クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他（地番）
交通：小田急線「生田」駅徒歩3分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：67.28m2 ～ 77.33m2
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: マンション検討中さん]

質問の意図がよくわかりませんね。

[602: マンション検討中さん]

ペラボーの形状を確認するためです。それと、排水溝の仕様とドレン(排水口)の有無の確認のためです。
ドレンは通常は各住戸別にありますが、ここはバルコニーの排水溝が両隣住戸とつながっていて、ドレンが2、3戸で1つになっている可能性があります。おそらく縦排水管を減らすコストカットだと思われます。尚、ドレンはペラボーの真下を避けて、どちらかの住戸に寄せて設置してあるはずです。
で、これの何が問題かって？
ドレンのある住戸は、お隣さんから雨水やエアコンの排水、バルコニーや窓掃除の汚水が、洗濯物から落ちた髪の毛、土埃や枯葉、虫の死骸と共にこちらのドレンに流れ着く。女子の髪の毛とかドレンキャップに絡みついてこれが厄介なんだよね。一生このドレンの掃除係か、ドレンが無かったとしても両隣さんに気を使い続けるのは、ストレスやトラブルの元になると考えております。
間取図を見たらドレンが無かったので気になりました。

[603: 匿名さん]

ペラボーってなんですか？

[604: マンション検討中さん]

たぶんこんな感じになるんだろw

[605: 匿名さん]

＞604さん
あ、ありがとうございます。
ｶﾞｸｶﾞｸ((( ;ﾟДﾟ)))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[606: マンション検討中さん]

それってどの道、モデルルームではわからないんじゃないですか？
この掲示板で答えが出るとは思えませんが…。

[607: 匿名さん]

そうですよね、営業マンに聞けば良いんじゃないですか？

[608: 通りがかりさん]

>>599 マンション検討中さん
そもそも生田駅であまり自転車の人みないですよ。坂も多いですし。

[609: マンション検討中さん]

来週から登録抽選だそうで、モデルルームけっこう混み合ってましたよ。

[610: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん
すみません、つまり604さんの写真のようにベランダの溝が隣とつながっているということですか？！

[611: 通りがかりさん]

>>604 マンション検討中さん
団地の境みたい。。。

[612: マンション検討中さん]

世の中のマンションの7割くらいはそういう仕様ですけどね。

[613: 匿名さん]

602さんの指摘には驚きました。612さんの言う7割のうちどれくらいが分譲マンションなのかはわかりませんが、私はペラボーおろか各住戸のベランダに排水口がない物件はあり得ないので検討対象から外します。しかし、所詮需要と供給の世の中ですから、ペラボーや排水口なしでも価格が安いということで割り切れる方が検討すれば良いのではないかと思います。

[614: マンション検討中さん]

>610さん
その可能性があり、ですからモデルルームでバルコニーを実際確認できるのか知りたいのです。HPを見る限り、窓に写真を貼り付けている感じですし、排水溝やドレンは掲載された図面を見てのあくまでも推測です。
無駄な時間浪費と個人情報を漏らしたくないので、まずはHPや書き込みで検討し、物件を絞った上でモデルルームに伺うつもりでおります。

[615: マンション検討中さん]

まぁ誰でも最初は仕方ないよね。どうしても華やかなリビングやキッチンとかに目がいくから、戸境い板や排水溝なんて地味なものに気が回らない。おまけに戸境い板や排水溝の仕様なんて、知らなければ想像すらできないだろうしね。まぁ、気にならない人もいるわけで、価値観は人それぞれだからね。安い物件には
、それなりに理由があると言うことです。

[616: マンション比較中さん]

ペラボーとかドレンとか専門用語ばかりで、業者が書いているのが丸わかりですね。
どの掲示板を見ても、売れている人気マンションは良いことも悪いこともたくさん書かれているので、このマンションも人気の証拠ですね！

[617: 匿名さん]

ペラボーはマンションを検討している人なら普通にネットで目にするワードですよ。とにかく業者でもなんでも、こういうことは教えてくれないとわからないので、大変ありがたいですよ。

[618: マンション検討中さん]

HPの間取図は簡略化されているので、ドレンや縦配管の有無がわからないですよね。正式な図面はモデルルームに行かないとダメですかね？

[619: 匿名さん]

>618さん
一部の住戸にはなりますが、スーモの間取り図を見てください。

[620: 匿名さん]

確かにスーモの間取り図では排水口らしき網が描かれているバルコニーとそうでないバルコニーがありますね。排水口が自分のところにあるのも無いのも、どちらにしてもこのタイプのバルコニーの仕様は嫌です。しかも景色を含めたバルコニーライフをセールスポイントにしている物件であれば尚更です。

[621: 検討板ユーザーさん]

全住戸ペラボーですか？絵を見る限りは中住戸は違うように見えます。
今はコストカットでペラボーマンションは多いです。
今、検討板で上がっている他のマンションもペラボー率高いですよ。共用廊下側の部屋に柱が入り込んでいないのはいい点ですよ。広く使え家具も配置しやすいです。専用ポーチもあります。
コストカットでポーチやアルコーブがないマンションも多いですよね？
駅に近く価格も安い、設備も間取りも悪くはないと思います。悪い点が少ないからこそペラボーが目についたのでしょうね？

[622: 匿名さん]

気に入らないのであれば来ないでください。
検討対象外ってわざわざ書く必要ありますか？この掲示板に来る必要がありますか？
わざわざ検討しない掲示板にきて、ネガを書き込むのは本気で検討している人の気分を害するだけです。他の会社の営業マンが書いているとしか思えないです！
私たちは本気で検討しているんです！

[624: 名無しさん]

私は気になっている3-4件のコミュニティサイトを常にチェックしています。検討している方だけの掲示板だったら理想的なのかもしれませんが、どこもこんなような書き込みばかりですよ。本気で検討しているからこそ、むしろネガティブな視点も含めて納得して買った方が後から分かるよりいいです。

[625: マンション検討中さん]

そりゃ別にコストカット要素くらいあるでしょう。
営業が嘘ついたとかなら問題ですけど、安くなっている理由がわかりやすい方が安心じゃないですか。
私としてはペラボーはさほどマイナス要素と思っていないので気になりませんが、気にする人がいるのも否定しませんし、それこそ各世帯で判断すれば良いのです。

ただ、否定は良いですが誹謗はやめましょうよ。
また、否定されたことに対して感情的に反応するのも議論を阻害しますので良くないように思います。
ポジティブ要素は営業がいくらでも教えてくれますが、ネガティブ要素はこういった掲示板でこそ、聞くことができる要素ですから大事に議論したいです。

[626: マンション検討中さん]

居室内の壁や床、キッチン、風呂、トイレなどは気に入らなければ個人で勝手に変更なりリフォームができるけど、外廊下やバルコニーなどの共用部分は、区分所有者の議決無しに勝手に仕様の変更は出来ないからねぇ。だから一生ペラボー、ドレン共用かもしれないけれど、駅3分と眺望は変わらないから、そこにメリットを感じているならいいんじゃないの。

[627: 検討板ユーザーさん]

どこを見てもネガティブな事が書かれているのは人気のある証ですね。
ペラボーだと言っても、残念ながら最近のマンションには多く見られますよね。都内のブランドマンションもペラボー仕様でした。
共用廊下側の部屋は柱が入り込んでいないし、ポーチもあるけどペラボーでもいい人、
柱が入り込んで使い勝手が悪い部屋にポーチもなく独立していないけど、戸境壁はコンクリート仕様がいい人、
価格は上がるけど、全部いいとこ取りをしたい人
色んな人がいるんですよね。

[628: 名無しさん]

>>625 マンション検討中さん
仰る通りです！625さんの言う通りだと思います。大きい買い物ですから後から知るのではなく、ネガティブ要素もあらかじめ承知の上で買えれば良いのです。

[629: 名無しさん]

>>627 検討板ユーザーさん
たしかに色々な人がいますよね。調べたら、ベランダの両端に筒状の金網を置いて両隣からのゴミを防ぐという手もあるみたいです。こうすれば少なくともゴミや枯葉が自分のベランダに侵入してくるのを防げます。

[630: 通りがかりさん]

上下が空いてるペラボー１枚でリビングが窓際で隣り合ってると、やはり音や声、匂い(特にタバコや洗濯柔軟剤)、気配とか結構気になるものです。ベランダ喫煙はマンションの規約で禁止ですが、室内の換気扇の下で吸ったら、リビングの窓の上の換気口から出てくるから、ペラボーの上が空いてると風向きによっては全部流れてくる。あと、お隣さんが犬のブラッシングをベランダでやるので、犬の毛がペラボーの下や排水溝からこちらに入ってきます。処置としてレンガで塞いでます。全く気にしない配慮しない隣人とかいるから、お隣さん次第で生活環境は良くも悪くもなる。賃貸なら気軽に引っ越せるけど、分譲となるとそうはいかない。そんな事もあり、戸境いは下はフラットではなく凸に、排水溝は両隣とつながってなく独立してドレンがあること、ペラボーは出来るだけ天井まであるものの物件にこだわって探してます。コストカットの影響なのか、今はこういった物件は数少ないですけどね。

[631: 名無しさん]

>>630 通りがかりさん
自分のベランダにドレンがない場合、レンガで塞いでしまったらお水がたまってしまいますよね？角部屋でない限り片方だけにレンガを置くということですか？自分の理解不足でしたらすみません。

[632: マンション検討中さん]

ペラボーにするのはいいんだけど、せめて天井までのタイプにして欲しかったですね。あと排水溝はつながっていいけど、ドレンは各戸別に設置して欲しいよね。排水溝をドレン側に低く傾斜させるから、お隣さんには流れないはずだし。

[633: マンション検討中さん]

ペラボーが天井まで無くて、何が具体的に困るんでしょう？
覗き込めるほど背が高い人ならそもそも別の要素で困りそうですし、
もしタバコの煙を心配するならコンクリート＋非常口ペラボーでも臭う時は臭います（要は風の向きが最大の要素ですので）。

印象だけでなく、具体的にご教示いただけますでしょうか。

[634: マンション検討中さん]

さすがにドレンの有無には気がつかなかったです。有意義な書き込み、ありがとうございます。

[635: 通りがかりさん]

>>630 通りがかりさん
作りがどうとかよりも、お隣さん次第であればどういう風に住んでるか分かる中古マンション買う方が良いのでは…
新築マンションだと同じくらいの年代が住むことが良さだと言われますが、気になるなら中古も選択肢ですよね。

[636: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

人それぞれ求めるもの、考え方は違いますからね…


上が抜けることで日が入りやすくなるという効果もあるみたいですね。私たちは日当たり重視なので、上記のものでよかったです。

[637: 通りがかりさん]

>635さん
お気遣い頂き、ありがとうございます。
おっしゃる通り、中古も検討しております。数件見に行きましたが、意外と10年前くらいの物件のほうが、ベランダ周りなどの作りもしっかりしていますね。2mバルコニー&玄関ポーチが流行った時代です。まだ建築費に余裕があったのでしょう。

[638: マンション検討中さん]

どこもペラボーは使うんだけど、他社は外観にデザインを持たせたり、間取りを工夫したりして上手くペラボーを目立たなくしているだけ。例えば、生田周辺の直近の分譲マンションで言えば、アネシアをはじめインプレスト、サンクタス生田サウスヒルズ、ハウス生田、レイディアントシティなど、みんなペラボー使っているけど、外観からはペラボーは目立たない。ここはコストの問題なのか、一直線のバルコニーにペラボー丸見えで並べるから、良く言えばシンプルだが、悪く言えば貧相で団地っぽく見えてしまう。要は見栄えの問題だと思うけど。

[639: 匿名さん]

わざわざ画像を加工してまで…さすがに悪意のある投稿だと思う。

[640: 匿名さん]

間違ってしまいました。上の写真は中住戸はコンクリートという写真。
こっちの写真をわざわざペラボーをアップしてまで加工したのでしょうか。

[641: 匿名さん]

>>636 匿名さん

100%気にいるものがあれば良いですが、予算もありますし、その中でどう選ぶかですよね。

[642: 通りがかりさん]

ここは近くで新しいマンションが発表されたり、新しく販売が始まるとポジもネガも増えますね。

[643: 匿名さん]

荒川建設工業が設計した物件はどこも類似してますから、下記の物件を見に行けばクレストの完成イメージが伝わると思いますよ。
・ヴェールテラス横濱鴨居
・アデニウム上麻生ザ・レジデンス(旧上麻生デュークガーデン)
・クオス横浜富岡
・パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)
ゴクレ物件なら、ちょっと古いけど
・クレストフォルム高幡不動
・クレストフォルム横濱山手
上麻生と溝の口が近いですかね。因みに知っているとは思いますが、クレストフォルム生田は旧デュークガーデン生田ですので、上麻生と溝の口とは兄弟みたいなものです。特に、上麻生にそっくりですから一見をオススメします。崖地マンションのスペシャリストである荒川建設工業の設計ですので、安心安全です。もちろん全て崖地&吹き抜け仕様の地下室マンションです。下層階の玄関側の採光などが気になる方は、雰囲気を確認できますよ。

[644: 検討板ユーザーさん]

横浜って丘陵地帯なので崖や丘の上の戸建てやマンションは非常に多いですよね。
同じ施工会社でもクレストは外観やエントランスがデザイナー監修の物件です。デザイン、設計共に申し分なしと評価されている方もいらっしゃいますよ。エントランス付近の部屋のバルコニー壁は天然石を採用しているんですね?

[645: マンション検討中さん]

ヴェールテラス横濱鴨居にも似てますね。

[646: マンション検討中さん]

ペラボーはコストカットなのは事実でしょうけど、個人的にはマンション選びの決め手にはならないですかね。
事実上の支障はありませんから。

共用部なのであり得ませんが、万一、オプションで10万円出せばコンクリートになりますって言われても、うちはやらないと思います。

[647: 名無しさん]

私はペラボーの上が空いていることよりも排水口が各部屋にないことのほうが気になっています。迷惑を被る、または迷惑をかけるのどちらかしかないので。皆さんの意見を参考にさせていただきます。

[648: 匿名さん]

>>643 匿名さん
なぜ三軒ともデュークガーデンという名前から他に変えているのですか？

[649: 匿名]

>>642 通りがかりさん
遡ると当初からディスりの多い書き込み変な書き込み多かったですよ。

[650: 匿名さん]

>>649 匿名さん
まあ匿名掲示板ですからね。スレの趣旨を理解して良い情報交換の場となれば良いですね。

[651: マンション検討中さん]

>647さん
そうなんですよね。住戸選択するのに間取り云々より、排水口の有り無しが先決になってしまいました…うちは無しで検討、お隣さんには気を使おうかなと。疲れますかね…

[652: 匿名さん]

へえ、そんなの気にする人いるんですね。

[653: 検討板ユーザーさん]

排水口の有無が第1条件であれば大規模マンションは検討から外したほうがご希望のマンションが早く見つかると思いますよ。個人的に気になり調べてみましたがここ以外にも大手デベ物件ですら排水口を一部の住戸が共用するマンションが多々あります。大規模マンションが多かったです。ここに縛られずに他を当たった方が良いかと。
確かに間取りより排水口重視の方は珍しい気もします。デメリットとしての話も聞けたので勉強になりました。

[654: マンション検討中さん]

駅まで3分っていうのが良いですよね。気候が良ければ少しくらい気持ちが良いですが夏冬や雨の日は駅近に住んでいたらなと思ってしまいます。
駅近のところはどこも5000万円以上するから中々手が出ませんが、ここは掲示板も盛り上がっていて人気なんですかね。

[655: マンション検討中さん]

ここと同じ荒川建設工業が設計したアデニウム上麻生の物件も、外観の縦配管を見る限り、排水口は２戸に１個っぽいですし、今はこれが標準仕様なんですかね。

[656: 通りがかりさん]

>>654 マンション検討中さん

駅に近いに越したことは無いですよね。
世田谷通沿いとか大通り沿いだと音や目線が気になりますけど、ここは大通りから離れているのでそういった懸念は無さそうですね。

[657: 匿名さん]

人一倍色々な箇所をチェックしていたつもりでしたが、排水口の共有、こればかりは盲点でした。勉強になりました。最近ベランダの真ん中に排水溝が通っている完成物件を見て、これだとテーブルや椅子を置くのに困るなと思い、そこはやめました。色々な仕様があるんですね。

[658: 匿名さん]

>>654 マンション検討中さん
こちらはエントランスが広くてお庭もあるようでいいですね。駅近なのに安いので気になっています。ところで、3分というのは駅からどこまでの時間ですか？部屋があるフロアまでにどれくらいかかるのか知りたいです。

[659: 匿名さん]

>648さん
荒川建設工業は、土地(安い崖地)の仕入れと建物の設計を行い、その土地付きプランをデュークガーデンと仮名を付け、各デベロッパーに話を持ちかけ売って利益を得ています。その後、買ったデベロッパーは、仮名を自社のブランドネームに付け替えます。ですから、計画時と販売時のマンション名が異なります。別に違法ではないので問題はないですが、中間マージンがかかっている訳で、当然物件価格に反映します。また、崖地に適用される時別な建築基準スレスレで、閑静な住宅街に巨大な建物を建てるので、近隣住民とトラブルが多いようです。

[660: 検討板ユーザーさん]

>>657 匿名さん
三井や野村やその他物件でも排水口の共有はありましたよ。角部屋でさえ排水口はなく、隣接住戸共有でした。今はこれが標準かはわかりませんが珍しくはない様です。

[661: 検討板ユーザーさん]

>>659 匿名さん
ここは他の住宅に日射の影響もないのでトラブルもなさそうですね。北側には小学校があり提供公園がありますし。
ほんとに横浜は崖や丘の住宅が多いですよね?丘陵地帯に強く実績豊富な設計会社なんですね、

[662: マンション検討中さん]

排水口の住民トラブルで理事会炎上しそう。理事長さんはじめ役員さんは、トラブルの火消しに忙しくなりそうですね。

[663: 匿名さん]

＞排水口の住民トラブルで理事会炎上しそう。
参考までに、どんなトラブルで炎上するのか具体的にご教示ください。
過去に何度か同じような仕様のマンションに住んでいますが幸い排水口の住民トラブルに遭遇したことがないもので。

[664: 勝村]

建設現場の現場監督で働いていますが、今まで排水の縦配管が各住戸に無いって言うのは初めて聞きました。私自身そういう建物に巡り合わなかっただけなんですかね。それと気になったのが、工期が異常なぐらい長く無いですか。RCなので時間掛かるのは分かりますが、鉄筋とかサビサビですよ。耐震に関わるのでは無いですか？

[665: マンション検討中さん]

>664勝村さま
素人考えですが、雨水(屋上含む)、エアコンの排水、ベランダや窓掃除の際の汚水の排水程度の排水量と考えると、縦配水管は２戸で１本でも許容はできそうですが、法的に特に問題がない単なる資材や作業時間のコストカットだと推測しております。
近年の建築資材や人件費の高騰により、こういった仕様にならざる得ない時代なのでしょうか？

[666: 検討板ユーザーさん]

>>664 勝村さん

素人ですが疑問。
実績豊富な施工業者が耐震に問題があると判断したまま次の工事に入れないとおもうのですが？あなたの現場では問題があっても続行したり検査もないのですか？

[667: マンション検討中さん]

煽るのは好きにすれば良いのですが、嘘はダメじゃないですか？

[668: 匿名さん]

>>664 勝村さん
なぜ初めから敢えて工期を長くしているのだと思いますか？何かメリットがあるのでしょうか？

[669: マンション検討中さん]

勝村さんではないですが、
ここは崖地を切ったり盛ったりしているので、土地地盤の改良工事に時間を要するのではないかと推測してます。
工期が長いと人件費をはじめ建設機材のレンタル料、地税、モデルルームの運営費などに多額の費用が掛かると思われ、結局は物件販売価格に転化されデメリットばかりです。デベに聞いてみたらどうですか？
それにしても、２年も待てる購入者もすごいと思います。

[670: 検討板ユーザーさん]

所詮掲示板ですし素人回答よりデベに確認した方が確実です。突貫工事で適当に建てられても困りますよね。崖地だから土地も安く仕入れることができ、土地改良等に多額の費用をかけられるわけですか。
タワマンも販売から入居まで数年待ちますよね。クレストも楽しみに待てる方がいても不思議ではないと思いますよ。
しかし…ここの検討板って面白いですね。自称現場監督や排水口で理事会が炎上すると心配をされる方やらで。

[671: 検討板ユーザーさん]

購入の決め手ってなんですか？

[672: 匿名さん]

個人的には、現場監督やられていた方ならゴールドクレストの企画するマンションについても業界内でよくご存知でしょうから、その方がこのマンションに興味を持たれたきっかけの方が興味あります。
それだけ魅力的ってことなのでしょうか。

[673: 通りがかりさん]

かなり前の時期に現在の土地価格より安く購入している土地に、建築費を余分にかけて周辺相場よりも安い価格で良いマンションを販売しているのが、ゴールドクレストの企画方法ですよね。
だから購入者が選ぶスーモアワードという賞で、ハイブランド部門優秀賞を財閥系企業(野村・三菱・住友・東建)と並んで取得できてるんでしょう。
クレストプライムレジデンスというマンションを見学に行きましたが、素晴らしかったですよ。私はエリアと入居時期でこちらを検討してますが、是非実際に見てみたら魅力が分かると思いますよ。
参考までにスーモアワードのURLも貼らせて頂きます。
https://suumo.jp/edit/ms/shinchiku/award/

[674: 匿名さん]

>>673 通りがかりさん

ハイブランド部門というのは、「高級感のある」会社だと高く評価されたディベロッパー上位5社のことなんですね。

[675: マンション検討中さん]

モデルルームを見学してきました。確認するのを忘れてしまった為、ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて頂けないでしょうか。
扉の色、フローリングの色等が選べると伺いましたが、それはいつまでに契約すれば間に合うのでしょうか。後、一年ぐらいは猶予があるのでしょうか。
なんか聞いた記憶は有るのですが、流された感が有ります。

[676: 匿名さん]

>675

部屋（階）によって違うはずなので営業に確認するいかない。

[677: マンション検討中さん]

ここと同じ荒川建設工業が設計・監理し、昨年完成したばかりのヴェールテラス横濱鴨居は、床暖が温水式ではなく電気のため給湯器が20号らしい。給湯器はファミリー向けだと24号が一般的だけど、ここも床暖無いためもしかして20号なのでしょうか？どなたか分かりますか？

[678: 匿名さん]

荒川建設は横浜で脱法的な設計した地下室マンションが建築確認取り消しなんて判決を受けてる。

ここも地下室マンション。大丈夫かな。

[679: 匿名さん]

床暖なしでハイグレードですか。自称にしてもひどい。

[680: 匿名さん]

荒川建設、沿線の柿生でも問題起こしてる。同じく地下室マンション。

[681: マンション検討中さん]

20号だと、シャワーの時にキッチンでお湯使われたらぬるくなるでしょw
ありえないよ

[682: 検討板ユーザーさん]

>>681 マンション検討中さん
詳しいけど業者関係者さん？
クレストの販売が始まったから活発に書き込みがあるわけだ。

[683: マンション検討中さん]

>682
実は先日、給湯器のヒューズが壊れて新品に交換したからちょっと詳しいのよ。給湯器って結構なお値段するじゃない、値段で20号の安いのにしようとしたら、やめた方がいいと言われたのよ。20号だと給湯能力か低いから、シャワーの時にキッチンでお湯つかうと、ぬるくなりますよって。業者じゃなくてよ。

[684: 検討板ユーザーさん]

>>678 匿名さん
建設取り消しされていないから大丈夫じゃないですか？設計に問題があったから取り消されたわけですよね？
連日ニュースで報道された三井住友建設の傾きマンションがありましたね。
丘陵地帯に強く実績豊富な荒川建設と、施工業界2位の新日本建設株式会社だから絶対に安心とは言えない時代なのですね。全てのマンションに通ずることでしょうね。
価格と立地を考えればグレードは良い方だと思います。床暖房はないけどアウトフレームや専用ポーチの方が生活面では大きなプラスになると思います。

[685: 検討板ユーザーさん]

>>683 マンション検討中さん

タイミング良くたまたま詳しい方がいらっしゃったわけですか。短時間に質問者と回答者の2名も。

[686: 通りがかりさん]

>>680 匿名さん
そうなんですか。具体的に言うとどんな問題なんでしょうか。

[687: 匿名さん]

>678さん
横浜六浦の物件のことだよね。
既存不適格になった。

[688: 匿名さん]

六浦の件は、違法判決が出た後に和解して、判決が無効になったので建物は取り壊されることなく販売が再開された。

ただ、一審とはいえ司法の判断として、違法とされたのは意味がある。

[689: 匿名さん]

地盤面より下の地下室って容積率には不算入しないって規定があって、部屋数を水増しできる。六浦のケースは土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としている。

横浜市では以前、盛り土をしてそこを地盤面にした物件で違法判決が出て、横浜市でも条例ができている。盛り土がダメなわけだから、一部を残して掘り下げるのも一緒でしょ。脱法的と言ってるのはそういうこと。

そういうことする会社。ここも何かあるかもしれない。六浦のケースは近隣の反対住民が調べて裁判を起こした。

[691: 匿名さん]

既存不適格になったら資産価値などなくなる。

建築に詳しくなくて自分で判断できないのならば手を出さないのが賢明かな。

[692: 匿名さん]

傾きマンションは建替え。問題があったといえど救われた。

某地下室マンションの建物はそのまま。

[694: 匿名さん]

ここ市民優先販売してるけど、優先販売した場合、その後の販売で優先販売を実施した旨を広告に記載するのがルール。

ルール違反だね。まあ、ゴクレだし。

[696: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
仮にオール電化のマンションだと給湯器は何号なんでしょうか。

[697: 匿名さん]

オール電化のエコキュートだとタンクにお湯をためてるから、ガスの○○号みたいに一分間に○○L給湯できるって能力表示ないでしょ。表示されるのはタンクの容量。

[699: マンション検討中さん]

周辺と比べても安いと総攻撃受けそうですもんね。

[702: 匿名さん]

[No.690～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･情報交換を阻害
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[703: 検討板ユーザーさん]

とりあえず荒れると販売開始したのかとわかるね（笑）
コメントが削除された後も、参考になるの数は増えてるから単に嫌がらせでしょ。

[704: 通りがかりさん]

こちらは二重床ですか？

[705: マンション検討中さん]

キッチンの天板素材ですが、標準装備はメラミン化粧板でしょうか？

[706: 匿名さん]

床は二重床ですね。化粧板というのがよく分かりませんが、モデルルーム行ってみてキッチンは板というか石みたいな感じでしたよ。

[707: 名無しさん]

二重床、直床両方に住んだことがありますが、やっぱり二重床は良いですよ。
直床のフワフワしたクッション感は、最後まで慣れませんでした。

[708: マンション検討中さん]

>706
オプションですよね？
間取りのページに「 キッチン天板・側板をフィオレストーンに変更」ってあります。至る所でコストカットですね。

[709: マンション検討中さん]

＞708
コストカットってそんなに悪いことですかね？
もちろん人によるとも思いますが、気にならないようなところをコストカットして、ちゃんと価格に反映されているならむしろ嬉しい

[710: マンション検討中さん]

コストカットか悪いなんて誰も書いてないし。被害妄想甚だしいね。

[711: マンション検討中さん]

でも、>>708 の書き方は明らかに貶していますよね。

[712: マンション検討中さん]

オプションの期限に間に合わない部屋のキッチンの天板は、メラミン化粧板になるのですか？

[713: マンション検討中さん]

>>712 マンション検討中さん
メラミンではなく、白い人造大理石になるそうですよ。

[714: マンション検討中さん]

>>713 マンション検討中さん
よかった！天板が白いとキッチンも明るくていいですよね！

[715: 名無しさん]

人工大理石か人造大理石か、要チェック。

[717: 検討さん]

[No.716と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[718: 匿名さん]

私は柄が無い方が家具やカーペット等を選ぶ時に選びやすいかなーと思って、白で良かったです。
一戸建てのように自分の好きな柄を選べたら良いですけど、マンションだと中々難しいと思うので人それぞれですね。

[719: 匿名さん]

大理石の天板は私も嫌い。

[720: 匿名さん]

確かに食器棚等の色を選ぶときは壁紙やコンロ周りの壁との統一感があってそれはそれで良いですよね。新築マンションの購入を検討する際には、どんな家具を新しく買うかもまだ決まってないですもんね！

[721: 通りがかりさん]

キッチンの色で人気なのは白みたいですよ。
最近のキッチンは個室ではなく、リビングと一体型の人気が高く、そのため最近人気のモダンなテイストにしたい場合は、色合いが薄めの方がインテリアに溶け込むキッチンになるみたいで選ばれてるみたいですよ。

[722: マンション検討中さん]

まあ設備は上を見たらきりがないですし、お金をかけて色々自分の好きなものにリフォームするなりすれば良いかな。どこのマンションでも駅からの距離と広さと金額が合えば個人的には良いかなと。

[723: マンション検討中さん]

キッチンの天板にカウンターや立ち上がりが付いてないので、奥行が無くて小さく感じます。このサイズでフラットタイプは水跳ねが気になりますが、使い勝手はどうなのでしょう？

[724: 買い替え検討中さん]

水はねは基本的に大丈夫だと思います（経験者）。
ただ、高さが合っていないと使いにくくて不便ですよね。

[725: 匿名さん]

>>722 マンション検討中さん
そうですよね。
良いと思っても狭かったりローンで家計が苦しくなるのは元も子もないですよね。

[726: マンション検討中さん]

川崎市は地下室マンションの条例がまだ無いので現状は建て放題ですが、世田谷区や横浜市のように、地下室マンション禁止の条例が川崎市にも将来出来た場合、既存不適格物件となるのでしょうか？またそれにより、資産価値はかなり無くなるのでしょうか？

[727: 匿名さん]

>>721 通りがかりさん

参考になりました。
徒歩3分は魅力的

[728: 匿名さん]

＞726さん
既存不適格物件になると売買はできますが、新たな購入者はローン審査に通らない可能性が高く、その場合現金払いに限られてしまいます。また将来建て替えをする際に新基準に適合させようとすると、住戸数を減らすか一住戸あたりの面積を減らすなどしなければなりません。
既存不適格物件になると当然敬遠されがちになりますから、資産価値・相場が下がるリスクと合わせ、売却や建て替えが非常に困難になるリスクもあるということです。

[729: マンション検討中さん]

この条例はクリアしているのでしょうか？
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

[730: マンション検討中さん]

建設データバンクによると、
建設届出日が H27.6.25
川崎市の条例改正日が H27.7.7
条例施行日が H27.9.1

もしかして…条例が出来る前に届け出たので滑り込みセーフ？今はアウト？

[731: 匿名さん]

>>729 マンション検討中さん
7階建なので良いんじゃないですか？

[732: マンション検討中さん]

>731さん
ですよね。
まさか今時違法な事などしませんよね。

[733: 名無しさん]

矢向のミレナリタワーズで法規制のギリギリで滑り込んで既存不適格となったのは有名な話ですけどね。
もちろん違法ではありませんが。

[734: マンション検討中さん]

ココも違法ではないが、既存不適格なのでしょうか？条例を見ましたが、素人ではちょっと理解できませんでした。

[735: 通りがかりさん]

>>726 マンション検討中さん

横浜市は規制ができてからか、金額が高騰していますもんね。
無いとは思いますが、川崎市も禁止されたら2?3割金額が高くなるだろうから駅3分でこの金額では作れなくなりますね。これで駅から遠かったり条件が悪かったら不動産として資産価値はないと思いますけど。

[736: 匿名さん]

地下室の条例が強化されて既存不的確になったら、駅近も関係なく資産価値なくなるでしょ。

[737: 匿名さん]

横浜の価格の高騰は単に市況の問題かと。
崖地でなければもっと値上がりしたと考える方が妥当です。

[738: マンション検討中さん]

既存不適格物件は、建物の価値に信用が無いから銀行は購入者に対してローン融資をしない訳だからね。現金一括で買えるような金があったら、都内の優良物件を買うでしょw

[739: 匿名さん]

>>735 通りがかりさん
マンションの建設現地で反対運動がなければ、規制が厳しくなることは無いのではないでしょうか。
大なり小なりどこのマンションでも建設反対って結構あると思うんですけど、ここはそういうのないみたいですし。
タワーマンションとかも反対運動が多ければいつか規制緩和がなくなって、建てられなくなるかもしれないですしね。

[740: 匿名さん]

川崎市内のどこかの物件で問題が起きてその対策で条例が強化されて、その条例に適合しなければ既存不的確。地下室マンションは度々、問題になってるからね。

[741: 匿名さん]

そうなんですか？各銀行に違いはあるかも知れませんが、一戸建てだと木造で耐用年数も20年ほどしかないので、再建築不可の築50年とかのものは担保評価されずにそうなってしまう可能性はあるかなと。最近のマンションは質も高く100年コンクリートという言葉もあるので、品質も良くなってますからね。いつ建替えすることになるだろうかというレベル。何十年も先の話しだと、どの場所・建物でも規制がどうなるかは分からないですし、そこまで心配する必要は無いのではないかと。どうしても心配なら賃貸住み続ける方がよっぽど安心じゃないですか。家賃掛け捨てにはなってしまいますが…

[742: 匿名さん]

１００年コンクリートに騙されちゃう人いるんだ。コンクリートは１００年持ってもマンションとしては１００年持たない。例えば竪排水管。５０年したら交換が必要なんだけど、交換に対応するようにスケルトンインフィルの設計となっている物件って極めてまれ。

長期優良住宅ってのも同じく竪排水管の交換考慮してないんだよね。あれって福田首相の１００年住宅構想がオリジンなんだけど、役人に骨抜きにされちゃった。

[743: 匿名さん]

>>735

横浜市の規制も元々規制のなかったところに規制をつけているだけなので、建てられますよ。高さ制限によります。仰る通りで不動産は立地がすべてですし、どんなマンションでも買い手はつくと思います。
ただ、今後人口も減って住宅ローンを組む人のパイの奪い合いになることを想定すると、銀行としても既存不適格だから貸せませんというよりは、駅から遠い立地のマンションで立地適正化計画の範囲外とかになってしまう方が嫌がるんじゃないかな。なってないのでわからないですけど。

[744: 匿名さん]

銀行は基本的には直近数年の年収、勤務先の財務状況を踏まえた個人の信用で融資しますが、万が一支払えなくなった時は物件を売却して返済してもらいます。その時既存不適格物件だと、先に述べられているように売却が困難になるリスクがあるので、貸し渋るのです。
駅から遠いから融資されないなんてことはあり得ません。

[745: マンション検討中さん]

>>743 匿名さん

床面積を増やすための盛土ができないのかな。
横浜市の条例に載ってますね。

[746: 通りがかりさん]

>>743 匿名さん

ありがとうございます。できれば駅に近いに越したことは無いですよね。
駅近でも繁華街や大通り沿いだとうるさそうだし中々住まい探しは難しいです。

[747: 匿名さん]

>>746 通りがかりさん
3分ってないですよね。
小田急だと町田にありますけど、価格が高いし、海老名のタワーマンションとかだと修繕費が高いみたいだし。
予算を上げればいいんでしょうけど、考えものですよね。

[748: 匿名さん]

生田駅南口の畑の柿の木が全部抜かれて整地されてますよね。長年開発されることがなかった徒歩0分、駅直結の希少で広大な土地。商業施設と住居の複合施設が出来るのかな？

[749: マンション検討中さん]

2022年の生産緑地法改正により、今後も生産緑地を使ったマンションや戸建などの住居開発が増えるでしょうね。生田駅の周りには、この生産緑地が多くあります。南口はホームセンタースズキの横、モアクレストの前、スターハイムの前、スターロワイヤルの横、北口は生田交番の裏、ラフォーレRKHの裏などいずれも徒歩5分以内の広い土地。不動産業者は既に目を付けてるだろうね。

[750: 名無しさん]

生産緑地も売ったら売ったで税金すごいからなぁ。

[751: マンション検討中さん]

スーモの間取図がバルコニーの排水口と排水管が表示されてない図面に変更されているんどけど、元の図面に戻してくれないかなぁ？
排水口の有無を指摘されて、何か不都合で後ろめたいのかな？

[752: 匿名さん]

＞７４８

駅近だけど、第一種中高層住居専用地域だから店舗は５００平米まで。ミニスーパーくらいかな。

[753: 匿名さん]

＞７５０

等価交換だと課税はされない。

[754: 匿名]

生田が開発されそうでここのマンションも上がればラッキー

[755: マンション検討中さん]

>752さん
柿畑の土地は第一種住居地域です。

[756: 匿名さん]

>753さん
古い土地は購入時の価格がわからないものも多いので、いわゆる5％ルールが適用されると思うのですが、生産緑地は何か違うルールが適用されるんでしたっけ？

[757: 匿名さん]

>>752 　匿名さん
物販店舗、学習塾、フィットネスが入るみたいですよ。
生田は塾が多いけど、需要が多いのかな。

[758: 通りがかりさん]

>>757 匿名さん
フィットネスいいですね。
生田だとアスリエしか選択肢がなかったので丁度良かったです。

[759: 匿名さん]

>>749 マンション検討中さん

確かに農地を開発してもらえると、便利になりそうでいいですよね。まだ農地として実際に利用されているところはわからないですが、どうなるのでしょう。

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん

そんなに大きい土地はないですからね?。マンションが建っても30戸くらいの小規模になってしまうのではないですかね。
もしくは柿畑のところの4階建てくらいの店舗ビルかなんかでしょうね。

[761: 通りがかりさん]

>>759 匿名さん
農地も代々維持してきたものでしょうから。
そのまま保有して賃貸マンションを建てて節税対策する地主も多いみたいですよ。
農地なので日当たりはいい場所に多いですから住環境としてもよさそうですしね。

[762: 匿名さん]

ディスポーザーが設置してあるのは家事を短縮する上では非常に便利だと思います。
生ごみの処理が無くなるので女性にとっては手間が無くなる。
共用廊下と寝室との間に空間があるので騒音面を抑えられるのはうれしい。
吹き抜けがあるので、プライバシーも確保できるのが良いと思います。

[763: マンション検討中さん]

以前賃貸でここのような吹き抜け仕様に住んだことがありますが、居室が外廊下から離れていると、廊下の通行者からの視界に入り易くなり、見られ易くなります。しかも上下階からも。音も北側の擁壁に反射した上で窓際をダイレクトに抜けるので、これもかえってうるさいです。わざわざコストがかかる吹き抜け仕様にするのは、下層階の北側居室の採光基準をクリアするため（納戸にしないため）で、プライバシーが保たれるとか騒音が抑えられるとか何の情報かは知りませんが、売る側の上手い口車には気をつけた方がよろしいかと。

[764: 名無しさん]

台風時の音（ヒューヒュー音）も大きくなる傾向がありますよね。
まあわざと風の通り道を作ってるようなものですから当たり前ですけど。

[765: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん
建築基準法上では、地階の居室は採光不要なので、吹き抜けなんてお金かかるものはつくらなくてもいいものみたいですが、生活環境の改善の為にやってるみたいですよ。
近くのアネシアはお金をかけずに北側の擁壁から80cmくらいのすきまをつけるだけで真っ暗な廊下にしてるみたいなので、裏側の経済性だけで住む人の利便性は考えないんだなと感じますよね。

[766: 匿名さん]

>>764 名無しさん

吹き抜けにより、共用廊下が寝室から離れていれば、一般のマンションよりも寝室にいた時に外の足音や話し声が気になりづらいのは間違いないですよね。これは毎日のことですから、わたしは大きなポイントだと思いました。

[767: 通りがかりさん]

ここのマンションを設計した荒川建設工業が倒産するって本当？
たまたま四谷の駅で白髪のおっさんが電話で話してるのを立ち聞きしてしまったんだが。
メーケン？セーケン？に移籍するとか言ってた。
このマンションはどうなるの？

[768: 通りがかりさん]

デベはゴクレだから大丈夫でしょ。

[769: 匿名さん]

設計会社って設計通り施工されているかの監理を請け負ってたりする。そのへんを確認しないと影響あるかわからない。

[770: 通りがかりさん]

マンションだいぶ建ってきましたね。

[771: 匿名さん]

>>770 通りがかりさん
そうなんですね。
今どのくらいまで建っているのでしょうか。

[772: 通りがかりさん]

>>771 匿名さん

見た感じ3階までは建設現場に表記がありましたので、そこまでです。
日当たりは良さそうでしたよ。

[773: マンション検討中さん]

多摩区や周辺に新築マンション結構出てきましたよね。プラウドとかミオカステーロとか。

[774: 近隣住民]

南武線側は今後も増えてきそうですよね。
小田急線等の都心に直結している路線のマンションが高いのですので。

[775: 匿名さん]

ここって小学校側に出入り口ありましたっけ？

[776: 匿名さん]

>>772 通りがかりさん
ありがとうございます。
規模が大きいので出来上がったら雰囲気変わりそうですね。

[777: マンション検討中さん]

>>775 匿名さん
ありますよ。確か鍵があれば出入りできたはずです。小学校に行く時くらいにしか使わなそうですけどね。通学路には車が入ってこないようですのでそこは良いです。

[778: 匿名さん]

なるほど、子供たちには良さそうですね。けっこうこのへん学区広いですから安心材料になりますね。

[779: 近隣住民]

最近車の事故とか多いですし、確かに安心ですね。

[780: 匿名さん]

>>779 近隣住民さん
車についてはどこに住んでも100%安心はないですが、登下校時に事故に遭う恐れがないのは安心ですね。

[781: 通りがかりさん]

駅3分だと自家用車もあまり使わなくなりそうですよね。車離れも進んでますしね。

[782: 匿名さん]

>>781 通りがかりさん

車持つの良いですけど維持費がね、、
駅から遠いところに住んだり坂道とかだとないと大変だと思いますけどここなら通勤で使ってる人以外いらなそう。

[783: 匿名さん]

>>782 匿名さん
無ければその分条件いい部屋買えますもんね。何を取るかですね。
現状私は坂の上なので車持ってますが、駅近になったら車手放すことも視野に入れて家探ししています。

[784: 通りがかりさん]

噂は本当だったか。
https://www.fukeiki.com/2019/06/arakawa-kensetsu-kogyo.html
設計者もいなくなって、工事で変更とかなったら誰が対応するのかな。

[785: 元関係者]

前の書き込みで荒川は晴建に移行するってあったけど、調べたら赤坂に事務所あるのに、なんで四谷に引っ越したんだろう。
隠し事務所かな？
私は先月辞めました。
荒川、晴建だけではありませんが、不動産で悪いことやってるとこはとことん黒いですね。

[786: 通りがかりさん]

荒川建設工業は破産し、晴建（○鋪代表）に生まれ変わりました。
表向きは赤坂の事務所ですが、破産調査にバレないように隠し事務所（下記の四谷）で悪事を重ねながら頑張っています。
東京都新宿区四谷2丁目11番9号

[787: 通りがかりさん]

>>784 通りがかりさん
売り主のゴールドクレストか施工の新日本建設が対応するのでは？設計と施工が一緒のマンション多々ありますし。

[788: 匿名さん]

南口の柿畑だったところは結局どこが入るのかご存知の方いらっしゃいませんか。

[789: マンション検討中さん]

>>788 匿名さん

まだ情報出てないんじゃないですかね。
ネットには物販店舗・学習塾・フィットネスと掲載されてますが、どうなのでしょう。

[790: 匿名さん]

>>789 マンション検討中さん

そうですよね、ありがとうございます。

[791: 通りがかりさん]

>>789 マンション検討中さん
生田は都心にそれなりにアクセスが良く、緑が多い環境で子育てを望むファミリー層が住むところなので、塾やフィットネスなんかは需要があるんでしょうね。フィットネスに関してはアスリエしか無いですし。

[792: マンション検討中さん]

生田はファミリーと学生の町ですね。一昔前は都心に近い大規模分譲地として駅から離れた戸建てが人気だったみたいです。
今は共働きが増え駅近需要が高いのですが、当時の戸建ての価格と比べたらかなり安いらしいですよ。

[793: 名無しさん]

>>792 マンション検討中さん

学生も多くいますけど、反対の南口側に学校があるので朝学生の通学路にならない点は北口の良さですね。
反対口で駅近とかだと学生でごった返して朝大変そう。
遊園の通学時間帯なんかとても車では通れなそうですしね。

[794: マンション検討中さん]

人によって重視するポイントは様々だと思いますが、このマンションは駅３分で日当たりが確保できるところは他に無い魅力ですよね。大体駅近のマンションだと目の前に同規模のマンション等が建っていて、開放感がなく、秋冬など寒い時期に日がほとんど入らないところが多い気がします。

[795: 通りがかりさん]

>>794 マンション検討中さん
このエリアだと駅近は絶対ですね。坂がきついですから。坂の上にある生田小学校でさえ駅から徒歩5分と表記されます。

[796: 匿名さん]

この辺りで平地だと川沿いで地盤が悪く、丘陵地帯だと坂があり、何を取るかですね。

[797: マンション検討中さん]

>>793 名無しさん
学生さんが多いことは街に活気が出てそれはそれで良いですけどね。小田急線は全般的に学生さんが多いです。
この辺りはマンモス校が2校あるのでその中でも多い方だと思いますが。

[798: 名無しさん]

＞この辺りで平地だと川沿いで地盤が悪く、

それは嘘でしょう。
川沿いでも地盤がいいのがこの地域の特徴です。

[799: 匿名さん]

今更かもしれませんが、建築関係者からするとゴクレ、荒川建設、新日本建設のタッグのマンションなんて怖くて手が出せません…

[800: 匿名さん]

>799

後だしじゃんけん。