パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

場所といい、外廊下仕様といい、パークハウスと比べるのは無理がある…
しかもブリリアより高いし…

[62: 匿名さん]

本郷で外廊下は残念ですね

[63: 匿名さん]

パークホームズ四谷でも今と似たようなことばっか言ってたよ。
フタを開ければほぼ瞬間蒸発。
あとは、、、わかるな？

[64: 匿名さん]

四谷から厄介なのが来ちゃったか…
そりゃ三井のことだから無茶な値付けにはしていないだろうし、
早く完売しようがどうでもいいんだけどさ、
できるだけ仕様のよい物件を作ってほしいという期待があるわけですよ。

[65: マンコミュファンさん]

なんでいつも三井の物件は検討者とは思えない価格を正当化したがる変な人が現れるのか

[66: 匿名さん]

気持ちの悪いスレになりそうですね。

[67: 匿名さん]

四谷の物件が即完だったから一体何だって言うんだ？
ここは値付けおかしい=高すぎるし、四谷関係ないだろ。

[68: マンコミュファンさん]

三菱、東京建物、オープンレジデンスの最近の本郷の物件価格と比べて別に高いとは思わない
微妙な立地の違いはあるだろうけど

[69: 周辺住民さん]

電動ママチャリの立ち漕ぎで坂を登るのを見てしまった。

[70: 匿名さん]

妻は電動ママチャリに子供を乗せてここを下ったら恐ろしかったと言っていたよ。

予定価格から下げることは簡単だけど大幅に上げるのは難しいから、
保守的な価格（とりあえず高め）にしているんじゃないかな。
できるだけ高く売ってくれれば少しはこの辺りの相場も上がって、
ひいては将来的に街並みが少しは綺麗になるんじゃないかと期待します。

[71: 検討板ユーザーさん]

四谷抽選落ちた者です。今度こそゲットしたいけど、また抽選かなぁ。

[72: 匿名さん]

三井信者が押しかけてあっと言う間に終わりそうやな

[73: 匿名さん]

この値段で買うやついるの？市況見えてなさすぎでしょ。

[74: 匿名さん]

小日向もあの値段で善戦しているから、ここもそこそこ売れると思いますよ。
事前説明会の反応をみて、最終的にはギリギリ売れる値段に設定するんだろうし。

ちなみに、同じ売主の物件で何度も抽選に落ちる人は、良い客ではないということ。
資金力に問題がありそうだったり、クレーマーになりそうな人とかは、
倍率の高い部屋に誘導することになっている。
まあ、書き込みを見ればだいたいわかるけど。

[75: eマンションさん]

この値段でパークコートじゃないんやな

[76: 匿名さん]

ここは場所的にパークホームズのほうが合っていそうだけど、小日向でも同じだからな…
三井は、文京区民にパークコートは似合わないと思っているのではないか？

[77: 匿名さん]

仰る通りですね。三井はシビアですから。文京区は社内的には港区、千代田区はおろか渋谷区より下位の物件しか供給しません。

[78: マンション検討中さん]

自転車でこの坂で登るのはキツイけどまだいいと思います。
下りは子供なんて危険すぎて乗せられません。
浮いてるジェットコースターみたいになりそう。

[79: 匿名さん]

しかも、幅が狭くて見通しが悪く、トップスピードで迎える突然のゴールで言問通りに交差、突入ですからね。

[80: 匿名さん]

立地が悪いのでパークホームズなんやね

[81: 匿名さん]

文京区も炭団坂にパークコートあるやん。

[82: 匿名さん]

でもパークコートはあれだけでしょう？ほかにあったっけ？

[83: 匿名さん]

何年前に建てられた物件ですか？

[84: 匿名さん]

文京区裁判多過ぎ

[85: マンション検討中さん]

学区で有名な誠之は魅力的かもしれませんが、建て替え中で運動場なしはひどいですよね。
この建て替えはあと何年かかるかご存知の方、いらっしゃいますか？
遺跡などが出なければ、今の一年生が卒業ころには出来上がると聞いておりますが、どうなのでしょうか？

[86: マンション検討中さん]

続けてすみません。
数十年前の建て替えでは遺跡が出て、小学校の地下に資料室があり、雨漏りのするカビ臭い資料室の中で展示されていると伺いました。
もう、遺跡は以前の建て替えの時で全て出し切った感じなのでしょうか？

[87: 匿名さん]

雪が積もったらこの坂は使えるのでしょうか？

[88: 匿名さん]

都心は雪積もることほぼないし、そこは気にする必要ないですよ。
それよりも、春日駅からのマンションまでの最短ルートだと坂が避けられないのがね。。。まだ若いしフルマラソン出てるから足腰には自信あるけど、ちょっと膝痛めただけで地獄だろうなと思う。

[89: 名無しさん]

>>88 匿名さん

春日駅は地上までのアクセスも良くないよね。エレベーター、エスカレーターも近くには無いし。
春日の再開発で整備されると思うけど。

[90: 匿名さん]

かなり注目を集めているようですね。
四谷のと同じく、倍率下げの投稿が目立ちますが。
ほんと興味ない人は、全然買ってくれない方が個人的にも助かります。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/11/07/korekara-hanbai-chuumok...

[91: 匿名さん]

春日駅はマクドナルド前でエレベーターの設置工事やってますよ。
物件前の急坂にもエレベーター設置して欲しいくらいです。

[92: 匿名さん]

エレベーターできるんだ、その場所ならこの物件から春日を利用する場合も便利になりますね。
仰る通りその前に急坂を降りなければならないのがネックですが…
ブレーキ付きのベビーカーなら大丈夫かな

[93: 匿名さん]

>>85
↓こんな感じのようです。5年後に入学するお子さんは綺麗な学校を使えるのではないでしょうか。

https://bunkyo-life.com/2016/09/12/seishisho-renovation/

[94: マンコミュファンさん]

あの坂は正直キツイから春日駅はないものと思った方がいいかも
そう考えると他の本郷の物件より安いのには訳があるってこと

[95: 匿名さん]

ブリリアより高くない？外廊下だし

[96: 匿名さん]

昨日車で現地に行ってみた。
ここから東大の正門まで（さらに門をくぐって安田講堂まで）一直線だね。
車だと一通なので逆ルートになるけど、道が狭いので最徐行になる。
道端にゴミ出しとかの物が置いてあるし、非常にストレスが溜まる。
タクシーを呼んでも待たせておけないんじゃないかな。
この物件前から始まる狭くて急な坂を下りきると、言問通りの車道にぶつかる。
この物件周辺は木造建築が密集しているので、火災が発生したら大変なことになると思った。

[97: 匿名さん]

>18000万の部屋→高い
>Fgタイプ→まあまあ安い
>Dタイプ→高い
>Eタイプ→まあまあ安い

>私も上の方と同意見です。
>FgとEは余程間取りが酷いのかなと思いました。
>いずれにせよ前向きに検討している物件なので、早く全間取・価格を知りたいです。

坂の条件はみんな同一なのに上記気になります。FgとEはよほど眺望や日当たりが悪いのか、また18,000万の部屋だけ特別な理由はあるのか、など。

[98: 匿名さん]

めんどくさいメールが来るのが嫌で登録をしていないのですが、色々送られてきたりしますか？

[99: 匿名さん]

色々と難はあるけど買ってしまうのが三井信者

[100: 匿名さん]

ここがどれほどこのスレッド(笑)で貶められようと、高額部屋以外は即蒸発でしょう。
それくらい誠之小物件というのは引きが強いですから。

私はどうしても欲しいので、どうか皆さん買わないで下さい。
これは倍率下げ工作です。

[101: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹まではそこそこ距離があり、坂もありますが、
このあたりだと、普段はどこでお買い物をされるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

倍率つく部屋あるの？スレの雰囲気みるに人気なさそうだけど。

[103: 匿名さん]

倍率とか蒸発とか言っているのはいつもの人だから、スルーでお願いします。

[104: 匿名さん]

誠之小に通わせたいのでここしかないかな。

[105: 匿名さん]

誠之小は、4～5年後以降に入学するお子さんならばよさそうですね。
ただ、ここよりもグローリオのほうが近くてよいかな。
子供の足だと15分～20分かかると思います。

[106: 匿名さん]

子供にとって15分以上歩くのって、長いんですよね〜思い出したみると。
小学校の始業が8:20とすると、8:00前には家を出なければならない。親の出勤時間と重なると朝の戦争が始まりますからね。

子供のためと思って買ったつもりが、日常生活で子供に苦労をかけるのでは本末転倒ですよね。

[107: 購入経験者さん]

>>101さん
クイーンズ伊勢丹より少し近いのは、ダイエー小石川店やスターフルーツ小石川店。品ぞろえではクイーンズ伊勢丹が最強です。ちなみにクイーンズは駐車場があるので、重宝するかと思います。

>>105さん
グーグルでは誠之小まで、950m11分と出ていますね。坂の上り下りもあるので、そこそこ時間がかかりそうです。

[108: 匿名さん]

グローリオって大丈夫でしょうか。

[109: マンション検討中さん]

このマンションの入居時期にはまだできてませんが、数年後に春日駅の再開発が終了したらスーパーがテナントではいる予定ですよね？
坂はともかく、駅前で買い物してそのまま家に帰れるのですごく便利になりますね。

[110: 匿名さん]

坂以外は気に入ってますよ

[111: 周辺住民さん]

普通は坂の上って好まれるものですけどね（笑）。

>>109さん
再開発ビルにスーパー、できますよ。個人的には本郷三丁目駅付近にスーパーが欲しい、、。

[112: 通りがかりさん]

心臓破りの坂のことですね。

[113: 匿名さん]

ここより春日再開発タワーが気になります。高いんでしょうか？

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん

坪550万～って感じじゃないですかね。最近はどこも高いから。

[115: マンコミュファンさん]

>>113 匿名さん
文京区の古くからの住人の間では、坂の上か下かは大きな問題ですよ。
同じエリアに見えても、生活圏だったり住民気質が違うんだよね。

[116: 匿名さん]

新しい人間には坂上、坂下関係無い

[117: 匿名さん]

いや、けっこう、公立小学校の層とか、治安とか、民度が変わってくるのよ、これが。

[118: 匿名さん]

麻布、赤坂、番町あたりならともかく、文京区で坂上、坂下と言われても・・・

[119: マンション検討中さん]

民度ねえ

[120: 匿名さん]

土着民はヤダね。

[121: 匿名さん]

>>118 匿名さん
所詮、都心五区にも入らない区ですから。、

[122: 匿名さん]

確かに学区が違うというのあるが、金持ちが春日のタワマンに大挙して押し寄せ、子供をサピックス等に通わせまくると小学校の勢力図など簡単には塗り変わるよ。

[123: マンション検討中さん]

春日は購入したいけど550じゃあ無理か

[124: 周辺住民さん]

既に柳町小学校は人気ですからね。

[125: 匿名さん]

>>118、121
だからこそ、差が大きいのですよ

[126: 匿名さん]

>>124 周辺住民さん
柳町小は学級崩壊あったってよ。どこの小学校でも起こり得ることだけどね。

[127: 匿名さん]

私もその話を聞いたことがあります。
確かに他の小学校も同じですが、少なくとも「人気」ということはないですよ。
柳町小も取り上げられていた雑誌を見たことがありますが、内容がちょっとズレていました。

[128: 匿名さん]

幼稚舎や初等科や初等部に通わせれば良いのでは？

[129: 名無しさん]

>>122 匿名さん

金持ちは春日なんかに住まないよ。
あと、春日に住んで坂上のサピに通わすのか？

[130: 匿名さん]

しかも、タワマン1本では小学校の勢力図は変わらない。
普通は同じタワマンから同じ公立小学校に通うことになるのは、同学年で10人もいないよ。

[131: 匿名さん]

現地行きましたが、膝に持病あるのであの坂はきついです。残念ですが他の三井マンション探します。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

春日駅からの坂は本当に急ですよね。でも価格も安そうなので無問題。

[133: 匿名さん]

膝が悪いと言っているのだから、価格は関係なくないか？
そういう人は本郷通りからバスにでも乗るとよい。

[134: 周辺住民さん]

単身居住ならともかく、本郷通り沿いに出ても生活にインフラは少ない。
春日のほうが生活圏としてはベター。

低層階の養生が取れてきた今の姿を坂下から現地を見ることが必須。
ファミリー層にとって我慢の出来る範囲かはそれぞれ。

対面の建築現場は一棟買いのようで、保育園が入るそうで
他は賃貸との話を聞いた。

[135: 匿名さん]

学級崩壊って何を根拠に話しているんだ？具体的な事例を言えよ。
そうでなければ荒らしは５ちゃんに行ってよし。

[136: 通りがかりさん]

根も葉もない嘘。学級崩壊など聞いたことないわ。

[137: 検討]

そんなに坂きついんですか？
忙しくて現地見に行けそうにないので、教えて下さい。子どもの自転車に、加速がつきすぎることを考えると恐ろしいですね、、、風の又三郎的な無茶なことをするなと言って聞くようならいいですが、うちは無理かもしれません。

[138: 検討2]

ご近所の方いらしたら教えて下さい。
日暮里、上野方面にでる時は、バスですか？タクシー、つかまりますか？
成田空港まで行く場合、どうされてますか〜？

[139: 通りがかりさん]

半年前まで坂の下に住んでいましたが、あの坂は本当にきついですよ。
子供乗せ電動自転車でも登りきれない時ありました。自転車で登っている時に向かいから車が下ってきたらもうアウトです。端ギリギリに寄って停まらないと車とすれ違えないので、途中で停まり、そこから押して登っていました。下る時はブレーキを目一杯かけてゆっくり下る感じです。下りきったところが言問通りなのですが、見通しが悪く人通りもあるため、スピードゼロで突入しないと危ないです。
坂の下すぐにピアゴという24時間スーパーがあったり、皮膚科、歯科、内科等病院も充実しています。少し行くとセブン、ラーメン屋もあります。
私は坂下住まいだったので本郷郵便局や東大に用事がある時以外は坂上まで行きませんでしたが、急坂が怖いので基本坂を使わず、言問通りを慈愛病院の先まで行って回り道していました。
あと、近くの公園は鬱蒼としているので蚊が凄いです。陸橋を渡れば広めの西片公園があるので、まだそちらの方が環境がいいかと思います。
バスは、坂を下りれば上60という池袋(若しくは大塚)～上野を繋ぐバスが走っています。坂を下りてすぐの菊坂下交差点に停留所があるので、上野駅や動物園に行く時は便利です。

[140: 通りがかりさん]

地元住民ですが、この坂は急なうえに長いからしんどいと思いますよ。まあ、若い人なら大丈夫ですかね。

[141: 周辺住民さん]

近撮（2017.11.28）です。

[142: 検討2]

>>140 通りがかりさん
坂情報ありがとうございます。
電動でもキツイとは、、、。
おバカな子どもにとって、かなり魅力的な坂ですね、、、事故を起こしそうで怖いです。
坂下に利便性の高い施設が多い印象です。東大前周辺は、確か何もなかったような、、。
バス情報もありがとうございます。
日暮里から京成で成田を使おうと思っています。日暮里まで自転車、とも考えたのですが、毎日となるとなかなかハードですよね。バスは混みますか？

やはりどこも帯に短し襷に長しで、なかなかパーフェクトな物件は中々ないですね。

[143: 匿名さん]

>> 142 　成田に勤務されているのですか？　その場合、「どうしても文京区」と思われるなら、巣鴨、駒込あたりの物件を選ぶという手もありますよ。

[144: マンション検討中さん]

三井に住んでいます。

[145: 匿名さん]

>>142
同じような考えの人がいるんだな、と見てました。私も成田ダイレクトだったらJR山手線沿いの方がやはり良いと思います。何といっても2，3分おきに来てくれるスピード感は一度味わうと忘れられません。田端以東では京浜東北線も使えるし、日暮里も上野もあっという間です。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

丸の内線も朝は2分おき、昼間は4分おき。

[147: 検討2]

>>143 匿名さん

>>143 匿名さん
ありがとうございます。
成田周辺の施設に通勤予定です。
通勤のことだけを考えると、やはりこちらがベストではないですよね。
こちらに拘るのは、学区の魅力です。
誠志小学校の何がいいのか、実のところよく分かっていないんですけどね、、、笑
ミーハー心と、子どもに対する罪悪感のような複雑な感情から、なんとなく惹かれているだけかもしれません。私は親としての自信がないのでしょうね、、、。

[148: 検討3]

>>145 匿名さん
ありがとうございます。
やはり、山の手沿線は楽ちんですよね。
京浜東北線は考えていませんでした！
確かに、日暮里に出るのは楽そうですね。

[149: 周辺住民さん]

昭和の時代には誠之小→六中→小石川→東大というのが憧れの時代もありました。
誠之小に入るために現在でも「第一幼稚園」希望者家族が近隣に移住する方もいるそうです。

「文京アドレス」で成田方面に通勤することを想定すると巣鴨・駒込は確かに利便性が高いです。

現在三井が本駒込１丁目、向ヶ丘１丁目で２棟建設中です。ＨＰ等はまだですが南北線・
都営三田線が至便です。南北線本駒込から駒込まで１駅。スパーも２店舗あり、マツキヨ等
徒歩５分以内の生活インフラは充実しています。
タクシーで日暮里に出るのも便利です。（裏道で谷中側で下車出来ます）

また、本駒込６丁目ではＯＨが低層マンションを建設しており、近々販売開始です。
北区であれば住友が駒込駅徒歩圏で販売中です。他にはインプレスト駒込染井なんというのも
ありますね。

不動産の「３Ｐ」もさることながら、「タイミング」も大事ですね。

[150: マンション検討中さん]

メジャー７で買いたいです。

[151: マンション比較中さん]

立地・売主・施工会社と管理会社のバランスでしょう？

[152: 匿名さん]

オープンハウスって、なかなか立地に関する目の付け所が良いですよね。ここがメジャーな会社なら買うのに、ってところに。
今は新興だけど、将来はソフトバンクみたいになるのかな？

[153: 通りがかりさん]

142さん

139です。
成田に通勤でしたら、毎日のことになりますからアクセス良い場所がいいと思いますよ。日暮里まで毎日自転車はきついですよ。
バスは、上野行きは座れると思います。ただ、終点寄りのため時間通りには来ませんし、上野駅の目の前までは行かないので地図確認してみてくださいね。逆方向はある程度混んでいます。
坂上だと最寄り駅は東大駅(セブンイレブンしかない)か本郷三丁目(プチマルエツあるが反対方向、本郷通り沿いは基本東大生が利用する店ばかり)ですね。それなら再開発もある春日の方が遥かに利便性は高いと思います。

学区ですが、誠之が仮設校舎建設中なのはご存知ですよね。お子様の年齢に依りますが、校舎建て替えのためあと5年は仮設利用です。グラウンドに仮設を建てたため、校庭も利用できません。学区内では、仮設の時期と被るからという理由でマンションを売りに出している方も多いですよ。また、誠之は場所柄か教育熱心な親御さんが多いので、難関中学目指して塾へ通う率も高いです。
誠之でなくても区内に良い学校はあるので、個人的な意見で恐縮ですが、通勤利便性の高い場所で評判も良い学区を探した方がいいのではと思いました。
通勤に時間取られると毎日のことなので疲弊しますよ。

[154: 匿名さん]

校舎が５年間も利用できないということになるとちょうど小学生のお子さんがいらっしゃる親御さん目線からすると、悩みどころでしょうね。

建て替え後に入学できるようなご家庭なら、新校舎で通えるという点はメリットなんでしょうけど、
長い間仮設利用になってしまうというのは親としても安心できませんね。
校庭が利用できないということは、体育の時間がないということなのでしょうか？
体を思いっきり動かせないということで子供にとってもストレスになってしまわないか心配ですね

[155: 匿名さん]

>>149 周辺住民さん

おっしゃるように、誠之小学校を含めた謂わゆる3S1Kと呼ばれる学校は過去の栄光なんでしょうね。今は日比谷高校よりも開成、桜蔭高校でしょうから進学ということよりも、いじめがないとか安全な環境とか、そういう事で安心して通わせることが出来るという意味合いが強いでしょうか。
その意味では文京区内の学校はどこもあまり変わらないイメージですが、如何なものでしょうか？

[156: 周辺住民さん]

学校に関しては学年によるとしかいいようがない。
3S1Kだって学年よってはかなり厳しい年度もあります。
まあ、荒れる割合は他の区よりも断然ひくいみたいですけどね（教育庁の友達曰く）。
ちなみに、荒れるといってもＡ区やＯ区のような本格的な乱暴者もいないそうです（教育庁の友達曰く）。
なお、私の経験上、親の頭がかなり良い感じがします。相当に高学歴です（パパ、ママともに）。

[157: 周辺住民さん]

155さん。
すみません。私は149ではないです。
誤解されたらあれなんで補足しておきます。

[158: 匿名さん]

女子ならば、本郷小学区に住めば本郷小→桜蔭中高→東大を全て徒歩で通うことができる（駒場を除く）のでおススメ

[159: 匿名さん]

桜蔭に入れる頭が有れば良いですね。

[160: 匿名さん]

仮設で小学生の時期を過ごすのは、子供にとって少しかわいそうな気がしますね。
校庭も利用できないとなると、開放的に体を動かす事は出来ないでしょうが、
体育館と、近くの公園の許可を得て利用するのでしょうかね。
校舎だけでなく校庭も工事するというのは、どうなのでしょう。