パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

校庭は、工事をするというよりも、そこにプレハブを建てて教室として使うのですよ。
どうなったかはわかりませんが、東大のグラウンドを使わせてもらおうともくろんでいたと思います。

[162: 匿名さん]

校舎は立て直して、グラウンドにプレハブを建てるのならば、確かに校庭は使えなくなりますね。
体を動かしたい大切な時期でもあるので残念ではありますが、さすがに6年間ずっとという事はないですよね？
どれくらいで完成するかはわかりませんが、長くても3年くらいでしょうか。

[163: 周辺住民さん]

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/5736/seishi_kaicikukihonsek...
を見ると、建て替えに5年かかるようですね。民間ならありえません。

[164: 匿名さん]

リンク先をみると、
新校舎はかっこよいと思いますが、グラウンドの中に木が生えているのが斬新ですね。
怪我をしないのだろうか？

[165: 周辺住民さん]

>>164さん

樹木の位置はただ現状のままにするだけ、ということかと思います。本来なら、適切な位置に再配置してほしいところです。たかだか1万平米の建て替えに5年もかける人たちには理解できなさそうです。

[166: 匿名さん]

校舎の建て替えに5年もかかるんですね。
民間の企業が手がけたのならばもっと早く終わりそうな気もしますが、
工事が始まってすぐに入学する子供たちは新校舎に通えるのは1年、あるいはそれ以下というところでしょうね。

[167: 匿名さん]

工事計画を作ったのは民間企業では？
近所への配慮とか、生徒の安全とかもあるので、時間をかけて慎重に工事するのはやむをえないと思います。

[168: 匿名さん]

学校の校舎ってかなり堅牢に作ってある、という風に思っていたんですが…でも5年はながいですね(^_^;)

ここのマンションは、とにかく戸数が少ないところが気になるところかもしれないなと思いました。管理費や修繕費が1戸あたり負担が大きくなりがちになる・・・。
計画的に特に修繕に関してはやっていかないといけませんね。

[169: 匿名さん]

気付いたら事前案内会がすべて満席になってしまった…

[170: マンション検討中さん]

即日完売の勢いですね。ブランド力ですね。

[171: 匿名さん]

文京区に住むことを「文京生活」というようです。過去に、文京区は新聞購読率が23区内で1位と聞きました。

周囲に勉強に対して前向きな人がいると、子供も勉強してくれるようになるかな、朱に交われば赤くなるというやつです。いい影響を受けてもらえるといいと親としては感じています。

少し坂のあるところで、窓が大きいので、レースカーテンだと室内が見えてしまうでしょうか。人気のようですが、残っている間取りがありましたら教えてください。管理費が高くなるのは気になってしまいますね。

[172: 匿名さん]

いやいや、残っているも何も、まだ売り出していませんから。
事前説明会の段階なので、人気があるかどうかもわかりません。
MRが小日向物件と同じ場所だから、商談用の席が少ししかなくて予約が取りづらいのだと予想します。

[173: マンション検討中さん]

出遅れてしまいましたが、すごい人気のようですね。

[174: 匿名さん]

↑ま~たまた、情報通ぶっちゃって（笑）
そういう話はたいてい情報源がないんだよな。
いわゆる脳内情報

[175: 匿名さん]

しばらくは学校が工事で建て替えなので子供には寂しい思いをさせてしまうかもしれませんが、
将来的な事を考えると、立地も良いですし、間取りも悪くありませんので、良い物件ですよね。
ファミリー層にとっては学校の件について大きく捉えてしまうかもしれませんが。

[176: 匿名さん]

ここは沖式の平米単価が115万円と出てました。坪単価だと379.5万円になりますね。

[177: 匿名さん]

内陸だから利便性の点でイマイチなんですかね。
今、日本橋辺りの方が熱いですね。儲かる確率が軒並み80%超えています。

[178: 匿名さん]

場所が駄目です。
駅から遠いです。
後楽園駅、水道橋駅が使いやすい三菱の方が良かったですね。
駅から歩くと上り坂でお店が余りありません。
ラーメン屋、コンビニぐらい。

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん

儲かる確率はあまり参考にしていないが、都心で50%台はなかなか見ない。供給が少ないからなのかな？

[180: 匿名さん]

ここはまずソッカンでしょうね。

[181: マンション比較中さん]

>>180: 匿名さん　

何故ですか？
後楽園駅最寄りに住んでいるので現地はよく知っています。

[182: 匿名さん]

>>181 マンション比較中さん

超小規模で販売戸数が少ないからじゃないですか？人気はさほどないと思いますが、高々30世帯が買うだけで完売ですから、難易度はイージーですね。

[183: 匿名さん]

30戸程度の小規模物件は、住み心地は良くても資産価値は期待薄ですよね。

[184: マンション検討中さん]

戸数が少なくても値段が高すぎれば苦戦するよ。規模での特徴がないだけに。
その辺は事前案内会の反応を見てちょうど良い具合にやるんだろうけど。

[185: マンション比較中さん]

このマンションは後楽園駅から歩くと、長い上り坂もあるので15分はかかるでしょう。
そのあたりで、資産価値があるとは言い難いと思います。
マンションを買って都心に住む意味がないのかなと。

三田線は近いです。
南北線、丸ノ内線、大江戸線はホームまで遠すぎます。

マンション周りも何もお店がないですよ。
購入する方は夜現地を歩くことをお勧めします。

[186: マンション検討中さん]

坪単価は390くらいでしょうか。

[187: マンション検討中さん]

１００平米の部屋は
ほぼ坪単価６００ですね。
特別仕様でしょうか。

[188: 匿名さん]

いよいよ明日から事前案内会です。皆様、レポートをよろしくお願い致します。

[189: 匿名さん]

私も見に行きたいなあ。モデルルームは春日にあるんでしょうかね。

[190: 匿名さん]

赤ちゃんがいる家庭には改築後の小学校に通わせることが出来るのでいいかもしれないですね。他は大学関係者か、士業の方あたりが購入するのではないでしょうか。金額次第ですが、あっという間に売れそう。

[191: 匿名さん]

誠之小×三井で大人気当たり前
坂とか価格とか関係なく速完でしょうね

[192: 匿名さん]

いや、それだけで熱くならない方が良いです。金額に見合った仕様であることも重要。
本日行かれた人いますか？

[193: 匿名さん]

誠之小学区にはマンションが少ないこともあり、本物件の売値に誠之小プレミアム（最低１０％）が乗ることは避けられないでしょう。こういう学区のマンションは、賃貸に出しても客が付きやすいです（ただしファミリー向けの間取りに限られますが）。

[194: 周辺住民さん]

仕様より立地でしょうね。本郷三丁目駅徒歩圏＋誠之小学区ってありそうで、そうはないですよ。

[195: 匿名さん]

最近のIやGの売れ行きを見るとどうでしょうね。条件次第ですね。

[196: 匿名さん]

>>193 匿名さん
そういう誰でも分かる情報はもう良いんです。オタクが欲しいんなら自分だけどんどん購入を進めればいいじゃないですか。もっと物件そのものの話をしてくださいよ！
誠之学区ったってもしろ本郷小の方が近いんです。小さい子の足であの距離をどうするかは考えなくてはならないし。

[197: 匿名さん]

本来億ションの条件とは

➀　番町や広尾に代表されるような邸宅地（ブランド地）に立地する。
②　特別な仕様で造られた外観や共用部を持つ（５つ星の高級ホテル並みの仕上げ材やインテリア、オブジェなどで飾られている。内廊下やエレベーターの仕様も上級）
③　戸数の割にエレベーターの数が多く、駐車場は全て地下自走式かタワーリフト式になっている、コンシェルジュ等が滞在し、高額な管理費が設定されている。
④　水回り部分も含めて全体的に天井が高い
⑤ 洗濯機置き場やトイレにもこだわりがみられる

のはずです。
ただ単に立地と学区だけでプレミアムがある、などと自惚れていたら一度中古になった途端に他の物件に見劣りすることになるのです。

子育て世代にとっては買えるから、と言ってもこれから教育費がかかるわけだし、決して安い買い物ではないのだからより慎重に検討するべきです。

[198: 匿名さん]

高額マンションと高級マンションの違いですね。

[199: 検討板ユーザーさん]

ここは高値追求しないようです。
そのかわり、倍率が凄いかも。

[200: 匿名さん]

四谷に続きここも即完やろね

[201: 匿名さん]

確かに立地といい、購買層の属性が被りますね。

[202: 匿名さん]

>> 197 マンションの価格が上がり、たいしたことないマンションでも「億ション」の時代になってしまった。貴殿に言われるプレミアム感のある「億ション」の定義の境目は、今や「二億ション」と言えるだろう。本物件の仕様は普通だから、「二億ション」には該当しない。

[203: マンション検討中さん]

それは億ションの条件というより、高級マンションの条件でしょう。
誰かの意見（三井氏でしたっけ？）のコピペのようですが、「のはず」と言われても…
今どきこのあたりの立地なら高級マンションでなくても（パークホームズクラスでも）1億円というのは特に違和感はないですよね？
ここが割高かどうかはまた別の話ですけど。
誠之小学区の物件はこれから4～5年は（特に賃貸）厳しいのでは？
距離的にも、本郷小学区にしてもらいたいところです。

[204: 匿名さん]

全員が「今」の相場を当たり前と思う時代が長く続けば良いですけどね。春日の再開発も始まっているし、向こう何年かは安泰でしょうけど。
景気サイクルは必ずあるので、数年後のピークの後に何とかショックになっても価値を保ってくれるのが理想です。

[205: 買い替え検討中さん]

購入を検討していましたが、諦めました。
現地に行ってみたら、一方通行で、急傾斜の長い坂道にびっくりしました。
雨の日、雪の日、夏の暑い日など、この坂道は、辛すぎます。
もう少し、傾斜が緩やかなら良かったのに、、、
また、マンションの前まで車で行くには、東大の方からぐるぐると
狭い道を通って行かなくてはいけません。
場所的には気に入っていたので、本当に残念です。

[206: 匿名さん]

だからパークコートではないのか

[207: マンション検討中さん]

>>205 買い替え検討中さん

まだ現地は見に行ってないのですが、そんなに急な坂なんですね！

うちは車は持ってませんが、タクシーで帰るときに少し不便そうですね…

[208: マンション検討中さん]

で、価格はいくらなんですか？

[209: マンション検討中さん]

今サイトを見たけど、事前案内会は空き沢山ありますね。

[210: マンション検討中さん]

あの坂さえなければ、と思う物件ですよね。わかります、205さん。