クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/

所在地：神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他（地番）
交通：小田急線「生田」駅徒歩3分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：67.28m2 ～ 77.33m2
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[501: 通りがかりさん]

パークハウス テラス
町田駅 徒歩7分
Ａ 坪単275万 南向き
Ｂ 坪単250万 南向き

グレーシアタワーズ
海老名駅 徒歩3分 坪単220万(低階層) 西向き

ブランズ横浜
横浜駅 徒歩6分 坪単370万 東向き

ついでに調べましたがターミナル駅はそれなりな価格ですね。

[502: マンション検討中さん]

プレシス向ヶ丘遊園が安く見えますね。

[503: マンション検討中さん]

駅力がないので、せめて徒歩三分というのはとても重要。
だがその三分というのも建物の外のエレベーターまでなので、実際にエントランスに入れるのは五分後くらい。
これを加味して妥当と判断するかどうかってことですね。

でも三分ってのは中古で売り出したときに検索にヒットしやすいので良いかも。

[504: 通りがかりさん]

>>502 マンション検討中さん

坪単260万は安くはないでしょ。プレシスだけ60㎡以下のマンション。
それ以外は70㎡の部屋で計算しています。

70㎡に換算したら

2階 70㎡ 南西 5500万

7階 70㎡ 南東 5900万

誤解のないように言いますがプレシスに70㎡部屋はありませんよ。

プレシスについてはプレシスの検討板で。

[505: マンション検討中さん]

向ヶ丘遊園は急行停車駅ですし、駅前も栄えてますし。
中古になってからの値下がり率もおそらく小さい。
と、考えた時に、グロスは高くてもお買い得なのかも。

[506: 通りがかりさん]

予想通りでした。
これでわかったでしょう(笑)

[507: マンション検討中さん]

何がですか？

[508: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん
1番高いプレシスが安く見えるとは？
プレシスってこの中じゃ1番狭くて間取りも悪いけど。
ブリリア程のブランド力もないし。。

[509: マンション検討中さん]

それだけの駅力の違いがあるということが言いたいんでしょうけど、急行停車駅も駅前の店も使わない人にとってはどうでもいいことですしね。
駅徒歩3分に魅力を感じる人がたくさんいると思いますよ。

[510: マンション検討中さん]

駅徒歩3分は魅力的だけど、自転車とバイク同乗のエレベーターがね…
あと、荒川建設工業 x 新日本建設 x ゴクレってのが…

[511: マンション検討中さん]

>>505 マンション検討中さん

生田と向ヶ丘遊園で駅力とかねぇ（笑）
隣の駅ですし対した差はないかと。

それより周辺環境じゃないですか？
プレシスは小田急線の線路と府中街道に挟まれた立地ですよね？
中古になってからの値下がり率が小さくグロスは高くてもお買い得とは全く納得できませんが。

[512: マンション検討中さん]

世間はそう思わないってことですね。
まぁ、中古の販売価格は諦めてますよ。
はいっ、次！

[513: 匿名さん]

>>511 マンション検討中さん
たしかに…ダイエーがあるか無いかくらいの差ですよね。
ただダイエーも破産してるし、潰れたらイオンになるのかなあ

[514: 通りがかりさん]

>>505 マンション検討中さん

登戸だったら乗る乗らないは別として南武線も使えて便利ですけどね！
遊園は結局小田急一本だけだから、便利っていうか好きな人が住んでる感じですよ。
どこの街もターミナル駅でなければ、そんな住民層だと思いますけどね?

[515: 匿名さん]

そういえば小田急が開発する生田緑地の裏にできる施設はどうなんでしょう。
ご存知の方いらっしゃいますか。

[516: マンション検討中さん]

商業施設楽しみですよね。どんなものができるんでしょうね。
生田周辺からだと歩くと少し距離がありそうなので、自転車で行く感じかな。

[517: 匿名さん]

ホームページ見ると開発面積がすごく広く驚きです。
商業施設はファミリー向けかな。あまり高さがあるものは立たなそうなので、八ヶ岳の星野リゾートみたいな素敵な感じにしてもらいたいです。ここで言ってもしょうがないですが笑
詳細はよかったら見てみてください。
https://downtownreport.net/news/mukougaoka-yuuen-atochi/

[518: 通りがかりさん]

>>517 匿名さん

八ヶ岳って笑
まあなったら良いですけど笑
ホームページ上、全国有数の温浴施設を目指すとなっていますので頑張ってほしいです。

[519: マンション検討中さん]

同じゴールドクレストさんの幸区の物件で、敷地内にできる保育園の件で揉めているようです。
一言でいえば、誘致した売主の対応が不誠実、ということのようですね。
ここは保育園併設などはありませんが、売主の対応のマズさはちょっと気になります。

クレストプライムレジデンス〔契約者・入居者限定〕
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579892/res/450-562/

[520: マンション検討中さん]

認可保育園なら合否を決めるのはお役所でしょ。そのマンション（ゴクレ）が無認可で運営してるわけではないでしょ。ただの保活の勉強不足では？

[521: 匿名さん]

>>518 通りがかりさん
できるのまだまだ先の話ですけどね。

[522: マンション検討中さん]

>>520 マンション検討中さん
最初からその説明なら良かったのでしょうけど、途中から売主の説明が変わったようですね。
で、最終的な売主の説明があなたと同じような説明に終始したので「話が違う」と揉めているようです。
一通り見た感じだと、営業の説明がダメな感じがします。

[523: 通りがかりさん]

>>521 匿名さん

先の話ですけど、近くにできたら楽しみじゃないですか？

[524: 通りがかりさん]

その施設はいつぐらいにオープンですか？

[525: マンション検討中さん]

2023年竣工となっていますので、2023年内には使えるようになるのではないかな?。
いざ工事が始まったらすぐな気がします。

[526: マンション検討中さん]

>>520 マンション検討中さん

営業との話ではゴールドクレストを通じて園に問い合わせ、となっていた。
↓
いつの間にか、各自で園に問い合わせになっていた。
↓
気が付いたら願書申請や申し込みの時期が過ぎていた。

こんな感じ？

[527: 匿名さん]

モデルルームは年明けいつからオープン？

[528: マンション検討中さん]

こんばんは、ホームページを見ると1月4日からと書いてます

[529: マンション検討中さん]

>522,526
ゴクレは入園の申請を促すだけで、合否の権限はない。購入者は必ず入園出来ると言う文言の証拠、録音等があったらマズイね。無ければそんな事は言ってないとシラをきる。保育園目当ての人を騙して販売したとしたら、酷い話ですね。

[530: マンション検討中さん]

保育園ってここの話？

[531: マンション検討中さん]

売主がここと同じです。

[532: マンション検討中さん]

?あったらとか、?したとしたらの憶測の話は必要？

[533: マンション検討中さん]

55平米の3LDKのありえない間取りのプレシスが価値あるとかの話も必要？

[534: マンション検討中さん]

売主の情報は物件検討の非常に大切な要素だと思いますが。
掲示板の主旨に沿っていると考えます。

[535: マンション検討中さん]

遊園のプラウドは早々に完成&完売。後発のアネシアやプレシスも今年の12月には完成予定。ここは完成までまだ2年もある。規模が違うとは言え、どうしてこんなに工期かかかるのですかね？
ちなみに、今から買うメリットはなんですかね？

[536: マンション検討中さん]

>535 マンション検討中さん
よそのマンションの話はそっちの掲示板でやってください。

[537: 匿名さん]

>>528 マンション検討中さん

見落としてました笑　ありがとうございます。
生田って住んでみるとどうですか。
多摩区には住んでいるのですがあまり行かなくて…

[538: 匿名さん]

>>535 マンション検討中さん
消費税8%で買えるのはメリットになりませんか。

[539: 通りがかりさん]

>>535 マンション検討中さん
プレシスの4倍、アネシアの倍の総戸数があるから、工期というか単純に早く売り出し始めたのではないでしょうか。

[540: 匿名さん]

>>537 匿名さん
毎日のように生田小学校とマンションの裏の道を通ってますが、生田駅の北側は陽当たりもいいし静かでいいですよ。静かな環境でのびのびと子育てをされたい方にはオススメの町です。
大きな商業施設は近くだと新百合ヶ丘か都内に行かないとないですが、日用品は駅周辺でもちろん揃います。

[541: 通りがかりさん]

>>535 マンション検討中さん

ブリリア売れ無さすぎて途中から1割引以上してたみたいですけどね。
向ヶ丘遊園とはいえ登戸側でないと高値では厳しいのではないかと思いました。

[542: 匿名さん]

>>540 匿名さん
商業施設はまあしょうがないですよね。笑
ありがとうございます。

[543: マンション検討中さん]

>>533 マンション検討中さん

狭い分金額は安くなるんだからそれはそれで良いのではないでしょうか。
狭くても良いから3LDK欲しい人もいるでしょうし。

[544: マンション検討中さん]

>>538さん
消費税がかかる建物割合どのくらいですかね。60%として税抜き4,000万の物件なら建物代は2,400万。消費税8%は192万、10%になると240万で48万の差！
でも、どれも似たような間取りと広さだから、階数にこだわらなければ完成後に残った現物物件を1割（400万）引きで買った方が得かな。

[545: 通りがかりさん]

>>537 匿名さん

住んでみると思ったよりも便利ですよ。
生田周辺が実家で、その子供がまた生田でマンションなり戸建てなり買って住んでる人結構多いです。

[546: マンション検討中さん]

>>545 通りがかりさん
スーパーはいつもどちらをお使いですか？

[547: 通りがかりさん]

>>546 マンション検討中さん
OXで買っちゃうことは多いですよ。OKや百合ストアも使いますが！

[548: 匿名さん]

先日モデルルームへ伺い、細かいところですが、共用廊下がフローリング調の柄になっているようで素敵だなと思ったのですが、これは他のマンションでも同様なのでしょうか。

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
良いですよね。来客の際に綺麗って思ってもらえそう。他のマンションではどうなんでしょうね。インターネット等には特筆して載ってはいない気がしますので問い合わせてみないとわからないですね。
最近バルコニーはフローリング調の柄にするマンションが増えてきていますが、共用廊下までやっているのは少ないかもしれないですね。

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん

お答えありがとうございます。
バルコニーもいいですよね。リビングと一体感が出てお部屋が広く見える気がします。

[551: 通りがかりさん]

小学校が裏にあるのは楽ですよねー。生田小学校自体が丘の上にあるので、それを約6年間登らせなくて済みますし、生田は道が細いから車も通らない道が通学路になっているのが安心です。

[552: マンション検討中さん]

この時期の朝晩や曇天時はかなり冷えますよね。ここは床暖が無いようですが、となると15畳ほどのLDK全体を暖めるにはエアコンになりますかね。赤外線ヒーターだと2、3台は必要ですかね。乾燥や電気代が気になるところです。現住居は南向き+床暖（ガスで床暖割プランでお得）があり、足元から部屋全体が暖まり重宝しているので、床暖が無くなることに抵抗があります…

[553: 匿名さん]

>>550 匿名さん
二重床のようですし、バルコニーとリビングは一体感出ると思いますよ。
床の色とバルコニーの色にもよるとは思いますが。

[554: 匿名さん]

>>551 通りがかりさん

小学校近いの楽ですよね。
また、このマンションはキッズルームがあるところが気に入ってます。雨の日とか重宝しそうですね。

[555: 通りがかりさん]

>>554 匿名さん
そうですね。天気が良ければ公園へお散歩に行っても良いのですが、マンション内で遊ばせられるのはいいですよね。

[556: 匿名さん]

>>555 通りがかりさん

キッズルームだと特殊な設備はいらないそうなので、将来的にあまり使われなくなったら他の施設に転用できるようですよ。

[557: マンション検討中さん]

>>552さん
エアコン使うとかなり乾燥しますね。
加湿機は全く効き目なし、「焼け石に水」状態です。

[558: 匿名さん]

>>556 匿名さん
それはあるかも知れないですね。
10年20年経ったら子供もキッズルームを使わなくなる可能性高いですしね。
自習室のような形で転用できればと思います。

[559: 匿名さん]

自分の子供がきくなったらキッズルームは不要ってwww

マンション内の共用部分が、その形状又は効用の著しい変更を伴うものは、区分所有法第１７条により、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議（区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることが可）にて決する特別決議が必要になります。

[560: 匿名さん]

内装変更や机やイスなどの購入にお金がかかりますね。だれが払うのかしら？

[561: 通りがかりさん]

>>559 匿名さん

詳しい解説ありがとうございます。
住民で話し合ってって感じなんですね。

[562: 匿名さん]

>>560 匿名さん

管理組合で承認するとしたらどこからお金出すかも併せて決めるんじゃないでしょうか。

[563: マンション検討中さん]

敷地内に公園もできるみたいだし、ファミリーには優しいマンションですよね。

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん
ちょっと遠くまで行こうかなという時は生田緑地なんかもありますよ。
普段使いの選べるところが近くにあるのはポイント高いです！

[565: マンション検討中さん]

静かで落ち着いた街なので、のびのび子育てしたい家族にはとてもいい環境ですよね！駅近なので共働き夫婦にも嬉しいですよね！

[566: マンション検討中さん]

裏の公園って、敷地内なんですか？
ってことは、公園の管理や税金の支払いは管理組合で行うってこと？

[567: 匿名さん]

>>566 マンション検討中さん

提供公園ですね。調べると自治体のようです。
近くに公園や小学校があるのは子育て世代には安心材料にはなりますね。

[568: 匿名さん]

来週から第1期販売始まるみたいで、モデルルームにもかなり人が来ていました。これで半分くらい終わってしまうみたいです。まだ完成は1年以上先なのにすごいですね。

[569: 通りがかりさん]

>>568 匿名さん

あっという間ですね。ホームページ見るとスーモ調べでハイブランドだと表彰されてるようで、出来上がるのが楽しみです。

[570: マンション検討中さん]

文句の付けようのないマンションですね。この辺りの地域ではこれほどの好条件の所はないのではないでしょうか。

[571: 匿名さん]

>>569 通りがかりさん
周辺にこれだけ大きいマンションもないですもんね。
高級感もあってよさそう。

[572: 匿名さん]

>>569 通りがかりさん

楽しみですね。どうやらそろそろ１から２階は床の色等オプションが選べなくなってしまうみたいなので、低層階をご検討の方はお早めに動かれても良いかも知れないですね。

[573: マンション検討中さん]

このマンションは最高です。
この先１０年は、このレベルのマンションが周辺に作られることはないでしょう。

[574: 匿名さん]

最高かは分らないですけど、金額は周りと比べると安いですね。
小田急で駅近だとしばらくは無さそう・・・！

[575: 通りがかりさん]

久々にここの掲示板覗きましたが、空気の流れが良くなってますね。
私もこのマンションのモデルルーム見学や説明を受けて、結構良い条件のマンションだなと思いました。子育てのタイミングの関係で住めるまでにあと数年かかるのがネックで諦めましたが…。

現在は生田のキツい坂の上に住んでいる為、この物件の本当に駅からすぐの坂のない立地にまず魅力を感じます！笑
あとはウォークインクローゼット付で、物件の広さもわりとしっかりつくられていて、価格も結構魅力的だとおもいます。小学校が隣接してるのも個人的には良いなと思います。

数年間生田に済んでいるのですが、住めば都マジックなのか個人的に生田は結構良い駅だと思ってます。
小田急線だと町田に住んでいた事もあり、電車で比較すると生田はほぼ各停しかとまりませんが、慣れなのか全く気になりませんし、町田へも新宿へ行くのでもあまり「遠い」と感じる事もない程よく使いやすい駅だと感じてます。

すべて超個人的な意見で長文、失礼しました。

[576: 匿名さん]

先週モデルルーム見に行ってきましたけどだいぶ売れてしまっているみたいでした。駅徒歩3分ながら金額が魅力的というところでしょうか。

[577: 匿名さん]

>>576 通りがかりさん

マンションの場所見ればわかりますが、駅3分はほんと近いです。
万一忘れ物しても取りに帰れそう。
金銭的にも周りの新築マンションと比べてもお手頃な感じは私もします。

[578: 匿名さん]

>>576 匿名さん
オプションもまだ選べるみたいでしたね。ただ、一部階はもう選べなくなってしまうようですので、オプションつけたい方は早めにお話聞きに行った方が良さそうですね。

[579: 匿名さん]

>>578 匿名さん

そうみたいですね。
キッチンの食器棚はキッチンの柄とお揃いになるようで統一感があって素敵だなと思います。

[580: 通りがかりさん]

ネットで調べた限り3月末までに契約すればこちらのマンションは消費税８%で購入できるのでしょうか。

[581: マンション検討中さん]

>>580 通りがかりさん
そうみたいですよ。他のマンションでも同じみたいですね。

[582: 通りがかりさん]

>>581 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます。
2%の増税とはいえ価格が価格なので大きいですので、助かりました。

[583: 匿名さん]

>>582 通りがかりさん

3月末までに良い住まいが決まると良いですね。条件上げたらきりないですけど、どう折り合いつけるかですね。

[584: 匿名さん]

このマンションの2、3階って日当たりどうなんですかね。

[585: 通りがかりさん]

>>584 匿名さん
高台にあるので、日当たりいいと思いますよ。
むしろ1階でも充分なのかなと。

[586: マンション検討中さん]

日当たりいいと思います！
3階までは地下部分にはなりますけどね。

[587: マンション検討中さん]

あの眺望は結構な財産ですよね。
前が抜けてるというのはほんと、大事ですね。

[588: 通りがかりさん]

職場の関係で検討に入れづらいのですが日当たり、眺望ともよさそうですよね
駅近なのもすごく良いと思います
気になるのはお店が少なそうと言ったところでしょうか
落ち着いた街で過ごしたいファミリーにはコスト含めてよさそうな物件ですね

[589: ご近所さん]

125戸のマンションで巡回管理ってどう思われますか？

[590: 匿名さん]

管理人の仕事は、主に朝のゴミ出しと日中は建物共有部分や敷地内の掃除がほとんど。曜日ごとに業務のタイムスケジュールがあるはず。ここの規模で1人だと掃除はちょっと大変そうだけど。管理人の人件費は管理費から払われるわけだけど、なんと言ってもこの人件費がダントツでかかる。他にもエレベーターや機械式駐車場、ディスポーザー、宅配ポックス、消防設備などの保守点検、CATV、電気代、警備システム、各種保険、植栽維持などに出費が発生する。管理費に余裕があるなら、2人体制で24時間管理も可能。赤字になるようであれば、管理費の値上げか、項目ごとにチェックして管理会社に値下げ交渉するか、管理会社自体を変えるという選択もあります。良くも悪くも管理費予算と理事会の運営次第です。分からないからといってデベに任せていると、すぐ赤字になりますよ。

[591: マンション検討中さん]

管理人24時間常駐なんて、無駄の極みですよね。

[592: 通りがかりさん]

>>589 ご近所さん
巡回ってなんですか？

[593: 匿名さん]

>>592 通りがかりさん

巡回だと週に2?3回しか管理人さんが来ないみたいですよ。ホームページを見るとこのマンションは通勤管理みたいなので、そもそも巡回ではないようです。
通常この規模だと管理人と清掃スタッフは別に来ると思います。小規模マンションだと管理人1人で全て行うようですが。

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん
これだけ規模があるとスケールメリットで安いみたいですね。管理人さんの人件費は変わらないですもんね。周辺の新築マンションと比べると1000万円ぐらい共益費だけで支払う金額が変わってくるみたいですね。

[595: 通りがかりさん]

>>593 匿名さん
ありがとうございます。
何かあったら、管理人さんや管理会社やアフターサービス窓口に電話すれば良いみたいなので安心しました。

[596: マンション検討中さん]

自転車について皆さんどうお考えですか？
エレベーターで5階から移動させ、またエントランスからエレベーターです。
マンション内のエレベーターが2台で9人乗りと13人乗りらしいですが、横幅は同じで奥行きが長くなるだけと説明を受けました。たまたま別物件で同じサイズのエレベーターに乗りましたが、自転車一台乗ったらもう大人1人か2人しか乗れないように見えました。ベビーカーを使用するつもりなのでこれだと乗り込めない気がしています。

毎朝、または帰り時間にエレベーター渋滞が起きるのでは？と購入に二の足を踏んでいます。みなさんはどうお考えですか？

ちなみに裏口からの道も確認しましたが、階段が多く、駅の方に行くにはだいぶ遠回りになりそうだと思いました。

[597: マンション検討中さん]

>596さん
同感です。おっしゃっる通りだと思います。9人乗りなんて6人でも圧迫感を感じます。特にグランゲートには、生田駅に設置してある22人乗りエレベータークラスが必要ですね。また、自転車やバイクがエレベーターを使用すると、残念ながらカゴ内が汚れや傷だらけになります。また、ゴミ捨てもエレベーター2回です。ゴミ置場があれだけ遠いと面倒ですから、どうしても出勤時にとなります。朝は、自転車、ベビーカー、ゴミの三つ巴です。125世帯ですからね…

[598: マンション検討中さん]

出勤時は階段で良いのでは？
下りですから大丈夫ですよ。
帰宅時に階段使うのは嫌ですけど。

[599: マンション検討中さん]

596です。ご意見ありがとうございます。
階層もさほど高くないですから、荷物がない時等は階段が良さそうですね。駅近で自転車通勤の方も少数でしょうし。
エレベーターで自転車移動が標準なマンションに住むのは初めてなので、漠然とした不安があるのだと思います。

エレベーター3台のランニングコストを考えると、そんなに大きくないサイズになったのかもしれません。利便性を取るかコストを取るか、でしょうか。

エレベーターは我慢ポイントととして、他は条件がかなりいいので前向きに検討したいと思います。

[600: マンション検討中さん]

ここのモデルルームは、スペースの都合でバルコニー部分は無くて、窓にバルコニーと眺望の写真が貼り付けてあるのでしょうか？