パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: マンション検討中さん]

全部仕方ないけど買いたいひとは沢山いるんですよねー。ばらけて高倍率にならないことを祈ってます。

[222: 匿名さん]

希望出して来ました。
既に2倍以上になっている部屋があるそうです。高くても広い部屋が人気とか。子だくさんの人が多いのですね。

[223: 匿名さん]

ここを買い煽っていた人たちはちゃんと申し込んでいるんでしょうね？

誠之小学校学区は永久不滅であることをちゃんと保証してくださいよ！

[224: 匿名さん]

こんな雪降った日は坂で滑りそうですね。

[225: 匿名さん]

パークコートのが安いなんてことないかな
完成売りっぽいから急いで売らないと在庫なるし
駅距離や学区考えると価格の逆転劇あるかもなんて

[226: 匿名さん]

駿河台の方が周りの上品さが全然違います。
65 m2はともかく、80 m2台の方は間違いなく1億6000万からでしょう。

[227: 匿名さん]

>>224 匿名さん
登るの大変でしたよ。下るのも怖くて怖くて。

[228: 匿名さん]

>>225 匿名さん
無いでしょ？都心3区どころか、
5区にも入らない文京区のパークホームズだよ？

これが逆に千代田区がパークホームズ、
文京区がパークコートのケースなら価格逆転するだろうが。

[229: マンション検討中さん]

まあ正直なところ、本郷の外れと駿河台とでは雲泥の差だろうな。
あちらは周りにスーパーとかなくて不便そうだけど、そういうの関係なくそもそもの格が違うし。
周囲の雰囲気も全く違う。

[230: 匿名さん]

この立地に1億以上出してパークホームズに住むなんて考えられないけど、学区って凄いのですね。
三菱の本郷パークホームが圧倒的に便利で良いよね。

[231: 匿名さん]

たしかに三菱と比べると仕様や設備と管理費が雲泥の差

[232: マンション検討中さん]

三菱はパークハウスでしょ（笑）
同じ本郷でも立地がだいぶ違いますよね。
結果的に三菱が安かったということなのか、ここが高すぎるということなのか、
どちらでしょうね？

[233: 匿名さん]

三菱も三井も共に良さありますからね。私は学区も検討材料の一つでしたので待って良かったです。

[234: 匿名さん]

やはりパークコートの方が高くなりそうなんですね
待つとか余計なこと考えずに検討します

[235: 匿名さん]

本郷小学区もパークハウスの影響もあってか、行政区別学区中古騰落率ランキング1位ですよ。
当然親の平均年収も上位に入るので学区自体に問題はありません。

[236: 匿名さん]

本郷小学校も良いと聞いています。ただ、これから産まれてくる子には誠之の新校舎が魅力的です。

[237: 匿名さん]

ちょっと小学校までの距離が遠すぎると思う。
むしろ本郷小学校に越境できないのかな。
あと、工事完成後も校庭の真ん中に複数の大きな木が生えているのは危険だと思う。

[238: 匿名さん]

学区だけで見るなら、日本橋のプラウドは久松小とSAPIXが極近です。但し坪単価500近いですよ。
後は東京駅に近くて利便性も良いけど、暮らすとなると本郷の方がまだましかな。

[239: 匿名さん]

久松小学校区だと東日本橋、浜町あたりだと値段はここと同じかちょっと安いくらいになりますし物件の選択肢も増えますね。ただ住環境的にはここらへんの方がいいかな？

[240: 匿名さん]

思ったほど倍率が高くないかもですね。

[241: 匿名さん]

そりゃこの値段だとリセールや管理費と修繕積立金のこと考えたら頭痛くなりますからね、、、

[242: 匿名さん]

それ、非常に気になります。いくら誠之小、誠之小と連呼をされても、誠之小に入れば将来が保証されるわけではなく、更に塾代やら何やら教育費がかかるわけですよ。
住居費以外にも出費はあるわけで、それを子育て世代の親（30～40代）で潤沢に資金のある人なんてそうそういるとは思えないんですけどね？まず東大の教授クラスでも無理ですから。
グーグルとか仮想通貨関連会社などに勤めている人たちなら別なのかも。ただ、逆に富裕層って文京区辺りに家を持ちたい、って思わない気がします。

[243: 匿名さん]

なんで東大の教授が出てくるのでしょう。一般書がバカ売れとかテレビ出演でもしなければ普通の上場サラリーマンの収入と同じですよ？

[244: 周辺住民さん]

誠之小で将来が保証されるわけではないですが、少なくともプラスには働くと思います。

今風ですと、誠之小卒業後は小石川中高、東大と進むのでしょうか。

[245: マンション検討中さん]

今どきずっと公立で東大に入る人は少数派だろうから、むしろ塾に通いやすい立地とかのほうがよいかも。
あと、誠之小は西片の戸建てから通ってこそ意味があるような気もしますし…
このマンションに住むなら本郷小のほうが断然おすすめなんだけどな。

[246: 周辺住民さん]

最近は公立もそこそこ盛り返していますよね。日比谷高校はかなりのもの。小石川高校も中高一貫となってから良くなってきているんじゃないでしょうか。

[247: 匿名さん]

皆さんの話を集約すると、リセールに苦労しそうかなぁ。

[248: マンション検討中さん]

でも周囲にライバルとなるマンションがないから、希少性でなんとかカバーできるかもしれないよ？
坂道も不便&危険かもしれないけど、意外に慣れればなんとかなると思うし。

[249: 匿名さん]

確かにあの坂道はすごい急です。現地に行ってみて改めて
思いました。
特に雪が降ったら下まで転がり落ちそうで、危ないです。
この坂道をどう評価するかで、このマンションの価値が決まる
気がします。
不動産的な評価はどうでしょうか。

[250: 匿名さん]

坂道以前にマンション単体でも平凡
囲まれ感、少ない戸数によるランニングコスト高、低い天井と下り天井、高い坪単価

ザ・パークハウス本郷の方が完全に上

[251: マンション検討中さん]

だけど、弓町のほうはライバルマンションが多い。
この仕様だと弓町では売れない。
ここはライバルがいないから有利。

[252: 匿名さん]

ここのライバル物件は、本郷よりもむしろザ・パークハウス文京白山ですよ。
あっちの方が誠之小には近いし、即完した実績あり。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん

それ言うならグローリオでは？
学区にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

[254: マンション検討中さん]

グローリオは（ここと違って）近いから学区狙いというのもわかる
あとは「三井ブランド」にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

[255: 匿名さん]

でもグローリオはまだ売れ残っていますよ。
ここを待っていたという人は、白山のパークハウスが買えなかったから待っていたのではないでしょうか？
三井に対抗出来るのは三菱でしょう、やはり。

[256: マンション検討中さん]

三菱の白山は崖下だし、小学校も違うから、比較にはならないかな。
あちらは結構販売に苦戦してましたよ。

グローリオは販売コストをかけないようにゆっくりと売っていたけど、
割高なわりには順調に少しずつ売れていて、あと数戸だと思います。

[257: 匿名さん]

学区内での最近の物件をウォッチしてきましたけどライバルは無いですね。ちなみにモデルルームはほとんど参考にならなかったです。

[258: 匿名さん]

でもやはり高い、としか言いようがない。
進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。買えないわけじゃないけど、誠之小学校に入ったとしてもそこからが出費の始まりですからね、住居だけにお金をかけても良いのか、という話になります。

[259: 匿名さん]

ライバル不在(笑)だそうなので、サクッと即完ですよね！

[260: 匿名さん]

いやいや、自分自身がライバルですよ！
つまり価格をどこまで上げられるか。

ライバルがいない分、仕様を抑えることができた。
小学校から遠くて不便そうだけど、まだまだ誠之小の信者は一定数いるから大丈夫。
あとは価格の面で、自分との勝負をするのみ。

[261: 匿名さん]

☝︎まるでデベの代弁者ですな。

[262: 匿名さん]

嬉しそうですね。三井の関係者さん？

[263: 匿名さん]

>>260 匿名さん

仕様を抑えてるとのことですが、リビングにビルトインエアコン無いですか？

[264: 匿名さん]

天井たったの2.45メートルで天カセあると思う？

[265: 匿名さん]

希望の部屋は抽選確実なので当たればラッキーくらいに考えています。

[266: 匿名さん]

>>264 匿名さん

ザ レジデンスを冠しているのですから、当然天カセあると思ってます

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

ないよ

[268: 周辺住民さん]

> 進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。

一人だったら、たったの150万円ですよね。

[269: 匿名さん]

ホームページに「設備仕様」のページを作っていないのがミソです。
天カセ、ディスポーザ、廊下の仕様、気になるでしょ？
え、気にならない？それはありがたい。

[270: 匿名さん]

たしかにモデルルームの人はコストカットして安くしてますみたいなこと言ってたけど、全然安くないし何か設備仕様の手抜きを隠してる気配しか感じなかったな

[271: 匿名さん]

それ、学費だけでしょ。＋塾代を考えんと。
しかも慶応とか桜蔭とかは学費も高い。

[272: 匿名さん]

天井低いところは2.15 m。三井が聴いて呆れる唖然。

[273: 買い替え検討中さん]

こんな参考にもならないモデルルームは初めてです。
モデルルームを見てイメージしてください、と言われてもねえ、、
エアコンがビルトインかどうか聞き忘れました。ご存知の方、
教えてください。
所帯数が少ないからか、管理費が高いですね。

[274: 匿名さん]

推定の年間固定資産税が
75平米程度で約40万と書いてありました

[275: 匿名さん]

高いですね。敷地面積の割に総戸数が少ないからでしょうか？

[276: 匿名さん]

同じ本郷6丁目のパークホームズ本郷東大前(築4年)の分譲時坪単価は312万円
ざっくり4割くらい上がった？

[277: マンション検討中さん]

>>276 匿名さん

本郷東大前は、本郷通りに面して容積率でもここより随分恵まれているから効率も良いはずで、単純に比較はできないよね。値上りはしてるけど。
住宅街の中で、大通りからも入っており、落ち着いた住環境だとは思うんだけど、ちょっと割高かなぁ。敷地面積に対して効率が悪いかね。

[278: マンション検討中さん]

このマンション、沖式坪単価だと379.5万だから、相場的には2割くらい上がっているように思います。

[279: 周辺住民さん]

工事車両が春日側に降りて行く図。

[280: マンション検討中さん]

エアコンはビルトインではなく、個々に後付けだそうです。

[281: 匿名さん]

このレベルのマンなら壁掛けは当然でしょうね。

[282: 匿名さん]

数字のトリックもありますね。
価格は安く見せかける部屋があっても、狭い、北西向きで坪単価は対して安くない、とか。
南向きは軒並み坪単価430万は超える。

[283: 匿名さん]

最大倍率はどのくらいですか？

[284: 匿名さん]

3倍以上にはなりそうだと、担当者。
どの部屋も2倍は確実です。やめて次の物件選びに行こうかな。

[285: マンション検討中さん]

本当に欲しいのなら、抽選に参加すれば良い。でも全部の部屋に2倍以上なんてありえるのかな、担当の煽りだと思うけど

[286: 匿名さん]

どうしても3S1Kには入れたいっていう人が多いんでしょ

[287: マンション検討中さん]

エアコンがビルトインでないとしたら、グレード感が落ちますね。

[288: 匿名さん]

3S1Kに入るために1億円払うよりも、SAPIXと家庭教師代を払った方が安くつくよ。

[289: 匿名さん]

288は本質を全く理解出来ていない。

[290: 匿名さん]

じゃあ、具体的にどういうところに利点があるのか根拠を述べてくれ。

[291: 匿名さん]

3S1KとSAPIXを2者択一にしているところがセンスないってことなんじゃないかな。
どっちが安いとかいう問題でもないし。
3S1Kでも普通にSAPIX行くでしょ。

[292: 匿名さん]

金銭感覚のない医者やヒステリック教育パパママが資産価値や設備仕様を気にしてマンション買うわけがない
来客ももちろん少ないから天井も低くて構わない

[293: 匿名さん]

なんかパークハウス本郷の購入者に粘着されてるな。やたらマウンティングしてくるから怖いわ。

[294: 匿名さん]

たしかに。
意外にこの界隈は、金があってもインテリアやファッションを気にしない人が好みそうですからね。
売れるのではないでしょうか。

[295: 匿名さん]

駿河台と迷いますね。
どちらも買えるし完全に時期が被りましたし。

[296: 匿名さん]

残念ながらまったく面白くない。

[297: 匿名さん]

天井だの仕様だの、そんなに他人に自慢したいか？嫁さんと子供が幸せに暮らせるならそれでええんちゃうか？
見栄張りたいならタワマンにでも住めばええやないか。

[298: 匿名さん]

仕様はともかく、天井高は部屋の広さと同様に暮らしやすさに影響するのでは？

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
足るを知れよ。

[300: 匿名さん]

ですね。
求めすぎてはいけない。
仕様の高さではなく支払額の高さで勝負せよ。

[301: 匿名さん]

天カセとかオプションで変更できますか？

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん

無理です

[303: 匿名さん]

お前らのコメント読んでると、カモネギが買って行くよ、的なニュアンスしか感じられんな。
買い手の気持ちは無視。

[304: 匿名さん]

どちらにせよ、パークハウス本郷はスルーして正解でした(^ ^)

[305: 匿名さん]

パークホームズね。

この時期だと、申込を決めた人は、倍率が上がらないように内緒にしているのでしょう。

[306: 匿名さん]

あとは静かに待つのみですね。

[307: 匿名さん]

各部屋の倍率を聞くと最後にどの部屋にするか悩みます。。

[308: 匿名さん]

全戸即日完売かな。さすがの学区。

[309: 匿名さん]

三井さんさすがですね。

[310: 匿名さん]

最初は外廊下、低天井、天カセなし…と聞いてびっくりしたけれど、
三井の読みはさすがですね。
仕様にお金をかけなくても高く売れることをはじめから予想していたということですから。
やはりこの地域を求められる方々の嗜好は特殊だなあと改めて思いました。

[311: 匿名さん]

大した広告もしていなくて、モデルルームすらない中で凄いなと改めて感心。

[312: 匿名さん]

その「環境がいいから進学にいい」という言わば他力本願な方々が集まる公立小学校が、今後どうなるのかは興味あります。
何となく危機感感じて、結局サピとか行くからいいのかな？

[313: 匿名さん]

サピサピ五月蝿いな。千葉か埼玉にでも住んでろよ。

[314: 口コミ知りたいさん]

>>312 匿名さん

中学受験率が高い学校がいい。
ここは何%くらいですか。

[315: 匿名さん]

倍率はどのくらいになりそうですか？

[316: マンション検討中さん]

>>315 匿名さん

部屋によりますよ。申し込みがない部屋もあるみたいです。

[317: マンション検討中さん]

比較的値段が安い部屋は集中しそうですね。

[318: 匿名さん]

ここは所詮そうだと思う。本当の金持ちが住みたい場所ではない。

[319: 匿名さん]

下記の③によると、ここは犯罪が多いのが気になります。

https://bouhan-tokyo.maps.arcgis.com/home/index.html

[320: 名無しさん]

>>319
リンク先、見てませんが、犯罪が多いのは駅前の自転車泥棒とかじゃないですか。住宅への侵入は少ないはずです。