植樹はないでしょう。また、イメージ図の半分以下ではなく10分の1以下です。木の本数からエレベーターまでのアプローチまで全く別物です。現地に行ってみればよくわかりますよ。

ちなみに残り三戸なのは先着分であって、確かまだ最終期の販売が何回か残ってるはずです。抽選で売れなければそれが先着順となって再度販売されるでしょう。
普通に考えればもう少しで建物内モデルルームができますから、現地をしっかりと確認したうえで、イメージとのギャップをしっかり認識し、それでも許容範囲なのであれば購入を検討するという方が安全な物件かと思っています。過度なCGで想像膨らんじゃってますからね、多分この感じだと建物内も想像より残念だと思う人がほとんどなんじゃないでしょうか？
もちろん個人的な見解ですのでご参考までに。

[921: 匿名さん]

モデルルーム見にいった時の説明の際に、この植樹については華やかにしてます。実際は周りには住宅や女子寮がありますので、そこの違いはご理解願いますと言われましたよー！

ちなみにこの掲示板で、あまりにも建物の事で批判する人達は近隣の違うマンションのライバル販売元らしいですね。

近隣の販売されているマンションを何軒か見に行きましたけど、土砂災害警戒区域だの、ここのマンションも含めて他のマンションを悪く言ってましたけど、クレストフォルム生田の営業の人は、他のマンションを悪く言わない所が好感持てました。それだけ自信があったんでしょうね。

[922: 名無しさん]

>>921 匿名さん
建物批判＝ライバルってなんでだっけ？
的を射てる批判ならいくらでも参考にしたい。

[923: マンション検討中さん]

>>921 匿名さん
逆に反対の意見を聞きたいです。
賛成意見も反対意見も両方を聞きたいです。
これを聞いた上で、現地見て、最終判断した方が一番いいじゃないかなぁと思います。
別に反対意見があっただから、マンション悪いとか思わないし、どんなものでも反対意見が出てくるはずです。

[924: 921]

>>923 マンション検討中さん

そうですね！実際に見られた方が良いですよ！天気がいい時の眺望は駅近にしては、とてもいいと思います。
契約したものとしては、悪く言いたくありませんが、購入を考えているのであれば、お話しますが、土砂災害警戒区域という事。北側の裏側は5階以下に日が入りにくい事。エレベーターを2回乗らないといけない面倒くささ等あります。駐輪場の5階部分を使用する人は特にそうだと思います。
しかし、これらのデメリットも捉え方次第ですね。
メリットもいい所もありますので、色んなマンションを見て判断して下さい。

[925: マンション検討中さん]

土砂災害警戒区域はあくまでマンション建設前の斜面によるものであって、竣工後行政への申請で解除されるというようなこともあるんでしょうか？

[926: マンション検討中さん]

個人的にはエレベーターの広さが気になります。
まずエントランスへ向かうためのエレベーターですが何人くらい乗れるのでしょう。
正直、あの急な階段を普段使うとなると少々キツいかなと思います。
あと５階駐輪場とのことですが登り降りするエレベーターも相当な大きさでないと乗り合いで不便を感じてしまったりしそうで心配です。

[927: 契約者さん]

>>926 マンション検討中さん
いずれも定員は未確認ですが、エントランスへのエレベーター、建物内のエレベーターともに、自転車を入れるためか細長いつくりでした。幅が狭いためか、5人乗るとかなりきつく感じましたよ。

[928: マンション検討中さん]

>>927 契約者さん
引越しとか大変そうですね・・・
中大型の家具はエレベーターが使えなかったりもするのでしょうか。

[929: マンション検討中さん]

最終2期の販売終わったけど、売れ行きはどうだったのだろう。

[930: 匿名さん]

どこも売れ行き好調になったね。

[931: 新築マンション好き]

色んな意見の書込みがありますが、ここは立地良し、見てくれ良しで間違いなく生田の象徴的な物件といえますね。他の新築マンションと比較してもやはり割安に感じます。閉塞感のない6階以上、できれば中央付近のよりvalueが高そうな住戸であれば是非検討したい。まだ残ってるでしょうか・・・

[932: マンション検討中さん]

>>931 新築マンション好きさん

目の前の女子寮でしたか、あれが眺望を遮る部屋以外はそれなりに何階でも良さそうですよね！

[933: 新築マンション好き]

>>932 マンション検討中さん
南側の眺望は殆どの部屋が問題なさそうですよね。少し気になるのが北側で、自転車置き場のある5Fよりも低層は少し閉塞感があるのかなと。そういう意味で6F以上が特に良いと思っていますね！
どなたが書かれていましたが最上階は坪250万程度ですから、低層階の200万程度と比較して何をとるか。難しいですね。

[934: 匿名]

最終期でましたね。先着分と合わせて10戸。
これまでの抽選で売れてないのも含めて残り20戸程度でしょうかね。

[935: 匿名さん]

現状で100戸以上売れてるってことは、このエリアにしてはハイペースですね。

[936: マンションマン]

設備以外は良いマンションやわ

[937: 検討中]

向ヶ丘遊園の再開発、新百合ヶ丘ブルーライン延伸、川崎フロンターレの生田浄水場再利用、クレスト・アネシアで約200世帯の人口増加。中長期的に生田が盛り上がってくる可能性あると思っています。徒歩3分以内の大規模マンション、魅力的ではないでしょうか！！

[938: 匿名さん]

>937

そう思ってる人が多かったら目前とはいえ完成在庫にはならないよ。

[939: 匿名]

>>938 匿名さん
横からで恐縮ですが、営業戦略上の問題もありますので一概に完成在庫＝魅力がないとは言い切れませんよ。ことこの物件に関しては昨今の不透明な環境下80％以上販売済（かつ現時点で未販売住戸有り）。ゴクレの決算は3月で、直近で川崎の大型案件が成約していて今期決算の数字もある程度見えてきたとなれば、焦る必要もなく、総じて好調のマンションの部類であると考えられるのではないでしょうか。

ただ、937番さんが仰る材料が生田の繁栄にそこまで影響力があるかというと、そこまで期待はできないかなというのは正直なところです。どちらかといえば前向き要素ではあると思いますが。

[940: 匿名さん]

>939

やせ我慢ですか。売れるならさっさと売り切るよ。時間かければその分コストもかさむ。というか、時間かけてもいいのなら青田売りせずに完成売りにしてほしいよね。高い買い物なのに現物確認せずってリスキー。ここの植栽みたいに出来たらびっくりなんてこともない。

[941: マンション検討中さん]

>>940 匿名さん

いやいやゴクレはゆっくり売るよ
スミフと同じで、やせ我慢でなく元々コスト分も価格に反映している
結構有名な話ですよ。

[942: 匿名さん]

すみふもそうだけど、ゆっくり売るのが会社の方針ならなぜ完成売りにしないのか疑問。青田売りする以上さっさと売りたいのに売れてないだけでしょ。青田売りって建設中に販売して竣工と同時に引き渡して代金回収が売る側の目論見。

[943: 匿名さん]

200戸程度で盛り上がるようだと生田って相当さびれてるってこと。

大規模のマンションでマンション内にコンビニあったりするけど１０００戸程度だと人件費もペイしない程度の商圏。

生田浄水場はちょっと離れてるし、遊園と新百合は他力本願。

[944: マンション検討中さん]

>>942 匿名さん

ゆっくり売るっていうよりは、相場より高く売るため時間がかかる、そういう戦略でしょう。
青田売りでも何でも売れれば良いってイメージだけど、購入者のことなんて考えてないだけなんじゃないですか。

[945: 匿名さん]

＞購入者のことなんて考えてない

ここは違うけど豪華な共用設備で維持費かかるのにその分管理費を高めに設定せずに入居後数年で赤字になって管理組合で値上げを検討してる物件もあったりする。売った後のことは知ったことではないのは確か。

[946: 匿名さん]

>>943 匿名さん
でもさ、今より良いよね

[947: マンション検討中]

おー、たまに来てみると投稿が途切れず、ここの物件は良くも悪くも注目されてるんですねぇ。どちらにも転びそうなマンションですから、購入の背中を押して欲しいポジティブな意見を求めてる人たちと、ほんとはちょっと良いと思ってるんだけど買わない理由を探してる人たちと、攻めぎあってる感じが良いですね。

[948: 匿名さん]

書き込みは絶えないけど販売は進まず。ステマが多いからね。

[949: 評判気になるさん]

生田在住の方っていますか？
住んでみてわかる生田のメリットデメリット教えて頂きたいです。

[950: 匿名さん]

ゴミ置場が野ざらしなのは、コストカットと容積率カットのため？隣の女子寮でも屋内鍵付き

[951: 匿名さん]

生田というか小田急は各停駅の利便性がね。以前は準急が昼間も結構あったけど今は朝と夕方だけで、それも夕方は少ない。快速急行ができてからは止まるのが3本に一本。

[952: 匿名さん]

それでも通勤時間帯は5～6分に1本、それ以外の時間も10分に1本くるから不便さは感じないけどね。
最近、駅前に高級食パンのお店ができましたよね。買われた方いますか？

[953: マンション掲示板さん]

ここって丘上のサブエントランスから中野島駅までも歩いて20分くらいですね。一応ニ路線利用可能ですねぇ笑

[954: マンション検討中さん]

なるほど、では京王稲田堤までも30分程度なので3路線利用可能ですね（笑）

[955: 匿名さん]

あからさまな荒らしですね。

[956: マンション検討中さん]

>>953 マンション掲示板さん
サブエントランスから中野島までノンフラットな道を歩くなら登戸で乗り換えてしまう方が楽なのでは・・・
でも小田急が止まった時の逃げ道にはなるかもですね。

[957: 近隣住民]

>>950 匿名さん
えっ！ゴミ置き場、野ざらしなのですか？
125戸の住民のゴミですよ。
速攻カラスのゴミ荒らしの洗礼を受けるでしょうね。
生ゴミ、プラゴミの見境ないですよ。

[958: マンション検討中さん]

ゴミ出し、野ざらしも困りますけど24時間対応じゃないのですね…
ディスポーザーあっても生ゴミ(骨、皮、殻)出ますし、あとオムツとか…大丈夫ですか？

[959: 通りすがり]

野ざらしというか、屋根の部分に鉄網があって、カラスなどは入らないようにはなっています。

[960: マンション検討中さん]

いずれにしても24時間不可なのは現代的じゃないですよね。まぁ慣れなんでしょうけど。

[961: マンション掲示板さん]

最近この物件を知り、とても素敵だと思っているのですが土砂災害警戒区域だけが気になります。あくまで開発前の傾斜で判断されているものであり、土地の造成や建物の設計で指定区域の形状は良い意味で大きく変わっているとは思っているのですが、一般的にどのように捉えれば良いのでしょうか？詳しい方いませんか？

[962: 匿名さん]

擁壁って長期修繕計画の対象になってなかったりするから要注意。逗子のマンションで土砂崩れあったしね。日常の管理項目に点検が入っているかもね。

[963: 匿名さん]

危険でなくなれば解除されるでしょ。その辺を確認したうえで判断かな。

[964: 匿名さん]

土砂災害警戒区域は元々の地形の形状の問題なので開発行為によって影響を受けるのでしょうか？また周りが崖である以上警戒区域から外れることはないのではないでしょうか。無論、建物や擁壁がしっかり作られていればそう心配する必要もないでしょうが。

[965: 検討板ユーザーさん]

マンション開発で警戒区域から外れた事例ってないのかね？ググっても出てこない。

[966: 匿名さん]

生田駅前（川沿い）の工事ってマンションができるんですかね？

[967: 匿名さん]

擁壁が下側さんの持ち物だからね。今回何も地形は変わってないし、警戒区域は変更ないんじゃない。上の小学校もそのままでしょ。

[968: 921]

土砂災害警戒とは
傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域
急傾斜地の上端から水平距離が10メートル以内の区域
急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域（ただし、最大50メートル）

です。土砂災害警戒だからといって土砂崩れが発生しやすい又は発生する場所ということではなく、傾斜地と高さなどが該当する場所なので、
そこまで心配しなくていいですよ！裏に広域避難所として小学校もありますので、地盤は大丈夫だと思います。
　
ただ、土砂災害警戒として懸念されるのが、資産価値の面ですね。
売りに出す予定があるなら、少しネックになると思いますが。。。

[969: 匿名さん]

＞売りに出す予定

長い人生何があるかわからない。売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有する手ことはリスクを伴う。転売については考えておかないと。