クレヴィア文京関口ってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレヴィア文京関口について情報交換しませんか。
落ち着いた環境で、暮らしやすいといいなと考えています。
将来性や資産価値についても気になっています。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://cv85.jp/

所在地：東京都文京区関口一丁目401番、東京都新宿区改代町28番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分 、東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：35.02平米～106.68平米
総戸数：85戸
構造･規模：鉄筋コンクリート造、地上9階建
売主：伊藤忠都市開発、東急不動産
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：佐藤工業株式会社 東京支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

相場や建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

気になる物件です。価格がどれくらいになるか一番の関心事。最近の新築は少し高すぎに設定されている気もしてるので。

[62: 匿名さん]

平均は380-400くらいでしょうか？
プレミアムプランの仕様等によってはもっと上もある？

[63: マンション検討中さん]

そろそろ価格は下降気味と期待しつつ、駅近エリアはなかなか下がりませんね。地蔵通り商店街はどんな雰囲気なのか気になります。

[64: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
若い人は利用しないお店がほとんどで、年配の方が多いですね。新しいお店も時々できますが2-3年で潰れます。

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん
ありがとうございます！なるほど。かなり地域に根付いたイメージですかね。今度実際に足を運んでみたいと思います。

[66: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
ドラックストアや、遅くまでやってるスーパー、小洒落た喫茶店、イタ飯屋など、若い方向けの店も結構ありますよ。
私は20代後半から10年くらい住んでいますが、晩御飯はよく地蔵商店街で食べてます。
ダンススタジオも新しく出来ましたしね。

[67: ご近所さん]

ここ２年くらいの間で、江戸川橋駅周辺は、外食産業のレベルが急に上がったと思います。高値の新築マンションを買って住む人が増えたからですかね。その一方で、昔からある、たいやき浪花屋も健在です。

[68: 匿名さん]

グランドメゾン目白坂
どうなりました？

[69: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん
そうなんですね！年明けに事前説明会が開催されるようなので、そのタイミングで足を運んでみます。ありがとうございます！

[70: 匿名さん]

首都高より商店街側なのが良いですね。
日常の生活で首都高より向こうに行くことは多いですか？

[71: 周辺住民さん]

>> 70 鰻屋へ行くとき。中華の新雅へ行くとき。そんなもんでしょう。

[72: 匿名さん]

今時、鰻はふるさと納税でしょう

[73: 匿名さん]

子供がいれば通学で。

[74: マンション検討中さん]

不動産業界の知り合いによると平均坪390とのこと。
あと南向きでも低層階は前立てがあり、道路の幅員も狭いので圧迫感があるのと日当たりも微妙な感じです。
低層階と眺望が抜ける階からの値段差が結構つきそうです。

54㎡で6400万、75㎡で9000万と予想

[75: 匿名さん]

>> 74 ドンピシャかも

[76: マンション検討中さん]

9000万越えてくると、世田谷とかの、それなりの戸建も買えますね。どちらにしようか迷います。

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
そうですよね。つい数年前までは2ー3割も低い値段だったのに、値段上がりすぎなイメージありますよね。悩ましい。。

[78: 匿名さん]

眺望が抜けるのは何階からでしょうか。
将来的に前の建物が立て替えなどで日照をさえぎる
可能性もあるんでしょうか。

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん

この辺りはどこも建替えれば同じ高さ位になる可能性があるわけで、将来の眺望は確約出来ないと思います。

[80: マンション検討中さん]

プレミアムプランの106m2の部屋はいくら位と予想されますか？自分は15000万円位ではないかと。

[81: 匿名さん]

それは安すぎでしょうが…

[82: マンション検討中さん]

まぢか…

[83: 匿名さん]

7億8000万〜13億位ではないでしょうか。

[84: マンション検討中さん]

小日向台小学校はどのような評判か気になります。あまりネット口コミはないようです。ご存知の方いらっしゃったら教えてくださいませ。

[85: 匿名さん]

大きな教会があるので、外国人が多い街ですね。外国人と言ってもアジア系ですけどね。

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん
なるほど、コメントありがとうございます！

[87: 周辺住民さん]

江戸川橋近辺を歩いていると、最近は欧米系もよく見かけます。椿山荘に泊っている観光客ではなく、明らかに東京に居住している方たちです。ずいぶんこのあたりも変わったな、と思います。

[88: 匿名さん]

小日向台小学校は1学年あたり2学級みたいですね
単純計算したら…ですが
もうひとクラス位あれば、クラス替えしてもメンバーがそこまで被りすぎないですが、
こじんまりとしているのがまた小日向台小学校の良いところなのかもしれません。
ここも窪町同様、中学受験組が多かったりするのかしら。

[89: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
こじんまりな学校も素敵ですよね。私立受験の比率は私も気になっています。年明けに、事前説明会に行ってきます。

[90: 匿名さん]

文京区内の公立小学校は、ほかと比べて比較的、中学受験をする割合は高いと聞きます。区外から引っ越してきた人からすると、
多いなぁという感じになるのではないかしらと思います。

ただ、中学受験って志望校に受かる子っていうのが全体の20％だと言われているそうです。だから、中学に上がるにあたって、公立の中学校も学力のレベルは高めだということは耳にしたことがありますよ。

[91: 匿名さん]

学区の公立中に上がるのは半分以下ですね。メインは私立国立と公立一貫校です。

[92: 匿名さん]

価格はいくらくらいになるのでしょうか。。気になります。

[93: 通りがかりさん]

わたしも気になります。
どなたか説明受けられた方いますか？

[94: マンション検討中さん]

流石、坪400越え、ノックアウトでした。

[95: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん
ありがとうございます。
いま住んでいるところも駅2分ですが、やはりかなりの差。
来場予約ページにアクセスしかけてやめました。

[96: 口コミ知りたいさん]

高いなあ
プラウドより立地がいいとはいえ…
リセールの時が怖い

[97: 匿名さん]

低地はどこも一緒ですよ。

[98: 匿名さん]

スミフという選択肢もあるね！

[99: マンション検討中さん]

ちょっと外れますが、小日向の官舎跡が更地になっていますね。あそこはマンション建つのですか？

[100: 匿名さん]

ありがとうございました。

坪400超え。
、、高いですね(^_^;)
それでも売れちゃうんですね、、

[101: マンション検討中さん]

ありがとうございます！！

坪400強は覚悟していましたが、近くにシティハウスが建つのであればそちらを検討するのもありですね。
よく人がたまっている喫煙所の隣という点は気になりますが、商店街や駅から近いですしね。

[102: 通りがかりさん]

普通にスミフの方が高いんじゃない？？

[103: 匿名さん]

スミフの前の道をまっすぐいくと、かなり大きなマンション建ててますよ。

[104: 口コミ知りたいさん]

>>103 匿名さん
プレミストですかね？たしかに大きめのマンション建ててますね。
こんなの見つけました。
http://mansion-how-to.hatenablog.jp/entry/yamabukicho296-premist

[105: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
あそこは特養が出来るようですね、ほんとに公務員のやることは毎度ろくでもないことばかり。

[106: 匿名さん]

特養ではないですよ〜

[107: 匿名さん]

>106

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0106/7218/280219_jitiseido_1.pdf
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20171109:...

こちらをご覧ください。

[108: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん

医療、介護施設が出来ることが何で悪いことなのかな？

[109: 匿名さん]

>>108

公務員辞めないと分からないだろうが、レッセフェールというやつさ。

[110: 匿名さん]

福祉施設、、、
あんないいところに、、
もったいない、、

買い手がつかなかったんですかね。。

[111: 匿名さん]

地元自治体が手を挙げれば自動的に通る仕組みになっております。

[112: マンション検討中さん]

たとえ徒歩2分でもクレヴィアに坪400は到底出せないな
立地がどれだけ良くても資産性考えたら過剰
調子乗ってデベが釣り上げすぎている印象

[113: 匿名さん]

＞＞１１２　　お気持ちはわかります。過去の市況をベースに考えれば、坪４００なんてありえません。
しかし、市況は動いています。港区のマンションがこれほど高騰してしまうと、文京区の都心寄りで４００は、割安に見えてしまいます。

[114: 匿名さん]

割安はないでしょ。
港区と比べること自体おかしいし。
もう少し良心的な価格なら良かったな、
文京区とはいえ、江戸川橋の坂下でこれは高すぎ。

[115: マンション検討中さん]

新築マンション全体としてみたらそこまで高くないけど中古と比べたらすごく割高感ある
高台や地歴より駅近重視の時代だから江戸川橋駅近くはよほど高速に近くない限りもっと評価されていい
しかし新築マンションは贅沢品の時代になってきたね

[116: 通りがかりさん]

格差社会、貧富の差が顕著に現れてくる時代になりそうですね。

[117: 匿名さん]

人気あるのかな？

[118: 匿名さん]

江戸川橋は駅が汚すぎる

[119: 周辺住民さん]

ここ、住所が関口なんですね。驚きました。
高台の関口のイメージで売ろうとしているわけですね。

> 江戸川橋は駅が汚すぎる

確かに。いつも不思議に思います。

[120: マンション買い替え検討中]

メニュープランの確認のために、再度モデルルームに行ってきましたが、事前案内会で提示されていた価格帯と変わってませんでした。

あの仕様（特に水回り）でこの価格はないですね。

[121: マンション検討中さん]

問い合わせやモデルルーム訪問の件数がすごく多いと言われましたが、そのうちのどれくらいのひとが本当に前向きに購入を考えているのか、疑問。やはり高すぎますね、駅徒歩２分とはいえ、改札までが遠い出口だし。。

[122: マンション検討中さん]

>>120
水回りのどの辺のグレードが劣ってました？
他の物件をあまり見たことがないので比較が出来ず。。

[123: 匿名さん]

ホームページを見る限りでは水周りの仕様や見た目などが掲載されていませんので、
具体的にどういう状態だったのかは気になりますね。
キッチン、トイレ、洗面所、お風呂のそれぞれに何かきになるところがあったのでしょうか。

[124: 検討板ユーザーさん]

確かに価格が高すぎて、どの部屋も眺望は望めません。前建物の圧迫感がありすぎ。向かいの喫茶店は古くて建て替えて5階建てビルにでもなったら？
選考から除外ですね。

[125: マンション検討中さん]

先日、週末に物件の周りを歩いてみたんですが、
商店街は人通り少なく寂しい印象でした。
年齢層も高い方が多かったし…
若い方は少ないエリアなんでしょうか。

[126: 匿名さん]

高齢の方多いですよ。
商店街も新しい店はありますが、古くからの店が中心です。オシャレさは期待できないですよ。良く言えば庶民的ではありますが、ものの値段は安いとはいえないです。生活費は高めにかかります。

[127: 周辺住民さん]

少し歩けば、神楽坂のオサレゾーンですね。

[128: マンション検討中さん]

やはり落ち着いた町なんですね。
こちらのマンションの検討者層も高めと聞いていたので、納得しました。

[129: マンション検討中さん]

若い人でここ買えるって中々の強者。少し待ってもっといいところ買うことをお勧めしたいレベル。

[130: マンション検討中さん]

そうですね。大通りに面していない角地をウリにしていますが、周辺は古い建物が多く、その辺の立て替えによる環境の変化が心配です。

[131: 匿名さん]

若い方が働きながら子育てするには厳しいエリアです。
認可保育園は激戦、認証保育園は数自体ありません。
前の建物の建て替えは可能性ありますよね。。。

[132: マンション検討中]

江戸川橋でまた新しい物件がでてきましたね。
椿山荘の近くのようですがどうなんでしょう。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

[133: 検討板ユーザーさん]

>>132
積水ハウスの物件ですね。HPを見て外観は非常に洗練されているように見えましたが、全68戸に対してEV3基なので、管理費や修繕費が嵩むリスクがありそうです。
あとはこの土地を巡って周辺の住人の方と色々あるみたいで、こんなサイトを見つけました。
http://www.mejirozaka.com/message.htm

[134: 匿名さん]

地元民です。積水ハウスのはかなり前から待たれていた物件だと思います。裁判が終わってだいぶ経ちますので（積水ハウスが勝ち）近隣の方と話し合いができたということかと思います。

[135: マンション検討中さん]

積水ハウスの建築予定地みてきましたが、まったく雰囲気が異なる場所ですね。同じ文京区関口でもこんなに違うものなのですね。
問い合わせてみたら４月中旬のモデルルーム内見会まで価格はわからないそうですが、なにか情報お持ちの方いませんか。クレヴィアにしようと思っていたのですが気になってしまって・・・。実際モデルルームも混み合っていないみたいですし一旦見送ろうかと思っています。

[136: 匿名さん]

椿山荘側の積水ハウス物件は、クレヴィアよりもかなり高価格になるでしょうから、「どちらかで迷う」ということにはならないと思います。

[137: 匿名さん]

目白坂のたぬきの森物件ね、あそこはほとんど億超えじゃないかなあ。1LDKで８千万位のが少し混ざるかもしれないが。

[138: 匿名さん]

文京区関口は、一丁目と、二丁目・三丁目では全く雰囲気違います。川沿いで下町、庶民派の雰囲気漂う一丁目、高台でお屋敷や歴史のある史跡も多くハイソでなんとなくゆとりのある雰囲気の二丁目・三丁目。

[139: マンション比較中さん]

庶民的な街だけど、そういう所は生活利便性が高いからね。

ネット通販全盛のこの御時世にシャッター街に商店街がなっていないということは住んでいる人の所得も高く土地に勢いがある証拠だから、住んで悪いところではないと思うよ。

[140: 通りがかりさん]

市況の影響を踏まえたとしてもなかなかの価格なので、
あえてこの土地を選ぶ理由って何だろう？と冷静になってしまった

[141: マンション検討中さん]

この値段に見合う価値があるかっていうと、江戸川橋に住んでいる、いた人がターゲットなのかな？駅に華が無さすぎる…

[142: 匿名さん]

この土地の良いところは、こんなところかと。
・徒歩１　－　神楽坂が近い
・徒歩２　－　椿山荘、肥後細川庭園、大隈庭園など緑が多い
・有楽町線　－　池袋と銀座に一本で行ける
・バス　－　上野と新宿まで一本で行ける

[143: 匿名さん]

まあ駅に華があるとか言われると赤坂六本木や渋谷みたいな所があげられるけれど、かなり若い人向きなんだよな、あそこは。江戸川橋はどちらかというと中高年にとってなんともいえない安心感みたいなのがあるんだよね。住めばわかるけど、あの商店街をさまよっているとなんともいえない温もりがあるね、何よりそこを往来する住人の表情がいい。

２〜３年賃貸に住んで観察してごらん

[144: マンション検討中さん]

そうかな？
商店街は寂れているしさみしい街だよ

[145: 通りがかりさん]

文京区民からすると、
水害ハザードマップの青い所だね、、、
という感じ

[146: 匿名さん]

万が一、集中豪雨が起こったとしても、マンションに暮らしているかぎり、水害が問題になることはないよ。

[147: 評判気になるさん]

まあ、上階の専有部分に直接的な影響がなくても、
一階の共有部分が浸水したら修繕費の負担が発生しますかねー

[148: マンション検討中さん]

ここもそうですが、今時のマンションはだいたい地下ピット（地下1Fにあたる空洞部分）が設けられているので、1Fが浸水することってまずないのではと思います。
ハザードマップの件は私も気になってましたが、マップ自体が2003年作成のもので、その後の治水事業（環状七号線地下広域調節池とか）によって改善されており、ここ最近の浸水実績はなかったという東京都の資料をみせてもらい安心しました。

[149: マンション検討中さん]

地下ピットは共有部分。浸水やら問題が発生した際、天災が原因なら売主施工主は免責になって、修繕負担は住民じゃないかな。今住んでるマンションの場合だけど、ここも同じかと。

平成29年に文京区が発行したハザードマップ。東海豪雨の降雨量を想定してあるらしい。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0141/3711/201711893955.pdf

やはりみなさん気になりますよね。
うちは将来的に売却する前提で色々検討していますが、
上記の情報はリセール時に多少なりとも足かせになるかなと。
そのリスクも帳消しになる圧倒的な「決め手」があればいいんだけど。
今度営業さんに聞いてみるか（笑）

[150: 匿名さん]

ここは昔から浸水のリスクが言われてきたところです。
なんだかんだいっても川のそばですからね…。

[151: 匿名さん]

このあたりの戸建ての玄関を見れば一目瞭然というやつですｗｗ

[152: マンション検討中さん]

江戸川橋って意外と最近供給が盛んなんですね。
平均価格帯が違うとはいえグランドメゾン目白新坂（68戸）も発表されたし（ここのプレミアムプランは競合しちゃうから、掴んでた見込み客逃げたかも？）、この後いずれプレミスト新宿山吹Ⅱ（81戸）とシティハウス文京関口（仮）（50戸前後？）が出てくるしで、販売は大変そうですねぇ。
部屋にこだわりなければ第1期スルーもアリかも。需給の緩みでの第2期以降の値下げに期待。ただ駅徒歩1分のスミフが思わぬ高値で出してきたら、相対的に割安感出てしまって値下げ圧力ないかもですがw

[153: マンション検討中さん]

見てきたが、所詮はクレヴィア、中流といった印象でしたね
価格とのバランスを考えると白けます

[154: ご近所さん]

低い土地にマンションが出るとすぐ水没だ浸水だと騒ぐ人がいるけれど、渋谷とか麻布十番とかどうなるんだって話だよねえ。

東京の防災は着実に進んでいるし、地域レベルでも浸透枡を増強したり下水管を取り替えて溢れにくくしたり不断に対策を打っているわけで、彼らの持ち出してくる昭和の浸水履歴の資料がどれだけいまの状態を表しているというのだろうね。

[155: マンション検討中さん]

昭和の浸水履歴の資料ってどれですか？
3.11が近いこともあり、油断すべからずと、自分の親のほうがナーバスになってます。

[156: マンション検討中さん]

教えてください。
なにが「所詮クレヴィア」なのでしょうか。

[157: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん

世間的にはクレヴィアはブランド的には二流ですね。メジャーセブンのパークコートやパークハウス、シティハウス、プラウドと比べると見劣りするってことかと。

[158: 購入検討者]

確かにある程度のブランド力は大事な要素かと思いますが、間取りはかなり工夫されていましたし、設備もそれなりだと感じました。名前だけで評価するのは少しもったいないと私は思います。

[159: マンション検討中さん]

まあメジャーセブンという括り方もいいんだけど、どこも物件個々で見ると必ずしも同じようなグレードではないと思うけどね。個別の物件で見るべきだと思うよ。

[160: 匿名さん]

自分の経歴にブランドが無くても、
家にブランド力があれば名刺に「パークコート」在住などと載せられるのでその点は有用です。