パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

天カセとかオプションで変更できますか？

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん

無理です

[303: 匿名さん]

お前らのコメント読んでると、カモネギが買って行くよ、的なニュアンスしか感じられんな。
買い手の気持ちは無視。

[304: 匿名さん]

どちらにせよ、パークハウス本郷はスルーして正解でした(^ ^)

[305: 匿名さん]

パークホームズね。

この時期だと、申込を決めた人は、倍率が上がらないように内緒にしているのでしょう。

[306: 匿名さん]

あとは静かに待つのみですね。

[307: 匿名さん]

各部屋の倍率を聞くと最後にどの部屋にするか悩みます。。

[308: 匿名さん]

全戸即日完売かな。さすがの学区。

[309: 匿名さん]

三井さんさすがですね。

[310: 匿名さん]

最初は外廊下、低天井、天カセなし…と聞いてびっくりしたけれど、
三井の読みはさすがですね。
仕様にお金をかけなくても高く売れることをはじめから予想していたということですから。
やはりこの地域を求められる方々の嗜好は特殊だなあと改めて思いました。

[311: 匿名さん]

大した広告もしていなくて、モデルルームすらない中で凄いなと改めて感心。

[312: 匿名さん]

その「環境がいいから進学にいい」という言わば他力本願な方々が集まる公立小学校が、今後どうなるのかは興味あります。
何となく危機感感じて、結局サピとか行くからいいのかな？

[313: 匿名さん]

サピサピ五月蝿いな。千葉か埼玉にでも住んでろよ。

[314: 口コミ知りたいさん]

>>312 匿名さん

中学受験率が高い学校がいい。
ここは何%くらいですか。

[315: 匿名さん]

倍率はどのくらいになりそうですか？

[316: マンション検討中さん]

>>315 匿名さん

部屋によりますよ。申し込みがない部屋もあるみたいです。

[317: マンション検討中さん]

比較的値段が安い部屋は集中しそうですね。

[318: 匿名さん]

ここは所詮そうだと思う。本当の金持ちが住みたい場所ではない。

[319: 匿名さん]

下記の③によると、ここは犯罪が多いのが気になります。

https://bouhan-tokyo.maps.arcgis.com/home/index.html

[320: 名無しさん]

>>319
リンク先、見てませんが、犯罪が多いのは駅前の自転車泥棒とかじゃないですか。住宅への侵入は少ないはずです。

[321: 匿名さん]

仰る通り住宅への侵入窃盗は少ないのですが、
住宅以外の侵入窃盗や粗暴犯、非侵入窃盗は周辺地域よりも際立っています。

[322: マンション比較中さん]

高いのは住宅以外の侵入犯と乗り物窃盗ですね。
住宅侵入犯はむしろ低めです。
本郷地区は、東大と東大病院があるため窃盗は多くなります。
大学・病院は、侵入しやすいので窃盗が多いのは
全国共通の問題です。

[323: 匿名さん]

なるほど、大学や病院の周辺はどうしても治安が悪くなるということですね。
大学も病院もあるからダブルパンチですね。

でも、東洋大がある白山とか、慶応大がある三田とかは、それほど治安が悪くなさそうですよ。

[324: マンション検討中さん]

あと数時間後には結果が出ますね。

[325: 匿名さん]

>>323 匿名さん

敷地の作りが違います。
慶応三田キャンパスは部外者がふらっと入る雰囲気はないです。
東大は近所の方が銀杏拾ったり写生したり、通り抜けたりしますから。

[326: 周辺住民さん]

犯罪が多いのは大学や病院じゃなくて、雑居ビルが多いからじゃないですか。

[327: マンション検討中さん]

抽選はどうなったのでしょうか。検討できる部屋はまだ残っているのでしょうか。

[328: 周辺住民さん]

>>327さん

販売戸数が26戸で
> 2月22日（木）・23日（金）第１期登録受付（26戸）
とあるので、すべての部屋に申し込みが入ったということでしょう。そのうち「即日完売」と出るんじゃないでしょうか。キャンセルは出るでしょうけど。

[329: 匿名さん]

さすが三井×セイシ小
別の近くの物件買った人らの悔しそうな顔が眼に浮かぶよ

[330: 匿名さん]

オレ、買ってないけど悔しくも何ともないよ。だって割高なんだもん。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
じゃあ、相場感覚がズレてるんじゃ無いですか？
全戸要望入って一期で出したという事は、適正価格だったという事。

間違ってる自分をひけらかすのは寧ろ恥ずかしい気がします。

[332: 匿名さん]

抽選になるくらいだから購入出来た方は良かったと思いますよ。

[333: 匿名さん]

別に330の人の相場感覚がズレているとは思いません。
発想の転換で、相場感覚がズレている人たちが勝ったと思えばOKです。
たった26戸ですから。
むしろリセールのときが大変なんじゃないかな。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
多分貴方や330は永遠に相場観がズレていて、ずっと買えないタイプですね(笑)

2012年位の買い場でも、
まだまだ下がる、今買うと割高！
とか言ってたでしょ⁈

[335: 匿名さん]

333に一票。

別にここで無理して買う必要なし。どう考えても春日の再開発後の上昇分を織り込み済み。次に誰が買ってくれると思う？

ただ、買って良かったと言う人はそれはそれで良いんじゃない。骨董品と同じで自己満足していればいいわけだから。

[336: マンション検討中さん]

上昇分織り込み済みって、豊洲なんかそうでしたけど価格への折り込みって意外に物が目で見えるようになるまで実現しないものですよ。今も品川なんて安いですよね。

2012年くらいにも人口減少やら資源価格の下落やら引き合いに出して買わないよう説いて回ってるお節介がいましたね。ああいう人は今も同じこと言ってるんでしょうかね。

[337: 匿名さん]

ここらへんで探していた人には数年ぶりに出た希少物件だったと思う。きちんと手入れすれば、一点物の骨董品みたいに、売れ時さえ間違わなければ、それなりの値段でリセール出来るんじゃないかな。

[338: 匿名さん]

>>334 匿名さん
私、333です。
予想が外れていますね。
一度自宅マンションで売却益を出しています。
今は賃貸住まいですが、次の物件は契約済み（竣工前）です。
予想を外しているところをみると、やはりズレているのかな。

ちなみに、今は割高ですが、だからといって買うべきではないとは思っていませんよ。物件次第です。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん
マウンティングしたいだけなら他所でやってくれ。ウザい。

[340: 周辺住民さん]

言問通りと白山通りの交差点脇の解体中の建物は
「伊藤忠都市開発」の物件のようです。
この辺りでは「クレヴィア文京小石川」があり、
春日通り沿いのＤＩＫの建替えにも関与しているようです。

立地は都営三田線の大手町方面行き乗り口の隣。
解体は秋までなので夏には建築概要が出てくるのではないでしょうか？

[341: 匿名さん]

338です。失礼しました。
ご指名があったので返答してしまいましたが、わかっていただけたら結構なので、こちらも気を付けます。

[342: 匿名さん]

まあ、予想はあくまでも予想ですよ。外れるかどうかは未来にならないと分からない。

2012と今では明らかに状況は違う。少なくともトランプアベノミクスは今年いっぱいは続くはずだし。
但し、昨今のNYダウの急落を契機にした世界同時株安は、このままの景気拡大が続くとも限らないことを示唆していると思う。
この程度の物件を購入出来る層（準富裕層～富裕層）は少ないということですよ。

[343: 匿名さん]

インフォメーションに一つ先着順で出ていますね。あとは売れたみたい。

[344: 匿名さん]

な。
おれの言ったとおりになった。
三井×学区は最強なんだよ。
ネガは全て倍率下げ工作だったということだな。

[345: 匿名さん]

で、君は買えたの？

[346: 周辺住民さん]

本郷4丁目はパークコートで、こっちはパークホームズ。なんか解せん。

[347: 匿名さん]

モモレジさんも指摘していましたが、
接道の幅員、眺望、外廊下、天井高、エントランスその他の仕様…を比べると仕方ないかなと。
学区でマンションブランドは決めませんからね。
むしろ、仕様だけでは評価しきれない価値（学区とか？）があると思えば幸せだと思います。

[348: 匿名さん]

買えなかった人、別のとこ勇み足しちゃった人、皆んな悔しがってるだろうな

[349: 匿名さん]

安心しろ、そう思っているのはお前だけ(≧▽≦)

[350: 匿名さん]

別の物件を契約したけれど、この物件も興味があって時々車で前を通ってみたりしています。
こういう物件は自分的にNGなので悔しいというよりはむしろ買わなくて安心しているのですが、
急な坂とか、木造建築物の密集とかは、だんだん慣れてきて、風情と思えるようになってきました。
正確な価格がわからないので何とも言えませんが、批判している人は、実際よりも高い価格だと思い込んでるのではないでしょうか。
売れたということは、適正な価格だったということでしょうから。

[351: マンコミュファンさん]

>>350 匿名さん

人は買う時は、もっと安いはずだと思い、売る時は、もっと高いはずだと思うもの。

[352: 匿名さん]

文京区は古い木造戸建てとマンションが入り混じった地域が多いからね。

ただ新しく埋め立てたりしたところにポンとできた所よりは人の温もりが感じられるのも事実

[353: 検討板ユーザーさん]

〆切時期から考えると、そろそろ本契約が行われているはずです。
HPのアップロードもないしキャンセルもほとんど無かったみたいですね。
一部屋は残ってますが、売行きがよかったということは、少なくとも購入できる所得層のニーズにマッチしていたのでしょうね。

[354: 匿名さん]

残りのひと部屋は抽選に漏れた人ですぐ埋まるのではないでしょうか。

[355: 匿名さん]

ふつうは抽選漏れの人に声かけるけどね。自分もそれで買った経験がある。

[356: 周辺住民さん]

恐らくですが、、、

抽選にならないよう希望者を各戸に割り振って要望書を提出してもらい（つまり購入の意思を固めてもらい）、全戸が競争率1倍となった時点で販売を始めたんだと思います。

もっとわかりやすく言えば、購入希望者が26人に達した2月中旬の段階で、26戸の販売を開始したということ。

[357: 名無しさん]

人気の部屋は7〜8倍の抽選になったようですよ。

[358: 匿名さん]

何でそんな曖昧な倍率なの？
抽選会場で部屋ごとの倍率を開示しなかったということ？

[359: 匿名さん]

357さんが書かれている倍率が数部屋あったと聞いてます。

[360: 匿名さん]

結局、狭くても暗くても止むに止まれず買いたい人が重なったということか。

[361: 匿名さん]

他に学校はないのですか？
1億円出すなら港区でも良いと思うのですが。

[362: 匿名さん]

学区だけならば港区や千代田区のほうがよいけれど、価格が…
1億じゃきついでしょ。
なので私は港区から移住してまいりました。

[363: 匿名さん]

パークコート浜離宮の70㎡の3LDKなら、1億円弱で販売していましたよ。
御成門の学校が有名だという話を聞きました。

[364: 匿名さん]

それはそのマンションの中でもいわゆるパンダ部屋だったと思います。
眺望に難があるので、それならここを選ぶかな。

仰るとおり御成門小学校は評判よいですが、ちょっと遠いですね。
ここも随分遠いのでどっちもどっちですが…。

[365: 匿名さん]

そうですか。
難しい選択ですね。
しかし、どこも高いですね。

千代田区だと高校生まで医療費無料、子供一人5,000円とか補助がありますが、文京区はないです。
使える図書館も小さな真砂図書館だけです。
文京区にも頑張ってもらいたいですね。

[366: 匿名さん]

港区も、医療費のほか、出産費用、幼稚園費用補助、一時保育の補助など、所得制限なく受けることができ、色々と手厚かったです。
広い公園とか、安全な道路とか、環境も充実していました。
文京区には頑張ってもらいたいですが、財源の問題もあるので仕方ないかもしれません。
経済活動が活発になるよう、街づくりからテコ入れが必要ではないでしょうか。

[367: 匿名さん]

結構な倍率がついた部屋が多いところからすると、
今残っている1部屋は相当条件が悪いということになりますか？

[368: 匿名さん]

2LDKでも良ければ、条件悪くないと思う。値段相応。

[369: 匿名さん]

ここの販売が事実上閉鎖した途端に、誠之小学区や窪町小学区の中古物件が売れ出した。学区恐るべし。

[370: 匿名さん]

ソースは？

[371: 匿名さん]

オタフクが良い

[372: 匿名さん]

オリバーも良いよ。

[373: 匿名さん]

ヒカリ派かな。

[374: 匿名さん]

小日向全然売れないね。
購入者層こっちにだいぶ流れてるみたい
三井さん何やってるんだか

[375: 匿名さん]

文京区は窪町小学校がクローズアップされますけれど、誠之小学校も伝統があって、良い学校なんですけれどね…
越境で入学希望する人が多いくらいで、人気のある小学校です。
この学区が良いと、不動産の資産性も維持しやすいと耳にしたことがあります。

[376: 匿名さん]

結構いい値段ついたと思ったら、売れ行きも好調かあ。

[377: 匿名さん]

あと1戸という状態でずっと今のところは来ているのかな…
お値段がお値段なので、買いたいと思っていた人がいたらあっという間に売れていたけれど、ここまで来るとあとはゆっくりと販売するスタイルになっていくのかしら。
あの価格帯の物件だと、
安易に値下げしてもなぁ…という感じですものね

[378: 匿名さん]

Hタイプでしょうか。２LDKですがよく考えられた間取りだと思いました。全体は三角形なのですが中にいたらわからないような作りになっているのでは。玄関からトイレが見えない点やプライバシーが保たれる寝室の配置もいいです。文教地区で人気もあると思いますがお子さんがいたらリビングの横の部屋が子供部屋になるとなると少し配慮が必要かもしれないですね。

[379: 匿名さん]

収納が豊富なのはいいけど、3LDKにリフォームしづらい間取りですし、居室面積割合も低くなってるので、通常の72平米なりのゆとりを感じるかというと人を選びそうな感じですね。
開口部が広くてラグジュアリーな感じですが。

[380: 匿名さん]

間取りは独特な感じ、というか好みは分かれてしまいますでしょうけれど
特別使いにくいという感じでもないのかしら、と感じました。
開放感は少なくともあるように作られているように思います。
窮屈であるよりは、快適さを求める人にはいいように思いました。

[381: 匿名さん]

天井低いから窮屈だと思うけど

[382: 匿名さん]

東大正門前のコンビニ横の西にゆるゆると下ったところにある。北側のマンションがいい感じで言問橋通りの騒音をブロックしてくれている。日当たりも周辺の建物は低いからあまり問題なさそう。石川啄木の旧居跡という地歴も面白い。逆に港区の繁華街近くとか渋谷区のターミナル駅近隣が好きな人にはこの良さが理解できないだろうな。

文京区らしい閑静な良い場所だからいずれ売れるでしょ。

[383: 匿名さん]

ま、価格を下げれば直ぐに売れますよ。

[384: 匿名さん]

繁華街が好きな人だけでなく、大和郷や小日向や西方などの閑静でこぎれいな住宅街が好きな人にも良さが理解できないと思う。

[385: 匿名さん]

春日後楽園の再開発が完成するとここはさらに便利な場所になるから買っておいたほうがいいよ

[386: 匿名さん]

完売したみたいですね。

[387: 匿名さん]

完売とは言わずに「全戸申込御礼」と言っているところが気になります。

[388: 匿名さん]

少し待てば、パークコート小石川が買えたのに…

[389: 匿名さん]

再開発応援隊の興奮する気持ちもわからないではないが、みんなが興味あるわけではない。
時期がニーズに合わなければ仕方ない。
あとここは学区＋高台が売りだから、全く被らない。

[390: マンション検討中さん]

価格はいくらでしたか？？本郷アドレス&誠之ですから再開発とは別ですね
むしろ恩恵受ける立場かね

[391: 匿名さん]

中古ででたら気になりますね。
駅近で立地条件が非常に整っているので、快適に生活出来そうです。
多少価格が高かったイメージがあるので、中古で値下がりしての購入が良いかもしれません。

[392: 匿名さん]

390さんの仰る通り、ニーズが違うので学区や立地などパークコートにはないメリットがあるのです。ここより高いパークコートをわざわざ買う必要はありません。更に、再開発により利便性という付加価値が更に高まり、中古でも価格が下がることはないでしょう。むしろ上昇かと。学区や駅近など絶対的価値があるので建物が古くなっても一定の価値を保つことでしょう。新築価格も三井さんにしては抑え目だったのではないかな。モデルルームなかったりカラーセレクトや間取り変更なしでコストカットされてたようですよ。

[393: 周辺住民さん]

３階が４戸賃貸に出てますね。投資用で買ったんでしょうね。

[394: 匿名さん]

パークコートが発表されたし、売れないだろうね

[395: マンション検討中さん]

投資ではなく地権者住戸では？旅館跡地ですから

同じようにパークホームズ本郷通りも賃貸出てます

[396: ご近所さん]

久々に現地確認してきました。菊坂通り沿いに、新しいコインランドリー店（ピエロ本郷）があって、重宝しそうですね、