クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他（地番）
交通：小田急線「生田」駅徒歩3分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：67.28m2 ～ 77.33m2
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[651: マンション検討中さん]

>647さん
そうなんですよね。住戸選択するのに間取り云々より、排水口の有り無しが先決になってしまいました…うちは無しで検討、お隣さんには気を使おうかなと。疲れますかね…

[652: 匿名さん]

へえ、そんなの気にする人いるんですね。

[653: 検討板ユーザーさん]

排水口の有無が第1条件であれば大規模マンションは検討から外したほうがご希望のマンションが早く見つかると思いますよ。個人的に気になり調べてみましたがここ以外にも大手デベ物件ですら排水口を一部の住戸が共用するマンションが多々あります。大規模マンションが多かったです。ここに縛られずに他を当たった方が良いかと。
確かに間取りより排水口重視の方は珍しい気もします。デメリットとしての話も聞けたので勉強になりました。

[654: マンション検討中さん]

駅まで3分っていうのが良いですよね。気候が良ければ少しくらい気持ちが良いですが夏冬や雨の日は駅近に住んでいたらなと思ってしまいます。
駅近のところはどこも5000万円以上するから中々手が出ませんが、ここは掲示板も盛り上がっていて人気なんですかね。

[655: マンション検討中さん]

ここと同じ荒川建設工業が設計したアデニウム上麻生の物件も、外観の縦配管を見る限り、排水口は２戸に１個っぽいですし、今はこれが標準仕様なんですかね。

[656: 通りがかりさん]

>>654 マンション検討中さん

駅に近いに越したことは無いですよね。
世田谷通沿いとか大通り沿いだと音や目線が気になりますけど、ここは大通りから離れているのでそういった懸念は無さそうですね。

[657: 匿名さん]

人一倍色々な箇所をチェックしていたつもりでしたが、排水口の共有、こればかりは盲点でした。勉強になりました。最近ベランダの真ん中に排水溝が通っている完成物件を見て、これだとテーブルや椅子を置くのに困るなと思い、そこはやめました。色々な仕様があるんですね。

[658: 匿名さん]

>>654 マンション検討中さん
こちらはエントランスが広くてお庭もあるようでいいですね。駅近なのに安いので気になっています。ところで、3分というのは駅からどこまでの時間ですか？部屋があるフロアまでにどれくらいかかるのか知りたいです。

[659: 匿名さん]

>648さん
荒川建設工業は、土地(安い崖地)の仕入れと建物の設計を行い、その土地付きプランをデュークガーデンと仮名を付け、各デベロッパーに話を持ちかけ売って利益を得ています。その後、買ったデベロッパーは、仮名を自社のブランドネームに付け替えます。ですから、計画時と販売時のマンション名が異なります。別に違法ではないので問題はないですが、中間マージンがかかっている訳で、当然物件価格に反映します。また、崖地に適用される時別な建築基準スレスレで、閑静な住宅街に巨大な建物を建てるので、近隣住民とトラブルが多いようです。

[660: 検討板ユーザーさん]

>>657 匿名さん
三井や野村やその他物件でも排水口の共有はありましたよ。角部屋でさえ排水口はなく、隣接住戸共有でした。今はこれが標準かはわかりませんが珍しくはない様です。

[661: 検討板ユーザーさん]

>>659 匿名さん
ここは他の住宅に日射の影響もないのでトラブルもなさそうですね。北側には小学校があり提供公園がありますし。
ほんとに横浜は崖や丘の住宅が多いですよね?丘陵地帯に強く実績豊富な設計会社なんですね、

[662: マンション検討中さん]

排水口の住民トラブルで理事会炎上しそう。理事長さんはじめ役員さんは、トラブルの火消しに忙しくなりそうですね。

[663: 匿名さん]

＞排水口の住民トラブルで理事会炎上しそう。
参考までに、どんなトラブルで炎上するのか具体的にご教示ください。
過去に何度か同じような仕様のマンションに住んでいますが幸い排水口の住民トラブルに遭遇したことがないもので。

[664: 勝村]

建設現場の現場監督で働いていますが、今まで排水の縦配管が各住戸に無いって言うのは初めて聞きました。私自身そういう建物に巡り合わなかっただけなんですかね。それと気になったのが、工期が異常なぐらい長く無いですか。RCなので時間掛かるのは分かりますが、鉄筋とかサビサビですよ。耐震に関わるのでは無いですか？

[665: マンション検討中さん]

>664勝村さま
素人考えですが、雨水(屋上含む)、エアコンの排水、ベランダや窓掃除の際の汚水の排水程度の排水量と考えると、縦配水管は２戸で１本でも許容はできそうですが、法的に特に問題がない単なる資材や作業時間のコストカットだと推測しております。
近年の建築資材や人件費の高騰により、こういった仕様にならざる得ない時代なのでしょうか？

[666: 検討板ユーザーさん]

>>664 勝村さん

素人ですが疑問。
実績豊富な施工業者が耐震に問題があると判断したまま次の工事に入れないとおもうのですが？あなたの現場では問題があっても続行したり検査もないのですか？

[667: マンション検討中さん]

煽るのは好きにすれば良いのですが、嘘はダメじゃないですか？

[668: 匿名さん]

>>664 勝村さん
なぜ初めから敢えて工期を長くしているのだと思いますか？何かメリットがあるのでしょうか？

[669: マンション検討中さん]

勝村さんではないですが、
ここは崖地を切ったり盛ったりしているので、土地地盤の改良工事に時間を要するのではないかと推測してます。
工期が長いと人件費をはじめ建設機材のレンタル料、地税、モデルルームの運営費などに多額の費用が掛かると思われ、結局は物件販売価格に転化されデメリットばかりです。デベに聞いてみたらどうですか？
それにしても、２年も待てる購入者もすごいと思います。

[670: 検討板ユーザーさん]

所詮掲示板ですし素人回答よりデベに確認した方が確実です。突貫工事で適当に建てられても困りますよね。崖地だから土地も安く仕入れることができ、土地改良等に多額の費用をかけられるわけですか。
タワマンも販売から入居まで数年待ちますよね。クレストも楽しみに待てる方がいても不思議ではないと思いますよ。
しかし…ここの検討板って面白いですね。自称現場監督や排水口で理事会が炎上すると心配をされる方やらで。

[671: 検討板ユーザーさん]

購入の決め手ってなんですか？

[672: 匿名さん]

個人的には、現場監督やられていた方ならゴールドクレストの企画するマンションについても業界内でよくご存知でしょうから、その方がこのマンションに興味を持たれたきっかけの方が興味あります。
それだけ魅力的ってことなのでしょうか。

[673: 通りがかりさん]

かなり前の時期に現在の土地価格より安く購入している土地に、建築費を余分にかけて周辺相場よりも安い価格で良いマンションを販売しているのが、ゴールドクレストの企画方法ですよね。
だから購入者が選ぶスーモアワードという賞で、ハイブランド部門優秀賞を財閥系企業(野村・三菱・住友・東建)と並んで取得できてるんでしょう。
クレストプライムレジデンスというマンションを見学に行きましたが、素晴らしかったですよ。私はエリアと入居時期でこちらを検討してますが、是非実際に見てみたら魅力が分かると思いますよ。
参考までにスーモアワードのURLも貼らせて頂きます。
https://suumo.jp/edit/ms/shinchiku/award/

[674: 匿名さん]

>>673 通りがかりさん

ハイブランド部門というのは、「高級感のある」会社だと高く評価されたディベロッパー上位5社のことなんですね。

[675: マンション検討中さん]

モデルルームを見学してきました。確認するのを忘れてしまった為、ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて頂けないでしょうか。
扉の色、フローリングの色等が選べると伺いましたが、それはいつまでに契約すれば間に合うのでしょうか。後、一年ぐらいは猶予があるのでしょうか。
なんか聞いた記憶は有るのですが、流された感が有ります。

[676: 匿名さん]

>675

部屋（階）によって違うはずなので営業に確認するいかない。

[677: マンション検討中さん]

ここと同じ荒川建設工業が設計・監理し、昨年完成したばかりのヴェールテラス横濱鴨居は、床暖が温水式ではなく電気のため給湯器が20号らしい。給湯器はファミリー向けだと24号が一般的だけど、ここも床暖無いためもしかして20号なのでしょうか？どなたか分かりますか？

[678: 匿名さん]

荒川建設は横浜で脱法的な設計した地下室マンションが建築確認取り消しなんて判決を受けてる。

ここも地下室マンション。大丈夫かな。

[679: 匿名さん]

床暖なしでハイグレードですか。自称にしてもひどい。

[680: 匿名さん]

荒川建設、沿線の柿生でも問題起こしてる。同じく地下室マンション。

[681: マンション検討中さん]

20号だと、シャワーの時にキッチンでお湯使われたらぬるくなるでしょw
ありえないよ

[682: 検討板ユーザーさん]

>>681 マンション検討中さん
詳しいけど業者関係者さん？
クレストの販売が始まったから活発に書き込みがあるわけだ。

[683: マンション検討中さん]

>682
実は先日、給湯器のヒューズが壊れて新品に交換したからちょっと詳しいのよ。給湯器って結構なお値段するじゃない、値段で20号の安いのにしようとしたら、やめた方がいいと言われたのよ。20号だと給湯能力か低いから、シャワーの時にキッチンでお湯つかうと、ぬるくなりますよって。業者じゃなくてよ。

[684: 検討板ユーザーさん]

>>678 匿名さん
建設取り消しされていないから大丈夫じゃないですか？設計に問題があったから取り消されたわけですよね？
連日ニュースで報道された三井住友建設の傾きマンションがありましたね。
丘陵地帯に強く実績豊富な荒川建設と、施工業界2位の新日本建設株式会社だから絶対に安心とは言えない時代なのですね。全てのマンションに通ずることでしょうね。
価格と立地を考えればグレードは良い方だと思います。床暖房はないけどアウトフレームや専用ポーチの方が生活面では大きなプラスになると思います。

[685: 検討板ユーザーさん]

>>683 マンション検討中さん

タイミング良くたまたま詳しい方がいらっしゃったわけですか。短時間に質問者と回答者の2名も。

[686: 通りがかりさん]

>>680 匿名さん
そうなんですか。具体的に言うとどんな問題なんでしょうか。

[687: 匿名さん]

>678さん
横浜六浦の物件のことだよね。
既存不適格になった。

[688: 匿名さん]

六浦の件は、違法判決が出た後に和解して、判決が無効になったので建物は取り壊されることなく販売が再開された。

ただ、一審とはいえ司法の判断として、違法とされたのは意味がある。

[689: 匿名さん]

地盤面より下の地下室って容積率には不算入しないって規定があって、部屋数を水増しできる。六浦のケースは土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としている。

横浜市では以前、盛り土をしてそこを地盤面にした物件で違法判決が出て、横浜市でも条例ができている。盛り土がダメなわけだから、一部を残して掘り下げるのも一緒でしょ。脱法的と言ってるのはそういうこと。

そういうことする会社。ここも何かあるかもしれない。六浦のケースは近隣の反対住民が調べて裁判を起こした。

[691: 匿名さん]

既存不適格になったら資産価値などなくなる。

建築に詳しくなくて自分で判断できないのならば手を出さないのが賢明かな。

[692: 匿名さん]

傾きマンションは建替え。問題があったといえど救われた。

某地下室マンションの建物はそのまま。

[694: 匿名さん]

ここ市民優先販売してるけど、優先販売した場合、その後の販売で優先販売を実施した旨を広告に記載するのがルール。

ルール違反だね。まあ、ゴクレだし。

[696: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
仮にオール電化のマンションだと給湯器は何号なんでしょうか。

[697: 匿名さん]

オール電化のエコキュートだとタンクにお湯をためてるから、ガスの○○号みたいに一分間に○○L給湯できるって能力表示ないでしょ。表示されるのはタンクの容量。

[699: マンション検討中さん]

周辺と比べても安いと総攻撃受けそうですもんね。

[702: 匿名さん]

[No.690～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･情報交換を阻害
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[703: 検討板ユーザーさん]

とりあえず荒れると販売開始したのかとわかるね（笑）
コメントが削除された後も、参考になるの数は増えてるから単に嫌がらせでしょ。

[704: 通りがかりさん]

こちらは二重床ですか？

[705: マンション検討中さん]

キッチンの天板素材ですが、標準装備はメラミン化粧板でしょうか？

[706: 匿名さん]

床は二重床ですね。化粧板というのがよく分かりませんが、モデルルーム行ってみてキッチンは板というか石みたいな感じでしたよ。

[707: 名無しさん]

二重床、直床両方に住んだことがありますが、やっぱり二重床は良いですよ。
直床のフワフワしたクッション感は、最後まで慣れませんでした。

[708: マンション検討中さん]

>706
オプションですよね？
間取りのページに「 キッチン天板・側板をフィオレストーンに変更」ってあります。至る所でコストカットですね。

[709: マンション検討中さん]

＞708
コストカットってそんなに悪いことですかね？
もちろん人によるとも思いますが、気にならないようなところをコストカットして、ちゃんと価格に反映されているならむしろ嬉しい

[710: マンション検討中さん]

コストカットか悪いなんて誰も書いてないし。被害妄想甚だしいね。

[711: マンション検討中さん]

でも、>>708 の書き方は明らかに貶していますよね。

[712: マンション検討中さん]

オプションの期限に間に合わない部屋のキッチンの天板は、メラミン化粧板になるのですか？

[713: マンション検討中さん]

>>712 マンション検討中さん
メラミンではなく、白い人造大理石になるそうですよ。

[714: マンション検討中さん]

>>713 マンション検討中さん
よかった！天板が白いとキッチンも明るくていいですよね！

[715: 名無しさん]

人工大理石か人造大理石か、要チェック。

[717: 検討さん]

[No.716と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[718: 匿名さん]

私は柄が無い方が家具やカーペット等を選ぶ時に選びやすいかなーと思って、白で良かったです。
一戸建てのように自分の好きな柄を選べたら良いですけど、マンションだと中々難しいと思うので人それぞれですね。

[719: 匿名さん]

大理石の天板は私も嫌い。

[720: 匿名さん]

確かに食器棚等の色を選ぶときは壁紙やコンロ周りの壁との統一感があってそれはそれで良いですよね。新築マンションの購入を検討する際には、どんな家具を新しく買うかもまだ決まってないですもんね！

[721: 通りがかりさん]

キッチンの色で人気なのは白みたいですよ。
最近のキッチンは個室ではなく、リビングと一体型の人気が高く、そのため最近人気のモダンなテイストにしたい場合は、色合いが薄めの方がインテリアに溶け込むキッチンになるみたいで選ばれてるみたいですよ。

[722: マンション検討中さん]

まあ設備は上を見たらきりがないですし、お金をかけて色々自分の好きなものにリフォームするなりすれば良いかな。どこのマンションでも駅からの距離と広さと金額が合えば個人的には良いかなと。

[723: マンション検討中さん]

キッチンの天板にカウンターや立ち上がりが付いてないので、奥行が無くて小さく感じます。このサイズでフラットタイプは水跳ねが気になりますが、使い勝手はどうなのでしょう？

[724: 買い替え検討中さん]

水はねは基本的に大丈夫だと思います（経験者）。
ただ、高さが合っていないと使いにくくて不便ですよね。

[725: 匿名さん]

>>722 マンション検討中さん
そうですよね。
良いと思っても狭かったりローンで家計が苦しくなるのは元も子もないですよね。

[726: マンション検討中さん]

川崎市は地下室マンションの条例がまだ無いので現状は建て放題ですが、世田谷区や横浜市のように、地下室マンション禁止の条例が川崎市にも将来出来た場合、既存不適格物件となるのでしょうか？またそれにより、資産価値はかなり無くなるのでしょうか？

[727: 匿名さん]

>>721 通りがかりさん

参考になりました。
徒歩3分は魅力的

[728: 匿名さん]

＞726さん
既存不適格物件になると売買はできますが、新たな購入者はローン審査に通らない可能性が高く、その場合現金払いに限られてしまいます。また将来建て替えをする際に新基準に適合させようとすると、住戸数を減らすか一住戸あたりの面積を減らすなどしなければなりません。
既存不適格物件になると当然敬遠されがちになりますから、資産価値・相場が下がるリスクと合わせ、売却や建て替えが非常に困難になるリスクもあるということです。

[729: マンション検討中さん]

この条例はクリアしているのでしょうか？
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

[730: マンション検討中さん]

建設データバンクによると、
建設届出日が H27.6.25
川崎市の条例改正日が H27.7.7
条例施行日が H27.9.1

もしかして…条例が出来る前に届け出たので滑り込みセーフ？今はアウト？

[731: 匿名さん]

>>729 マンション検討中さん
7階建なので良いんじゃないですか？

[732: マンション検討中さん]

>731さん
ですよね。
まさか今時違法な事などしませんよね。

[733: 名無しさん]

矢向のミレナリタワーズで法規制のギリギリで滑り込んで既存不適格となったのは有名な話ですけどね。
もちろん違法ではありませんが。

[734: マンション検討中さん]

ココも違法ではないが、既存不適格なのでしょうか？条例を見ましたが、素人ではちょっと理解できませんでした。

[735: 通りがかりさん]

>>726 マンション検討中さん

横浜市は規制ができてからか、金額が高騰していますもんね。
無いとは思いますが、川崎市も禁止されたら2?3割金額が高くなるだろうから駅3分でこの金額では作れなくなりますね。これで駅から遠かったり条件が悪かったら不動産として資産価値はないと思いますけど。

[736: 匿名さん]

地下室の条例が強化されて既存不的確になったら、駅近も関係なく資産価値なくなるでしょ。

[737: 匿名さん]

横浜の価格の高騰は単に市況の問題かと。
崖地でなければもっと値上がりしたと考える方が妥当です。

[738: マンション検討中さん]

既存不適格物件は、建物の価値に信用が無いから銀行は購入者に対してローン融資をしない訳だからね。現金一括で買えるような金があったら、都内の優良物件を買うでしょw

[739: 匿名さん]

>>735 通りがかりさん
マンションの建設現地で反対運動がなければ、規制が厳しくなることは無いのではないでしょうか。
大なり小なりどこのマンションでも建設反対って結構あると思うんですけど、ここはそういうのないみたいですし。
タワーマンションとかも反対運動が多ければいつか規制緩和がなくなって、建てられなくなるかもしれないですしね。

[740: 匿名さん]

川崎市内のどこかの物件で問題が起きてその対策で条例が強化されて、その条例に適合しなければ既存不的確。地下室マンションは度々、問題になってるからね。

[741: 匿名さん]

そうなんですか？各銀行に違いはあるかも知れませんが、一戸建てだと木造で耐用年数も20年ほどしかないので、再建築不可の築50年とかのものは担保評価されずにそうなってしまう可能性はあるかなと。最近のマンションは質も高く100年コンクリートという言葉もあるので、品質も良くなってますからね。いつ建替えすることになるだろうかというレベル。何十年も先の話しだと、どの場所・建物でも規制がどうなるかは分からないですし、そこまで心配する必要は無いのではないかと。どうしても心配なら賃貸住み続ける方がよっぽど安心じゃないですか。家賃掛け捨てにはなってしまいますが…

[742: 匿名さん]

１００年コンクリートに騙されちゃう人いるんだ。コンクリートは１００年持ってもマンションとしては１００年持たない。例えば竪排水管。５０年したら交換が必要なんだけど、交換に対応するようにスケルトンインフィルの設計となっている物件って極めてまれ。

長期優良住宅ってのも同じく竪排水管の交換考慮してないんだよね。あれって福田首相の１００年住宅構想がオリジンなんだけど、役人に骨抜きにされちゃった。

[743: 匿名さん]

>>735

横浜市の規制も元々規制のなかったところに規制をつけているだけなので、建てられますよ。高さ制限によります。仰る通りで不動産は立地がすべてですし、どんなマンションでも買い手はつくと思います。
ただ、今後人口も減って住宅ローンを組む人のパイの奪い合いになることを想定すると、銀行としても既存不適格だから貸せませんというよりは、駅から遠い立地のマンションで立地適正化計画の範囲外とかになってしまう方が嫌がるんじゃないかな。なってないのでわからないですけど。

[744: 匿名さん]

銀行は基本的には直近数年の年収、勤務先の財務状況を踏まえた個人の信用で融資しますが、万が一支払えなくなった時は物件を売却して返済してもらいます。その時既存不適格物件だと、先に述べられているように売却が困難になるリスクがあるので、貸し渋るのです。
駅から遠いから融資されないなんてことはあり得ません。

[745: マンション検討中さん]

>>743 匿名さん

床面積を増やすための盛土ができないのかな。
横浜市の条例に載ってますね。

[746: 通りがかりさん]

>>743 匿名さん

ありがとうございます。できれば駅に近いに越したことは無いですよね。
駅近でも繁華街や大通り沿いだとうるさそうだし中々住まい探しは難しいです。

[747: 匿名さん]

>>746 通りがかりさん
3分ってないですよね。
小田急だと町田にありますけど、価格が高いし、海老名のタワーマンションとかだと修繕費が高いみたいだし。
予算を上げればいいんでしょうけど、考えものですよね。

[748: 匿名さん]

生田駅南口の畑の柿の木が全部抜かれて整地されてますよね。長年開発されることがなかった徒歩0分、駅直結の希少で広大な土地。商業施設と住居の複合施設が出来るのかな？

[749: マンション検討中さん]

2022年の生産緑地法改正により、今後も生産緑地を使ったマンションや戸建などの住居開発が増えるでしょうね。生田駅の周りには、この生産緑地が多くあります。南口はホームセンタースズキの横、モアクレストの前、スターハイムの前、スターロワイヤルの横、北口は生田交番の裏、ラフォーレRKHの裏などいずれも徒歩5分以内の広い土地。不動産業者は既に目を付けてるだろうね。

[750: 名無しさん]

生産緑地も売ったら売ったで税金すごいからなぁ。