パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: マンション比較中さん]

>>180: 匿名さん　

何故ですか？
後楽園駅最寄りに住んでいるので現地はよく知っています。

[182: 匿名さん]

>>181 マンション比較中さん

超小規模で販売戸数が少ないからじゃないですか？人気はさほどないと思いますが、高々30世帯が買うだけで完売ですから、難易度はイージーですね。

[183: 匿名さん]

30戸程度の小規模物件は、住み心地は良くても資産価値は期待薄ですよね。

[184: マンション検討中さん]

戸数が少なくても値段が高すぎれば苦戦するよ。規模での特徴がないだけに。
その辺は事前案内会の反応を見てちょうど良い具合にやるんだろうけど。

[185: マンション比較中さん]

このマンションは後楽園駅から歩くと、長い上り坂もあるので15分はかかるでしょう。
そのあたりで、資産価値があるとは言い難いと思います。
マンションを買って都心に住む意味がないのかなと。

三田線は近いです。
南北線、丸ノ内線、大江戸線はホームまで遠すぎます。

マンション周りも何もお店がないですよ。
購入する方は夜現地を歩くことをお勧めします。

[186: マンション検討中さん]

坪単価は390くらいでしょうか。

[187: マンション検討中さん]

１００平米の部屋は
ほぼ坪単価６００ですね。
特別仕様でしょうか。

[188: 匿名さん]

いよいよ明日から事前案内会です。皆様、レポートをよろしくお願い致します。

[189: 匿名さん]

私も見に行きたいなあ。モデルルームは春日にあるんでしょうかね。

[190: 匿名さん]

赤ちゃんがいる家庭には改築後の小学校に通わせることが出来るのでいいかもしれないですね。他は大学関係者か、士業の方あたりが購入するのではないでしょうか。金額次第ですが、あっという間に売れそう。

[191: 匿名さん]

誠之小×三井で大人気当たり前
坂とか価格とか関係なく速完でしょうね

[192: 匿名さん]

いや、それだけで熱くならない方が良いです。金額に見合った仕様であることも重要。
本日行かれた人いますか？

[193: 匿名さん]

誠之小学区にはマンションが少ないこともあり、本物件の売値に誠之小プレミアム（最低１０％）が乗ることは避けられないでしょう。こういう学区のマンションは、賃貸に出しても客が付きやすいです（ただしファミリー向けの間取りに限られますが）。

[194: 周辺住民さん]

仕様より立地でしょうね。本郷三丁目駅徒歩圏＋誠之小学区ってありそうで、そうはないですよ。

[195: 匿名さん]

最近のIやGの売れ行きを見るとどうでしょうね。条件次第ですね。

[196: 匿名さん]

>>193 匿名さん
そういう誰でも分かる情報はもう良いんです。オタクが欲しいんなら自分だけどんどん購入を進めればいいじゃないですか。もっと物件そのものの話をしてくださいよ！
誠之学区ったってもしろ本郷小の方が近いんです。小さい子の足であの距離をどうするかは考えなくてはならないし。

[197: 匿名さん]

本来億ションの条件とは

➀　番町や広尾に代表されるような邸宅地（ブランド地）に立地する。
②　特別な仕様で造られた外観や共用部を持つ（５つ星の高級ホテル並みの仕上げ材やインテリア、オブジェなどで飾られている。内廊下やエレベーターの仕様も上級）
③　戸数の割にエレベーターの数が多く、駐車場は全て地下自走式かタワーリフト式になっている、コンシェルジュ等が滞在し、高額な管理費が設定されている。
④　水回り部分も含めて全体的に天井が高い
⑤ 洗濯機置き場やトイレにもこだわりがみられる

のはずです。
ただ単に立地と学区だけでプレミアムがある、などと自惚れていたら一度中古になった途端に他の物件に見劣りすることになるのです。

子育て世代にとっては買えるから、と言ってもこれから教育費がかかるわけだし、決して安い買い物ではないのだからより慎重に検討するべきです。

[198: 匿名さん]

高額マンションと高級マンションの違いですね。

[199: 検討板ユーザーさん]

ここは高値追求しないようです。
そのかわり、倍率が凄いかも。

[200: 匿名さん]

四谷に続きここも即完やろね

[201: 匿名さん]

確かに立地といい、購買層の属性が被りますね。

[202: 匿名さん]

>> 197 マンションの価格が上がり、たいしたことないマンションでも「億ション」の時代になってしまった。貴殿に言われるプレミアム感のある「億ション」の定義の境目は、今や「二億ション」と言えるだろう。本物件の仕様は普通だから、「二億ション」には該当しない。

[203: マンション検討中さん]

それは億ションの条件というより、高級マンションの条件でしょう。
誰かの意見（三井氏でしたっけ？）のコピペのようですが、「のはず」と言われても…
今どきこのあたりの立地なら高級マンションでなくても（パークホームズクラスでも）1億円というのは特に違和感はないですよね？
ここが割高かどうかはまた別の話ですけど。
誠之小学区の物件はこれから4～5年は（特に賃貸）厳しいのでは？
距離的にも、本郷小学区にしてもらいたいところです。

[204: 匿名さん]

全員が「今」の相場を当たり前と思う時代が長く続けば良いですけどね。春日の再開発も始まっているし、向こう何年かは安泰でしょうけど。
景気サイクルは必ずあるので、数年後のピークの後に何とかショックになっても価値を保ってくれるのが理想です。

[205: 買い替え検討中さん]

購入を検討していましたが、諦めました。
現地に行ってみたら、一方通行で、急傾斜の長い坂道にびっくりしました。
雨の日、雪の日、夏の暑い日など、この坂道は、辛すぎます。
もう少し、傾斜が緩やかなら良かったのに、、、
また、マンションの前まで車で行くには、東大の方からぐるぐると
狭い道を通って行かなくてはいけません。
場所的には気に入っていたので、本当に残念です。

[206: 匿名さん]

だからパークコートではないのか

[207: マンション検討中さん]

>>205 買い替え検討中さん

まだ現地は見に行ってないのですが、そんなに急な坂なんですね！

うちは車は持ってませんが、タクシーで帰るときに少し不便そうですね…

[208: マンション検討中さん]

で、価格はいくらなんですか？

[209: マンション検討中さん]

今サイトを見たけど、事前案内会は空き沢山ありますね。

[210: マンション検討中さん]

あの坂さえなければ、と思う物件ですよね。わかります、205さん。

[211: 匿名さん]

坂上だから地盤が良いのではないでしょうか。

[212: 買い替え検討中さん]

坂上だから地盤が良い、というのはどうでしょうか。
傾斜地なので、フラットにするために、マンションの
後ろの方は盛り土の擁壁になっているのではないかと
推測します。
今の建築技術では大きな地震が来ても大丈夫
だとは思いますが、、、。

私は何と言っても、電動自転車でも上れそうもない急な
坂道が残念でなりません。

[213: 名無しさん]

健常者だからたいした坂じゃないけど、高齢者なんかには辛いかも。
坂は建築不適合の横の方が凄いし、小日向なんかも道の狭さも私はパス。

[214: 匿名さん]

うーん、まあ、小日向レジデンスそのものですね。単に本郷地区に持って来た感じ。
天井も低いし。
パークコートとは呼べない理由も分かった感じ。

確かに誠之小中毒患者が奪い合うようなイメージなんですかね。でも通学路遠いですけど。

[215: マンション検討中さん]

小日向よりずっと天井低いのでは？
そういう仕様やずば抜けた管理費等の高さ、部屋別の坪単価をよく考えるとパークハウス本郷の方がずっと割安

でも教育熱心な金持ちが買うんでしょうね

[216: 匿名さん]

希少物件ですよね。何年も待ってようやく出てきた感じ。

[217: 匿名さん]

予定最多価格帯 9,300万円台
ということで、お高い部屋は軽く億超えてしまう額になってくるそうです。

その分、価格をきちんと反映して家造りがなされていればいいなと感じました。
設備周りのグレードもそうですが、構造面でも念には念を入れて。
パークホームズだったら、だいじょうぶなのかなぁ。

[218: 匿名さん]

日当たりと眺望で、一階上になっただけでも相当な価格差になりますね。割安な部屋は寒くて暗くなるのは仕方なさそうです。
それでもここだから買いたいと言う人がいるのですね。

[219: 匿名さん]

少し足してパークコート駿河台買うのは・・・無理か。
あっちは相当いくという話だし。

[220: 匿名さん]

4階より下は眺望実質ゼロ
天井高は2.45メートル
2.1メートルの下り天井
外廊下なのに納戸がある2LDK
1階は半地下？

全部仕方ないけど

[221: マンション検討中さん]

全部仕方ないけど買いたいひとは沢山いるんですよねー。ばらけて高倍率にならないことを祈ってます。

[222: 匿名さん]

希望出して来ました。
既に2倍以上になっている部屋があるそうです。高くても広い部屋が人気とか。子だくさんの人が多いのですね。

[223: 匿名さん]

ここを買い煽っていた人たちはちゃんと申し込んでいるんでしょうね？

誠之小学校学区は永久不滅であることをちゃんと保証してくださいよ！

[224: 匿名さん]

こんな雪降った日は坂で滑りそうですね。

[225: 匿名さん]

パークコートのが安いなんてことないかな
完成売りっぽいから急いで売らないと在庫なるし
駅距離や学区考えると価格の逆転劇あるかもなんて

[226: 匿名さん]

駿河台の方が周りの上品さが全然違います。
65 m2はともかく、80 m2台の方は間違いなく1億6000万からでしょう。

[227: 匿名さん]

>>224 匿名さん
登るの大変でしたよ。下るのも怖くて怖くて。

[228: 匿名さん]

>>225 匿名さん
無いでしょ？都心3区どころか、
5区にも入らない文京区のパークホームズだよ？

これが逆に千代田区がパークホームズ、
文京区がパークコートのケースなら価格逆転するだろうが。

[229: マンション検討中さん]

まあ正直なところ、本郷の外れと駿河台とでは雲泥の差だろうな。
あちらは周りにスーパーとかなくて不便そうだけど、そういうの関係なくそもそもの格が違うし。
周囲の雰囲気も全く違う。

[230: 匿名さん]

この立地に1億以上出してパークホームズに住むなんて考えられないけど、学区って凄いのですね。
三菱の本郷パークホームが圧倒的に便利で良いよね。

[231: 匿名さん]

たしかに三菱と比べると仕様や設備と管理費が雲泥の差

[232: マンション検討中さん]

三菱はパークハウスでしょ（笑）
同じ本郷でも立地がだいぶ違いますよね。
結果的に三菱が安かったということなのか、ここが高すぎるということなのか、
どちらでしょうね？

[233: 匿名さん]

三菱も三井も共に良さありますからね。私は学区も検討材料の一つでしたので待って良かったです。

[234: 匿名さん]

やはりパークコートの方が高くなりそうなんですね
待つとか余計なこと考えずに検討します

[235: 匿名さん]

本郷小学区もパークハウスの影響もあってか、行政区別学区中古騰落率ランキング1位ですよ。
当然親の平均年収も上位に入るので学区自体に問題はありません。

[236: 匿名さん]

本郷小学校も良いと聞いています。ただ、これから産まれてくる子には誠之の新校舎が魅力的です。

[237: 匿名さん]

ちょっと小学校までの距離が遠すぎると思う。
むしろ本郷小学校に越境できないのかな。
あと、工事完成後も校庭の真ん中に複数の大きな木が生えているのは危険だと思う。

[238: 匿名さん]

学区だけで見るなら、日本橋のプラウドは久松小とSAPIXが極近です。但し坪単価500近いですよ。
後は東京駅に近くて利便性も良いけど、暮らすとなると本郷の方がまだましかな。

[239: 匿名さん]

久松小学校区だと東日本橋、浜町あたりだと値段はここと同じかちょっと安いくらいになりますし物件の選択肢も増えますね。ただ住環境的にはここらへんの方がいいかな？

[240: 匿名さん]

思ったほど倍率が高くないかもですね。

[241: 匿名さん]

そりゃこの値段だとリセールや管理費と修繕積立金のこと考えたら頭痛くなりますからね、、、

[242: 匿名さん]

それ、非常に気になります。いくら誠之小、誠之小と連呼をされても、誠之小に入れば将来が保証されるわけではなく、更に塾代やら何やら教育費がかかるわけですよ。
住居費以外にも出費はあるわけで、それを子育て世代の親（30～40代）で潤沢に資金のある人なんてそうそういるとは思えないんですけどね？まず東大の教授クラスでも無理ですから。
グーグルとか仮想通貨関連会社などに勤めている人たちなら別なのかも。ただ、逆に富裕層って文京区辺りに家を持ちたい、って思わない気がします。

[243: 匿名さん]

なんで東大の教授が出てくるのでしょう。一般書がバカ売れとかテレビ出演でもしなければ普通の上場サラリーマンの収入と同じですよ？

[244: 周辺住民さん]

誠之小で将来が保証されるわけではないですが、少なくともプラスには働くと思います。

今風ですと、誠之小卒業後は小石川中高、東大と進むのでしょうか。

[245: マンション検討中さん]

今どきずっと公立で東大に入る人は少数派だろうから、むしろ塾に通いやすい立地とかのほうがよいかも。
あと、誠之小は西片の戸建てから通ってこそ意味があるような気もしますし…
このマンションに住むなら本郷小のほうが断然おすすめなんだけどな。

[246: 周辺住民さん]

最近は公立もそこそこ盛り返していますよね。日比谷高校はかなりのもの。小石川高校も中高一貫となってから良くなってきているんじゃないでしょうか。

[247: 匿名さん]

皆さんの話を集約すると、リセールに苦労しそうかなぁ。

[248: マンション検討中さん]

でも周囲にライバルとなるマンションがないから、希少性でなんとかカバーできるかもしれないよ？
坂道も不便&危険かもしれないけど、意外に慣れればなんとかなると思うし。

[249: 匿名さん]

確かにあの坂道はすごい急です。現地に行ってみて改めて
思いました。
特に雪が降ったら下まで転がり落ちそうで、危ないです。
この坂道をどう評価するかで、このマンションの価値が決まる
気がします。
不動産的な評価はどうでしょうか。

[250: 匿名さん]

坂道以前にマンション単体でも平凡
囲まれ感、少ない戸数によるランニングコスト高、低い天井と下り天井、高い坪単価

ザ・パークハウス本郷の方が完全に上

[251: マンション検討中さん]

だけど、弓町のほうはライバルマンションが多い。
この仕様だと弓町では売れない。
ここはライバルがいないから有利。

[252: 匿名さん]

ここのライバル物件は、本郷よりもむしろザ・パークハウス文京白山ですよ。
あっちの方が誠之小には近いし、即完した実績あり。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん

それ言うならグローリオでは？
学区にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

[254: マンション検討中さん]

グローリオは（ここと違って）近いから学区狙いというのもわかる
あとは「三井ブランド」にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

[255: 匿名さん]

でもグローリオはまだ売れ残っていますよ。
ここを待っていたという人は、白山のパークハウスが買えなかったから待っていたのではないでしょうか？
三井に対抗出来るのは三菱でしょう、やはり。

[256: マンション検討中さん]

三菱の白山は崖下だし、小学校も違うから、比較にはならないかな。
あちらは結構販売に苦戦してましたよ。

グローリオは販売コストをかけないようにゆっくりと売っていたけど、
割高なわりには順調に少しずつ売れていて、あと数戸だと思います。

[257: 匿名さん]

学区内での最近の物件をウォッチしてきましたけどライバルは無いですね。ちなみにモデルルームはほとんど参考にならなかったです。

[258: 匿名さん]

でもやはり高い、としか言いようがない。
進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。買えないわけじゃないけど、誠之小学校に入ったとしてもそこからが出費の始まりですからね、住居だけにお金をかけても良いのか、という話になります。

[259: 匿名さん]

ライバル不在(笑)だそうなので、サクッと即完ですよね！

[260: 匿名さん]

いやいや、自分自身がライバルですよ！
つまり価格をどこまで上げられるか。

ライバルがいない分、仕様を抑えることができた。
小学校から遠くて不便そうだけど、まだまだ誠之小の信者は一定数いるから大丈夫。
あとは価格の面で、自分との勝負をするのみ。

[261: 匿名さん]

☝︎まるでデベの代弁者ですな。

[262: 匿名さん]

嬉しそうですね。三井の関係者さん？

[263: 匿名さん]

>>260 匿名さん

仕様を抑えてるとのことですが、リビングにビルトインエアコン無いですか？

[264: 匿名さん]

天井たったの2.45メートルで天カセあると思う？

[265: 匿名さん]

希望の部屋は抽選確実なので当たればラッキーくらいに考えています。

[266: 匿名さん]

>>264 匿名さん

ザ レジデンスを冠しているのですから、当然天カセあると思ってます

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

ないよ

[268: 周辺住民さん]

> 進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。

一人だったら、たったの150万円ですよね。

[269: 匿名さん]

ホームページに「設備仕様」のページを作っていないのがミソです。
天カセ、ディスポーザ、廊下の仕様、気になるでしょ？
え、気にならない？それはありがたい。

[270: 匿名さん]

たしかにモデルルームの人はコストカットして安くしてますみたいなこと言ってたけど、全然安くないし何か設備仕様の手抜きを隠してる気配しか感じなかったな

[271: 匿名さん]

それ、学費だけでしょ。＋塾代を考えんと。
しかも慶応とか桜蔭とかは学費も高い。

[272: 匿名さん]

天井低いところは2.15 m。三井が聴いて呆れる唖然。

[273: 買い替え検討中さん]

こんな参考にもならないモデルルームは初めてです。
モデルルームを見てイメージしてください、と言われてもねえ、、
エアコンがビルトインかどうか聞き忘れました。ご存知の方、
教えてください。
所帯数が少ないからか、管理費が高いですね。

[274: 匿名さん]

推定の年間固定資産税が
75平米程度で約40万と書いてありました

[275: 匿名さん]

高いですね。敷地面積の割に総戸数が少ないからでしょうか？

[276: 匿名さん]

同じ本郷6丁目のパークホームズ本郷東大前(築4年)の分譲時坪単価は312万円
ざっくり4割くらい上がった？

[277: マンション検討中さん]

>>276 匿名さん

本郷東大前は、本郷通りに面して容積率でもここより随分恵まれているから効率も良いはずで、単純に比較はできないよね。値上りはしてるけど。
住宅街の中で、大通りからも入っており、落ち着いた住環境だとは思うんだけど、ちょっと割高かなぁ。敷地面積に対して効率が悪いかね。

[278: マンション検討中さん]

このマンション、沖式坪単価だと379.5万だから、相場的には2割くらい上がっているように思います。

[279: 周辺住民さん]

工事車両が春日側に降りて行く図。

[280: マンション検討中さん]

エアコンはビルトインではなく、個々に後付けだそうです。