【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[141: 匿名さん]

>140さん
わたしが考えていたような回答がされました。
私が気づいた点を述べてみます。
まず修繕委員の選出では公募はなかったんですね。
自主点検をやられたのはいいんですが、住民へのアンケート調査はやられなかった
んですね。
建物診断は、大規模マンションではマンションの診断実績のある業者に依頼します。
そして診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
仕様書、内訳書、費用概算、そして住民説明会までをしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算見積書の提出をしてもらいます。（設計図面参照）
それから設計監理業者、元請会社の選定に入っていきます。
足場を組まなくてもいい工事の計画は、いつやるかは具体的にはないんですね。
普通は大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しがされるんですけど。
工事は悪くなったら理事会で検討し大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、判断
して総会決議にかけるということですが、総会には工事の概算を提案しなければなりません。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要ですからね。
その額は、大規模修繕工事をした業者ではなく、新たに相見積を取りその業者と工事費
は決めなければなりません。
理事は変わるので引き継ぎは難しいと私はいいましたが、それを否定されましたが、
やはり凡その計画はないと判断が難しいのではありませんか？
例えば開放廊下のシートの張り替えをどの時点でやればいいのか判断は難しいと思いますよ。
だからしっかりした長期修繕計画表が必要といっているのです。しかし、その時期が
きたから必ずやるというのではなく、その時点で点検とかをして理事会で判断し、次の
事業の提案として総会議案としてあげるかどうかを検討すればいいんです。
あなたのとこのマンションでは設計監理方式は採用されていませんので業者選定の方法が
曖昧な基準となってしまいます。この方式でないと同じ条件での相見積は絶対に取れませんから。
勿論そういう面倒なことはしないで、管理会社方式とか責任施工方式で丸投げされている
マンションも数多くあります。
お宅のマンションはどちらかというとその方式といえるでしょう。

[142: 匿名さん]

例えば開放廊下のシートの交換をする場合、交換した方がいいとかの
判断を大規模修繕工事をした建設会社に相談しなくても、住民が見た目
で判断すればいいんではないですか。
そして計画を立てようとしたら相見積を取り業者と工事費を検討して
総会に提案するんではないですか？
その凡その予定がないといつやるかの判断をその時の理事会では動かない
場合があるので長期修繕計画表が必要といっているんです。
計画でその時期がきたからといって、工事をやらなければならないという
訳ではないんです。その時に理事会でやるかどうかの判断をするんです。
長期修繕計画は指針でもあり羅針盤でもあるのです。

[143: 匿名さん]

141の内容は、先に自分で書いたことと矛盾しているのに気がついてないようです。
簡単に示すと、工事内容などは専門家に任せ、金額に見合った工事かどうかの判定をするだけだと書いていましたが、まるで違う内容に変わっています。
自然環境や使いかたによって劣化状況は変化するのに、いつやるか具体的に決める事は不可能です。
この人の書く内容は、かなり技術面を知らないとできない内容に変わってしまいました。
しかも、何度読んでも理解できないのですが、それは、自分が聞いただけで本当は理解してない言葉などを使ったからでしょう。
この人の言う通りなら、この人のマンションは一般のものとはかなり違うのでしょう。

[144: 匿名さん]

>143さん
私の大規模修繕工事の進め方は最初も今も全く変わっていません。
１４１の書き込みも、何か資料等を見て書いたものでもありません。
いつも考えていることですので、工事の進め方の考えでしたらすらすらと
書けますよ。
例えば開放廊下のシートの張り替えをする場合、長期修繕計画で予定を
立てるが、それは一応目安としてその時期がきたら理事会でやるかどうかは
検討するといっているでしょう。
自然環境や使い方によって経年劣化は違いますが、その工事をした方がいいか
どうかは素人でも判断できるでしょう。
工事をする場合はあなたみたいな職人さんに任せればいいんです。
私が玄関扉を塗装と書いたので批判しましたけど、素人にとっては塗装も
吹付も何ら変わりませんし、その表現がちがったからといって何か問題が
ありますか？
あなたは職人さんですから塗装と吹付は全く違うのでこれは許せないと
いうんでしょうが、工事業者に依頼した場合は、当然吹付でやるでしょう。
住民に聞いてみてください、玄関扉の塗り替え？を塗装というか吹付というか
どちらであっても大した問題ではないんですよ。
開放廊下のシートの張り替えを大規模修繕工事をした建設会社に相談し、新たに
相見積を取り業者選定や工事金額を出さないあなたのやり方の方がおかしい
んではないですか。
それに長期修繕計画の洗い直しができていないんですからね。技術的なことに関しては
詳しく説明されていますが、設計監理方式とかで同じ条件で相見積をとるとかは
全く触れておられませんからね。
所謂管理会社方式か責任施工方式の丸投げかどちらかを採用しているんでしょう。
だったら技術的なことは住民は必要ありません。

[145: 匿名さん]

まるで国交省などお役人が作った業者丸儲け方式を鵜呑みにし広めたいようです。

[146: 匿名さん]

>145
あなたには大規模修繕工事の進め方はわかりません。
ただ、批判するだけの人ですから。
悔しかったら、あなたの考えを書き込んでみてください。
理想的な工事のすすめかたを。
絶対あなたにはできないでしょうけどね。

[147: 匿名さん]

既に書いていることです。
あなたのやり方は、他人に書かせて揚げ足を取る方式です。
すらすらっと書けるなら、まず自分が書いて下さい。
それに、大人げない幼稚な挑発は意味無いですよ。
あなたを相手にする気はないですが、一般的にみてまちがっていることの訂正はします。

[148: 匿名さん]

>147
私は今までどれほど書き込みましたか。
揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
最初が技術で終わりも技術しかありません。
だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの
必要性が理解できないんですよ。
設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
知ってますか、設計監理方式というものを。

[149: 匿名さん]

このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。


「あなたを指導しているだけですよ。」


見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。
勘違いも甚だしい人ですね。


>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
>最初が技術で終わりも技術しかありません。
>だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。
>設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
>知ってますか、設計監理方式というものを。

私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた

「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」

これを実行してからにして下さい。

[150: 匿名さん]

148さん、玄関扉が塗装仕上げって本当ですか？

[151: 匿名さん]

>149
あなたとの最初のやり取りをしている時は中々しっかりした者が
現れたので楽しみに書き込みをしていたんだけど、途中からあなたは私を
批判するようになったり、玄関扉が塗装か吹付か分らないが、その言葉尻を
捉えて批判するようになりましたね。
その時点でたいした人物でもなく、知識も偏見しているというのが垣間見える
ようになったんですよ。
それだけの職人さんだったということ。がっかりしましたよ。

[152: 匿名さん]

管理会社の責任施行方式は、管理会社が工事をスル訳ではないので割高になる。
信用のおける建設会社に責任を持たせて組合の役員が協力すれば、管理会社の
中間マージンの分安くて済む。勿論瑕疵担保保険にも加入。

※、うちは、この方式で全ての工事をしている。築２５年になるが、管理費＋
修繕積立金＝各々８０円/㎡で推移して、積立金も豊富にありますし、値上げ、
一時金徴収の必要はありません。

私の意見ですが、８０円/㎡以上になると、過去の工事や委託費が高いか、諸々
の管理の経費が高かったことを意味しますので、精査をしてみてください。

私のマンションは、理事長と組合雇用の管理人はマンション管理士等の資格保
有者で助かります。

[153: 匿名さん]

繰り返します。
このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。


「あなたを指導しているだけですよ。」


見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。
勘違いも甚だしい人ですね。


>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
>最初が技術で終わりも技術しかありません。
>だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。
>設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
>知ってますか、設計監理方式というものを。

私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた

「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」

これを実行してからにして下さい。
自分ができない事を書くべきではないです。

[154: 匿名さん]

>153
合格率２０％程度の建築施工管理技士ってしってますか？
１級は合格率２０％程度とのことですが、２級の合格率は
わかりませんが。

[155: 匿名さん]

何度聞いても答えす無視してますが、答えられない理由があるのでしょうか？
もう一度聞きます、玄関扉が塗装って本当ですか？

[156: 匿名さん]

ちゃんと説明しているのに分らない人ですね。

[157: 匿名さん]

うちは玄関扉を大規模修繕後に住民の要望で塗装をしましたが、色むらが出て汚いです。
しない方が良かったです。分譲時のままの方が品が有りましたが、下品な色になりまし
た。しばらくは、このままで我慢しなければいけません。

[158: 匿名さん]

うちは大規模修繕工事の時に玄関扉を塗装か吹付か分りませんがやりましたけど、
新品同様にきれいになりましたよ。分譲時とかわらないようになりました。
エレベーターのドアも塗装か吹付かわかりませんが、新品同様になりました。
塗装と吹付の違いはわからないけど、職人さんはしっかり見極めてやって
くれるからね。

[159: 匿名さん]

一般的なマンションの玄関ドアを塗装する場合、製品として工場で焼きつけなどの処理が行われた表皮などを剥がさないと塗れませんので、サンダーなどで削り取りますが、物凄い削り粉が舞いますので、作業中の通行は非常に困難です。
ドアのデザインによっては手作業になりますし、小口（上下左右の厚みの部分）などまで落とすのは非常に時間がかかります。
また、状態に応じた下地材を用いないと、数か月で塗料が浮いたりひび割れが起こったり剥がれたりすることもあります。
また、適切な材料を使っても、塗る日の気温などの違いなどがあり、経験の浅い業者だと上述のような剥がれなどが起こります。
なので、止めたほうがいいです。
普通、塗料を塗るのは、昔の団地やアパートに用いられた塗装仕上げの鉄扉とか、戸建てで使うような木製扉です。
その状況だと再塗装は難しいので、残念ですが玄関扉の交換を計画するのが賢明でしょう。
しかし、玄関扉だけを交換できるかどうかは、既存のドア枠に合う扉があるかどうかで決まりますので、無かった場合、ドア枠も含めた交換になります。
今のドア枠を残し、新しいドア枠をかぶせるカバー工法が一般的ですが、ドアの幅が狭くなり高さが低くなり、床部分の枠が段差になります。
車椅子やベビーカーの出入りが難しくなったり、既に部屋に入れた家具などが出せなくなってしまう可能性がありますので、居住者全員に確認した上でないと後で問題になります。
既存のドア枠を外して新しいドア枠を入れて今と同じ開口サイズにすることは可能ですが、躯体を斫る（削る）ことになるので、費用は高くなりますし躯体に負担を与えてしまいますので、建物寿命に影響する可能性があります。

[160: 匿名さん]

マンションのグレードがよく分かりました。

[161: 匿名さん]

１５７ですが、安物マンションで、理事も順番制で、管理会社は工事代をボッタクリ屋で、ドア
の塗装もいい加減ですので、エレベーターの壁も昔の大衆食堂の雰囲気で住たくなくなりました
ので、今のうちに売りに出さないと大損しそうで心配です。日常の管理は大事です。

[162: 匿名さん]

その通りだと思います。
日常の清掃管理が当たり前にできていれば、大規模修繕工事で見違えるように綺麗になったとまでは思わないです。
将来の維持管理費が高くなってしまうと買い手がなくなってしまいますね。
しかし、それを知らずに買った他人の事を考えると、売るのを躊躇しますね。
悩んでしまいます。

[163: 匿名さん]

>159
やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。
うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。
ちなみにうちの修繕積立金の額は１８，０００円をゆうに超えており、積立金残も
かなりの金額が残っています。１３年周期で大規模修繕工事は計画されています。
専有部分の配管も管理組合として実施するようになっています。
当然先行工事者に対する規約とかそれに関する規約も既に規定されています。
清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき
届いています。

[164: 匿名さん]

ちなみに現在の配管は塩ビ管なんですが、将来的にはステンレス管
にしようとの計画もあります。一応現在の長期修繕計画では塩ビ管
での予定額となっています。

[165: 匿名さん]

一般的な組合員にとっても細かい事を知る必要がないとの発言ですが。それは、いけません。
やはり、組合員には、重要な技術的な説明はするべきでしょう。

[166: 匿名さん]

１６４さん、架橋ポリエチレン管、はどうでしょうか。？

[167: 匿名さん]

給排水管の取替時に床を剥ぎ取らずに取り替えられる工法があったように聞いていますが、
どなたか教えて下さい。お願い致します。

[168: 匿名さん]

>166さん
情報提供ありがとうございます。
まだまだ更新は先のことですが、検討して資料に残しておきたいと
思います。

[169: 匿名さん]

>165さん
まだ築１４年目ですので、玄関扉の更新工事ははるか先のことです。
その時期がきたら当然どういったものを採用するかは、いろいろ
業者を含め専門委員会で検討をしていくことになると思います。

[170: 壱・弐号館]

現実との乖離が酷いですね。

[171: 匿名さん]

350戸のマンションで清掃人がたったの2人？

[172: 匿名さん]

350戸でも全戸が6畳一間のアパートで廊下を挟んで向かい合った部屋の配置なら2人でなんとか清掃できるかもしれない。
一般的な3LDKが中心のマンションだと、2人の清掃人がフルタイムで毎日はいり清掃ができる戸数は、廊下の総長さや共用部の広さ共用施設の有無によりますが、せいぜい100戸でしょう。
350戸となると、パーティールームなどの付帯設備もあるし駐車場も広く敷地内に庭など共用施設が色々あるので、常識的に考えても2人では無理です。
一日24時間働くと言う意味でも無理でしょう。

[173: 匿名さん]

>>163
>うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
>マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
>られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
>ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。

大規模修繕工事が終わって間もないのであれば、今、玄関扉を確認すればわかると思いますよ。
しかし、>>163 は、ずいぶん盛りましたね。

[174: 匿名さん]

うちはそれに近いマンションだけどフル勤務で３名（管理員含む）です。
日常清掃は拾い掃き程度ですから、ブラブラ拾い歩くだけです。老人の
散歩と変わりません。
ただし、定期に特別清掃（洗浄含む。）が入りますので徹底的にプロによ
る清掃です。綺麗ですよ。日常清掃は１名減らして、特別清掃に費用を使
います。

[175: 匿名さん]

知人のマンションの場合、駐車場は総世帯数の約3割で機械式駐車場で、外廊下、14階建ての良くある中規模マンションです。
管理人は一人で朝から夕方まで、単純に割り算をすると大体60世帯当たり一人の清掃員が朝から午後3時まででフルタイムではないそうです。
しかし毎日全ての場所を清掃するのではなく、詳しくは知りませんが一週間で全部を清掃しているようです。
ただ、メインエントランスとペット用のエントランスは毎朝清掃しています。
多目的室や集会室は、その都度の掃除のようです。
ゴミ置き場もゴミ出しに応じて清掃しているようです。
駐輪場は天気によって清掃の頻度を変えてるようです。

[176: 匿名さん]

玄関扉の塗装ではなく、玄関扉の四方枠の塗装のことです。
詳しく言うと、敷居（下の枠）を除いた三方枠（左右と上）の塗り替えです。
ここは一般に鉄部なので定期的な塗り替えをします。
敷居（下の枠）は靴などで踏まれたり擦れたりするので、塗装だと直ぐに傷んだり剥がれたりしますので、無塗装のステンレスを用いるのが一般的です。

[177: 匿名さん]

日常の清掃と定期清掃を一緒にしているんですね。
単なる憶測で批判してはだめですよ。
日常の清掃は、単なる掃き掃除とゴミ拾い程度ですよ。
開放廊下の清掃は全フロア毎日する必要はないでしょう。
集会室等も。

[178: 匿名さん]

玄関ドアのドア枠の塗装は、乾くまでドアを開けた状態にするので、留守だとできません。
誰か在宅中じゃないとできないこと、状況によってはケレン・下塗り・中塗り・仕上げ塗りなので、時間がかかると大規模修繕工事の説明を必ずされます。
そうしないと、塗装工事ができなくなるからです。
なので、大規模修繕工事を経験した中心人物なら知っているでしょう。

[179: 匿名さん]

>176
技術的なことは素人には関係ないんですよ。
職人さんがしっかりやってくれますから。
玄関扉の塗装をしたというのですから、当然三方枠の
塗り替えだったんでしょう。
職人さんがちゃんとやってくれますよ、プロですから。
素人が要求してもできないものはその都度何故できないかの
説明が職人さんからされるでしょうから。

[180: 匿名さん]

350戸のマンションなら、履き掃除とゴミ拾いをするだけでも2人では無理でしょう。
定期清掃の頻度はどれくらいなのでしょう？
定期清掃と定期清掃の間でも、共用廊下に埃は積もりますので掃き掃除は必要ですし、拭き掃除も必要です。
350戸となると、ゴミ出しが2人でできるとは思えません。

350戸で50階建てタワーマンションで内廊下、エレベーターは一基、通常使用はしない非常用の内階段、共用施設は無し、駐車場や駐輪場も無し、エントランスは極小、ゴミは居住者が当番制でゴミ収集日に出すのなら、2人の清掃員でも可能でしょう。

[181: 匿名さん]

179は言ってる事が矛盾だらけです。

[182: 匿名さん]

理事として大規模修繕工事を経験したからといっても、実際には管理会社などに任せっきりで、説明されても理解できず、必要な工事かどうかも管理会社などに任せてしまうので、実際にどんな工事をするのかすら分らないまま工事内容を決定してしまう人が多いです。
なので、後になって工事の事を聞かれても、本当はわかっていないので、わかったつもりになった事、本当は誤解していることでも正しいと思い込んでいるので誤解したことを答えてしまうのです。
理事長が替わったら実行できないと言うことから、理事の引継ぎもしていないので、管理会社はそれに付け込んで、引継ぎされては都合の悪い部分については黙っていて、都合の良い部分については、以前はこうなっていたので参考にして下さいとか、こう決まっているので従って下さいと促しても、管理会社の言う事だからと、疑うことなく信じされられるのです。
自分の目で確かめず、言われたことを鵜呑みにする典型的な例です。
こんな管理をしているマンションは、管理会社の食い物にされるのです。
大規模マンションほど、食い物にし易いのです。
皆さん、反面教師にし、悪徳管理会社などの食い物にされないように注意して下さい。

[183: 匿名さん]

>182
うちのマンションは大規模修繕工事では管理会社は殆ど全面
には出てきませんでした。
当然管理会社推薦の建設会社もありませんでした。
全てマンションの住民がやりましたよ。
勿論、劣化診断業者、設計監理業者、元請会社の選定は住民が
１００％タッチしてまして、管理会社が口を出すということは
ありませんでした。

[184: 匿名さん]

183さん、それは良いマンションで良い管理会社だけでなく、良い居住者に恵まれたからだと思います。
皆さん全員でなくても、多くの人が戸建てに住んでいる感覚で、共同住宅ですが自分の持ち物なんだと意識されているからでしょう。
人任せにするのではなく、任せる相手を自分たちで選ぶ、任せても任せっきりにはせず、意見交換し、疑問は放置せず解決する、当たり前のことですが、183さんのマンションのようにするマンションが増えることを願っています。

[185: 匿名さん]

>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。

>工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。


おそらく、自分が何を書いたのか解ってないんでしょう。
工事の進め方の考えを、すらすら書いてもらいたいのですが、まだ書いてくれません。
「工事の進め方」で、一冊の本が書けるくらいの内容のはずなのですが、そうじゃないようです。
何を書くのか非常に興味があります。

[186: 匿名さん]

>185
執念深い人ですね。
何であなたに大規模修繕工事の進め方を伝授しなければ
ならないんですか。
今まで書き込んだものを良く読んでください。
大いに参考になったと思いますよ。
あなたも私が質問したことには全然答えていませんよ。
大規模修繕工事で設計監理方式を採用していますか。
相見積の取り方はどうしてやっているんですか？
修繕専門委員会は何年前に設立されていますか。
大規模修繕工事は第１回目は何年目に実施しましたか。
元請会社の応募方法はどうしていますか。
工事を請け負った建設会社名はどこですか。
総合評価方式を知っていますか。
修繕積立金の１戸当り平均額はいくらですか。
お宅のマンションは都道府県ではどこですか。
委託している管理会社はどこですか。
新しい質問も含め答えてください。

[187: 匿名さん]

大規模修繕は管理会社にまかせるのが一番安心。
住人ができる事など、たかがが知れているし、役員は定期的に変わる。
ほかの役員や所有者に迷惑がかかるような修繕方法はやめろ。
誰もが暇な老人じゃないんだ。自分勝手は迷惑千万。

自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

[188: 匿名さん]

>>自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

自分がやってるのに、他人にはやめろと言ってます。
この人を相手にしても意味無いですが、間違った事は正します。
　

[189: 匿名さん]

「応募」

超大型物件での極少数派の場合か公的な場合のみの事です。
一般のマンションで必ず行うことではありません。

このように、知識が偏っているだけでなく、正しく理解していないのが明白なのです。

まずは自分で書いたことを実行してからにして下さい。
すらすら書けるというなら、「工事の進め方の考え」を、すらすら書いて下さい。

実行できないなら、書かないほうがいいですよ。
　

[190: 匿名さん]

>>大いに参考になったと思いますよ。

参考にした人、いますか？
　

[191: 匿名さん]

>189
執念深いね。
いい加減あきらめたらどうなの。
マンションの住民に技術的なことは必要ありません。
それより、私の質問に答えてよ。
揚げ足取りは得意なようだけど。
大規模修繕工事の進め方の骨子は何回も書き込んでいるよ。
やっぱり職人さんでは理解するのが無理なのかな。
読解力を高めるには読書が必要です。
職人さんだからあまり本は読まないのかもしれないけど、
知識や教養、常識をみにつけるためには必要不可欠だからね。
本を読む習慣をみにつけるといいですよ。私は本を読むのが
好きで、毎日３時間程度はそれにあてていますよ。

[192: 匿名さん]

典型的な「知識のみ」の人ですね。
しかし、本を読んでるのに文章は書けないんですね。
質問を質問で返したのが自分だと気が付いていないのは、読解力の欠如ですね。

[193: 匿名さん]

本ばかり読んでいると、一般常識が欠如するのか、他人を見下しても気付かなくなるのか、公の掲示板で他人を侮辱しても気付かないようになるんですね。
もしくは、公の掲示板で、他人を侮辱したくなるようですね。

[194: 匿名さん]

>193
あなたが最初に批判したんですよ。
売り言葉に買い言葉という奴です。
他人を見下しているというか、あまりに執念深いのと、理不尽なので
ついついからかいたくもなるんです。
まともに相手しても糠に釘ですしね。
自分の主張というか技術的なことばかり自慢げに書き込んでいますからね。
中途半端な知ったか君には頼りません。私たちのマンションは技術的な
ことはお金を払ってプロに依頼します。

[195: 匿名さん]

350戸のマンションで2人の清掃人ですね。

[196: 匿名さん]

この管理組合管理会社板は嘘つく投稿者がいるようだね。迷惑だよな。

[197: 匿名さん]

>やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
>工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
>でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
>長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
>ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
>ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
>ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。

玄関ドア枠を取り外す場合、ドア枠周囲（上下左右）の躯体（コンクリート）を壊すことになります。
当然ですが、仕上げも壊すことになります。
壁面がタイルの場合は張り替え、床の長尺シートは部分的に張替はできますが、見た目が良くないので全部張り替えになるのが一般的です。
ドア枠の内側（居室側）の化粧木枠や玄関の床も破損するので交換になります。
施工方法によっては、室内の壁にも影響がありますので十分な事前調査が必要ですし、居住者に詳しい説明が必要です。
建物の状態で変わりますが、一般的にはカバー工法の2倍くらいの金額になるでしょう。
室内の壁クロスまで影響が出る場合、居住者からすれば、間取りによって、玄関や廊下の壁クロスの張り替えも考慮する必要もあるでしょう。
このような事があるので、理事会は、何故こうなるのかを知らないと判断することすらできないのです。
金が豊富にあり、好き放題使えるなら、管理会社や設計事務所に全てお任せでいいですが、そんなマンションは非常に少ないので一般的ではありません。


>清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき届いています。

もし350戸くらいのマンションで、清掃員が2人なら、普段の維持管理が不十分なので、毎日、徐々に汚れて行くのを見ているので当たり前だと思わせることができます。
そこで大規模修繕工事を行うと、見違えるように綺麗になったと、居住者を印象操作することができます。
350戸分のゴミ出しを2人では無理ですし、管理人が手伝っても無理でしょう。
例えば、50戸以下の小規模マンションで管理人と清掃員の2人とか、管理人が清掃員を兼ねて1人のマンションも多いと思います。
100戸のマンションになると、管理人1人と清掃員が2人は必要ですね。
350戸となると、1棟ではなく2~3棟に分かれていることもあるので、どう考えても2人では無理です。
また、盆と正月以外、土日祝祭日も清掃員がいるとなると、管理人もいるはずです。
コンシェルジュサービスなどなら、年中無休でもわかりますが、清掃員が2人なのにコンシェルジュサービスなどがあるとは思えないので、信じられませんね。

こんなマンションが本当にあるんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>197
ゴミ出しを何で清掃員がするんですか？どういうマンションなんですか？
清掃員がするのは周りの簡単な清掃だけですよ。
ゴミはゴミ置き場に分別してに居住者がもっていきます。
それをごみ収集車が回収にきてもっていくだけでしょう。
管理員は二人いますけど、清掃に関しては簡単なチリ拾い程度しかしません。
そのために清掃員がいるんでしょう。
定期清掃はまた別の問題です。
それから玄関扉の交換はまだ２０年先のことですよ。
そんなに先のことを詳しく調査とかする筈がないじゃないですか。
あなたは何をそんなにムキになっているんですか？
あなたは私の質問に全く回答はしませんね。

[199: 匿名さん]

>197
やっぱりあなたは単なる職人さんなんですね。玄関ドアの取り付け専門でしょうね。
居住者を印象操作するとかあなたの発想は貧相すぎますよ。
大規模修繕工事での設計監理業者の役割は、見積通りの工事がされているか手抜き
工事はされていないかのチェックもその役割の一つなんですよ。
例えば、塗装工事では決められた塗料が決められた量使用されているか。
そのチェック方法としては、使用した塗料缶に通し番号を付けてカメラで撮ります。
又、窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して行いますが、それを取り外さ
なくて直接貼り付けていくのを防止するために、その廃棄処分されたシーリング材
の確認をします。
ルーバルの防水工事でも４回タール等を流していましたが、そのたびにチェックが
行われていました。屋上防水も同様です。
毎朝朝礼では、現場監督と一緒に業者に注意事項等の説明を行うのも設計コンサルタント
の役割です。
設計コンサルタントは我々住民に代わってプロの目線で工事の監視をしてくれるのです。

[200: 匿名さん]

>199
貧すれば鈍するで苦し紛れの書き込みは戴けません。
もうすぐハロウィーンです。
ＴＲＩＣＫ　ＯＲ　ＴＲＥＡＴ　！
いたずら書きばかりしていると、お菓子がもらえませんよ。

[201: 匿名さん]

そこで、あちらことらで、コンサルの不正が摘発されています。
私のマンションでは、コンサルと管理会社のチェックをしました。

その方法は組合雇用の管理のプロを管理員の中にしのばせて、
コンサル等の仕事のチェックを密かに調べていました。
管理会社とコンサルの共謀の現場を押さえて工事の差し止めを
しました。

全て、管理員に情報が集中する事を知りました。今後管理員は
管理のプロを組合雇用とするかした組合運営に切り替えていく
つもりです。
勿論、真面目なコンサルもいるとおもいますよ。？

[202: 匿名さん]

管理員が大規模修繕工事に影響するとはしりませんでした。
うちでは管理会社のフロント、管理員共大規模修繕工事では
単なるアシスタントに徹していますので。その点は安心しました。
デベ系の管理会社では大規模修繕工事の受注は親会社への配慮も
あり是非とも欲しい仕事なんでしょうね。

[203: 匿名さん]

管理員が清掃員を兼ねている場合は管理員です。
清掃員が行う普段の清掃は、マンション管理の重要なポイントです。
常に綺麗に保たれていれば、居住者も汚したくないと意識しますし、清掃時に傷んでる箇所を見つけ易いので、管理会社がチェックするよりも細かく素早く、傷んでいる個所に対処ができるからです。
普段の清掃で見つけなければ、年に一度のチェックくらいだとすると、その傷みが進行して簡単に直せなくなるからです。
つまり、ちゃんと清掃していれば、大規模修繕工事を行う直前でも綺麗に保たれますし、その都度、手直しなどをすれば、無駄に大規模修繕工事の費用が高くなることはなく、工事の時期を延ばすことができます。
悪徳管理会社と呼ばれている管理会社だと、管理費を安くして契約を取り、大規模修繕工事で儲ける、と言うことを今もしている管理会社もあります。
例えば管理費を本当は赤字になるが他の管理会社より100万円下げても、大規模修繕工事で2千万円水増しすれば最悪でも儲かります。
戸数が増えれば増える程、儲けられるのです。
以前は、大規模修繕工事が高いものだと、これまで国交省の資料などを悪用していましたので、管理会社だという信頼を使えば水増ししても疑われなかったのでしょう。
理事会が管理会社や設計事務所にお任せすると、管理会社や設計事務所は好きにできますからね。
しかし、この事が知られ広まってきているので、普通の管理会社や設計事務所なら大規模修繕工事を取ろうとはしないのです。

[204: 匿名さん]

設計コンサルあるある。

見た目では分らない事があるので、有料の建物調査をしたほうがいいでしょうね・・・
無理にとは言いませんが、ここも工事した方がいいでしょうね・・・
予算をみると、前倒しで工事したほうがいいでしょうね・・・
足場を立てるから、やれる所は全てやったほうが良いでしょうね・・・

などと言って、専門家が言うのだから、やりましょう！と言わせる。

[205: 匿名さん]

やりましょう！と言ったのはマンション側だし、そんな理事会だと、水増しされても調べられないので言われるがままの金額で契約してしまうが、総会決議だから全責任はマンション側なんだよね。

[206: 匿名さん]

元理事同士で話していたこと。
信頼できるコンサルはイリオモテヤマネコのように稀なので探すのが大変。
成金は金を無駄に使いたいので何もしなくていいお任せ設計管理方式を好み、セレブは無駄を嫌い品質重視なので人任せにしない。

[207: 匿名さん]

>204
全然分っていないんですね、設計監理業者がやらなければならない工事個所を
この工事をしましょうとかいう訳ないでしょう。
修繕個所を決めるのは専門委員会ですよ。
設計コンサルタントが専門委員会に参加するのは、修繕個所も決まってから
ですよ。
そのために劣化診断をするんですから。
尚、劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。
設計監理方式を採用したことがない管理会社に任せっぱなしのとこだから
知らないのは仕方ないけどね。責任施工方式も任せっぱなしだけど。
小規模マンションか責任施工方式か管理会社方式しかできないマンション
だけどね。
こんなこと知らないで書き込むと恥ずかしいよ。

[208: 匿名さん]

だまされた
わかっちゃいるけど
やめられない

[209: 匿名さん]

>劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。

表向きはそうですが、まさか信じる人はいませんよね？
　

[210: 匿名さん]

設計管理方式の問題は、あまり知られないようにしているようですが、設計事務所と工事業者は、会社として直接面識が無くても、社員の繋がりがあったり、別の設計事務所や工事業者などで繋がりができたり、ブローカーが間を取り持ったりします。
それにより、口裏合わせて工事費を値上げして利益を折半します。
依頼側は、全く繋がりが無い設計事務所と工事業者だと信じているので簡単に騙されてしまうでしょう。
大規模物件じゃないとスケールメリットが出ないので、大規模物件においてですが、こんなケースもあります。

[211: 匿名さん]

性悪説ですね。
劣化診断業者と設計監理業者は別々に選定しましたよ。
そして彼らに横の繋がりがあったとは到底考えられません。
そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒した
ことがある方です。当然割り勘です。

[212: 匿名さん]

正直に話して掲示板で広められると困りますからね。
まともな人は非常に少ないです。
まともでも、会社の方針だとか、本人は知らなくて、上司などが繋がって情報を流して口裏合わせたと言うこともあります。
全てではないですが、常に注意すべきことです。
理事や理事長になり、マンションの金だからと知らないうちに金持ちになったように勘違いしてしまうと、付け込まれます。
彼らは常にそんな人ばかりを相手にしているので、手慣れています。
経験があっても人によっては、衆議院選の小池都知事とか前原議員のようなことをしてしまうのと同じです。
住人全員で貯めた大事な金だと考えているなら、大丈夫だ、信頼できる、は禁句と言っていいでしょう。

[214: 匿名さん]

>>そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒したことがある方です。当然割り勘です。

安倍総理と加計学園理事長の事と同じ？

[215: 匿名さん]

安倍さんと違って僕には権限がゼロだったんだよね。
理事でも専門委員でもないし。
理事や専門委員との付き合いもないので影響力はゼロ。
一緒に飲みにいっても工事に関しては何のメリットもなし。
残念！

[216: 匿名さん]

安倍総理と全く同じなんですね。
さすが、お見事です！

[217: 匿名さん]

職人さんがいなくなったね。
やはり技術だけではマンション管理はできないと悟ったのかな。

[218: 匿名さん]

そうじゃないよ、貴方が詰まらないと職人は思ったので辞めたのよ。

[219: 匿名さん]

消えて欲しいのは玄関扉が塗装仕上げで350戸なのに清掃員が2人で安倍総理と同じ事してるのが解ってない人。

[220: 匿名さん]

管理員や清掃員がゴミ処理をしているとかいっている
何にも知らない者がいくら吠えてもねえ。

[221: 駅まで5分]

大規模修繕工事委員会が立ち上がると揉めるマンションてなんなのでしょう。

私のマンションでは3年前に２回目の大規模修繕工事がありましたが、当時の自治会長や副会長らを筆頭に有志一同と名乗るチームが立ち上がり、工事のために尽力していた理事たちへの誹謗中傷や署名活動に騒々しかった嫌な思い出があります。
自分たちのマンションの資産価値の為の工事なのにイジメのような署名活動でマンションの評判を落としては本末転倒ですよね。
この時期を境に相次ぐ引越しが多かったことは言うまでもなく。

[222: 匿名さん]

引っ越せる組合員は幸せです。大規模修繕を２回したマンションは築３０年位ですよね。
外装の見栄えは良くなったでしょうが。見えない設備関係は大丈夫でしょうか。？後は、
買えるゆとりのない組合員と、安くで購入した組合員との対立がある。その始まりが、
区分所有者の古い順から役員になるようにしたり、立候補制の廃止、民泊禁止、等規約
を改正します。そうしないと危険ですから。？
マンションは、だいたい、２０年が買い替え時期です。

[223: 匿名さん]

>>マンションは、だいたい、20年が買い替え時期です。

リタイヤ、年金受給者にはキツイですね。
確かに2回の大規模修繕工事済みのマンションの未来は。。。
住むか引っ越せるかで、人生の勝敗が決まります。
同じマンションでも住民の格差は激しく決まるものも決まらないのが現実です。

[224: 匿名さん]

１、組み合員の中には手持ちのマンションをローンの返済後新しいマンション（住居）購入し、
　　旧マンションは賃貸にして賃料で新マンションの購入資金を返済できると考えている。

※上記１の件は、マンションの管理状況を把握して将来組合員の負担を軽くして安全な管理を
　できるプロ（マンション管理士）の組合員の集団があるかないかを見極める必要があります。
※管理会社任せ（全部委託等）は非常に危険である。

これ等を考慮して賃貸に出しても賃料である程度の収入がある事と、将来オーナーチェンジで
売却しやすい物件であるかどうかを見極める必要があります。

[225: 匿名さん]

>224さん
私もマンションは２軒目なんですが、資金的にはある程度余裕があったので
借り入れは殆どなくて買い替えができました。
前のマンションは売るつもりはなかったのですが、買い替えした場合は所得税
は掛からなかったのですが２年売却しないとその恩典が無くなるということで
結局売ったんですけど１２年前に買った値段と殆ど変らない価格でした。
高く売れた要因としては、駅近、学校、病院、ショッピング、階数、角部屋、
築年数等で不動産の点数がつけられましてそれで価格が決まりました。
資産価値の落ちない、落ちにくいマンションは売却する時も賃貸に出す時も
有利に展開していきます。

[226: 匿名さん]

>224さん
そこで本題ですけど、築３０年近くのマンションであれば、これから
大型設備の更新工事を検討しなければならなくなります。
エレベーターの更新、玄関扉の交換、サッシ・網戸の交換、縦樋、高置水槽、
消防設備等、そして何よりも給排水管の更新工事をしなければなりません。
これは共用部分、専有部分も含めて。
修繕積立金も前もって積立をしておかないといざとなってその時に取り替え
工事をしようとしても積立金がなく、借り入れをすれば１０年返済となり
現在の積立金にプラスして大幅な値上げをしなければならなくなります。
通常の大規模修繕工事にプラスしてやらなければならなくなりますので
事前準備は必要です。
値上げは早ければ早いほどその額は少なくて済みます。

[227: 匿名さん]

管理や修繕を全て管理会社にまかせることがどれほど恐ろしいことか。管理会社の利益など組合は考える必要はない。マンション1棟で管理会社がどれだけ利益を得ていることか。今後破綻マンションが増えるでしょう。

[228: 匿名さん]

>227さん
管理会社性悪説を唱えているマンションばかりではないですよ。
うちの場合は管理会社とは良好な関係にあり、マンションのために
一生懸命努力してくれています。
工事や点検で協力金やバックリベートを取ることもありませんので。
やはり管理会社と管理組合は「共存共栄」でなければいけません。
管理会社も利益ばかりを追求していれば会社の存続はありません。
管理会社もそれは考えている筈ですよ。悪徳といわれるのは会社存続
していくには絶対使われたくない言葉ですから。
人を信じ信じられる人間目指していくべきです。

[229: 匿名さん]

↑
管理会社は、どちらですか？

[230: マンション検討中さん]

228様、マンション購入を検討中のものですが、私も同様に管理会社名を知りたいです。

[231: 匿名さん]

福岡の管理会社で東福互光さんです。
ここの会社の方針は、委託管理で業をなすことを本分とされて
いるとのこで、工事に対する紹介料は全くありません。
ただ、管理会社名義の請求書がある分は紹介料等を頂戴しています
とのことでした。しかし請求書をみても殆どありませんでした。
ただ欠点もあります。紹介料等が発生しないので、悪くなってから
とか理事からの要請がないと積極的に工事とかの提案はありません。
工事や補修が発生すれば相見積を取ったり工事個所の確認とか業者
との打ち合わせで忙しくなりますので。
しかし、そうなったときは一生懸命やってくれますよ。
互光グループは全国にありますが、よそのことは分りません。

[232: 匿名さん]

大手の管理会社には優秀な人材がたくさんいます。
その人材を確保するためにはいい労働条件が必要となります。
そしてそこの従業員は切磋琢磨して上を目指して努力をします。
その努力は会社のためなんですが、それが会社の信用とかに
結びつくものでなければなりません。
収益にばかり拘りすぎると管理組合の反感や不審に直結して
いきます。
やはり適正利潤というものが大切だと思います。儲かり過ぎは
結果的にはマイナスとなります。管理会社のフロントは管理組合
と一緒になって快適なマンションライフが送れるお手伝いをして
いくことが大切でしょう。

[233: 匿名さん]

それから私はここのスレでいろいろ書き込んできましたが、
個の名前を挙げる結果となってしまいました。
別に管理会社の宣伝のためでもないんですが、その名前を出して
しまいましたので、これを機にここのスレから離れようと思います。
好き勝手なことばかり書き込みまして申し訳ありませんでした。
職人さん（実際は違うと思いますが）にも失礼しました。
ただいい勉強はさせて頂きました。
是非このスレで皆さんにアドバイスを送ってあげてください。

[234: 匿名さん]

築27年の築古マンションですが、中古購入の若者は大きな工事がある度に新築を購入。
27年住み続ける団塊世代は大規模修繕積立金の値上げの毎にロビーや掲示板の前で愚痴をこぼしている。
富裕層や若者は大規模修繕工事とは関わらずにいっちょ上がりでタワーマンションへ昇格です。
羨ましい限り

[235: 匿名さん]

築古マンションになればなる程、管理会社にとっては収益を生む物権である事は子供でも
理解出来ます。その為には役員を利用するか、無知を利用して管理会社主導にする為に、
管理規約を設定、及び変更、廃止、したり、委託契約を有利に展開する為の条文を忍ばせ
たり、あの手、この手を使います。

規約や法令違反を指摘する組合員を他の組合役員をたきつけて排除の動きをします。
それらを見抜く組合員は少なく、マンション管理士等の試験に合格する位の実力がないと
見抜けません。

特別決議事項（規約の設定、及び変更、廃止の案等）でも、総会成立要件を満たしてしてい
ない総会でも、欠席者の票を議長（理事長）に一任して可決している事例が多い。私の居住
物件は、過去の議案書等を精査しましたらたくさんの規約や法令の反する事例を発見しまし
た。

かの有名な管理会社１０９の事例です。皆さんの物件も精査される事を提案致します。

[236: 匿名さん]

マンション住民で先々まで考えている方はごくわずかです。殆どの住民はどうにかなると思っています。それがどれほど怖いことか。傲慢で先々のことまで考えず安易な判断をし、自分勝手な考え、自分の都合で考える理事長がマンションをダメにします。

[237: 匿名さん]

その通りだと思います。
管理会社に任せるのではなく、理事長だとか理事などでなくても、毎日の清掃に注意を払い、気になる部分について管理会社に指摘し、無駄な工事をせず、無駄金を使わず、十二分な積立金を確保することです。
普段の清掃に現れるのが管理の良し悪しです。
それができれば不具合の場所を早期発見できることに繋がります。
普段の清掃ができないと、見つけられないので、不具合が進んでしまい、手直しで済むことが、工事になってしまうこともあります。

[238: 匿名さん]

清掃結果は目に付きやすい管理部分ですから、役員もたまには、巡回する事を薦めます。

[239: 匿名さん]

清掃業務は綺麗な仕上がりは当たり前ですから当然良悪は理解しやすいです。
理事会で業者に内緒に清掃業務と管理員業務の良し悪しのアンケートを取る
事をお勧めいたします。

[240: 匿名さん]

綺麗の基準は、人によります。当然自宅が汚い方は清掃状態が悪くても気にならないでしょう。
住民の質によります。