パークホームズ本郷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1321/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線　春日駅　徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

誠之小区、かつ、春日駅まで５分となると、賃貸経営するには楽だろうなあ。平均坪単価はいくらで出るのだろう？　400万ではすぐ売れてしまう。500万では高すぎかな？　

[2: 匿名さん]

三井か。本郷も最近は色々出てくるな～
軽くやられた。
自転車置き場の台数が半端ないね。

でもパークコート作ってくれないかな

[3: マンション検討中さん]

こんなん絶対高いやん。最低で坪450クラスでしょうよ。

[4: 匿名さん]

ここ坂がすごい急なんだよね。

[5: 匿名さん]

26戸なら400でも即完でしょう。

[6: マンション検討中さん]

そりゃ坪400なら瞬間蒸発だろ
普通に考えるとザ パークハウス意識して500あたりかね

[7: 匿名さん]

駐車場の台数とか、エントランスの下がり具合を見ると、
パークハウスよりは低いグレードを想定してそうだね。
場所も坂の途中だし。
最寄りが本郷三丁目駅のブリリアが坪350~坪450のレンジなので、
ここは春日だけど、三井ブランドを加算して坪370~坪470のレンジになると思う。

[8: 匿名さん]

Eタイプはよく部屋を四角くすることができたな。
窓が大きそうだし、素晴らしい。

[9: マンション検討中さん]

三井は都心では戦略的に駐車場設置率低くしていて、最近だと元麻布のパークコートも4割そこそこ、初台のパークコートや四ツ谷、人形町のパークホームズはいずれも3割だった
批判的なブログもあるが、高齢者の購入増加と、ファミリーの保有率低下が加速してるので、維持費考えると入居者にとってもメリットあると思う

[10: 匿名さん]

外廊下なのが惜しいね。
廊下挟んで南北に住戸あるから窓があっても暗そう。

[11: 匿名さん]

昨晩に車で現場に行ってみました。
一通なので、本郷通りから入って、言問通りから出なければなりません。
非常に狭い道が長く続き、現場付近から言問通りに向かって狭くて急な坂道となります。
車が通りにくいので安全だし、住宅が密集し生活感が溢れていて風情があるのですが、
前面道路は自家用車や緊急車両の出入りが不便そうだし、高級感はなさそうです。
坪単価は上記よりも若干低くなるでしょう。

建物が密集しているけれど、急な坂になっているので、
北側と西側はある程度視界が開けるのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

値段が気になります。やはり見に行かないと値段は教えて貰えないのでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
当然でしょう。買う気のない人に教えても意味ないですからね。売れないマンションなら別ですが、売れるマンションだとね。

[14: マンション検討中さん]

三井はオープンな売り方してるからそのうち価格webで出すのでは？ムサコや馬車道でも登録するだけで価格見れたはず

[15: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます！
webに登録はしています。誠之小学校区に物件が欲しいので買える値段なら即購入したいと思っています。公開が楽しみです。

[16: 匿名さん]

文京区は本当に保育園に入れません！
夫婦ともフルタイム勤務、実家遠方、新規申し込み、これだけでは絶対に入れません！
お子さんがいる方はそこを覚悟の上で検討されるべきだと思います。

[17: マンコミュファンさん]

え、このレベルの物件買うのに保育園入れるの？幼稚園の間違いじゃなくて？

[18: 匿名さん]

この辺は医者どうしの夫婦とかも多いからね。
しかもこのレベルといってもパークホームズだし立地もアレだし。

[19: 口コミ知りたいさん]

>>16 匿名さん

文京区の待機児童数って、下から数えた方が速いくらいですが？

[20: 匿名さん]

>>18 匿名さん
ここって立地悪いんですか？
誠之小、春日駅5分なら良いと思ったのですが

[21: 匿名さん]

いや、もちろん駅近だし高台（坂だけど）だから良い場所ですよ。
ただ、せまっこい場所なので、高級住宅地という感じではない（17番さんが言うほどではない）というだけです。

あと、誠之小（漢字の変換が難しい）は建て替えとお子さんの入学時期の関係に注意が必要ですね。

[22: 匿名さん]

菊坂の方は、むしろ庶民的な雰囲気がしますよね。

[23: 周辺住民さん]

密集地ですが、上層階なら西と北の視界は開けているかと思います。

しかしあの坂、きついです。名前が「胸突坂」ですからねえ。

[24: 匿名さん]

バス経路がJR駅に繋がっていないので不便、という意見がありますが、実際のところどうですか？

特に雨の日に小さい子連れで春日駅まで5分が結構辛いのでは、と。

[25: マンション検討中さん]

確かに春日までは坂があるから雨の日はつらいだろうけど、
バスを使うほどの距離ではないでしょう。

[26: 周辺住民さん]

>>24さん

駅は本郷三丁目or東大前までなら坂を経ずに行き来できます。行きは春日（下り坂）or後楽園（or水道橋）、帰りは本郷三丁目or東大前といった使い方も可能かと。

あと、この辺の人は基本、JR線は使いませんよ。JR乗ってどこ行くんですかって感じです。地下鉄で行く方が便利なので。東京駅なら丸ノ内線、上野なら徒歩かタクシーでしょうか。中央線・総武線に乗る場合は、御茶ノ水まで丸ノ内線か徒歩、水道橋まで徒歩、四ツ谷まで南北線、といった使い方でしょうか。そういえば、最近は朝、タクシーが予約しづらいです

ちなみに、春日通りまで出れば、都バスの02系統でJRの大塚、御徒町、錦糸町に出られます。

[27: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[28: マンション比較中さん]

周りがダサイ戸建ばかりだと近い将来、近隣でマンション建設が始まって五月蝿くなるでしょうね。
下町感ある場所ですよね？ここは

[29: 24]

>>26 周辺住民さん

成る程、詳細な情報ありがとうございます。
春日駅はよく利用したことがありますが、そこから本郷三丁目まではだらだら坂を上がって行く感じですよね。大人は良いけど、小さい子には長いかな、という感じ。

水道橋まで徒歩圏ですか？結構歩くと思いますが。
JRは中央総武線を想定すると、本郷通りから御茶ノ水行きのバスはありますか？

[30: 匿名さん]

春日駅 → 春日通り（だらだら上り坂） → 本郷三丁目駅
春日駅 → 急な上り坂（崖） → 本物件　→ ほぼ平坦な道 → 本郷三丁目駅

本郷通りからはお茶の水まで行けるバスがバンバン出ています。

[31: 周辺住民さん]

>>24 >>29さん

本郷通りのバス停なら東大正門前停留所（郵便局の近く）が近そうです。平坦な道を徒歩5分くらいでしょうか。ただし残念ながら本数は少ないです。

茶51系統　御茶ノ水駅前経由秋葉原駅前行き
https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cslst&ECD=NEXT&LCD=&func=f...
朝15分おき、昼25分おき

東43系統　御茶ノ水駅前経由東京駅丸の内北口行き
https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cslst&ECD=NEXT&LCD=&func=f...
朝20分おき、昼40分おき

本物件からJR水道橋まで、グーグルマップで測ると1.4kmくらいですね。遠いと感じるなら春日から水道橋まで三田線に乗ればよいと思います。ただ、三田線は（南北線も）ホームが深くてエスカレーターも不十分で、歩いた方が早くて疲れないかもしれません。

あと、本物件→春日→本郷三丁目と移動されるのでしょうか。春日から本郷三丁目が辛いなら、バスが使えます。こちらは本数が多いので、使いやすいかと思います。丸ノ内線と大江戸線も並行しています。ちなみに本物件から本郷三丁目方面なら坂はありません。

[32: 24]

>>31 周辺住民さん

ありがとうございます。とても参考になります。
御茶ノ水→中央総武線に乗るなら、本郷通りに出てバスに乗るか、頑張って本郷三丁目駅から丸の内線が良いようですね。

逆に新宿方面は春日駅から三田線で神保町乗り換えかな。

[33: 周辺住民さん]

>>24 >>29 >>31さん
お役に立てて何よりです。

総武線方面なら他に下記が使えます。
・秋葉原へは都バス都02系統（真砂坂上まで800ｍ）で御徒町駅前や東上野一丁目で下車、徒歩
　秋葉原も南側なら丸ノ内線の淡路町下車が便利かも
・両国へは大江戸線か都バス都02系（近くを通る）
・錦糸町へは都バス都02系統

中央線方面は選択肢が多いです。
・飯田橋～四ツ谷：南北線後楽園（8番出口まで600m）に乗りそのまま
・信濃町～代々木：南北線後楽園に乗り飯田橋or市ヶ谷or四ツ谷でJR線に乗り換え
・新宿：上記、大江戸線春日駅から新宿西口下車（春日→神保町→新宿や本郷三丁目→御茶ノ水→新宿も）
・中野以遠：南北線後楽園から飯田橋で東西線に乗り換えて中野まで、以降は中央線に乗り換え

ポイントは出発地も目的地も点ではなく面で考えることです。「最寄りは春日駅」とピンポイントで考えてしまうと大して便利ではありませんが、駅や停留所を使い分けて、つまり本三や後楽園まで歩くことを選択肢にに入れれば、目的地までトータルでは短い時間で到着するはずです。例えば目的地が新宿であれば、新宿駅のほか新宿西口駅や東新宿、都庁前、代々木などで下車することも考慮して移動計画を立てると無駄なく動けます。

こうした行動をとれるのが都心居住の利点でしょうか。

[34: 匿名さん]

物件前の坂を実際に登ってみたけど、かなりキツいね。
疲れた日は帰るのが億劫になりそうだ。

[35: 匿名さん]

物件前が坂であれば、自転車での行き帰りは少し大変かもしれませんが、
交通面の詳しい情報では、割とアクセスが良さそうですね。
駅まで徒歩5分なら自転車も必要なさそうですし、街中まで簡単に行けるのが便利そうに思います。

[36: 匿名さん]

まーあの急坂をカバーするための自転車置場の多さなんだろうけどね。電チャ必須だよ、あの坂は。
その割に道が狭くて車もそこそこ通るのがイマイチだね。
間取りは頑張ってるが、坂の上り下りは毎日のことだからなあ。

[37: 匿名さん]

物件前は坂なんですか…小さい子供がいるとちょっと辛いですね。電チャも雨の日だとキツイですしね。間取はとても良いですよね。

[38: 匿名さん]

Eタイプの間取りは好きだけど、BとDは外廊下特有の「田の字」で貧相だと思う。

[39: 周辺住民さん]

胸突坂は電動アシスト自転車でも上るのはきついです。しかも狭いのに対向からクルマが下りて来るという。

隣の隣くらいに公園があるのは良いですね。小さいですけど。

[40: マンション検討中さん]

この坂は無理、歩いたらわかるよ

[41: 匿名さん]

坂はかなりきついけど、病弱の石川啄木が住んでいたくらいだから、大丈夫に違いない。

HPに予定価格が出ていますね。思ったよりいいお値段しますね。

[42: 匿名さん]

前の坂は、かなり急です。雪が降った次の日は、大変です。
車が１台なんとか通れる幅です。　本郷通りに出るのにはまず、徒歩で３分以上、本郷３丁目駅までは１５分弱、
後楽園駅は、１０分。　春日駅は３分あれば着きます。

[43: 匿名さん]

胸突坂は値付けに考慮されていないようですね。
インプレストとグローリオが内廊下だっただけに、外廊下の物件にこの金額を出すのはちょっと勇気が要ります。

[44: マンション検討中さん]

坂にあるマンションの耐震性ってどうなんでしょうか？施工会社も評判を聞かないため不安ですね

[45: 匿名さん]

耐震性は、杭を深く打つだろうから坂の影響はないのではないでしょうか。
施行会社は、ほのぼのとした名前でよいと思います。

それにしても、最近の本郷物件の中では一番高いのでは？

[46: 匿名さん]

坂のマンションは中古で売却する時はかなり下がるよね

[47: マンション検討中さん]

本郷あたりで探していますが、予定価格見たら高過ぎてうちには買えません。新築は諦めます。

[48: マンコミュファンさん]

>>45 匿名さん

ここ数年では一番安いと思うけど？

[49: 匿名さん]

一番高いのはパークハウス本郷でしょ。

[50: 匿名さん]

PH四谷と同じ流れですね。
おそらく瞬間蒸発でしょう。
みなさんも実際、腹の中では割安とおもっているのでは？

[51: 名無しさん]

>>49 匿名さん

>>49 匿名さん
ここの上層階だと価格的にパークハウス本郷とかぶるかな？
ここの正式販売までパークハウスの先着順は残って無いかなぁ。

[52: 匿名さん]

やっぱり文京区ではパークホームズですか？港区や千代田区のようにパークマンションやパークコートはなぜ無理なのでしょうか？

[53: 匿名さん]

>>50 匿名さん
割安？冗談でしょ。弓町でこの価格なら割安感あるけど、この立地では割高だよ。

[54: 匿名さん]

みんな分かってて煽っているんでしょう。
高いのは明らかですから。

[55: 匿名さん]

この価格で内廊下ではない？

[56: 匿名さん]

でもこの立地だと外廊下というのも分かります。
この立地であの価格ということは何か隠し玉でもあるのでしょうか？
とりあえず地歴はよさそうだけど。

[57: 匿名さん]

都心と言われても、やはり文京区のイメージは庶民と学生の街です。そもそも江戸の護符外だったわけだし（本郷も　かねやすまでは　江戸のうち）。何でここまで地価が上がったのか、解せません。

[58: 匿名さん]

18000万の部屋→高い
Fgタイプ→まあまあ安い
Dタイプ→高い
Eタイプ→まあまあ安い

[59: マンション検討中さん]

私も上の方と同意見です。
FgとEは余程間取りが酷いのかなと思いました。
いずれにせよ前向きに検討している物件なので、早く全間取・価格を知りたいです。

[60: 匿名さん]

スレッドが瞬間蒸発したPH四谷と同じ流れですね笑
パークハウスと比べても1割強安い印象で、三井も早期完売狙ってるんでしょう
四谷が抽選落ちしたので今度こそ
北千住みたいに優遇倍率でも付けてくれるとありがたいのですが

[61: 匿名さん]

場所といい、外廊下仕様といい、パークハウスと比べるのは無理がある…
しかもブリリアより高いし…

[62: 匿名さん]

本郷で外廊下は残念ですね

[63: 匿名さん]

パークホームズ四谷でも今と似たようなことばっか言ってたよ。
フタを開ければほぼ瞬間蒸発。
あとは、、、わかるな？

[64: 匿名さん]

四谷から厄介なのが来ちゃったか…
そりゃ三井のことだから無茶な値付けにはしていないだろうし、
早く完売しようがどうでもいいんだけどさ、
できるだけ仕様のよい物件を作ってほしいという期待があるわけですよ。

[65: マンコミュファンさん]

なんでいつも三井の物件は検討者とは思えない価格を正当化したがる変な人が現れるのか

[66: 匿名さん]

気持ちの悪いスレになりそうですね。

[67: 匿名さん]

四谷の物件が即完だったから一体何だって言うんだ？
ここは値付けおかしい=高すぎるし、四谷関係ないだろ。

[68: マンコミュファンさん]

三菱、東京建物、オープンレジデンスの最近の本郷の物件価格と比べて別に高いとは思わない
微妙な立地の違いはあるだろうけど

[69: 周辺住民さん]

電動ママチャリの立ち漕ぎで坂を登るのを見てしまった。

[70: 匿名さん]

妻は電動ママチャリに子供を乗せてここを下ったら恐ろしかったと言っていたよ。

予定価格から下げることは簡単だけど大幅に上げるのは難しいから、
保守的な価格（とりあえず高め）にしているんじゃないかな。
できるだけ高く売ってくれれば少しはこの辺りの相場も上がって、
ひいては将来的に街並みが少しは綺麗になるんじゃないかと期待します。

[71: 検討板ユーザーさん]

四谷抽選落ちた者です。今度こそゲットしたいけど、また抽選かなぁ。

[72: 匿名さん]

三井信者が押しかけてあっと言う間に終わりそうやな

[73: 匿名さん]

この値段で買うやついるの？市況見えてなさすぎでしょ。

[74: 匿名さん]

小日向もあの値段で善戦しているから、ここもそこそこ売れると思いますよ。
事前説明会の反応をみて、最終的にはギリギリ売れる値段に設定するんだろうし。

ちなみに、同じ売主の物件で何度も抽選に落ちる人は、良い客ではないということ。
資金力に問題がありそうだったり、クレーマーになりそうな人とかは、
倍率の高い部屋に誘導することになっている。
まあ、書き込みを見ればだいたいわかるけど。

[75: eマンションさん]

この値段でパークコートじゃないんやな

[76: 匿名さん]

ここは場所的にパークホームズのほうが合っていそうだけど、小日向でも同じだからな…
三井は、文京区民にパークコートは似合わないと思っているのではないか？

[77: 匿名さん]

仰る通りですね。三井はシビアですから。文京区は社内的には港区、千代田区はおろか渋谷区より下位の物件しか供給しません。

[78: マンション検討中さん]

自転車でこの坂で登るのはキツイけどまだいいと思います。
下りは子供なんて危険すぎて乗せられません。
浮いてるジェットコースターみたいになりそう。

[79: 匿名さん]

しかも、幅が狭くて見通しが悪く、トップスピードで迎える突然のゴールで言問通りに交差、突入ですからね。

[80: 匿名さん]

立地が悪いのでパークホームズなんやね

[81: 匿名さん]

文京区も炭団坂にパークコートあるやん。

[82: 匿名さん]

でもパークコートはあれだけでしょう？ほかにあったっけ？

[83: 匿名さん]

何年前に建てられた物件ですか？

[84: 匿名さん]

文京区裁判多過ぎ

[85: マンション検討中さん]

学区で有名な誠之は魅力的かもしれませんが、建て替え中で運動場なしはひどいですよね。
この建て替えはあと何年かかるかご存知の方、いらっしゃいますか？
遺跡などが出なければ、今の一年生が卒業ころには出来上がると聞いておりますが、どうなのでしょうか？

[86: マンション検討中さん]

続けてすみません。
数十年前の建て替えでは遺跡が出て、小学校の地下に資料室があり、雨漏りのするカビ臭い資料室の中で展示されていると伺いました。
もう、遺跡は以前の建て替えの時で全て出し切った感じなのでしょうか？

[87: 匿名さん]

雪が積もったらこの坂は使えるのでしょうか？

[88: 匿名さん]

都心は雪積もることほぼないし、そこは気にする必要ないですよ。
それよりも、春日駅からのマンションまでの最短ルートだと坂が避けられないのがね。。。まだ若いしフルマラソン出てるから足腰には自信あるけど、ちょっと膝痛めただけで地獄だろうなと思う。

[89: 名無しさん]

>>88 匿名さん

春日駅は地上までのアクセスも良くないよね。エレベーター、エスカレーターも近くには無いし。
春日の再開発で整備されると思うけど。

[90: 匿名さん]

かなり注目を集めているようですね。
四谷のと同じく、倍率下げの投稿が目立ちますが。
ほんと興味ない人は、全然買ってくれない方が個人的にも助かります。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/11/07/korekara-hanbai-chuumok...

[91: 匿名さん]

春日駅はマクドナルド前でエレベーターの設置工事やってますよ。
物件前の急坂にもエレベーター設置して欲しいくらいです。

[92: 匿名さん]

エレベーターできるんだ、その場所ならこの物件から春日を利用する場合も便利になりますね。
仰る通りその前に急坂を降りなければならないのがネックですが…
ブレーキ付きのベビーカーなら大丈夫かな

[93: 匿名さん]

>>85
↓こんな感じのようです。5年後に入学するお子さんは綺麗な学校を使えるのではないでしょうか。

https://bunkyo-life.com/2016/09/12/seishisho-renovation/

[94: マンコミュファンさん]

あの坂は正直キツイから春日駅はないものと思った方がいいかも
そう考えると他の本郷の物件より安いのには訳があるってこと

[95: 匿名さん]

ブリリアより高くない？外廊下だし

[96: 匿名さん]

昨日車で現地に行ってみた。
ここから東大の正門まで（さらに門をくぐって安田講堂まで）一直線だね。
車だと一通なので逆ルートになるけど、道が狭いので最徐行になる。
道端にゴミ出しとかの物が置いてあるし、非常にストレスが溜まる。
タクシーを呼んでも待たせておけないんじゃないかな。
この物件前から始まる狭くて急な坂を下りきると、言問通りの車道にぶつかる。
この物件周辺は木造建築が密集しているので、火災が発生したら大変なことになると思った。

[97: 匿名さん]

>18000万の部屋→高い
>Fgタイプ→まあまあ安い
>Dタイプ→高い
>Eタイプ→まあまあ安い

>私も上の方と同意見です。
>FgとEは余程間取りが酷いのかなと思いました。
>いずれにせよ前向きに検討している物件なので、早く全間取・価格を知りたいです。

坂の条件はみんな同一なのに上記気になります。FgとEはよほど眺望や日当たりが悪いのか、また18,000万の部屋だけ特別な理由はあるのか、など。

[98: 匿名さん]

めんどくさいメールが来るのが嫌で登録をしていないのですが、色々送られてきたりしますか？

[99: 匿名さん]

色々と難はあるけど買ってしまうのが三井信者

[100: 匿名さん]

ここがどれほどこのスレッド(笑)で貶められようと、高額部屋以外は即蒸発でしょう。
それくらい誠之小物件というのは引きが強いですから。

私はどうしても欲しいので、どうか皆さん買わないで下さい。
これは倍率下げ工作です。