【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[21: 匿名さん]

見積価格は、修繕個所（平米数）や使用している材料によって
大きく違ってきます。
当たり前のことですが、見積価格だけで判断するのは
何の意味もありません。単なる気休めです。
同じ条件での見積もりが提出されてないならどうやって
判断するんでしょう？

[22: 匿名さん]

簡単にですが、私に対して書かれた事について説明します。


>16さんへ

相見積りの取りかたには色々な方法があります。
「金抜き明細書」と言う方法でとったとすると、業者は単に単価だけを入れるだけになります。
なので相見積りとは言い難いものになってしまいます。
「同じ内容」と言うのは、管理会社が出した6500万円の見積りの金額や㎡数などの数量は勿論、細かい項目を除いた工事部分と工事の基本的な仕様だけを示したものです。
相見積もりを依頼した各業者は、外壁タイル部分だとすると、各業者が独自に調査し、独自に面積などを算出し、用いる工法は独自に提案する事になります。
こうする事で、各業者の特徴が現れますし、単価と言う比較するに値しないものではなく、例えば面積などをどのように見積もったのかなどから、出された相見積もりを比べることで、数量の妥当性が分ることに繋がります。
こうする事で、素人が見て簡単な説明をすれば違いがわかるようにできます。
私どもが行った時の、管理会社とゼネコンなどとの金額が極端に違った原因について。
管理会社の見積りには、素人にはわからないが、ゼネコンなどが出してきた相見積もりと比べると、全体的に面積が多かったです。
外壁のタイル面積などはゼネコンなどの約5割増しでした。
それからタイルの浮き補修部分などの推定面積は、ゼネコンなどの10倍以上もありました。
また、ゼネコンなどの見積りには見当たらない名目の工事がありました。
ゼネコンなどに見積り内容の説明を受けてわかったのですが、管理会社の見積りには、素人では見分けがつかない専門的な工事内容を二重に記載していた箇所がありました。
例えば分り易く表現しますと、塗装工事で、養生・下処理・足場・警備員・塗装・片付け・ごみ処理、と言う項目が挙げられたとします。
管理会社が提出した見積りを素人が見れば、こうするんだと鵜呑みにしてしまうのは当然の事だと思います。
しかしゼネコンなどは、同じ塗装工事で、下処理・塗装、だけになってしまうのです。
養生・足場・警備員・片付け・ごみ処理などは、大規模修繕工事の全体に含まれていたので、二重取りになってしまうのです。
これは、工事の工程などを知っている人でないと見抜けない内容ですが、このような見積りを取り、各業者の説明を良く聞き比べれば、素人でも見抜くことができると思います。

私どものマンションは、70～75㎡の３LDKがほとんどで、部屋の大小の違いを無視した平均の修繕積立金は、毎月1万2千円程度で、値上げの予定はありません。


>17さんへ

戸数が少なくても、相見積もりを取ることはできます。
しかし、「共通仕様」の相見積もりを取る必要はないと思います。
このマンションで大規模修繕工事をするので見積りをだして欲しいと依頼すれば、各業者は、独自に調べて特色の違う工事内容の見積りがでてくるでしょう。
共通仕様では、工事内容などをこちらから限定してしまいます。
建物は全て形だけでなく、劣化状況や破損個所、それらの原因が違っていることのほうが多いので、共通仕様で限定すれば、それ以外の部分は見過ごされてしまいます。
しかし共通仕様で限定したのはマンション側なので、大規模修繕工事後に、共通仕様から漏れていた事が原因で起こった不都合に関して業者は何もできませんし、責任を追及することもできません。
共通仕様で行うのは、単なる一級建築士では無理です。
例え一級建築士などの資格を持っていなくても、色んな工事を自ら経験した人で、大規模修繕工事を何度も行った経験のある職人さんなどのほうが適しています。
例えばですが、その職人さんの知識と経験から、大規模修繕工事を行うマンションに適した独自の共通仕様を作成し、それを元に相見積もりを取るなら、それはそれで有効でしょう。
また、相見積もりを取る各業者の特色を共通仕様に拘らず付加してもらえば更に良くなるでしょう。
このように国交省が根拠も無く示している事に縛られず、柔軟に考えれば、そのマンションに応じた適正価格での工事が無駄なく行えるようにすることができます。


>20

誤解です。
もう一度、これを含めてお読みになればわかってもらえるかもしれません。

[23: 匿名さん]

>22さん
工事費概算の根拠となる数字については数量調査表で工事個所ごとに平米数や
長さを基に単価を掛けて算出されます。
管理会社は面積が多かったから高くなったということですが、同じ条件での
相見積ではなかったんですね。
タイルの不具合個所の数量については目視点検しかできませんので足場を組んだ
時に実費精算というのが普通ですよ。
共通仕様書以外の工事とか予備の工事費が含まれるので分かりにくいとのことですが、
共通費として一般管理費、現場管理費、諸雑費というのが見積もり金額には含まれます。
共通仕様書がなければどうやって出てきた見積もりを比較するんですか？
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある建築士に依頼します。
いろんな工事を経験した職人さんができる仕事ではないんじゃないですか。
設計が伴えば当然資格がなければできません。それにそういった経験のある職人
さんをどうやって探すんですか？

共通仕様書には正確な部分ごとの平米数が記載されていなければなりません。
そして、素材についてもどこの会社のどの品番の材料を使用するかも明記します。
各会社が独自に面積とかを調べる必要はありません。
タイルは足場が組んでないので足場を組んでからの実費精算となります。
タイルの面積も当然同じ平米で算出します。各会社が調査する必要はありません。
設計図書があるでしょう、それに正確な平米数は記載されています。
例えば塗装工事にしても、どこの会社のどの品番をどれぐらいの量を使うのでこの金額に
なりますと見積書には明記されることになります。
それが金抜き計算書ですよ。

共通仕様書が取れないというか設計コンサルタントを雇えない場合は、管理会社
主導でおこなうか、責任施工で元請業者を選ぶか、知り合いの信頼のできる業者に
丸投げするかしか方法はないと思います。

[24: 匿名さん]

１戸当り月の修繕積立金の額は平均１２，０００円程度とのことてすが、
玄関扉、サッシ、高置水槽、消防設備、エレベーター、給排水管等の大型設備は
工事予定がされていますか？長期修繕計画表で計画されていますか。
サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。
１戸当たりの６年分の積立金を使います。
値上げをしないとこういった大型設備分は含まれていませんので借り入れを
するか工事をしないかしかありません。
多分計画されていないのでしょうが。

[25: 匿名さん]

>22さん
職人さんに言い含められていますよ。
もっとビジネスとしてシビアに相見積を取る必要があります。
共通仕様書というか見積もり要綱書や仕様書、金抜き計算書を使って
共通の数値等で相見積を取らなければダメでしょう。
勿論見積もり書だけでなく、見積りに応募した業者さんから説明会を
受け、それを専門委員で評価し、見積価格と評価点から業者を選定して
いかなければなりません。

[26: 匿名さん]

>23さんへ

素人の方にもわかってもらいたいので、できるだけ専門用語は避けて説明します。

建物の東の壁面の面積を出すとします。
どのように出すかは業者によって変わりますし、同じ業者でも人に因って多少の違いが出ます。
壁面は平ではなく窓があったり庇があったり出窓があったりベランダがあったり様々です。
その見かたの違いで差が出るのは素人でも分ると思いますが、実は、平であっても違いはでます。
一番の要因は、東面の仕上げが何かによって変わります。
分り易くするために、実際では行わない全面やり替えることとします。
塗装なら各業者で定めているロス分を何％見るかによって少しの誤差ですが、タイルなどでは角の部分の施工の違いや使うタイルのロス分などを、どのように考えるか、材料の仕入れやケース当たりの面積によって変わることもあります。
他に使いまわしが出来る色と形状のタイルで10ケースを無駄なく使えるのなら材料は10ケース分ですが、他に使いまわしができないし形状から面積では10ケースでも実際にはロスが出るので使う材料が12ケースになる場合には12ケース分の金額になります。
このような事で変わる場合なら理解も出来ますが、納得してはいけない水増しと言う方法もあります。
これは、窓があったり出窓やベランダなどがある場合、窓の実際の面積を引いては実際に行う施工面積よりも狭くなります。
それは、窓の部分が壁よりも凹んでいたりして、平面では見えない凹んだ面の面積を加えないと施工面積にはならないのです。
しかし塗装の場合、数センチの凹み部分の面積なら、ロス分として加えた面積で賄うこともできることもあります。
そのような部分の見かたの違いが大きいのです。
水増しとは、これを悪用し、素人には理解できないことを良い事に、これが通常の計算方法ですなどと言って、気付かれないように見積もる面を二重に計算したりするのです。
凸凹のある壁面だと、5割増しにすることは十分可能になるのです。

タイルの不具合の件ですが、基本的には仰る通りです。
しかし見積りをとった経験があるのなら分るのですが、足場を掛ける前に見積りをだしますので、おそらくこれくらいあるだろう、と言う数字を提示します。
実際に工事を行う時に、足場を掛けたりして調査をするのですが、その調査は業者任せとなってしまうのが一般的です。
だとすると、業者が悪意で嘘の報告をしても確認のしようがないのです。
結局、その差によって、減額するか増額するかが決まります。
見積り時点で補修面積が多い見積りを出す業者は、要注意です。

これらの事からも、同じ条件と言うのは、こちらが与えた数字ではなく、業者の実力を示させる為に、工事項目を例えば、壁面と言うように大きな意味で限定するだけで、後は業者の力量の違いで提案される内容を知る為のことです。
体調が悪い時に病院に行って診てもらった時の医師の診断の違いで良い医師か悪い医師かを判断するのに似ています。

経験のある職人さんを探せと言う意味ではなく、単なる資格所有者とは違って実際の現場を知っている人のほうが適していると言ってるだけです。

管理会社の場合、色んな資格所有者はいますが、実際に現場経験者は稀なので、見積りを作ることはできても、実際に材料の発注などの経験や、材料の使いかたの経験もない人が多いので、見積りをみても説明できないのです。
本で勉強しペーパーテストで合格点数を越え試験に合格しただけなので、実際に現場での作業手順は知らないし、作業車などの駐車については知識すらない人が多いのです。
これは、実際に工事をすると、すぐ問題になってしまう事なのですが、現場経験がないと気付きもしないことです。
大規模修繕工事を受注したが、いざ下請業者が現場に来ても、どこから材料を搬入するのか車を何処に停めるのかさえ考えていなかった、なので工事が遅れたり、見直す必要が生まれてしまうのです。

例えばこれくらいの事を取り上げても、業者選びは重要です。

それには、近隣の業者やゼネコンなどに声を掛け、相談をして説明を聞き、見積りを出してもらい、その中から選ぶのなら、時間さえ掛ければどのマンションででもできることでしょう。

[27: 匿名さん]

>24さん

昭和の時代に作られた鉄製のドアやサッシを使っていた団地などは、長期修繕計画ではないですが、アルミサッシへの交換されているのはニュースなどで知っています。
しかし長期修繕計画を作るようになってからの分譲マンションで、玄関扉やサッシの交換が必要な分譲マンションがあるとは知りませんでした。
うちのマンションでは計画には含まれていません。
角部屋なら窓が多く、同じ広さであっても間取りや配置によっては窓が極端に少ない部屋もあります。
一戸当たり70万円と言うのは、既に計画に入っているから言えることですね。
何故交換が必要なのか、何年で交換予定なのか、どの工法で交換するのか知りたいので教えて下さい。

うちのマンションは高架水槽を使わない給水システムなので高架水槽は含まれませんが、受水槽のみの計画は含まれます。
その他の基本的な設備は当然計画に入っています。
計画に応じて傷みや劣化具合を確認し、先延ばしできるものは先延ばしにしていますので、例えば20年で必要な工事などに掛かる金を30年で使うようになっていますので、今のままなら値上げの予定は生じません。
今のところ積立金も足りています。
これからの工事などが予定より先延ばしにできなくても何とかなりそうです。

[28: 匿名さん]

>26さん
大規模修繕工事の進め方の代表例としては、まず建物診断業者に診断を
してもらいます。
次に設計監理業者を選定します。
それから元請業者の選定に入ります。

建物診断業者も設計コンサルタントも大規模修繕工事を経験したことのある
業者が選定条件となります。

壁の面積等が複雑だったり実際の面積が違う場合があるとのことですが、
金抜き計算書の数値を基に単価を出す訳ですが、そういうことも含め
見積単価をだすのではないですか。
私は管理会社とは関係はありませんが、管理会社の１級建築士が実際に
工事をする訳ではありません。あくまで設計監理士としての役割を果たします。
実際工事をするのは元請業者ですよ。そこの現場監督が下請け業者や孫請け業者
を使って工事をしていくのです。
あなたがいう会社によって違う条件で見積もりをださせたら何を基準に業者を
選定するんですか？
それにタイルの場合は足場も組んでなく単なる目視だけで見積もるんでしょう。
タイルは足場を組んでから実費精算とするんですよ。
あなたの業者選定に伴う相見積の取り方は現実的でなく不透明ですよ。

[29: 匿名さん]

>27さん
玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で
計画しています。
サッシは現在アルミサッシですよ。
１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を
検討する時にはじき出した数字です。
交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置
します。足場費用も含んでいます。
給排水管の更新工事は築３５年で計画しています。現在は塩ビ管使用ですが、
交換時は高くつきますがステンレス管にする予定です。
排水管については継手部分だけでもいいのではという建築士の意見でした。
専有部分の配管と一緒に行う予定です。尚専有部分の配管工事は管理組合が
行うことになっています。
漏水が発生しだすと住民が不安になると共に住民間のトラブルが発生するこ
ともありますから。
因みに個人で専有部分の配管（給水管、排水管、給湯管・汚水管・ガス管）を
業者に依頼すれば約７０万円という見積もりも取っています。

[30: 匿名さん]

工事が仕様書通り行われているか、手抜き工事が行われていないかを
私ども素人に代わってプロの建築士に報酬を支払って依頼するんですよ。
見積書通りの材料を使い、使用量は適正か、塗装工事ではケレン作業は
行われているか、窓枠シーリングでは古いものを取らずに直接塗って
いないか等をチェックし、毎日日報で作業内容等を報告してもらうんです。
各業者も見積額をいい加減にしておくと大変なことになります。
だから極端に安かったりした場合は建築士が見積もり内容をチェック
しますからね。

[31: 匿名さん]

>29さん

サッシや玄関ドアを一斉交換する理由はなんでしょう？
また、足場は、大規模修繕工事と合わせて行えばわざわざ高額な足場代金を無駄にしなくて済みますが、別途足場を立てる理由はなんでしょう？

給排水管をステンレスにすると言うことですが、露出配管にするのですか？
また、排水管の継手部分だけを交換することができるなんて初耳ですが、本当にできるのですか？
専有部分の工事となると、室内の床を剥がす事になりますが、それも一斉に行うのですか？
内装費用はどうなるのですか？

[32: 匿名さん]

排水管の継手だけを交換する方法。
継手は直管に接着されているので、継手だけを取り外すことはできない。
直管も含め、直管を延長する時に用いる直管継手で繋げる部分を撤去する。
直管に直管継手を介し直管を延長し継手を繋ぐ作業を継手の両側で同時に行う。

こうすれば継手を交換できますが、継手の位置を特定することが難しく、全て交換するのと変わらない作業スペースが必要になるので現実的ではない。
継手だけを交換するのなら、その作業スペースで直管も含めて交換できる。
直管継手を付ける作業は長さの間違いが起きやすく、外れる可能性の部分が増えるなど、後に漏れの原因になる可能性が高い。
直管継手など無駄な材料を使う金で交換すべき直管が用意できるので、直管も同時に交換したほうが安全性もコスパも良い。

[33: 匿名さん]

>31さん
玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくい
ですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。
大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、
一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。
それにサッシの場合の足場は両端だけですからね。
排水管の継手部分だけの交換は普通にありますよ。
専有部分の配管工事と共用部分の排水管の工事を一緒にやることにより
経費と在宅とかの負担の軽減を図ります。
床や背板は当然剥がしますし養生もします。
一斉にという意味は分かりませんが、順にやっていきますよ。
現在は上下の階だけで工事ができる方法もあるとのことです。
内装費用は必要ありません。

[34: 匿名さん]

>32さん
給排水管の更新工事については現在は長期修繕計画に記載
してあるだけです。
実際にその時期がきたら、いろんな業者にそのやり方や見積もりは
とっていきますよ。
そのときにはまた新しい手法が開発されているかもしれませんので。
具体的な工事や技術的なことについてはプロの業者がやることです。
我々は業者選定方法や相見積の取り方、工事期間中の住民の対応の
仕方等を検討すればいいんですよ。

[35: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方については技術的なことはプロに任せ、我々住民は
何を知り、何をどのようにやればいいのかの進め方の手順を知ればいいんです。
工事のスケジュール化から専門委員の選出の仕方、建物診断業者を選定し、その
結果報告を住民説明会でやる。
それから設計監理業者の選定をどうやってやるか、元請業者をどうやって
選ぶかとかのその手法を知ればいいんです。
専門的なことは設計コンサルタントがやってくれます。当然工事のチェック等も。
例えば元請業者選定については、建築士が共通仕様書をもとに相見積をとりますが、
その業者選定については専門委員会で候補業者を選びます。勿論建設新聞にも
掲載して募集します。
そして、出てきた見積もりについては建築士が数量落ち等をチェックしますが、
業者の説明会では専門委員が説明の際評価点をつけますが、その評価項目とか
評価点は委員が考えます。
うちのマンションの場合は、総合評価方式を採用していますが、見積額が出て
評価点が出た場合、見積額が一番安く評価点も一番なら問題なくその業者に決まり
ますが、それが違う場合は揉める可能性がありますので数値で判断するように
しています。

[36: 匿名さん]

>33さん

全体の調和を保つため、とは何の調和でしょう？

サッシが居室内のことだと言う意味がわかりません。
外観に大きな影響を与えるのが普通ですが、外からは見えないサッシなのですか？
どの工法で行うのですか？

普通、玄関ドアのデザインは、そのマンション新築時にまとめて発注して製作しますので、定番でないものばかりです。
しかし、サイズや取り付けヒンジなどは規格になっているのでよほどの事が無い限り変わりません。
また、変わったとしてもマンション全戸分をまとめて発注すれば良いので、時期は問題になりません。

機能的な問題でないのなら、例え設計管理を依頼するような工事をおこなった場合でも、大規模修繕工事に合わせて行うほうが大規模主膳工事で依頼するガードマンや足場に設置するセキュリティー費用などのほうが高額になります。
ガードマンや足場に設置するセキュリティー費用は、例え一部の足場であってもマンション全体を監視するのとほぼ変わりません。

継手だけの交換について、床下で曲がっている配管もありますので配管継手だけを交換するには床を剥がす必要が生じます。
床を剥がさず床下の継手だけを交換する方法が存在するとは思えません。
何と言う工法ですか？
それとも、そんなことを前提で設計された特殊な建物なのでしょうか？

[37: 匿名さん]

クローズアップ現代＋「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
10/19 (木) 22:00 ～ 22:25（25分）

コツコツためた、あなたの積立金が知らぬ間に奪われているかもしれない…分譲マンションで行われる大規模修繕工事。
そのウラ側で悪質な設計コンサルタントが工事業者に巨額のバックマージンを要求、住民に損害を与えているケースがあるという。
事態を重く見た国が注意喚起を行うなど、問題は広がりを見せている。マンション老朽化時代、修繕待ったなしの物件が急増する中、多くの人が被害に遭っている可能性も？対策を考える。

[38: 匿名さん]

今ＮＨＫでやってますが興味はありません。

[39: マンション理事長]

大規模修繕工事には設計コンサルタントは絶対に頼んでは駄目です。
工事費を暴利でボッタクられるからです。

今、ＮＨＫのクローズアップ現代でやっています。
ですから大規模修繕工事に設計コンサルタントは一切不要ですから絶対に頼まないことです！
設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

現に我がマンションは直接に業者に頼みましたから、相場の１/２の金額で良い材料を使って出来ました。

[40: マンション理事長]

追伸

また管理会社に大規模修繕工事を無闇に頼むと、工事費に５０%くらい上乗せされます。
何の仕事もしない管理会社に手数料だけ取られるのは非常にバカバカしいです。

詐欺に合うのも騙されるのも一番の原因はマンション住民が無関心で面倒くさがり屋だから悪いのですが、大規模修繕工事でボッタクられないよう、必ず見積もりは同じ工事内容&同じ材料&同じ保証内容に決めてから、最低でも５業者の見積もりを取りまして一番安い業者に頼むべきです。
一番安い業者に頼みましても、工事の中身を統一してますから何ら問題ありません！

[41: 匿名さん]

>36さん
あなたは職人さんなのですね。
私は技術的なことは分りません。その職人を使う元請会社をどう
選べばいいか、その手法等が判ればいいんです。
技術的なことは報酬を支払って設計コンサルタントに依頼します。
そして工事はそれぞれの下請けの職人さんがやってくれます。それが仕様どおり
行われているか手抜きはされていないかのチェックは設計コンサルタントが
行います。

私は大学は文系で理系には全く興味もなく、マンションの住民となっても
当初は建物設備とかには興味もなければ知識もありませんでした。
自分の部屋の蛍光灯の球切れでさえやったことはありません。
しかし、理事になりいろいろ勉強しました。
１級建築士とも報酬を支払い長期修繕計画の洗い直しを一緒に検討しましたし、
大規模修繕工事の進め方についても、一般の工事の進め方ではなく、マンションの
住民として何を知り、何をやらなければならないのか、業者選定はどのようにやれ
ばいいのか等の勉強をして自分なりに大規模修繕工事の進め方の資料を作成しました。
約５０ページぐらいにまとめました。
お蔭で一応工事の進め方や相見積の取り方等は理解できました。
私はただの素人ですよ。技術的なことは詳しく知らなくていいんです。
マンションの理事長としての知識としてはこれぐらいあれば何とか大規模修繕工事や
日常の補修での相見積の取り方等は対応できます。
管理会社のフロントに相見積を取ってもらう時は必ず同じ条件で取ってもらいます。
まず１社に見積もりを取り、それを金額を抜きにしてそのままで他業者に相見積を
とるとかしてます。

[42: 匿名さん]

>40さん
その同じ条件での相見積といいますが、その仕様書が素人につくれますか？
それに設計監理業者が工事費をぼったくるとはどういうことですか？
ぼったくるとしたら建設会社でしょう。
設計監理業者とは見積もり通りの材料とか仕様で工事がされているか手抜きが
されていないかを我々住民に変わってプロの目線でチェックするのが役割ですよ。
工事費を支払うのは建設会社に対してです。設計監理業者には報酬を支払います。
うちのマンションは管理会社に元請を依頼することは絶対ありません。
管理会社に丸投げしているマンションは手数料は取られるでしょうが、設計監理
料程度だと聞いています。工事費の５％前後ですよ。設計監理業にたいしての
報酬として支払うんではないですか。

[43: 匿名さん]

４２は、コンサルか。管理会社関係だ、信用するな。５％なんて嘘でしょう。

うちには、それまで知らなかった人物で、マンション管理士の組合員が総会に出席してきて
見積書の５０％の上乗せの理由を説明され、業者選定をやり直した。総会での見積金額より
５０％安くで管理会社抜きで発注完了した。

結論からして修繕委員を住民から公募する事です。総会案は順番の素人理事で決めたのです。
現在は理事会とは別に修繕委員会が存在しております。小さな工事も修繕委員会との打ち合
わせで行います。

管理会社（コンサルは）は、目の上のたんこぶで、特定の声の大きい組合員と共謀して、こ
の組合の人材を排除する動きを耳にします。

特定の反管理会社（コンサル）派の真面目な組合員を排除しようとする噂を聞いたら、すか
さず、管理会社（コンサル）を変更できる体制は整えておくことです。

排除されたら管理会社（コンサル）の思うつぼです。しなくても良い工事を、次から次へと
提案してきます。

規約等を調べて、利害関係人を排除するとの理由で組合員等への工事等の発注や見積もり依
頼を禁止する様な条項あるはずですので、調べて下さい。

[44: 匿名さん]

>41さん

答えずに話を変えるのは、良くない官僚や議員と同じパターンですね。
私を職人だと決めつけることから、あなたの言う事には根拠が無く自分の都合で決めつけてしまいます。
敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。
しかも、他人の話を自分勝手に変えてしまう癖があるようですから、これ以上のやり取りは意味が無いです。
私の疑問に対して答えられなかった事が全てを物語っています。
最悪なのは、建築に限らない色んな職種の場、教育の場においても、実際の現場を知らない人、試験で点数を取る事だけの技術を身に付けただけで学歴と資格が取れただけなのに、勉強ができる、頭が良いと勘違いしている人です。
私も資格はあっても現場では分からない事ばかりでした。
例えばですが、特殊装置の操作資格はあっても、実際に装置を前にして操作しろと言われてもできなくてパートの方に教えてもらうと言う事を経験しました。
あなたは職人を見下しているように思えるのですが、もしそうなら考え直すべきです。

[45: 匿名さん]

>44さん
私は技術的なことについては素人といっているでしょう。
あなたの書き込みは技術的なことが中心です。
私は素人だから技術的なことはプロに任せるといっているでしょう。
そのために設計監理業者がいるんでしょう。
ただそれだけです。
私はマンションの理事長としてアバウトな総合的な知識があればいいんです。
あなたはプロの職人さんでしょう。技術的なことを中心に更なる研鑽に
勤めていってくださ。
マンションの管理は工事ばかりではないですから。

[46: 匿名さん]

>>45
>あなたはプロの職人さんでしょう。

もう少し内容を読んでから投稿した方がよいですよ。
間違いが多すぎます。

>>44 さんは、「敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。」と書いています。

[47: 匿名さん]

>43さん
私は一応単なるマンションの理事長ですよ。ただ営業はしていません。
前回の大規模修繕工事は設計監理方式で行いました。
約３５０戸のマンションですから工事費は約３．５億かかりました。
設計監理業者への報酬は工事費の４％でしたので１，４００万円支払いました。
工期は１年かかりました。
１年で１，４００万円の収入があるんですから、設計事務所としては十分でしょう。
管理会社のフロント、管理員さんも会議には全て参加してもらいました。
専門委員会、建設会社との定例会議、工程報告会等全てに参加してもらいました。
ただ、管理会社には全くバックリベート等はいっていません。
見積の際も、管理会社との了解で管理会社へのバックリベート等は一切必要ないので
それを勘案して見積額を提出してくださいと各社に通知しました。
そこの管理会社は委託費だけで会社を運営されている管理会社です。
通常の補修工事についても、管理会社名義の請求書以外は紹介手数料等はありません。
建設会社は大成建設さんでした。
８社応募の中から総合評価方式で最高の評価点が出た大成建設さんが選出されました。
設計監理業者は大規模修繕工事の経験のある積算に強い建築士です。
うちのマンションは大型ですので４％の設計監理報酬で済みましたが、規模によって
その比率は違ってくると思います。

[48: 匿名さん]

>44さん
大規模修繕工事を行うには総合的な知識や経験がなければできません。
例え建築士でも、餅屋は餅屋といわれますが全ての工事の技術的なことは
分らないでしょう。
例えば、足場の組み方、シーリングの仕方、塗装の仕方、塩ビシートの剥ぎ方や
設置、屋上防水のやり方、電気の配線、ガス等々　実際に建築士がやる訳では
ないでしょう。
技術的なことはその工事をする職人さんが一番詳しいんですよ。
その工事のアバウトだが総合的な知識があるのが建築士です。
建築士でも積算に強い者、設計に強い者等いろいろです。
そして、建設に携わる建築士、設計監理を中心にやっている建築士等千差万別
ですよ。
マンションの理事長は建築士や職人さんのごくごくアバウトな知識や情報が
あればいいのです。必要があれば建築士、弁護士、業者等に説明なりお金を払って
指導をうければいいんですからね。
あなたは何かわかりませんが、プロなんでしょう。プロは報酬をもらっている訳
ですから仕事はそれに基づいてやっておられるでしょう。
ここは匿名掲示板で報酬を払っている訳でもありませんから、例え資格名をいっても
それに対して追求することもありませんがね。
あなたが宣伝のために電話番号や名前を記載することはマンコミュでは禁止されて
いますが。
法律ドットコムは会社名であり宣伝のために名前や会社名、アドレス等記載してますが
匿名掲示板では宣伝はできないことになってますが、資格だけでは連絡の取りようが
ないので問題はありません。
ただそれを書くといくら匿名掲示板といってもプレッシャーにはなり、いい加減な
ことは書けなくなりますけどね。

[49: 匿名さん]

地方のマンションで大規模修繕を１回経験したからといって、それがスタンダードであると思っている悲しい老人が一人いますね。

[50: 匿名さん]

そうだね。全国のマンションでは管理会社主導で管理組合、理事会、ひいては
大規模修繕工事までもが管理会社にいいように操られている所が多々ありますね。
こういうマンションは、デベ系の管理会社か小規模マンションが大半でしょう。
デベ系の管理会社としては、是が非でも大規模修繕工事をとらなければ管理会社
としては大変なことになりますから。
こういったことを打破するには人材が必要です。しかし、小規模マンションや
人材のいないマンションでは管理会社の勢いに押されてしまいます。
現在はデベ系の管理会社の大規模修繕工事の設計監理の報酬はそんなに高くは
ありませんよ。
それより工事を関連の建設会社が受注することが大切なんです。
だから管理会社は積極的にがむしゃらに動くんです。
そこに勤めている社員としては当たり前のことでしょうが。

[51: 匿名さん]

管理会社がバックリベトートで暴利を貪っているというのは語弊があります。
大規模修繕工事の場合、設計監理方式をとりますとその報酬を支払うことに
なります。バックリベートではなく正式な報酬です。
１億円程度の工事なら５００万円から１，０００万円は妥当な金額です。
しかし、設計監理を行うのが親会社であれば殆ど設計監理としての効果は
ありません。そこが一番の問題点ですね。
設計監理は私たち住民に代わってプロの目線で仕様通り工事が行われて
いるか手抜き工事がされていないかをチェックすることですから、それが
親会社であればチェックも手抜きになりますよね。

[52: 匿名さん]

> 設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

悪徳業者が報道されるとこういう人すぐでてくるけど、設計コンサルは信頼できなくて、なぜ業者は信頼できるの？
ただの確率的な問題で、2重であればどちらかが信頼できれば、手抜きの可能性が下がるってだけの話なんだけどね

コンサル入れずに、業者が悪徳業者なら、一発アウトだけど、その場合どうするの？

[53: 匿名さん]

設計コンサルタントを頼んだことがない者なんでしょうね。
設計コンサルタントも元請会社も相見積を取り、説明会を開催し委員の
皆さんで評価して決めるんですけどそれが分かっていないんでしょう。
候補者を選ぶときも、うちの場合は大手ゼネコン、地元の大手建設会社から
７～８社選び、２次選定は３社に絞り、そこの業者にはテーマを与えて
説明会を開催し、それを委員が評価し見積もり金額と併せ総合的に判断します。
最初の候補に管理会社の推薦業者はありませんでしたけど、デベ系であったら
管理会社推薦候補の１社としていれればいいでしょう。
但し、あとの選定については管理会社はタッチできないようにすればいいんです。
設計監理士と専門委員会で業者選定は粛々と進めていけばいいんです。

[54: 匿名さん]

５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば
例えそれで問題が発生してもみんなの責任です。
管理会社丸投げとか、理事長とかの知り合いの業者に丸投げするのとでは
雲泥の差があります。
チェックは多い方がいいですよ。

[55: 匿名さん]

つまり役員の選任方法でしょう。悪い組合員の多いマンションか、真面目な組合員が多いのか、？
つまり、これで、マンションの将来は決まります。良く考えて行動しましょう。ＮＨＫのクローズ
アップ現代の放映内容はその趣旨であります。住民の合意が全てです。他に方法はありません。

[56: 匿名さん]

350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。
なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。
350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。
付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。
例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。

一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。
管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。
また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。
年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。
これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。

資金い余裕があれば、これでもいいのです。
私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。
しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。
工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。

[57: 匿名さん]

>56さん
１戸当り１００万円を前提に大規模修繕工事をしましたが、工事内容やグレード
で工事金額が高いのかは判断すべきでしょう。
それに設計監理料は５％ではなく４％といっていますよ。
将来的に積立金が不足してしまうようなことを書き込まれていますが、うちの場合
建築士を雇い長期修繕計画の洗い直しをシビアに取り組んできました。
現在は、大型設備の交換費用も、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるように計画してます。
資金計画でもそういった工事を全てやったとしても、今後大幅なインフレ、大幅な
消費税のアップ、地震とかでの突発的な費用が発生しない限り積立金が不足する
ことはありません。
むしろ大型設備や専有部分の配管の工事を含めた３回目の大規模修繕工事以降は
積立金が余り過ぎる計画になっていますので、その時は値下げも検討できるかも
しれません。
ただまだ１回目の大規模修繕工事しかやっていないのでそれ以降はどうなるか
分りませんが、積立金の状況はそういうことで将来的にも値上げの必要がないほど
余裕があります。

[58: 匿名さん]

>56さん
積立金がいくらあるからその範囲を狙って工事範囲とかを広げていく
ということはできませんよ。
見積に関しては設計監理士と打ち合わせ、修繕個所、グレード、仕様等
細かく検討して要綱書や仕様書を作成し同じ条件で金抜き計算書で見積もりを
とった結果の工事金額ですよ。
５３に書き込んだようにシビアな取り組みをしてからの金額であり、事前に
予定価格とかは通知しませんからね。
相手に足元を見透かされての見積もりではありません。工事を取りたいなら
シビアな見積書を提出するでしょうから。
我々住民の要望が高かったんだと思いますよ。
しかし、５０年間の資金計画も作成してますしね。値上げしなくてもこれで
ずっとやっていけます。
ちなみにうちの大規模修繕工事の周期は１３年としています。少し早いかも
しれませんが、より快適なマンションライフと資産価値を落とさない為に
早めの工事となっています。
居室内のタタミとか壁紙の交換といっしょです。

[59: 匿名さん]

うちは大型マンションで大規模修繕は責任施行方式で１戸当たり￥７５０，０００円で済みました。
もうすぐ９年で２回目の修繕工事が近ずいておりますが、マンションの外壁の劣化状況は見当りいません。

[60: 匿名さん]

> ５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば 例えそれで問題が発生してもみんなの責任で
す。

素人住民が、全員で決めて、全員のせいことにしたいだけだと思うけど
（最終的には、総会議決になるから、結局どんな方法でも全員で決めたことにはなるんだけどね）

でも、コンサルがはいっているかどうかだけで、デベ対応が違いますけどね
素人だけとわかると、本当に素人受けする説明になるだけです

[61: 匿名さん]

1戸当たり100万円と言うのは、全く根拠のない出鱈目な情報です。
現在なら建物の形状や規模、使用している素材の値段の違いなどもありますが、都心で割高になる小規模な物件で一部屋60㎡前後で普通のタイルで仕上げたマンションだとすると、1戸当たりで60~70万円が相場でしょう。
ワンルームとか50㎡前後のマンションだと1戸当たりの壁面積が少なくなるので60万円前後、70㎡以上のファミリータイプのマンションだと70万円前後でしょう。
ただ、戸数が増えれば割安になります。
郊外のマンションだと更に割安になります。
1戸当たり100万円と言う話はバブル時代の名残で、国交省が示したなど、根拠のない適当な事が無責任に広まったようです。
先日も国交省が夏場のクールビズとか節電などで「28度」と言う温度を示したと言われ、エアコンの温度を28度にする人が今もいるのですが、国交省が示した訳でなく、単に、マスコミから聞かれたので、聞かれた担当者が咄嗟に、28度くらいでしょうか、と言った事が広まったと言うのが事実だそうで、28度と言う数字に根拠は全くないのです。
1戸当たり100万円と言うのも、これと同じです。
実際に、うちのマンションも管理会社が国交省が示すよう10年目で大規模修繕工事を行い工事費の目安は1戸当たり100万円ですと言い切りましたが、実際に管理会社と無関係のゼネコンや工務店などから取った見積り額は、1戸当たり約45～65万円でした。
また工事時期も管理会社が国交省が示したと言う10年ではなく15年にしましたので、資金に余裕ができました。
その余裕で、住んでいて不便だと分った部分の改修工事をしましたが、長期修繕計画とは違い、かなり余裕が生まれています。
国交省の高給取りが住むような、都心で一部屋が最低でも100㎡以上で仕上げも高級なマンションなら、1戸当たり100万円になるのでしょう。

[62: 匿名さん]

そもそも、立地・形状・仕上げ・一部屋当たりの壁面積・階高・ベランダ形状・ベランダ広さ・出窓の有無・窓面積・屋上形状・屋上面積などが違う建物なのに、1戸当たり100万円だと言う事はできません。
壁がでこぼこしてると、角のタイルは値段が高く平面タイルのロスも増えます。
出窓に関しても同じです。
ちょっと考えればワンルームと4LDKの違いがあるのに同じであるわけがないです。

[63: 匿名さん]

うちは完全にやられましたわ。
協同組合って非営利っぽい看板と値段の安さ。
これから修繕積立金が倍になるそうです。

[64: 匿名さん]

６３さん、住人全員に経緯や理由を知ってもらわないと、輪番制で理事が替わって知らない人が理事や理事長になれば更に付け込まれてしまいますよ。

[65: 評判気になるさん]

２回目の大規模修繕工事の前に怪しい住民達による当時の理事会に嫌がらせ（コンサルタントとの癒着、金銭のやり取り等の風評被害）があり理事会が解散させられた。
新たに素人の無知な専業主婦集団と無知なリタイヤお爺ちゃんで理事会が結成され、モタモタしているうちに消費税値上げで予算オーバー。
工事も無茶苦茶で中途半端な仕上がりでした。
工事終了後に理事が饅頭や雑巾を配ってましたが、それだって皆の管理費であり無駄使いでしかない。
大規模修繕工事前は胡散臭い輩住民が無垢な住民を騙したり一揆をおこすから、理事は気を緩めるな、隙を見せるな怪しい住民に気をつけろ。

[66: 匿名さん]

>61さん
何だか安い方に安い方に誘導されているんではないですか。
私が１戸当り１００万円を目安としたのは当てずっぽうでその額にしたんでは
ありませんよ。
見積を取る前にどこまでの修繕をするのか、グレードはどうするのかを設計
コンサルタントと綿密な打ち合わせをした結果、それをやるとしたら１戸１００万円
はかかるとの最初からの予測でした。
それから業者を募集し、応募してきた８業者に要綱書等を送付して相見積を出して
もらいましたが、こちらの予定価格とかは極秘ですので業者が知る由もありません。
結果として最終的に１戸１００万円程度になったということです。
グレードアップしたのは、ベランダの塩ビシートを裸足でも出れるようにしました。
それから開放廊下の塩ビシートの張り替えについても、従来のものより、かなり
価格は高いものに替え豪華さを出しました。
それから子供用プールを壊してロータリー駐車場に作り変えました。
大規模修繕工事では分譲時の状態に少なくとも目に見える部分は１００％補修とか
塗装工事がしてあります。
改良工事としては、一部バリアフリーにしました。

[67: 匿名さん]

>61さん
おたくが考えておられる修繕個所はどんなものがあるんですか？
開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。
各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも

[68: 匿名さん]

ゼネコンに依頼した見積りを1戸当たりに直すと約65万円でした。
1戸当たり100万円と言うのは、物理的に理解できません。
1戸と言っても、ワイドスパンの100㎡とかワイドスパンではない1LDKばかりのマンションもあります。
また、外壁がタイルだとしても高級なタイルか普及品のタイルかで金額は極端に変わります。
同じような間取りでも、柱を外に出すデザインと出さないデザインでは、壁面積がかなり変わります。
出窓やベランダが広くて多いものと、出窓が無くベランダが狭くて少ないものとでもかなり変わります。
なのに1戸当たり100万円だと信用することは無理です。
5階建てでワンフロアに50㎡の部屋が20戸で外壁が塗装仕上げの100戸のマンションと、15階建てと10階建ての2棟に分かれた平均100㎡の部屋がある外壁が高級タイル仕上げの100戸のマンションでも、1戸当たり100万円になるとは思えません。
50戸のマンションだと5千万円で、350戸のマンションでは3億5千万円になるのなら、スケールメリットはゼロです。

[69: 匿名さん]

金抜き計算書で８社に相見積を取った結果の数字ですよ。
マンションそれぞれです。
３５０戸のマンションですから、大手ゼネンコンでも仕事が欲しいので
説明会でも必死でしたよ、各社とも。
その競争の結果が１戸当り１００万円、正確には９６万円でした。
大成建設さんに軍配が上がりました。
２回目の工事もそれぐらいの金額で計画してますよ。

[70: 匿名さん]

1戸当たり100万円になるなら、100戸のマンションなら1億円になります。
良くある一般的なサイズのマンションの修繕積立金は数千円が相場です。
計算を判り易くするために1万円だとしても、年間1200万円しか集まりません。
10年で1億2千万円にしかならないです。
15年でも1憶8千万円にしかならないです。
大規模修繕工事で1戸当たり100万円も必要だとすると、修繕積立金は毎月1万5千円以上の設定になりますね。
今の新築マンションでこんな高額で設定しているマンションはみあたりません。
一時金と言う設定はありますが、それでも足りません。
だとすると、最初の大規模修繕工事は、15年以上経ってから行い、その後に必要となる大規模修繕工事を含めた他の予定される工事は、銀行から借り入れるか、修繕積立金を最低でも2万5千円くらいにしないと足りません。
それより、自分のマンションの長期修繕計画を見てみれば、大規模修繕工事の予想金額を1戸当たりで割ってみるとマンションによって違いはありますが７５万円くらいです。
そうしないと、修繕積立金の金額設定が合わないです。
ワンルームで修繕積立金が毎月2万5千円なんて言う一般のマンションって無いでしょう。