竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。
どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。
私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。
管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。
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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。
[スレ作成日時]2017-10-01 01:27:07
注文住宅のオンライン相談
【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために
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41:
匿名さん
[2017-10-19 22:30:46]
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42:
匿名さん
[2017-10-19 22:41:29]
>40さん
その同じ条件での相見積といいますが、その仕様書が素人につくれますか？ それに設計監理業者が工事費をぼったくるとはどういうことですか？ ぼったくるとしたら建設会社でしょう。 設計監理業者とは見積もり通りの材料とか仕様で工事がされているか手抜きが されていないかを我々住民に変わってプロの目線でチェックするのが役割ですよ。 工事費を支払うのは建設会社に対してです。設計監理業者には報酬を支払います。 うちのマンションは管理会社に元請を依頼することは絶対ありません。 管理会社に丸投げしているマンションは手数料は取られるでしょうが、設計監理 料程度だと聞いています。工事費の５％前後ですよ。設計監理業にたいしての 報酬として支払うんではないですか。 |
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43:
匿名さん
[2017-10-19 23:09:44]
４２は、コンサルか。管理会社関係だ、信用するな。５％なんて嘘でしょう。
うちには、それまで知らなかった人物で、マンション管理士の組合員が総会に出席してきて 見積書の５０％の上乗せの理由を説明され、業者選定をやり直した。総会での見積金額より ５０％安くで管理会社抜きで発注完了した。 結論からして修繕委員を住民から公募する事です。総会案は順番の素人理事で決めたのです。 現在は理事会とは別に修繕委員会が存在しております。小さな工事も修繕委員会との打ち合 わせで行います。 管理会社（コンサルは）は、目の上のたんこぶで、特定の声の大きい組合員と共謀して、こ の組合の人材を排除する動きを耳にします。 特定の反管理会社（コンサル）派の真面目な組合員を排除しようとする噂を聞いたら、すか さず、管理会社（コンサル）を変更できる体制は整えておくことです。 排除されたら管理会社（コンサル）の思うつぼです。しなくても良い工事を、次から次へと 提案してきます。 規約等を調べて、利害関係人を排除するとの理由で組合員等への工事等の発注や見積もり依 頼を禁止する様な条項あるはずですので、調べて下さい。 |
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44:
匿名さん
[2017-10-20 00:16:36]
>41さん
答えずに話を変えるのは、良くない官僚や議員と同じパターンですね。 私を職人だと決めつけることから、あなたの言う事には根拠が無く自分の都合で決めつけてしまいます。 敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。 しかも、他人の話を自分勝手に変えてしまう癖があるようですから、これ以上のやり取りは意味が無いです。 私の疑問に対して答えられなかった事が全てを物語っています。 最悪なのは、建築に限らない色んな職種の場、教育の場においても、実際の現場を知らない人、試験で点数を取る事だけの技術を身に付けただけで学歴と資格が取れただけなのに、勉強ができる、頭が良いと勘違いしている人です。 私も資格はあっても現場では分からない事ばかりでした。 例えばですが、特殊装置の操作資格はあっても、実際に装置を前にして操作しろと言われてもできなくてパートの方に教えてもらうと言う事を経験しました。 あなたは職人を見下しているように思えるのですが、もしそうなら考え直すべきです。 |
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45:
匿名さん
[2017-10-20 09:14:31]
>44さん
私は技術的なことについては素人といっているでしょう。 あなたの書き込みは技術的なことが中心です。 私は素人だから技術的なことはプロに任せるといっているでしょう。 そのために設計監理業者がいるんでしょう。 ただそれだけです。 私はマンションの理事長としてアバウトな総合的な知識があればいいんです。 あなたはプロの職人さんでしょう。技術的なことを中心に更なる研鑽に 勤めていってくださ。 マンションの管理は工事ばかりではないですから。 |
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46:
匿名さん
[2017-10-20 09:38:10]
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47:
匿名さん
[2017-10-20 09:46:28]
>43さん
私は一応単なるマンションの理事長ですよ。ただ営業はしていません。 前回の大規模修繕工事は設計監理方式で行いました。 約３５０戸のマンションですから工事費は約３．５億かかりました。 設計監理業者への報酬は工事費の４％でしたので１，４００万円支払いました。 工期は１年かかりました。 １年で１，４００万円の収入があるんですから、設計事務所としては十分でしょう。 管理会社のフロント、管理員さんも会議には全て参加してもらいました。 専門委員会、建設会社との定例会議、工程報告会等全てに参加してもらいました。 ただ、管理会社には全くバックリベート等はいっていません。 見積の際も、管理会社との了解で管理会社へのバックリベート等は一切必要ないので それを勘案して見積額を提出してくださいと各社に通知しました。 そこの管理会社は委託費だけで会社を運営されている管理会社です。 通常の補修工事についても、管理会社名義の請求書以外は紹介手数料等はありません。 建設会社は大成建設さんでした。 ８社応募の中から総合評価方式で最高の評価点が出た大成建設さんが選出されました。 設計監理業者は大規模修繕工事の経験のある積算に強い建築士です。 うちのマンションは大型ですので４％の設計監理報酬で済みましたが、規模によって その比率は違ってくると思います。 |
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48:
匿名さん
[2017-10-20 10:19:33]
>44さん
大規模修繕工事を行うには総合的な知識や経験がなければできません。 例え建築士でも、餅屋は餅屋といわれますが全ての工事の技術的なことは 分らないでしょう。 例えば、足場の組み方、シーリングの仕方、塗装の仕方、塩ビシートの剥ぎ方や 設置、屋上防水のやり方、電気の配線、ガス等々 実際に建築士がやる訳では ないでしょう。 技術的なことはその工事をする職人さんが一番詳しいんですよ。 その工事のアバウトだが総合的な知識があるのが建築士です。 建築士でも積算に強い者、設計に強い者等いろいろです。 そして、建設に携わる建築士、設計監理を中心にやっている建築士等千差万別 ですよ。 マンションの理事長は建築士や職人さんのごくごくアバウトな知識や情報が あればいいのです。必要があれば建築士、弁護士、業者等に説明なりお金を払って 指導をうければいいんですからね。 あなたは何かわかりませんが、プロなんでしょう。プロは報酬をもらっている訳 ですから仕事はそれに基づいてやっておられるでしょう。 ここは匿名掲示板で報酬を払っている訳でもありませんから、例え資格名をいっても それに対して追求することもありませんがね。 あなたが宣伝のために電話番号や名前を記載することはマンコミュでは禁止されて いますが。 法律ドットコムは会社名であり宣伝のために名前や会社名、アドレス等記載してますが 匿名掲示板では宣伝はできないことになってますが、資格だけでは連絡の取りようが ないので問題はありません。 ただそれを書くといくら匿名掲示板といってもプレッシャーにはなり、いい加減な ことは書けなくなりますけどね。 |
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49:
匿名さん
[2017-10-20 10:26:25]
地方のマンションで大規模修繕を１回経験したからといって、それがスタンダードであると思っている悲しい老人が一人いますね。
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50:
匿名さん
[2017-10-20 10:50:15]
そうだね。全国のマンションでは管理会社主導で管理組合、理事会、ひいては
大規模修繕工事までもが管理会社にいいように操られている所が多々ありますね。 こういうマンションは、デベ系の管理会社か小規模マンションが大半でしょう。 デベ系の管理会社としては、是が非でも大規模修繕工事をとらなければ管理会社 としては大変なことになりますから。 こういったことを打破するには人材が必要です。しかし、小規模マンションや 人材のいないマンションでは管理会社の勢いに押されてしまいます。 現在はデベ系の管理会社の大規模修繕工事の設計監理の報酬はそんなに高くは ありませんよ。 それより工事を関連の建設会社が受注することが大切なんです。 だから管理会社は積極的にがむしゃらに動くんです。 そこに勤めている社員としては当たり前のことでしょうが。 |
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51:
匿名さん
[2017-10-20 11:09:12]
管理会社がバックリベトートで暴利を貪っているというのは語弊があります。
大規模修繕工事の場合、設計監理方式をとりますとその報酬を支払うことに なります。バックリベートではなく正式な報酬です。 １億円程度の工事なら５００万円から１，０００万円は妥当な金額です。 しかし、設計監理を行うのが親会社であれば殆ど設計監理としての効果は ありません。そこが一番の問題点ですね。 設計監理は私たち住民に代わってプロの目線で仕様通り工事が行われて いるか手抜き工事がされていないかをチェックすることですから、それが 親会社であればチェックも手抜きになりますよね。 |
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52:
匿名さん
[2017-10-20 11:14:32]
> 設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。
悪徳業者が報道されるとこういう人すぐでてくるけど、設計コンサルは信頼できなくて、なぜ業者は信頼できるの？ ただの確率的な問題で、2重であればどちらかが信頼できれば、手抜きの可能性が下がるってだけの話なんだけどね コンサル入れずに、業者が悪徳業者なら、一発アウトだけど、その場合どうするの？ |
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53:
匿名さん
[2017-10-20 11:39:52]
設計コンサルタントを頼んだことがない者なんでしょうね。
設計コンサルタントも元請会社も相見積を取り、説明会を開催し委員の 皆さんで評価して決めるんですけどそれが分かっていないんでしょう。 候補者を選ぶときも、うちの場合は大手ゼネコン、地元の大手建設会社から ７～８社選び、２次選定は３社に絞り、そこの業者にはテーマを与えて 説明会を開催し、それを委員が評価し見積もり金額と併せ総合的に判断します。 最初の候補に管理会社の推薦業者はありませんでしたけど、デベ系であったら 管理会社推薦候補の１社としていれればいいでしょう。 但し、あとの選定については管理会社はタッチできないようにすればいいんです。 設計監理士と専門委員会で業者選定は粛々と進めていけばいいんです。 |
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54:
匿名さん
[2017-10-20 11:43:30]
５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば
例えそれで問題が発生してもみんなの責任です。 管理会社丸投げとか、理事長とかの知り合いの業者に丸投げするのとでは 雲泥の差があります。 チェックは多い方がいいですよ。 |
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55:
匿名さん
[2017-10-20 12:02:21]
つまり役員の選任方法でしょう。悪い組合員の多いマンションか、真面目な組合員が多いのか、？
つまり、これで、マンションの将来は決まります。良く考えて行動しましょう。ＮＨＫのクローズ アップ現代の放映内容はその趣旨であります。住民の合意が全てです。他に方法はありません。 |
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56:
匿名さん
[2017-10-20 12:38:14]
350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。 なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。 350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。 付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。 例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。 一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。 管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。 また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。 年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。 これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。 資金い余裕があれば、これでもいいのです。 私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。 しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。 工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。 |
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57:
匿名さん
[2017-10-20 13:17:37]
>56さん
１戸当り１００万円を前提に大規模修繕工事をしましたが、工事内容やグレード で工事金額が高いのかは判断すべきでしょう。 それに設計監理料は５％ではなく４％といっていますよ。 将来的に積立金が不足してしまうようなことを書き込まれていますが、うちの場合 建築士を雇い長期修繕計画の洗い直しをシビアに取り組んできました。 現在は、大型設備の交換費用も、専有部分の配管の更新工事も管理組合として やるように計画してます。 資金計画でもそういった工事を全てやったとしても、今後大幅なインフレ、大幅な 消費税のアップ、地震とかでの突発的な費用が発生しない限り積立金が不足する ことはありません。 むしろ大型設備や専有部分の配管の工事を含めた３回目の大規模修繕工事以降は 積立金が余り過ぎる計画になっていますので、その時は値下げも検討できるかも しれません。 ただまだ１回目の大規模修繕工事しかやっていないのでそれ以降はどうなるか 分りませんが、積立金の状況はそういうことで将来的にも値上げの必要がないほど 余裕があります。 |
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58:
匿名さん
[2017-10-20 13:40:54]
>56さん
積立金がいくらあるからその範囲を狙って工事範囲とかを広げていく ということはできませんよ。 見積に関しては設計監理士と打ち合わせ、修繕個所、グレード、仕様等 細かく検討して要綱書や仕様書を作成し同じ条件で金抜き計算書で見積もりを とった結果の工事金額ですよ。 ５３に書き込んだようにシビアな取り組みをしてからの金額であり、事前に 予定価格とかは通知しませんからね。 相手に足元を見透かされての見積もりではありません。工事を取りたいなら シビアな見積書を提出するでしょうから。 我々住民の要望が高かったんだと思いますよ。 しかし、５０年間の資金計画も作成してますしね。値上げしなくてもこれで ずっとやっていけます。 ちなみにうちの大規模修繕工事の周期は１３年としています。少し早いかも しれませんが、より快適なマンションライフと資産価値を落とさない為に 早めの工事となっています。 居室内のタタミとか壁紙の交換といっしょです。 |
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59:
匿名さん
[2017-10-20 13:42:40]
うちは大型マンションで大規模修繕は責任施行方式で１戸当たり￥７５０，０００円で済みました。
もうすぐ９年で２回目の修繕工事が近ずいておりますが、マンションの外壁の劣化状況は見当りいません。 |
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60:
匿名さん
[2017-10-20 14:17:04]
> ５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば 例えそれで問題が発生してもみんなの責任で
す。 素人住民が、全員で決めて、全員のせいことにしたいだけだと思うけど （最終的には、総会議決になるから、結局どんな方法でも全員で決めたことにはなるんだけどね） でも、コンサルがはいっているかどうかだけで、デベ対応が違いますけどね 素人だけとわかると、本当に素人受けする説明になるだけです |
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61:
匿名さん
[2017-10-20 15:12:09]
1戸当たり100万円と言うのは、全く根拠のない出鱈目な情報です。
現在なら建物の形状や規模、使用している素材の値段の違いなどもありますが、都心で割高になる小規模な物件で一部屋60㎡前後で普通のタイルで仕上げたマンションだとすると、1戸当たりで60~70万円が相場でしょう。 ワンルームとか50㎡前後のマンションだと1戸当たりの壁面積が少なくなるので60万円前後、70㎡以上のファミリータイプのマンションだと70万円前後でしょう。 ただ、戸数が増えれば割安になります。 郊外のマンションだと更に割安になります。 1戸当たり100万円と言う話はバブル時代の名残で、国交省が示したなど、根拠のない適当な事が無責任に広まったようです。 先日も国交省が夏場のクールビズとか節電などで「28度」と言う温度を示したと言われ、エアコンの温度を28度にする人が今もいるのですが、国交省が示した訳でなく、単に、マスコミから聞かれたので、聞かれた担当者が咄嗟に、28度くらいでしょうか、と言った事が広まったと言うのが事実だそうで、28度と言う数字に根拠は全くないのです。 1戸当たり100万円と言うのも、これと同じです。 実際に、うちのマンションも管理会社が国交省が示すよう10年目で大規模修繕工事を行い工事費の目安は1戸当たり100万円ですと言い切りましたが、実際に管理会社と無関係のゼネコンや工務店などから取った見積り額は、1戸当たり約45～65万円でした。 また工事時期も管理会社が国交省が示したと言う10年ではなく15年にしましたので、資金に余裕ができました。 その余裕で、住んでいて不便だと分った部分の改修工事をしましたが、長期修繕計画とは違い、かなり余裕が生まれています。 国交省の高給取りが住むような、都心で一部屋が最低でも100㎡以上で仕上げも高級なマンションなら、1戸当たり100万円になるのでしょう。 |
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62:
匿名さん
[2017-10-20 16:46:11]
そもそも、立地・形状・仕上げ・一部屋当たりの壁面積・階高・ベランダ形状・ベランダ広さ・出窓の有無・窓面積・屋上形状・屋上面積などが違う建物なのに、1戸当たり100万円だと言う事はできません。
壁がでこぼこしてると、角のタイルは値段が高く平面タイルのロスも増えます。 出窓に関しても同じです。 ちょっと考えればワンルームと4LDKの違いがあるのに同じであるわけがないです。 |
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63:
匿名さん
[2017-10-20 17:03:04]
うちは完全にやられましたわ。
協同組合って非営利っぽい看板と値段の安さ。 これから修繕積立金が倍になるそうです。 |
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64:
匿名さん
[2017-10-20 17:18:03]
６３さん、住人全員に経緯や理由を知ってもらわないと、輪番制で理事が替わって知らない人が理事や理事長になれば更に付け込まれてしまいますよ。
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65:
評判気になるさん
[2017-10-20 18:47:41]
２回目の大規模修繕工事の前に怪しい住民達による当時の理事会に嫌がらせ（コンサルタントとの癒着、金銭のやり取り等の風評被害）があり理事会が解散させられた。
新たに素人の無知な専業主婦集団と無知なリタイヤお爺ちゃんで理事会が結成され、モタモタしているうちに消費税値上げで予算オーバー。 工事も無茶苦茶で中途半端な仕上がりでした。 工事終了後に理事が饅頭や雑巾を配ってましたが、それだって皆の管理費であり無駄使いでしかない。 大規模修繕工事前は胡散臭い輩住民が無垢な住民を騙したり一揆をおこすから、理事は気を緩めるな、隙を見せるな怪しい住民に気をつけろ。 |
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66:
匿名さん
[2017-10-20 21:01:53]
>61さん
何だか安い方に安い方に誘導されているんではないですか。 私が１戸当り１００万円を目安としたのは当てずっぽうでその額にしたんでは ありませんよ。 見積を取る前にどこまでの修繕をするのか、グレードはどうするのかを設計 コンサルタントと綿密な打ち合わせをした結果、それをやるとしたら１戸１００万円 はかかるとの最初からの予測でした。 それから業者を募集し、応募してきた８業者に要綱書等を送付して相見積を出して もらいましたが、こちらの予定価格とかは極秘ですので業者が知る由もありません。 結果として最終的に１戸１００万円程度になったということです。 グレードアップしたのは、ベランダの塩ビシートを裸足でも出れるようにしました。 それから開放廊下の塩ビシートの張り替えについても、従来のものより、かなり 価格は高いものに替え豪華さを出しました。 それから子供用プールを壊してロータリー駐車場に作り変えました。 大規模修繕工事では分譲時の状態に少なくとも目に見える部分は１００％補修とか 塗装工事がしてあります。 改良工事としては、一部バリアフリーにしました。 |
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67:
匿名さん
[2017-10-20 21:41:52]
>61さん
おたくが考えておられる修繕個所はどんなものがあるんですか？ 開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。 各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも |
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68:
匿名さん
[2017-10-20 21:49:52]
ゼネコンに依頼した見積りを1戸当たりに直すと約65万円でした。
1戸当たり100万円と言うのは、物理的に理解できません。 1戸と言っても、ワイドスパンの100㎡とかワイドスパンではない1LDKばかりのマンションもあります。 また、外壁がタイルだとしても高級なタイルか普及品のタイルかで金額は極端に変わります。 同じような間取りでも、柱を外に出すデザインと出さないデザインでは、壁面積がかなり変わります。 出窓やベランダが広くて多いものと、出窓が無くベランダが狭くて少ないものとでもかなり変わります。 なのに1戸当たり100万円だと信用することは無理です。 5階建てでワンフロアに50㎡の部屋が20戸で外壁が塗装仕上げの100戸のマンションと、15階建てと10階建ての2棟に分かれた平均100㎡の部屋がある外壁が高級タイル仕上げの100戸のマンションでも、1戸当たり100万円になるとは思えません。 50戸のマンションだと5千万円で、350戸のマンションでは3億5千万円になるのなら、スケールメリットはゼロです。 |
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69:
匿名さん
[2017-10-20 22:03:29]
金抜き計算書で８社に相見積を取った結果の数字ですよ。
マンションそれぞれです。 ３５０戸のマンションですから、大手ゼネンコンでも仕事が欲しいので 説明会でも必死でしたよ、各社とも。 その競争の結果が１戸当り１００万円、正確には９６万円でした。 大成建設さんに軍配が上がりました。 ２回目の工事もそれぐらいの金額で計画してますよ。 |
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70:
匿名さん
[2017-10-20 22:04:54]
1戸当たり100万円になるなら、100戸のマンションなら1億円になります。
良くある一般的なサイズのマンションの修繕積立金は数千円が相場です。 計算を判り易くするために1万円だとしても、年間1200万円しか集まりません。 10年で1億2千万円にしかならないです。 15年でも1憶8千万円にしかならないです。 大規模修繕工事で1戸当たり100万円も必要だとすると、修繕積立金は毎月1万5千円以上の設定になりますね。 今の新築マンションでこんな高額で設定しているマンションはみあたりません。 一時金と言う設定はありますが、それでも足りません。 だとすると、最初の大規模修繕工事は、15年以上経ってから行い、その後に必要となる大規模修繕工事を含めた他の予定される工事は、銀行から借り入れるか、修繕積立金を最低でも2万5千円くらいにしないと足りません。 それより、自分のマンションの長期修繕計画を見てみれば、大規模修繕工事の予想金額を1戸当たりで割ってみるとマンションによって違いはありますが７５万円くらいです。 そうしないと、修繕積立金の金額設定が合わないです。 ワンルームで修繕積立金が毎月2万5千円なんて言う一般のマンションって無いでしょう。 |
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71:
匿名さん
[2017-10-20 22:15:17]
>69
平均の平米数は何平米ですか？ 平均の修繕積立金は何円ですか？ 何棟のマンションですか？ 何階建てですか？ どんな駐車場で何台分あるのですか？ 外壁の仕上げは何ですか？ 最初の大規模主膳工事は何年目に行ったのですか？ 次の大規模修繕工事は何年後に行う予定ですか？ |
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72:
匿名さん
[2017-10-20 22:55:05]
>71さん
何をそんなにいきりたっているんですか。 うちの大規模修繕工事費は高いというんですか。 だったら大手ゼネコンやその他の建設会社で同じ条件でそれだけの価格で やってくれる業者を紹介して下さいよ。 ２回目の工事のときは、１０社程度の候補の１つにいれますので。 でもね、修繕個所、平米数、指定材料等を決めて金抜き計算書で相見積を 取ったのに、一番安い見積もりをだされたのが大成建設さんだったんです。 １次選考は見積もり価格の安い業者３社に絞りました。 そしてその３社に具体的に説明項目を与え説明会を行い、それを聞いて 委員がそれぞれ点数をつけました。 選定方法は見積もり価格と評価点で総合評価方式を採用しまして一番 評価点が高かった業者に決まりました。 ３社に残ったのは清水建設さんと地元の大手建設会社でした。 ８社の建設会社の見積価格が１戸当り１００万円前後になったのは談合でも 行われたんでしょうかね。 |
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73:
匿名さん
[2017-10-20 23:04:15]
別に「いきりたって」いません。
なのに、あなたは自分勝手に私が「いきりたって」いるかのようの決めつけ、他の人にそんな印象を与えようとする事は良くない行為ですよ。 単に、計算が合わないので確かめたいだけです。 あなたのマンションの長期修繕計画を見て下さい。 長期修繕計画をみなくても、調べなくても、自分が毎月いくら支払っているかで分る事です。 |
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74:
匿名さん
[2017-10-20 23:06:55]
世帯数と修繕積立金の金額で明らかになりますね。
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75:
匿名さん
[2017-10-20 23:37:29]
>67さん
開放廊下とバルコニーも見積りに入っていましたが、実際に、特にヘリもせず傷んでいないですし、足場に制約されることなくいつでも行えるので大規模修繕工事では省きましたので、金額は下がりました。 ベランダは専有使用と言うこともあるので、室内を通らずに施工できる足場の有る時にしたほうがいいので行いました。 うちのマンションの玄関扉や照明器具は塗装仕上げではないので塗装はしていません。 鉄部の塗装などは当然ですが行いました。 ところで、玄関扉と照明器具が塗装仕上げなんて初めて知りました。 うちのマンションの軒天は刷毛で塗る塗装ではなく吹き付け塗装です。 かなり一般のマンションとは仕様が違うようですね。 |
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76:
匿名さん
[2017-10-21 08:31:30]
役員の感覚で、修繕前より、悪くなった箇所が結構多いよな。これは、役員の性格が出ている。
何とかは、色に出にけり。極端な色彩等の変更は、違和感がなければいいが、汚い色彩は、汚い 役員の意見であったりする。カラーは毎日、目にして生活するので大切である。 マンションを購入する場合は、色彩を重視している。外壁塗装後はマンションの住民の個性が 出るので、参考にするとよい。 うちのマンションは、最近役員が特定の組合員によりコントロールされるようになり、エントラ ンス等が、色々、装飾をする様のなり。中古物件や、賃貸物件の回転が鈍くなった、つまり、資 産価値の減少である。買い手や、借り手がいなくなった。特に賃貸は少なく、売却物件がおおい。 マンションの資産価値は賃料に現れる。区分所有者が安心して貸せたり、借り手が安心して借り れるマンションは資産価値が高くなる。 |
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77:
匿名さん
[2017-10-21 12:13:25]
>75さん
専門的なことは技術者に任せるといっているでしょう。 素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題では ないんではないですか。 あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。 マンションの住民にとっては同じことですよ。 もっと度量をもちなさい。 そんな専門用語の違いを検討しているんではないでしょう。 大規模修繕工事費が高いといってましたが、同じ工事ではないじゃないですか。 開放廊下とかベランダのシートの張り替え等は含まれていないんでしょう。 足場を組まなくていつでもできるということですが、それではいつやるん ですか。計画されていますか？ 居室内のタタミや壁紙と一緒でやらなくても別に問題ないので放置される ことになりますよ。 あなたのいっていることは辻褄があっていません。 ただ高い高いというだけであって、工事個所が違うんだから比較しようも ありません。 |
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78:
匿名さん
[2017-10-21 12:31:19]
マンションの管理が適切に実施されていなければいずれ老朽化しても修繕もままならず、スラム
化して資産価値が更に暴落していきます。 その鍵を握るのが修繕積立金です。 修繕積立金は毎月きちんと払っているからうちのマンションは大丈夫と考えている方も多いので すが、そもそも修繕や補修工事にいくらかかるのかさえ知らない方も多いと思います。 工事時期に合わせて各戸から一時金を集めるのは困難ですし、借入をしても修繕積立金の値上 をして短期間で支払わなければなりません。 適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、積立 金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事費が嵩んで きます。だからこそ、必要な修繕積立金の確保が必要なのです。 |
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79:
匿名さん
[2017-10-21 12:34:48]
＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い ２．築年数（築浅） ３．物件規模が大きい ４．管理状況が良い 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。 建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。 必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。 滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。 理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。 義務違反者に対する対応はきちんとされているか 防犯性は保たれているか。 |
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80:
匿名さん
[2017-10-21 12:52:01]
やはり小規模マンションより大規模マンションの方が
資産価値は落ちにくいようです。 これはマンションの管理をしていく中で人材の豊富さが影響している ものと思われます。 |
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81:
匿名さん
[2017-10-21 13:21:49]
人材とは、どんな人材を言うのかな。？
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82:
匿名さん
[2017-10-21 13:52:05]
>>16
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の >配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅 >した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを >しました。 どの地域に所在する何戸のマンションでしょうか？ |
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83:
匿名さん
[2017-10-21 14:08:40]
確率論からいっているんですよ。
理事のなり手、理事の人数、優秀な人材の比率、有資格者の比率、 管理会社のフロントの担当者の優秀度、積立金の額等からの人材です。 輪番制の理事を念頭においています。 たった一人優秀な人材がいて、いつまでも理事長をしているのは弊害 が出てきます。 大規模修繕工事でも委員のなり手も探すのが大変です。 通常の管理でも理事が少ないとその対応ができにくいですよね。 |
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84:
匿名さん
[2017-10-21 14:19:30]
>82さん
何を追求しようとしているんですか。 そんなことは関係ないでしょう。 それぞれのマンションによって工事内容も周期もグレートも違うんです。 画一的に物事を決めつけてはいけませんよ。 そんなに意地にならなくてもいいでしょう。 ところで開放廊下の塩ビシートの張り替え次期は計画されてましたか？ 高い安いは修繕個所、仕様、グレードによって違いますよね。 業者にボラれたとかをいっていたら、高い安いの判断はできません。 同じ条件で見積もりをとった結果で判断するのが普通ですよ。 ぼったくりをしている業者が見積もりを出したら高いので当然アウトです。 この同じ条件というのをどうやって作るかが問題です。だから設計コンサルタント に報酬を支払ってやってもらうんでしょう。 勿論コンサルタントの役割はそれだけではありませんけどね。 |
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85:
匿名さん
[2017-10-21 14:46:33]
>>16
>私のとこは１３年目に行いました。 >ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の >配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅 >した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを >しました。 何円から、１７，８００円に値上げをしたのでしょうね。 |
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86:
匿名さん
[2017-10-21 17:36:36]
>77
質問に答えられないからと、公の場で他人を侮辱するとは、あなたの人格が疑われますよ。 素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題ではないんではないですか。 これは大問題です。 吹き付け塗装と刷毛で塗る塗装は、使用材料も違いますし単価も違います。 それに、施工する時の養生などの方法も違いますので、素人にとって大事な金額が全く違います。 見積りに刷毛で塗る塗装の部分を吹き付け塗装とするだけで素人を騙せ、見積り金額をほぼ二倍に水増しすることができるのですが、大した問題ではないと言うのですね。 だから、1戸当たり100万円などと平然と言えるのです。 あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。 私は職人ではありませんが、私を職人だと見下したい気持ちは推測できます。 それは、あなたの思ってることが間違いであると指摘されたが、反論する根拠がないので悔しくて公の場である掲示板で侮辱することしか思い付かないからでしょう。 このような侮辱を公の掲示板などでする人は、一般常識が無いと思われてしまいますので、今後、やめたほうがいいですよ。 また、文章が支離滅裂になっていますので理解するのが困難なのですが、開放廊下などの事を言ってるようですね。 いつやるかという質問なので答えます。 すり減るか傷んで張り替え時期がきたら行います。 これは総会決議です。 当然ですが、足場は不要です。 居室内は大規模修繕工事と無関係ですが、同じだと考えているなら、それは大規模修繕工事の経験が無いと言うことになります。 1戸当たり100万円と他人にも信じ込ませたいようですが、それは間違いです。 10階建てで１棟のマンションが隣り合って建つ二つのマンションで、二つのマンションの外観の見た目はほぼ同じ、同じタイルを使いベランダの形状や窓や出窓の配置もほぼ同じ、建物の幅や高さ奥行も同じで、配置や付帯設備もほぼ同じですが、一つは１LDK中心の間取りでワンフロアに10部屋があり、もう一つはファミリータイプで３LDｋが中心なのでワンフロアに5部屋がある場合、一つは100戸のマンションですが、もう一つは50戸のマンションになります。 大規模修繕工事の金額が部屋数で決まるなら、壁面積などはほぼ同じなのに、一つは100戸なので1億円、もう一つは50戸なので5千万円になってしまいます。 おかしいですよね。 同じ面積の工事をするのに、金額は二倍にもなってしまうとは、納得できる人がいるでしょうか？ 1戸当たり100万円だと、毎月支払う修繕積立金は、ワンルームと3LDKの金額が同じになります。 部屋の面積が50㎡でも100㎡でも同じになってしまいます。 あなたの住んでるマンションを購入する時、部屋の広さの違いで管理費や修繕積立金が違っていたのは知らないのでしょうか？ 大規模修繕工事を行うに当たり、将来の工事を考えるので、修繕積立金の状況を見なかったのでしょうか 部屋によって金額が違うのに、大規模修繕工事は部屋の面積に関係無く戸数で決まることが疑問にならなかったのでしょうか？ 大規模修繕工事の見積りをみればわかりますが、建物の概要として戸数は記載されますが、見積り内容では換気口が何か所とか数量が記載されていますが、部屋数とは無関係で、現場調査で外観から確認できない部分は図面で確認した数を使いますので、部屋数で決めるのではないです。 例えば、100戸のマンションで、各部屋に必ず1個はある換気扇フードが現場調査で99個しか確認できなかった時には、部屋数から見落としがあると判断できるので、その時には部屋数が必要になりますが、部屋数で金額のベースを決める事をするような事を、まともな業者はしません。 それから、玄関扉が塗装と言うのは本当ですか？ 50年くらい前に建てられた公団住宅の玄関扉やサッシは鉄で塗装仕上げになっていたそうですが、かなり昔に塗装じゃない扉に交換工事がされ、サッシもアルミサッシに交換されているそうです。 このことから、あなたが言ってるのは、最近の分譲マンションではなく、50年くらい前の公団住宅のことのようだと思いました。 |
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87:
匿名さん
[2017-10-21 18:38:32]
84は、安倍晋三の答弁と同じで、質問には答えず、話を変え、関係の無い事を喋り、質問されたのに質問で返すのと同じことをしています。
この人の言う事は信用できませんね。 |
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88:
匿名さん
[2017-10-21 18:57:12]
>これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅 >した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを >しました。 だとすると、各部屋の面積が違うことで、修繕積立金の違いがあるのは知ってるはずです。 専有部分の配管の更新工事ってなんのことが意味不明です。 一般的に専有部分には、給水管・ガス管・雑排水管・汚水排水管・排気管などがあります。 これらを更新、おそらく、配管を入れ替える工事を行うとなると、必ず内装を壊さないとできませんので、少なくとも水回りのリフォームをするくらいの付帯金額が必要になります。 浴室だと、ユニットバスを交換することになるのですが、本当でしょうか？ |
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89:
匿名さん
[2017-10-21 19:00:05]
追記です。
この話しが事実なら、マンション全居室のリフォームまで一斉に同一仕様で行うことになります。 それはもはや分譲マンションではなく、賃貸住宅です。 大家さんの号令で、居住者に有無を言わさず同時工事を行うのと同じです。 |
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90:
匿名さん
[2017-10-21 20:15:31]
>88さん
１戸当り１００万円を目安に工事費総額を決めたからといって３５０戸だから ３億５，０００万円と決めたんではないのはお知らせしてありますよ。 しっかり読んで下さいね。 修繕個所、グレード等を検討して相見積を取った結果たまたま大成さんが一番 安く評価が高かったからそこに決まった。価格は３，５０００万円程でした。 １戸当り１００万円は積立金の額が違うから均等に負担するのはおかしい？ なにいってるんですか。お金に色は付いていません。 私の質問にこたえられますか。 あなたのマンションの都道府県を教えてください。築年数は何年ですか。何階建てですか。 戸数は何戸ですか。積立金の額は平均月いくらですか。駐車場は何台あり使用料は いくらですか。管理会社はどこに委託していますか。積立金の残はいくらありますか。 |
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あなたは職人さんなのですね。
私は技術的なことは分りません。その職人を使う元請会社をどう
選べばいいか、その手法等が判ればいいんです。
技術的なことは報酬を支払って設計コンサルタントに依頼します。
そして工事はそれぞれの下請けの職人さんがやってくれます。それが仕様どおり
行われているか手抜きはされていないかのチェックは設計コンサルタントが
行います。
私は大学は文系で理系には全く興味もなく、マンションの住民となっても
当初は建物設備とかには興味もなければ知識もありませんでした。
自分の部屋の蛍光灯の球切れでさえやったことはありません。
しかし、理事になりいろいろ勉強しました。
１級建築士とも報酬を支払い長期修繕計画の洗い直しを一緒に検討しましたし、
大規模修繕工事の進め方についても、一般の工事の進め方ではなく、マンションの
住民として何を知り、何をやらなければならないのか、業者選定はどのようにやれ
ばいいのか等の勉強をして自分なりに大規模修繕工事の進め方の資料を作成しました。
約５０ページぐらいにまとめました。
お蔭で一応工事の進め方や相見積の取り方等は理解できました。
私はただの素人ですよ。技術的なことは詳しく知らなくていいんです。
マンションの理事長としての知識としてはこれぐらいあれば何とか大規模修繕工事や
日常の補修での相見積の取り方等は対応できます。
管理会社のフロントに相見積を取ってもらう時は必ず同じ条件で取ってもらいます。
まず１社に見積もりを取り、それを金額を抜きにしてそのままで他業者に相見積を
とるとかしてます。