【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[161: 匿名さん]

１５７ですが、安物マンションで、理事も順番制で、管理会社は工事代をボッタクリ屋で、ドア
の塗装もいい加減ですので、エレベーターの壁も昔の大衆食堂の雰囲気で住たくなくなりました
ので、今のうちに売りに出さないと大損しそうで心配です。日常の管理は大事です。

[162: 匿名さん]

その通りだと思います。
日常の清掃管理が当たり前にできていれば、大規模修繕工事で見違えるように綺麗になったとまでは思わないです。
将来の維持管理費が高くなってしまうと買い手がなくなってしまいますね。
しかし、それを知らずに買った他人の事を考えると、売るのを躊躇しますね。
悩んでしまいます。

[163: 匿名さん]

>159
やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。
うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。
ちなみにうちの修繕積立金の額は１８，０００円をゆうに超えており、積立金残も
かなりの金額が残っています。１３年周期で大規模修繕工事は計画されています。
専有部分の配管も管理組合として実施するようになっています。
当然先行工事者に対する規約とかそれに関する規約も既に規定されています。
清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき
届いています。

[164: 匿名さん]

ちなみに現在の配管は塩ビ管なんですが、将来的にはステンレス管
にしようとの計画もあります。一応現在の長期修繕計画では塩ビ管
での予定額となっています。

[165: 匿名さん]

一般的な組合員にとっても細かい事を知る必要がないとの発言ですが。それは、いけません。
やはり、組合員には、重要な技術的な説明はするべきでしょう。

[166: 匿名さん]

１６４さん、架橋ポリエチレン管、はどうでしょうか。？

[167: 匿名さん]

給排水管の取替時に床を剥ぎ取らずに取り替えられる工法があったように聞いていますが、
どなたか教えて下さい。お願い致します。

[168: 匿名さん]

>166さん
情報提供ありがとうございます。
まだまだ更新は先のことですが、検討して資料に残しておきたいと
思います。

[169: 匿名さん]

>165さん
まだ築１４年目ですので、玄関扉の更新工事ははるか先のことです。
その時期がきたら当然どういったものを採用するかは、いろいろ
業者を含め専門委員会で検討をしていくことになると思います。

[170: 壱・弐号館]

現実との乖離が酷いですね。

[171: 匿名さん]

350戸のマンションで清掃人がたったの2人？

[172: 匿名さん]

350戸でも全戸が6畳一間のアパートで廊下を挟んで向かい合った部屋の配置なら2人でなんとか清掃できるかもしれない。
一般的な3LDKが中心のマンションだと、2人の清掃人がフルタイムで毎日はいり清掃ができる戸数は、廊下の総長さや共用部の広さ共用施設の有無によりますが、せいぜい100戸でしょう。
350戸となると、パーティールームなどの付帯設備もあるし駐車場も広く敷地内に庭など共用施設が色々あるので、常識的に考えても2人では無理です。
一日24時間働くと言う意味でも無理でしょう。

[173: 匿名さん]

>>163
>うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
>マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
>られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
>ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。

大規模修繕工事が終わって間もないのであれば、今、玄関扉を確認すればわかると思いますよ。
しかし、>>163 は、ずいぶん盛りましたね。

[174: 匿名さん]

うちはそれに近いマンションだけどフル勤務で３名（管理員含む）です。
日常清掃は拾い掃き程度ですから、ブラブラ拾い歩くだけです。老人の
散歩と変わりません。
ただし、定期に特別清掃（洗浄含む。）が入りますので徹底的にプロによ
る清掃です。綺麗ですよ。日常清掃は１名減らして、特別清掃に費用を使
います。

[175: 匿名さん]

知人のマンションの場合、駐車場は総世帯数の約3割で機械式駐車場で、外廊下、14階建ての良くある中規模マンションです。
管理人は一人で朝から夕方まで、単純に割り算をすると大体60世帯当たり一人の清掃員が朝から午後3時まででフルタイムではないそうです。
しかし毎日全ての場所を清掃するのではなく、詳しくは知りませんが一週間で全部を清掃しているようです。
ただ、メインエントランスとペット用のエントランスは毎朝清掃しています。
多目的室や集会室は、その都度の掃除のようです。
ゴミ置き場もゴミ出しに応じて清掃しているようです。
駐輪場は天気によって清掃の頻度を変えてるようです。

[176: 匿名さん]

玄関扉の塗装ではなく、玄関扉の四方枠の塗装のことです。
詳しく言うと、敷居（下の枠）を除いた三方枠（左右と上）の塗り替えです。
ここは一般に鉄部なので定期的な塗り替えをします。
敷居（下の枠）は靴などで踏まれたり擦れたりするので、塗装だと直ぐに傷んだり剥がれたりしますので、無塗装のステンレスを用いるのが一般的です。

[177: 匿名さん]

日常の清掃と定期清掃を一緒にしているんですね。
単なる憶測で批判してはだめですよ。
日常の清掃は、単なる掃き掃除とゴミ拾い程度ですよ。
開放廊下の清掃は全フロア毎日する必要はないでしょう。
集会室等も。

[178: 匿名さん]

玄関ドアのドア枠の塗装は、乾くまでドアを開けた状態にするので、留守だとできません。
誰か在宅中じゃないとできないこと、状況によってはケレン・下塗り・中塗り・仕上げ塗りなので、時間がかかると大規模修繕工事の説明を必ずされます。
そうしないと、塗装工事ができなくなるからです。
なので、大規模修繕工事を経験した中心人物なら知っているでしょう。

[179: 匿名さん]

>176
技術的なことは素人には関係ないんですよ。
職人さんがしっかりやってくれますから。
玄関扉の塗装をしたというのですから、当然三方枠の
塗り替えだったんでしょう。
職人さんがちゃんとやってくれますよ、プロですから。
素人が要求してもできないものはその都度何故できないかの
説明が職人さんからされるでしょうから。

[180: 匿名さん]

350戸のマンションなら、履き掃除とゴミ拾いをするだけでも2人では無理でしょう。
定期清掃の頻度はどれくらいなのでしょう？
定期清掃と定期清掃の間でも、共用廊下に埃は積もりますので掃き掃除は必要ですし、拭き掃除も必要です。
350戸となると、ゴミ出しが2人でできるとは思えません。

350戸で50階建てタワーマンションで内廊下、エレベーターは一基、通常使用はしない非常用の内階段、共用施設は無し、駐車場や駐輪場も無し、エントランスは極小、ゴミは居住者が当番制でゴミ収集日に出すのなら、2人の清掃員でも可能でしょう。

[181: 匿名さん]

179は言ってる事が矛盾だらけです。

[182: 匿名さん]

理事として大規模修繕工事を経験したからといっても、実際には管理会社などに任せっきりで、説明されても理解できず、必要な工事かどうかも管理会社などに任せてしまうので、実際にどんな工事をするのかすら分らないまま工事内容を決定してしまう人が多いです。
なので、後になって工事の事を聞かれても、本当はわかっていないので、わかったつもりになった事、本当は誤解していることでも正しいと思い込んでいるので誤解したことを答えてしまうのです。
理事長が替わったら実行できないと言うことから、理事の引継ぎもしていないので、管理会社はそれに付け込んで、引継ぎされては都合の悪い部分については黙っていて、都合の良い部分については、以前はこうなっていたので参考にして下さいとか、こう決まっているので従って下さいと促しても、管理会社の言う事だからと、疑うことなく信じされられるのです。
自分の目で確かめず、言われたことを鵜呑みにする典型的な例です。
こんな管理をしているマンションは、管理会社の食い物にされるのです。
大規模マンションほど、食い物にし易いのです。
皆さん、反面教師にし、悪徳管理会社などの食い物にされないように注意して下さい。

[183: 匿名さん]

>182
うちのマンションは大規模修繕工事では管理会社は殆ど全面
には出てきませんでした。
当然管理会社推薦の建設会社もありませんでした。
全てマンションの住民がやりましたよ。
勿論、劣化診断業者、設計監理業者、元請会社の選定は住民が
１００％タッチしてまして、管理会社が口を出すということは
ありませんでした。

[184: 匿名さん]

183さん、それは良いマンションで良い管理会社だけでなく、良い居住者に恵まれたからだと思います。
皆さん全員でなくても、多くの人が戸建てに住んでいる感覚で、共同住宅ですが自分の持ち物なんだと意識されているからでしょう。
人任せにするのではなく、任せる相手を自分たちで選ぶ、任せても任せっきりにはせず、意見交換し、疑問は放置せず解決する、当たり前のことですが、183さんのマンションのようにするマンションが増えることを願っています。

[185: 匿名さん]

>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。

>工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。


おそらく、自分が何を書いたのか解ってないんでしょう。
工事の進め方の考えを、すらすら書いてもらいたいのですが、まだ書いてくれません。
「工事の進め方」で、一冊の本が書けるくらいの内容のはずなのですが、そうじゃないようです。
何を書くのか非常に興味があります。

[186: 匿名さん]

>185
執念深い人ですね。
何であなたに大規模修繕工事の進め方を伝授しなければ
ならないんですか。
今まで書き込んだものを良く読んでください。
大いに参考になったと思いますよ。
あなたも私が質問したことには全然答えていませんよ。
大規模修繕工事で設計監理方式を採用していますか。
相見積の取り方はどうしてやっているんですか？
修繕専門委員会は何年前に設立されていますか。
大規模修繕工事は第１回目は何年目に実施しましたか。
元請会社の応募方法はどうしていますか。
工事を請け負った建設会社名はどこですか。
総合評価方式を知っていますか。
修繕積立金の１戸当り平均額はいくらですか。
お宅のマンションは都道府県ではどこですか。
委託している管理会社はどこですか。
新しい質問も含め答えてください。

[187: 匿名さん]

大規模修繕は管理会社にまかせるのが一番安心。
住人ができる事など、たかがが知れているし、役員は定期的に変わる。
ほかの役員や所有者に迷惑がかかるような修繕方法はやめろ。
誰もが暇な老人じゃないんだ。自分勝手は迷惑千万。

自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

[188: 匿名さん]

>>自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

自分がやってるのに、他人にはやめろと言ってます。
この人を相手にしても意味無いですが、間違った事は正します。
　

[189: 匿名さん]

「応募」

超大型物件での極少数派の場合か公的な場合のみの事です。
一般のマンションで必ず行うことではありません。

このように、知識が偏っているだけでなく、正しく理解していないのが明白なのです。

まずは自分で書いたことを実行してからにして下さい。
すらすら書けるというなら、「工事の進め方の考え」を、すらすら書いて下さい。

実行できないなら、書かないほうがいいですよ。
　

[190: 匿名さん]

>>大いに参考になったと思いますよ。

参考にした人、いますか？
　

[191: 匿名さん]

>189
執念深いね。
いい加減あきらめたらどうなの。
マンションの住民に技術的なことは必要ありません。
それより、私の質問に答えてよ。
揚げ足取りは得意なようだけど。
大規模修繕工事の進め方の骨子は何回も書き込んでいるよ。
やっぱり職人さんでは理解するのが無理なのかな。
読解力を高めるには読書が必要です。
職人さんだからあまり本は読まないのかもしれないけど、
知識や教養、常識をみにつけるためには必要不可欠だからね。
本を読む習慣をみにつけるといいですよ。私は本を読むのが
好きで、毎日３時間程度はそれにあてていますよ。

[192: 匿名さん]

典型的な「知識のみ」の人ですね。
しかし、本を読んでるのに文章は書けないんですね。
質問を質問で返したのが自分だと気が付いていないのは、読解力の欠如ですね。

[193: 匿名さん]

本ばかり読んでいると、一般常識が欠如するのか、他人を見下しても気付かなくなるのか、公の掲示板で他人を侮辱しても気付かないようになるんですね。
もしくは、公の掲示板で、他人を侮辱したくなるようですね。

[194: 匿名さん]

>193
あなたが最初に批判したんですよ。
売り言葉に買い言葉という奴です。
他人を見下しているというか、あまりに執念深いのと、理不尽なので
ついついからかいたくもなるんです。
まともに相手しても糠に釘ですしね。
自分の主張というか技術的なことばかり自慢げに書き込んでいますからね。
中途半端な知ったか君には頼りません。私たちのマンションは技術的な
ことはお金を払ってプロに依頼します。

[195: 匿名さん]

350戸のマンションで2人の清掃人ですね。

[196: 匿名さん]

この管理組合管理会社板は嘘つく投稿者がいるようだね。迷惑だよな。

[197: 匿名さん]

>やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
>工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
>でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
>長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
>ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
>ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
>ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。

玄関ドア枠を取り外す場合、ドア枠周囲（上下左右）の躯体（コンクリート）を壊すことになります。
当然ですが、仕上げも壊すことになります。
壁面がタイルの場合は張り替え、床の長尺シートは部分的に張替はできますが、見た目が良くないので全部張り替えになるのが一般的です。
ドア枠の内側（居室側）の化粧木枠や玄関の床も破損するので交換になります。
施工方法によっては、室内の壁にも影響がありますので十分な事前調査が必要ですし、居住者に詳しい説明が必要です。
建物の状態で変わりますが、一般的にはカバー工法の2倍くらいの金額になるでしょう。
室内の壁クロスまで影響が出る場合、居住者からすれば、間取りによって、玄関や廊下の壁クロスの張り替えも考慮する必要もあるでしょう。
このような事があるので、理事会は、何故こうなるのかを知らないと判断することすらできないのです。
金が豊富にあり、好き放題使えるなら、管理会社や設計事務所に全てお任せでいいですが、そんなマンションは非常に少ないので一般的ではありません。


>清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき届いています。

もし350戸くらいのマンションで、清掃員が2人なら、普段の維持管理が不十分なので、毎日、徐々に汚れて行くのを見ているので当たり前だと思わせることができます。
そこで大規模修繕工事を行うと、見違えるように綺麗になったと、居住者を印象操作することができます。
350戸分のゴミ出しを2人では無理ですし、管理人が手伝っても無理でしょう。
例えば、50戸以下の小規模マンションで管理人と清掃員の2人とか、管理人が清掃員を兼ねて1人のマンションも多いと思います。
100戸のマンションになると、管理人1人と清掃員が2人は必要ですね。
350戸となると、1棟ではなく2~3棟に分かれていることもあるので、どう考えても2人では無理です。
また、盆と正月以外、土日祝祭日も清掃員がいるとなると、管理人もいるはずです。
コンシェルジュサービスなどなら、年中無休でもわかりますが、清掃員が2人なのにコンシェルジュサービスなどがあるとは思えないので、信じられませんね。

こんなマンションが本当にあるんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>197
ゴミ出しを何で清掃員がするんですか？どういうマンションなんですか？
清掃員がするのは周りの簡単な清掃だけですよ。
ゴミはゴミ置き場に分別してに居住者がもっていきます。
それをごみ収集車が回収にきてもっていくだけでしょう。
管理員は二人いますけど、清掃に関しては簡単なチリ拾い程度しかしません。
そのために清掃員がいるんでしょう。
定期清掃はまた別の問題です。
それから玄関扉の交換はまだ２０年先のことですよ。
そんなに先のことを詳しく調査とかする筈がないじゃないですか。
あなたは何をそんなにムキになっているんですか？
あなたは私の質問に全く回答はしませんね。

[199: 匿名さん]

>197
やっぱりあなたは単なる職人さんなんですね。玄関ドアの取り付け専門でしょうね。
居住者を印象操作するとかあなたの発想は貧相すぎますよ。
大規模修繕工事での設計監理業者の役割は、見積通りの工事がされているか手抜き
工事はされていないかのチェックもその役割の一つなんですよ。
例えば、塗装工事では決められた塗料が決められた量使用されているか。
そのチェック方法としては、使用した塗料缶に通し番号を付けてカメラで撮ります。
又、窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して行いますが、それを取り外さ
なくて直接貼り付けていくのを防止するために、その廃棄処分されたシーリング材
の確認をします。
ルーバルの防水工事でも４回タール等を流していましたが、そのたびにチェックが
行われていました。屋上防水も同様です。
毎朝朝礼では、現場監督と一緒に業者に注意事項等の説明を行うのも設計コンサルタント
の役割です。
設計コンサルタントは我々住民に代わってプロの目線で工事の監視をしてくれるのです。

[200: 匿名さん]

>199
貧すれば鈍するで苦し紛れの書き込みは戴けません。
もうすぐハロウィーンです。
ＴＲＩＣＫ　ＯＲ　ＴＲＥＡＴ　！
いたずら書きばかりしていると、お菓子がもらえませんよ。

[201: 匿名さん]

そこで、あちらことらで、コンサルの不正が摘発されています。
私のマンションでは、コンサルと管理会社のチェックをしました。

その方法は組合雇用の管理のプロを管理員の中にしのばせて、
コンサル等の仕事のチェックを密かに調べていました。
管理会社とコンサルの共謀の現場を押さえて工事の差し止めを
しました。

全て、管理員に情報が集中する事を知りました。今後管理員は
管理のプロを組合雇用とするかした組合運営に切り替えていく
つもりです。
勿論、真面目なコンサルもいるとおもいますよ。？

[202: 匿名さん]

管理員が大規模修繕工事に影響するとはしりませんでした。
うちでは管理会社のフロント、管理員共大規模修繕工事では
単なるアシスタントに徹していますので。その点は安心しました。
デベ系の管理会社では大規模修繕工事の受注は親会社への配慮も
あり是非とも欲しい仕事なんでしょうね。

[203: 匿名さん]

管理員が清掃員を兼ねている場合は管理員です。
清掃員が行う普段の清掃は、マンション管理の重要なポイントです。
常に綺麗に保たれていれば、居住者も汚したくないと意識しますし、清掃時に傷んでる箇所を見つけ易いので、管理会社がチェックするよりも細かく素早く、傷んでいる個所に対処ができるからです。
普段の清掃で見つけなければ、年に一度のチェックくらいだとすると、その傷みが進行して簡単に直せなくなるからです。
つまり、ちゃんと清掃していれば、大規模修繕工事を行う直前でも綺麗に保たれますし、その都度、手直しなどをすれば、無駄に大規模修繕工事の費用が高くなることはなく、工事の時期を延ばすことができます。
悪徳管理会社と呼ばれている管理会社だと、管理費を安くして契約を取り、大規模修繕工事で儲ける、と言うことを今もしている管理会社もあります。
例えば管理費を本当は赤字になるが他の管理会社より100万円下げても、大規模修繕工事で2千万円水増しすれば最悪でも儲かります。
戸数が増えれば増える程、儲けられるのです。
以前は、大規模修繕工事が高いものだと、これまで国交省の資料などを悪用していましたので、管理会社だという信頼を使えば水増ししても疑われなかったのでしょう。
理事会が管理会社や設計事務所にお任せすると、管理会社や設計事務所は好きにできますからね。
しかし、この事が知られ広まってきているので、普通の管理会社や設計事務所なら大規模修繕工事を取ろうとはしないのです。

[204: 匿名さん]

設計コンサルあるある。

見た目では分らない事があるので、有料の建物調査をしたほうがいいでしょうね・・・
無理にとは言いませんが、ここも工事した方がいいでしょうね・・・
予算をみると、前倒しで工事したほうがいいでしょうね・・・
足場を立てるから、やれる所は全てやったほうが良いでしょうね・・・

などと言って、専門家が言うのだから、やりましょう！と言わせる。

[205: 匿名さん]

やりましょう！と言ったのはマンション側だし、そんな理事会だと、水増しされても調べられないので言われるがままの金額で契約してしまうが、総会決議だから全責任はマンション側なんだよね。

[206: 匿名さん]

元理事同士で話していたこと。
信頼できるコンサルはイリオモテヤマネコのように稀なので探すのが大変。
成金は金を無駄に使いたいので何もしなくていいお任せ設計管理方式を好み、セレブは無駄を嫌い品質重視なので人任せにしない。

[207: 匿名さん]

>204
全然分っていないんですね、設計監理業者がやらなければならない工事個所を
この工事をしましょうとかいう訳ないでしょう。
修繕個所を決めるのは専門委員会ですよ。
設計コンサルタントが専門委員会に参加するのは、修繕個所も決まってから
ですよ。
そのために劣化診断をするんですから。
尚、劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。
設計監理方式を採用したことがない管理会社に任せっぱなしのとこだから
知らないのは仕方ないけどね。責任施工方式も任せっぱなしだけど。
小規模マンションか責任施工方式か管理会社方式しかできないマンション
だけどね。
こんなこと知らないで書き込むと恥ずかしいよ。

[208: 匿名さん]

だまされた
わかっちゃいるけど
やめられない

[209: 匿名さん]

>劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。

表向きはそうですが、まさか信じる人はいませんよね？
　

[210: 匿名さん]

設計管理方式の問題は、あまり知られないようにしているようですが、設計事務所と工事業者は、会社として直接面識が無くても、社員の繋がりがあったり、別の設計事務所や工事業者などで繋がりができたり、ブローカーが間を取り持ったりします。
それにより、口裏合わせて工事費を値上げして利益を折半します。
依頼側は、全く繋がりが無い設計事務所と工事業者だと信じているので簡単に騙されてしまうでしょう。
大規模物件じゃないとスケールメリットが出ないので、大規模物件においてですが、こんなケースもあります。