【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[51: 匿名さん]

管理会社がバックリベトートで暴利を貪っているというのは語弊があります。
大規模修繕工事の場合、設計監理方式をとりますとその報酬を支払うことに
なります。バックリベートではなく正式な報酬です。
１億円程度の工事なら５００万円から１，０００万円は妥当な金額です。
しかし、設計監理を行うのが親会社であれば殆ど設計監理としての効果は
ありません。そこが一番の問題点ですね。
設計監理は私たち住民に代わってプロの目線で仕様通り工事が行われて
いるか手抜き工事がされていないかをチェックすることですから、それが
親会社であればチェックも手抜きになりますよね。

[52: 匿名さん]

> 設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

悪徳業者が報道されるとこういう人すぐでてくるけど、設計コンサルは信頼できなくて、なぜ業者は信頼できるの？
ただの確率的な問題で、2重であればどちらかが信頼できれば、手抜きの可能性が下がるってだけの話なんだけどね

コンサル入れずに、業者が悪徳業者なら、一発アウトだけど、その場合どうするの？

[53: 匿名さん]

設計コンサルタントを頼んだことがない者なんでしょうね。
設計コンサルタントも元請会社も相見積を取り、説明会を開催し委員の
皆さんで評価して決めるんですけどそれが分かっていないんでしょう。
候補者を選ぶときも、うちの場合は大手ゼネコン、地元の大手建設会社から
７～８社選び、２次選定は３社に絞り、そこの業者にはテーマを与えて
説明会を開催し、それを委員が評価し見積もり金額と併せ総合的に判断します。
最初の候補に管理会社の推薦業者はありませんでしたけど、デベ系であったら
管理会社推薦候補の１社としていれればいいでしょう。
但し、あとの選定については管理会社はタッチできないようにすればいいんです。
設計監理士と専門委員会で業者選定は粛々と進めていけばいいんです。

[54: 匿名さん]

５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば
例えそれで問題が発生してもみんなの責任です。
管理会社丸投げとか、理事長とかの知り合いの業者に丸投げするのとでは
雲泥の差があります。
チェックは多い方がいいですよ。

[55: 匿名さん]

つまり役員の選任方法でしょう。悪い組合員の多いマンションか、真面目な組合員が多いのか、？
つまり、これで、マンションの将来は決まります。良く考えて行動しましょう。ＮＨＫのクローズ
アップ現代の放映内容はその趣旨であります。住民の合意が全てです。他に方法はありません。

[56: 匿名さん]

350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。
なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。
350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。
付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。
例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。

一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。
管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。
また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。
年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。
これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。

資金い余裕があれば、これでもいいのです。
私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。
しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。
工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。

[57: 匿名さん]

>56さん
１戸当り１００万円を前提に大規模修繕工事をしましたが、工事内容やグレード
で工事金額が高いのかは判断すべきでしょう。
それに設計監理料は５％ではなく４％といっていますよ。
将来的に積立金が不足してしまうようなことを書き込まれていますが、うちの場合
建築士を雇い長期修繕計画の洗い直しをシビアに取り組んできました。
現在は、大型設備の交換費用も、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるように計画してます。
資金計画でもそういった工事を全てやったとしても、今後大幅なインフレ、大幅な
消費税のアップ、地震とかでの突発的な費用が発生しない限り積立金が不足する
ことはありません。
むしろ大型設備や専有部分の配管の工事を含めた３回目の大規模修繕工事以降は
積立金が余り過ぎる計画になっていますので、その時は値下げも検討できるかも
しれません。
ただまだ１回目の大規模修繕工事しかやっていないのでそれ以降はどうなるか
分りませんが、積立金の状況はそういうことで将来的にも値上げの必要がないほど
余裕があります。

[58: 匿名さん]

>56さん
積立金がいくらあるからその範囲を狙って工事範囲とかを広げていく
ということはできませんよ。
見積に関しては設計監理士と打ち合わせ、修繕個所、グレード、仕様等
細かく検討して要綱書や仕様書を作成し同じ条件で金抜き計算書で見積もりを
とった結果の工事金額ですよ。
５３に書き込んだようにシビアな取り組みをしてからの金額であり、事前に
予定価格とかは通知しませんからね。
相手に足元を見透かされての見積もりではありません。工事を取りたいなら
シビアな見積書を提出するでしょうから。
我々住民の要望が高かったんだと思いますよ。
しかし、５０年間の資金計画も作成してますしね。値上げしなくてもこれで
ずっとやっていけます。
ちなみにうちの大規模修繕工事の周期は１３年としています。少し早いかも
しれませんが、より快適なマンションライフと資産価値を落とさない為に
早めの工事となっています。
居室内のタタミとか壁紙の交換といっしょです。

[59: 匿名さん]

うちは大型マンションで大規模修繕は責任施行方式で１戸当たり￥７５０，０００円で済みました。
もうすぐ９年で２回目の修繕工事が近ずいておりますが、マンションの外壁の劣化状況は見当りいません。

[60: 匿名さん]

> ５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば 例えそれで問題が発生してもみんなの責任で
す。

素人住民が、全員で決めて、全員のせいことにしたいだけだと思うけど
（最終的には、総会議決になるから、結局どんな方法でも全員で決めたことにはなるんだけどね）

でも、コンサルがはいっているかどうかだけで、デベ対応が違いますけどね
素人だけとわかると、本当に素人受けする説明になるだけです

[61: 匿名さん]

1戸当たり100万円と言うのは、全く根拠のない出鱈目な情報です。
現在なら建物の形状や規模、使用している素材の値段の違いなどもありますが、都心で割高になる小規模な物件で一部屋60㎡前後で普通のタイルで仕上げたマンションだとすると、1戸当たりで60~70万円が相場でしょう。
ワンルームとか50㎡前後のマンションだと1戸当たりの壁面積が少なくなるので60万円前後、70㎡以上のファミリータイプのマンションだと70万円前後でしょう。
ただ、戸数が増えれば割安になります。
郊外のマンションだと更に割安になります。
1戸当たり100万円と言う話はバブル時代の名残で、国交省が示したなど、根拠のない適当な事が無責任に広まったようです。
先日も国交省が夏場のクールビズとか節電などで「28度」と言う温度を示したと言われ、エアコンの温度を28度にする人が今もいるのですが、国交省が示した訳でなく、単に、マスコミから聞かれたので、聞かれた担当者が咄嗟に、28度くらいでしょうか、と言った事が広まったと言うのが事実だそうで、28度と言う数字に根拠は全くないのです。
1戸当たり100万円と言うのも、これと同じです。
実際に、うちのマンションも管理会社が国交省が示すよう10年目で大規模修繕工事を行い工事費の目安は1戸当たり100万円ですと言い切りましたが、実際に管理会社と無関係のゼネコンや工務店などから取った見積り額は、1戸当たり約45～65万円でした。
また工事時期も管理会社が国交省が示したと言う10年ではなく15年にしましたので、資金に余裕ができました。
その余裕で、住んでいて不便だと分った部分の改修工事をしましたが、長期修繕計画とは違い、かなり余裕が生まれています。
国交省の高給取りが住むような、都心で一部屋が最低でも100㎡以上で仕上げも高級なマンションなら、1戸当たり100万円になるのでしょう。

[62: 匿名さん]

そもそも、立地・形状・仕上げ・一部屋当たりの壁面積・階高・ベランダ形状・ベランダ広さ・出窓の有無・窓面積・屋上形状・屋上面積などが違う建物なのに、1戸当たり100万円だと言う事はできません。
壁がでこぼこしてると、角のタイルは値段が高く平面タイルのロスも増えます。
出窓に関しても同じです。
ちょっと考えればワンルームと4LDKの違いがあるのに同じであるわけがないです。

[63: 匿名さん]

うちは完全にやられましたわ。
協同組合って非営利っぽい看板と値段の安さ。
これから修繕積立金が倍になるそうです。

[64: 匿名さん]

６３さん、住人全員に経緯や理由を知ってもらわないと、輪番制で理事が替わって知らない人が理事や理事長になれば更に付け込まれてしまいますよ。

[65: 評判気になるさん]

２回目の大規模修繕工事の前に怪しい住民達による当時の理事会に嫌がらせ（コンサルタントとの癒着、金銭のやり取り等の風評被害）があり理事会が解散させられた。
新たに素人の無知な専業主婦集団と無知なリタイヤお爺ちゃんで理事会が結成され、モタモタしているうちに消費税値上げで予算オーバー。
工事も無茶苦茶で中途半端な仕上がりでした。
工事終了後に理事が饅頭や雑巾を配ってましたが、それだって皆の管理費であり無駄使いでしかない。
大規模修繕工事前は胡散臭い輩住民が無垢な住民を騙したり一揆をおこすから、理事は気を緩めるな、隙を見せるな怪しい住民に気をつけろ。

[66: 匿名さん]

>61さん
何だか安い方に安い方に誘導されているんではないですか。
私が１戸当り１００万円を目安としたのは当てずっぽうでその額にしたんでは
ありませんよ。
見積を取る前にどこまでの修繕をするのか、グレードはどうするのかを設計
コンサルタントと綿密な打ち合わせをした結果、それをやるとしたら１戸１００万円
はかかるとの最初からの予測でした。
それから業者を募集し、応募してきた８業者に要綱書等を送付して相見積を出して
もらいましたが、こちらの予定価格とかは極秘ですので業者が知る由もありません。
結果として最終的に１戸１００万円程度になったということです。
グレードアップしたのは、ベランダの塩ビシートを裸足でも出れるようにしました。
それから開放廊下の塩ビシートの張り替えについても、従来のものより、かなり
価格は高いものに替え豪華さを出しました。
それから子供用プールを壊してロータリー駐車場に作り変えました。
大規模修繕工事では分譲時の状態に少なくとも目に見える部分は１００％補修とか
塗装工事がしてあります。
改良工事としては、一部バリアフリーにしました。

[67: 匿名さん]

>61さん
おたくが考えておられる修繕個所はどんなものがあるんですか？
開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。
各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも

[68: 匿名さん]

ゼネコンに依頼した見積りを1戸当たりに直すと約65万円でした。
1戸当たり100万円と言うのは、物理的に理解できません。
1戸と言っても、ワイドスパンの100㎡とかワイドスパンではない1LDKばかりのマンションもあります。
また、外壁がタイルだとしても高級なタイルか普及品のタイルかで金額は極端に変わります。
同じような間取りでも、柱を外に出すデザインと出さないデザインでは、壁面積がかなり変わります。
出窓やベランダが広くて多いものと、出窓が無くベランダが狭くて少ないものとでもかなり変わります。
なのに1戸当たり100万円だと信用することは無理です。
5階建てでワンフロアに50㎡の部屋が20戸で外壁が塗装仕上げの100戸のマンションと、15階建てと10階建ての2棟に分かれた平均100㎡の部屋がある外壁が高級タイル仕上げの100戸のマンションでも、1戸当たり100万円になるとは思えません。
50戸のマンションだと5千万円で、350戸のマンションでは3億5千万円になるのなら、スケールメリットはゼロです。

[69: 匿名さん]

金抜き計算書で８社に相見積を取った結果の数字ですよ。
マンションそれぞれです。
３５０戸のマンションですから、大手ゼネンコンでも仕事が欲しいので
説明会でも必死でしたよ、各社とも。
その競争の結果が１戸当り１００万円、正確には９６万円でした。
大成建設さんに軍配が上がりました。
２回目の工事もそれぐらいの金額で計画してますよ。

[70: 匿名さん]

1戸当たり100万円になるなら、100戸のマンションなら1億円になります。
良くある一般的なサイズのマンションの修繕積立金は数千円が相場です。
計算を判り易くするために1万円だとしても、年間1200万円しか集まりません。
10年で1億2千万円にしかならないです。
15年でも1憶8千万円にしかならないです。
大規模修繕工事で1戸当たり100万円も必要だとすると、修繕積立金は毎月1万5千円以上の設定になりますね。
今の新築マンションでこんな高額で設定しているマンションはみあたりません。
一時金と言う設定はありますが、それでも足りません。
だとすると、最初の大規模修繕工事は、15年以上経ってから行い、その後に必要となる大規模修繕工事を含めた他の予定される工事は、銀行から借り入れるか、修繕積立金を最低でも2万5千円くらいにしないと足りません。
それより、自分のマンションの長期修繕計画を見てみれば、大規模修繕工事の予想金額を1戸当たりで割ってみるとマンションによって違いはありますが７５万円くらいです。
そうしないと、修繕積立金の金額設定が合わないです。
ワンルームで修繕積立金が毎月2万5千円なんて言う一般のマンションって無いでしょう。

[71: 匿名さん]

>69
平均の平米数は何平米ですか？
平均の修繕積立金は何円ですか？
何棟のマンションですか？
何階建てですか？
どんな駐車場で何台分あるのですか？
外壁の仕上げは何ですか？
最初の大規模主膳工事は何年目に行ったのですか？
次の大規模修繕工事は何年後に行う予定ですか？

[72: 匿名さん]

>71さん
何をそんなにいきりたっているんですか。
うちの大規模修繕工事費は高いというんですか。
だったら大手ゼネコンやその他の建設会社で同じ条件でそれだけの価格で
やってくれる業者を紹介して下さいよ。
２回目の工事のときは、１０社程度の候補の１つにいれますので。
でもね、修繕個所、平米数、指定材料等を決めて金抜き計算書で相見積を
取ったのに、一番安い見積もりをだされたのが大成建設さんだったんです。
１次選考は見積もり価格の安い業者３社に絞りました。
そしてその３社に具体的に説明項目を与え説明会を行い、それを聞いて
委員がそれぞれ点数をつけました。
選定方法は見積もり価格と評価点で総合評価方式を採用しまして一番
評価点が高かった業者に決まりました。
３社に残ったのは清水建設さんと地元の大手建設会社でした。
８社の建設会社の見積価格が１戸当り１００万円前後になったのは談合でも
行われたんでしょうかね。

[73: 匿名さん]

別に「いきりたって」いません。
なのに、あなたは自分勝手に私が「いきりたって」いるかのようの決めつけ、他の人にそんな印象を与えようとする事は良くない行為ですよ。
単に、計算が合わないので確かめたいだけです。
あなたのマンションの長期修繕計画を見て下さい。
長期修繕計画をみなくても、調べなくても、自分が毎月いくら支払っているかで分る事です。

[74: 匿名さん]

世帯数と修繕積立金の金額で明らかになりますね。

[75: 匿名さん]

>67さん

開放廊下とバルコニーも見積りに入っていましたが、実際に、特にヘリもせず傷んでいないですし、足場に制約されることなくいつでも行えるので大規模修繕工事では省きましたので、金額は下がりました。
ベランダは専有使用と言うこともあるので、室内を通らずに施工できる足場の有る時にしたほうがいいので行いました。
うちのマンションの玄関扉や照明器具は塗装仕上げではないので塗装はしていません。
鉄部の塗装などは当然ですが行いました。
ところで、玄関扉と照明器具が塗装仕上げなんて初めて知りました。
うちのマンションの軒天は刷毛で塗る塗装ではなく吹き付け塗装です。

かなり一般のマンションとは仕様が違うようですね。

[76: 匿名さん]

役員の感覚で、修繕前より、悪くなった箇所が結構多いよな。これは、役員の性格が出ている。
何とかは、色に出にけり。極端な色彩等の変更は、違和感がなければいいが、汚い色彩は、汚い
役員の意見であったりする。カラーは毎日、目にして生活するので大切である。

マンションを購入する場合は、色彩を重視している。外壁塗装後はマンションの住民の個性が
出るので、参考にするとよい。

うちのマンションは、最近役員が特定の組合員によりコントロールされるようになり、エントラ
ンス等が、色々、装飾をする様のなり。中古物件や、賃貸物件の回転が鈍くなった、つまり、資
産価値の減少である。買い手や、借り手がいなくなった。特に賃貸は少なく、売却物件がおおい。

マンションの資産価値は賃料に現れる。区分所有者が安心して貸せたり、借り手が安心して借り
れるマンションは資産価値が高くなる。

[77: 匿名さん]

>75さん
専門的なことは技術者に任せるといっているでしょう。
素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題では
ないんではないですか。
あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。
マンションの住民にとっては同じことですよ。
もっと度量をもちなさい。
そんな専門用語の違いを検討しているんではないでしょう。
大規模修繕工事費が高いといってましたが、同じ工事ではないじゃないですか。
開放廊下とかベランダのシートの張り替え等は含まれていないんでしょう。
足場を組まなくていつでもできるということですが、それではいつやるん
ですか。計画されていますか？
居室内のタタミや壁紙と一緒でやらなくても別に問題ないので放置される
ことになりますよ。
あなたのいっていることは辻褄があっていません。
ただ高い高いというだけであって、工事個所が違うんだから比較しようも
ありません。

[78: 匿名さん]

　マンションの管理が適切に実施されていなければいずれ老朽化しても修繕もままならず、スラム
化して資産価値が更に暴落していきます。
　その鍵を握るのが修繕積立金です。
　修繕積立金は毎月きちんと払っているからうちのマンションは大丈夫と考えている方も多いので
すが、そもそも修繕や補修工事にいくらかかるのかさえ知らない方も多いと思います。
　工事時期に合わせて各戸から一時金を集めるのは困難ですし、借入をしても修繕積立金の値上
をして短期間で支払わなければなりません。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、積立
金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事費が嵩んで
きます。だからこそ、必要な修繕積立金の確保が必要なのです。

[79: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　　３．物件規模が大きい
　　４．管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。

[80: 匿名さん]

やはり小規模マンションより大規模マンションの方が
資産価値は落ちにくいようです。
これはマンションの管理をしていく中で人材の豊富さが影響している
ものと思われます。

[81: 匿名さん]

人材とは、どんな人材を言うのかな。？

[82: 匿名さん]

>>16
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

どの地域に所在する何戸のマンションでしょうか？

[83: 匿名さん]

確率論からいっているんですよ。
理事のなり手、理事の人数、優秀な人材の比率、有資格者の比率、
管理会社のフロントの担当者の優秀度、積立金の額等からの人材です。
輪番制の理事を念頭においています。
たった一人優秀な人材がいて、いつまでも理事長をしているのは弊害
が出てきます。
大規模修繕工事でも委員のなり手も探すのが大変です。
通常の管理でも理事が少ないとその対応ができにくいですよね。

[84: 匿名さん]

>82さん
何を追求しようとしているんですか。
そんなことは関係ないでしょう。
それぞれのマンションによって工事内容も周期もグレートも違うんです。
画一的に物事を決めつけてはいけませんよ。
そんなに意地にならなくてもいいでしょう。
ところで開放廊下の塩ビシートの張り替え次期は計画されてましたか？
高い安いは修繕個所、仕様、グレードによって違いますよね。
業者にボラれたとかをいっていたら、高い安いの判断はできません。
同じ条件で見積もりをとった結果で判断するのが普通ですよ。
ぼったくりをしている業者が見積もりを出したら高いので当然アウトです。
この同じ条件というのをどうやって作るかが問題です。だから設計コンサルタント
に報酬を支払ってやってもらうんでしょう。
勿論コンサルタントの役割はそれだけではありませんけどね。

[85: 匿名さん]

>>16
>私のとこは１３年目に行いました。
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

何円から、１７，８００円に値上げをしたのでしょうね。

[86: 匿名さん]

>77

質問に答えられないからと、公の場で他人を侮辱するとは、あなたの人格が疑われますよ。


　素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題ではないんではないですか。

これは大問題です。
吹き付け塗装と刷毛で塗る塗装は、使用材料も違いますし単価も違います。
それに、施工する時の養生などの方法も違いますので、素人にとって大事な金額が全く違います。
見積りに刷毛で塗る塗装の部分を吹き付け塗装とするだけで素人を騙せ、見積り金額をほぼ二倍に水増しすることができるのですが、大した問題ではないと言うのですね。
だから、1戸当たり100万円などと平然と言えるのです。


　あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。

私は職人ではありませんが、私を職人だと見下したい気持ちは推測できます。
それは、あなたの思ってることが間違いであると指摘されたが、反論する根拠がないので悔しくて公の場である掲示板で侮辱することしか思い付かないからでしょう。
このような侮辱を公の掲示板などでする人は、一般常識が無いと思われてしまいますので、今後、やめたほうがいいですよ。

また、文章が支離滅裂になっていますので理解するのが困難なのですが、開放廊下などの事を言ってるようですね。
いつやるかという質問なので答えます。
すり減るか傷んで張り替え時期がきたら行います。
これは総会決議です。
当然ですが、足場は不要です。

居室内は大規模修繕工事と無関係ですが、同じだと考えているなら、それは大規模修繕工事の経験が無いと言うことになります。


1戸当たり100万円と他人にも信じ込ませたいようですが、それは間違いです。
10階建てで１棟のマンションが隣り合って建つ二つのマンションで、二つのマンションの外観の見た目はほぼ同じ、同じタイルを使いベランダの形状や窓や出窓の配置もほぼ同じ、建物の幅や高さ奥行も同じで、配置や付帯設備もほぼ同じですが、一つは１LDK中心の間取りでワンフロアに10部屋があり、もう一つはファミリータイプで３LDｋが中心なのでワンフロアに5部屋がある場合、一つは100戸のマンションですが、もう一つは50戸のマンションになります。
大規模修繕工事の金額が部屋数で決まるなら、壁面積などはほぼ同じなのに、一つは100戸なので1億円、もう一つは50戸なので5千万円になってしまいます。
おかしいですよね。
同じ面積の工事をするのに、金額は二倍にもなってしまうとは、納得できる人がいるでしょうか？

1戸当たり100万円だと、毎月支払う修繕積立金は、ワンルームと3LDKの金額が同じになります。
部屋の面積が50㎡でも100㎡でも同じになってしまいます。
あなたの住んでるマンションを購入する時、部屋の広さの違いで管理費や修繕積立金が違っていたのは知らないのでしょうか？
大規模修繕工事を行うに当たり、将来の工事を考えるので、修繕積立金の状況を見なかったのでしょうか
部屋によって金額が違うのに、大規模修繕工事は部屋の面積に関係無く戸数で決まることが疑問にならなかったのでしょうか？

大規模修繕工事の見積りをみればわかりますが、建物の概要として戸数は記載されますが、見積り内容では換気口が何か所とか数量が記載されていますが、部屋数とは無関係で、現場調査で外観から確認できない部分は図面で確認した数を使いますので、部屋数で決めるのではないです。
例えば、100戸のマンションで、各部屋に必ず1個はある換気扇フードが現場調査で99個しか確認できなかった時には、部屋数から見落としがあると判断できるので、その時には部屋数が必要になりますが、部屋数で金額のベースを決める事をするような事を、まともな業者はしません。

それから、玄関扉が塗装と言うのは本当ですか？
50年くらい前に建てられた公団住宅の玄関扉やサッシは鉄で塗装仕上げになっていたそうですが、かなり昔に塗装じゃない扉に交換工事がされ、サッシもアルミサッシに交換されているそうです。
このことから、あなたが言ってるのは、最近の分譲マンションではなく、50年くらい前の公団住宅のことのようだと思いました。

[87: 匿名さん]

84は、安倍晋三の答弁と同じで、質問には答えず、話を変え、関係の無い事を喋り、質問されたのに質問で返すのと同じことをしています。
この人の言う事は信用できませんね。

[88: 匿名さん]

>これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

だとすると、各部屋の面積が違うことで、修繕積立金の違いがあるのは知ってるはずです。

専有部分の配管の更新工事ってなんのことが意味不明です。
一般的に専有部分には、給水管・ガス管・雑排水管・汚水排水管・排気管などがあります。
これらを更新、おそらく、配管を入れ替える工事を行うとなると、必ず内装を壊さないとできませんので、少なくとも水回りのリフォームをするくらいの付帯金額が必要になります。
浴室だと、ユニットバスを交換することになるのですが、本当でしょうか？

[89: 匿名さん]

追記です。

この話しが事実なら、マンション全居室のリフォームまで一斉に同一仕様で行うことになります。
それはもはや分譲マンションではなく、賃貸住宅です。
大家さんの号令で、居住者に有無を言わさず同時工事を行うのと同じです。

[90: 匿名さん]

>88さん
１戸当り１００万円を目安に工事費総額を決めたからといって３５０戸だから
３億５，０００万円と決めたんではないのはお知らせしてありますよ。
しっかり読んで下さいね。
修繕個所、グレード等を検討して相見積を取った結果たまたま大成さんが一番
安く評価が高かったからそこに決まった。価格は３，５０００万円程でした。
１戸当り１００万円は積立金の額が違うから均等に負担するのはおかしい？
なにいってるんですか。お金に色は付いていません。

私の質問にこたえられますか。
あなたのマンションの都道府県を教えてください。築年数は何年ですか。何階建てですか。
戸数は何戸ですか。積立金の額は平均月いくらですか。駐車場は何台あり使用料は
いくらですか。管理会社はどこに委託していますか。積立金の残はいくらありますか。

[91: 匿名さん]

前回１３年目の第１回目の大規模修繕工事を行いました。総工事費は３億５，０００万円
程度でした。
修繕専門委員のメンバーには１級建築士の方もいましたが、そんなに戦力にはなりません
でした。というのも、技術的なことは１，５００万円程度の報酬を支払い約１年間大規模
修繕工事の経験豊富なコンサルタントの中から優秀な監理士を選定したからです。
専門委員会にも当然参加してもらいますので、専門的なことは彼に質問すればいいです
からね。
ただ、工事が始まってから、休みの時に職人さん、大成建設の現場監督、設計コンサルタント
に対して指示をしたりしていたのでかなりクレームを頂きました。
専門委員会を通して意見等をいってくれればいいんですが、なまじっか中途半端な知識が
あるために余計な口出しをしていたんですね。建築士の資格はあるとはいっても、設計
中心の仕事しかしてないので同じ建築士で報酬をもらっているコンサルト等にとっては
大迷惑だったんですね。
彼が推薦した元請会社は見積もり金額が高かったので、見積の段階で落ち３社の中に
はいれなかったので説明会にも参加できませんでした。

私どものマンションは設計監理士が要綱書を作成し、同じ条件での相見積を取り、委員が
説明会でそれぞれが評価し、見積金額と評価点で判定する総合評価方式を採用し元請業者
を決めました。その工事費が高いといって必死になって書き込みをされてますが、私に
それをいって何になるんですか。私どもはそれで満足してますし、いい工事をしてもらった
と感謝していますので。

[92: 匿名さん]

>90
本当に自分勝手ですね。
1戸当たり100万円だと書かれていますが、意味が違うと言うことですね。
しかし、1戸当たり100万円になってしまうのは、バブルの時代ならあったのでしょうが、今の時代では非常に高額な工事費です。
あなたは人を侮辱してしまう人ですが、それは常識にも繋がっているようです。
修繕積立金については、あなたの書いた内容を検証するのに必要だから聞きました。
私以外に人からも質問されていますね。

大規模修繕工事に1戸当たり100万円を支払ったのですから、一般的な他のマンションのことを考えれば、大規模修繕工事を行った時点で一部屋の住人が最低でも200万円くらい支払い積み立てられていることになります。
13年目で工事をしたのなら、13年で200万円を積み立てるのですから、毎月1万4千円の支払いになります。
しかし今現在新築マンションの相場は5千円～8千円です。
修繕積立金は定期的に見直し値上げするようになっていますが、それは、新築時にはあまり工事費の心配はいらないが、年数が経てば工事費などが必要になるからと言う理由と、購入者がサラリーマンの場合、収入が増えて行くから段階的に値上げすると言うのが一般的な理由のようです。
しかし、初年度から1万4千円と言うのは、都心の億ションくらいです。
あなたのマンションが都心の億ションのような高価な外壁タイルや特殊な塗装などを使った大規模マンションなら、1戸当たり100万円は妥当でしょう。
しかし、玄関扉が塗装だそうですし、開放廊下で、しかも塩ビシート仕上げなので、億ションとは思えません。

必要な事のみ答えましょう。

ここが重要なのですが、設定された修繕積立金ではなく、管理費の見直しや、その他経費などを見直したり共用部の光熱費などの無駄をなくした結果、収支の時点で一部屋あたりの平均として今年修繕積立金として積立できた金額は1万2千円弱です。
大規模修繕工事を済ませた後ですが、現在の積立金は1戸当たりにすると160万円弱です。
単純に同時期として350戸に換算すれば、5億6千万円弱です。
ごく平均的な75㎡前後の3LDKが中心の普通の小規模なマンションです。
大規模修繕工事は一度済ませています。
でも、玄関扉は塗装ではありません。

例えは、足場が不要な工事もありますので、大規模修繕工事に合わせて工事を行う必要はなく、13年で大規模修繕工事を行う時ではなく、18年目に行えば、三回目の大規模修繕工事を行う時期に、二回目の工事を行うことになるので、相当な金額を無駄に支払う事を防げるのです。
足場を必要としない工事が1千万円だとしても、足場に合わせて三回行えば3千万円の出費ですが、足場に合わせず行えば二回で済みますので2千万円の出費ですみ、1千万円を無駄に出費せずにすむのです。
これは大規模修繕工事のことを知ってる人、管理会社や工事業者から好意でアドバイスされた人以外は、工事の作業などを知らないので、気付かないでしょう。

[93: 匿名さん]

>92さん
あなたはやはり職人さんですね。
マンション管理は実際したことがないんでしょう。
修繕積立金の計算方法もめちゃくちゃですよ。
最初から１４，０００円を積立たら、１３年では７億６，０００万円になりますよ。
どういう計算をしているんですか？ちゃんとした計算もできずに自論だけ押し通
してもだめですよ。
それに私はあなたと違って職人ではないですから、玄関扉の塗り替えは塗装とか吹付け
は全て塗装という観念しかないんですよ。塩ビシートについてもどの素材を使ったのかも
わかりません。私は職人ではありませんからね。
あなたの持論は１戸当り１００万円は高い、高すぎるというあなたの持論、思い込み
しかありません。
私は１戸当り１００万円の工事をしてその結果は満足してますよ。
その経過を説明してもあなたは理解しようともせず一方的にあなたの持論を述べるだけです。
もう少し冷静になって、マンションによって工事に掛ける工事費とかできるだけ早く工事
をすることによって、快適なマンションライフが送れ資産価値の落ちにくいマンションに
しようとしているマンションもあるということをしらなければいけませんよ。
あなたは技術的なことはできるんでしょうけど、マンション管理はできませんね。ただ
工事費を安く安くしようとしているだけですから。
ひいては、１３年の周期を１８年で行えば１回分が浮くとか、そんなのは住民は望んでいません。
住民のみなさんは、できるだけ分譲時に近い状態のマンションにすみたいんですよ。
あなたにはこの気持ちはわからないでしょうけどね。

[94: 匿名さん]

>92さん
あなたのマンションでは、開放廊下のシートの張り替えはやっていないということですが、
給排水管の更新工事や消防設備、避難ハッチ、縦樋、サッシ・網戸の交換、エレベーターの
更新等全て計画されてますか？
多分長期修繕計画は管理会社がソフトに打ち込んで作成した程度のものしかないんでは
ないですか？数量計算書までを含めた長期修繕計画でなければ意味がありません。
それと、大規模修繕計画での建物診断業者、設計監理業者、元請業者の選定がありますが
どういう選定の仕方をされたんですか。
当然この３つの手順で工事をすすめていかれたんでしょう。
業者選定は公募で見積もりは同じ条件で行い、説明会をして委員が採点し業者を決めて
行くやり方ですよね。
開放廊下のシートの張り替えも足場がなくていつでも工事はできるからといって先延ばし
をしているようですが、いつやるとは決めていないんでしょう。
やはり修繕積立金不足のマンションと思いますので１年でも早く値上げをすることに
よって負担の軽減を図ることも考えていくべきでしょう。

[95: 匿名さん]

アルミサッシは交換する必要がないと思っている者もいる。
塩ビ管であれば給排水管の交換も必要ないと思っているかどうかは分からない。
開放廊下のシートは築１５年ごろから不具合が生じてくる。
少々醜くなっても我慢すればどうってことはない。
タタミや壁紙と一緒。生活していく中で問題はない。
タタミや壁紙はボロボロになっても生活には支障はない。
１０年でタタミを交換する者、２０年で交換する者、それぞれです。
しかし、２０年で交換すれば１０年で交換した者より半額で済む。
節約できてよかった、めでたしめでたし。

[96: 匿名さん]

理事長が管理会社とコンサルとベッタリで（泣）

[97: 匿名さん]

＞64
理事長が管理会社とコンサルとベッタリで(泣)

[98: 匿名さん]

上手くコミュニティがとれているということは
いいことじゃないですか。

[99: 匿名さん]

93を書いてる人に読解力がないので、何を言っても通じません。
書かれた内容を自分の都合に合わせて改ざんしてしまうのです。
的外れな数字を持ち出して指摘したつもりのようですが、完全に誤解しているのに気付かないのです。
算数ができないのも読解力の問題です。
玄関扉が塗装であるとか他の書かれた内容から、おそらく古い団地に住まれているように思います。
それを指摘されたので、悔し紛れでこのような事を書いてしまうようです。
しかも、何度注意されても他人を公の掲示板で繰り返し侮辱するのは、自分が違法行為をしている事を注意されてもし続けてしまう今話題になっている犯罪者たちのような人物としか思えません。
相手にするのは時間の無駄です。


ここからは国交省が言ってると管理会社などが言う事について書きます。

大規模修繕工事の大きく関係する要素の一つである外壁の面積は、ワンルームの中部屋だと10㎡くらいしか無いような部屋と、4LDKで最上階の角部屋だと50㎡もあるような部屋なのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

同じ壁面積であっても、塗装仕上げと高級タイル仕上げの違いがあるのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

スーパーゼネコンの見積りが一番高いと言うのも間違いです。
ただ、中小の建築会社や工務店などは、スーパーゼネコンしか受けられないような1000戸のような大規模物件はJVを組まないと受けられませんが、スーパーゼネコンの出す金額をおよそ把握しているので、中小の強みである中間マージンを省き仲間の業者と協力し、スーパーゼネコンと同質の工事でも、1割くらいは安い金額を出してくれます。
500戸以下の建物なら、スーパーゼネコンなどよりも中小の建築会社や工務店のほうが手馴れていて、しかも近隣にあるので信用が会社の存続に直結していますし、いろんな面で小回りも効きますので、近隣に大規模修繕工事を請け負える建築会社や工務店があるなら、声を掛けてみるべきです。
ネットの評判は、参考にしてもいいですが、ネットの話を鵜呑みにせず、信用するかどうかは実際にその会社などと会って話しをしてからにすべきです。

昨年、テナントビルの大規模修繕工事を行いましたが、12階建てで隣り合うビルとの隙間が狭い事もあるので、何か問題が起こった場合を心配した所有者の考えで割高でしたがスーパーゼネコンを選び行いました。
（このテナントビルは築40年以上になるのですが、屋上の露出防水は、これまで屋上からの雨漏れが起こっていないので新築当時のまま、トップコートの定期的な塗り替えと部分補修をしただけです。）
話は事務的に行われ、こちらの要求よりも社内規定が最優先でしたので、スーパーゼネコンの言い分を受け入れる事が多いので割高になってしまうのです。
これは分譲マンションの大規模修繕工事にも通じることなので、各々の会社の特徴を、直接会って話をし正しく知れば分ると思います。
聞いた話ですが、バブルが終わった頃に、国交省は大規模修繕工事を10年毎に行うよう示していたそうです。
これと同じように、1戸当たり100万円と示しだしたそうです。
URの分譲マンションでの大規模修繕工事は、今では20年以上毎になってるそうです。
大規模修繕工事の時期は、施工状況と立地に大きく関係しますので、何年毎と言うのは難しいと思います。

[100: 匿名さん]

大規模修繕工事で全戸のアルミサッシを交換するなんて初耳です。
長期修繕計画には記載されていませんし管理会社や建築業者に聞いても、古くてリノベーションするようなマンションでもアルミサッシが壊れていないのに全戸を交換することは聞いたことがないそうです。
例えば築30年以上のような古いマンションで、当時のサッシが今のサッシに比べて気密性などが低いなら、わざわざ金が掛かるサッシ交換じゃなく、内側にサッシを取りつけ二重サッシにするのが一般的だそうです。