竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。
どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。
私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。
管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。
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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。
[スレ作成日時]2017-10-01 01:27:07
注文住宅のオンライン相談
【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために
| No.101 |
by 匿名さん 2017-10-22 17:57:59
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削除依頼
うちは、規約により、アルミサッシは長期修繕計画で組合の費用負担で一切取替を可決した。
区分所有者及び議決権総数の４分の３で可決しましたが問題ある。？ |
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|---|---|---|
| No.102 |
24に書かれた内容です。
>玄関扉、サッシ、高置水槽、消防設備、エレベーター、給排水管等の大型設備は >工事予定がされていますか？長期修繕計画表で計画されていますか。 >サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。 >１戸当たりの６年分の積立金を使います。 29に書かれた内容です。 >玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。 >サッシは現在アルミサッシですよ。 >１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を検討する時にはじき出した数字です。 >交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置します。足場費用も含んでいます。 >給排水管の更新工事は築３５年で計画しています。現在は塩ビ管使用ですが、 >交換時は高くつきますがステンレス管にする予定です。 >排水管については継手部分だけでもいいのではという建築士の意見でした。 >専有部分の配管と一緒に行う予定です。尚専有部分の配管工事は管理組合が行うことになっています。 >漏水が発生しだすと住民が不安になると共に住民間のトラブルが発生することもありますから。 >因みに個人で専有部分の配管（給水管、排水管、給湯管・汚水管・ガス管）を業者に依頼すれば約７０万円という見積もりも取っています。 33に書かれた内容です。 >玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。 >サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。 >大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。 >それにサッシの場合の足場は両端だけですからね。 >排水管の継手部分だけの交換は普通にありますよ。 >専有部分の配管工事と共用部分の排水管の工事を一緒にやることにより経費と在宅とかの負担の軽減を図ります。 >床や背板は当然剥がしますし養生もします。 >一斉にという意味は分かりませんが、順にやっていきますよ。 >現在は上下の階だけで工事ができる方法もあるとのことです。 >内装費用は必要ありません。 玄関扉とサッシを交換することは長期修繕計画には無いです。 管理会社だけでなく大規模修繕工事を行う業者に聞いても初耳だと言われました。 玄関扉とサッシを交換するのは、全体の調和を保つためだそうですが、意味がわかりません。 排水管の継手だけ交換すると書いてますが、継手だけを交換するなら全て交換しても費用は変わらないか返って安くなるので、これも意味がわかりません。 床を剥がすが内装費用は必要ないとか理解出来ない事ばかりです。 67に書かれた内容です。 >開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。 >各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも 玄関扉と照明器具が塗装だそうです。 昔の団地などの鉄扉とかアパートの木製扉なら塗装でしょう。 照明器具は塗装するものでしょうか？ 一応、メーカー製の製品がついているので日頃の清掃だけです。 93に書かれた内容です。 >あなたはやはり職人さんですね。 >マンション管理は実際したことがないんでしょう。 管理会社の人間じゃないので、実際に管理はしたことがないのですが、この人は、管理をしたことがない人は全員「職人」だと言ってます。 だとするとこの人は管理会社の社員となります。 おそらく、暇つぶしに炎上目的でネットで調べたことを並べ立てているようです。 |
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| No.103 |
>99さん
あなたの話しは本当に一方的ですね。 玄関扉の塗装か吹付か分りませんが、塗装をすると書き込めばすぐ 玄関扉に塗装とかは聞いたことがない、おそらく古い団地に住んでいるというし、 ５００戸以下ならスーパーゼネンコンより中小の建築会社の方が手馴れているとか 訳の分からないことをいってますね。 うちのマンションは３５０戸でスーパーゼネコンが一番安かったのでそこに決めた といっても全然分らない。全て自己中。 うちは３５０戸だけど、スーパーゼネコンが３社相見積に参加しましたよ。 どこの建設会社でも工事をするのは地元の下請けや孫請け会社がするんでしょう。 ひいては露出防水を４０年以上やっていなかったという始末。 あなたのマンションでは設計監理方式は採用していないんですね。 スーパーゼネコンは言い分を受け入れることが多いので割高になるとか、相見積 を取った結果なのでそれ以上高くなることはないでしょう。 いかにいい加減な見積もりとかなんですね。 それに技術的なことを詳しく書き込んでますが、あなたは職人さんなのでそれを かきたいのでしょうが、一般住民はそんなことは知らなくていいんですよ。 その為にマンションの大規模修繕工事に詳しい設計コンサルタントを雇うんですから。 それにやけに１戸当り１００万円を強調してますが、私は相見積を取った結果たまたま １戸当り１００万円近くになったということを何回もいっているんだけど、我を通し 人の意見には聞く耳もたないというから手に負えません。 そして私のことは悪くいうけど自分はそれ以上に批判の繰り返し。 私は数字をごまかしたり、相見積をとった結果スーパーゼネコンに決まったとか、 技術的なことは知らないともいってもいますよね。玄関扉の塗り替えは塗装か 吹付とかは素人は関係ないんですよ。見積の段階では当然技術者が算定しますからね。 あなたのとこに長期修繕計画表はまずないと思いますよ。 職人さんは技術の一部しかわからないと思いますので、一度設計コンサルタントに 数量計算書までを含めた長期修繕計画表を作成してもらったらどうですか。 勿論経費はかかりますけどね。 |
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| No.104 |
>102さん
私の書き込んだものを集めてありますが、何か問題な点がありますか？ 中には技術者ではないので、間違っている所もあるかもしれませんが 私は１級建築士やマンションの大規模修繕工事の経験豊富な１級建築士 と打ち合わせた結果を書き込んだだけです。 又長期修繕計画の洗い直しについても、設計コンサルタントと契約し、 約１年間（月１回ですが）専門委員会のメンバーと綿密な打ち合わせを した中で長期修繕計画表を作成しました。 長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てを網羅したものに してあります。 築１５年から３０年間の計画ですから、築４５年間の計画ということに なります。 当然設計監理士の方は工事のバックリベート等はありませんので、住民の 立場に立って作成してもらいました。 |
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| No.105 |
貴方に教えるにはこのスレでは不可能です。唯、一言、もっと勉強してから投稿をやり
直してください。 文言から推測するとマンション管理士でも合格するには相当の努力が必要です。以上。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
>105さん
あたなのとこは設計監理方式は採用していないことと、しっかりした 長期修繕計画表がないのははっきりしました。 井の中の蛙ですね。 いくら職人さんでも技術的なことばかりいっていては通用しませんよ。 |
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| No.108 |
>>98 匿名さん
なんじゃそりゃｗｗｗ |
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| No.109 |
>玄関扉、サッシ
>工事予定がされていますか？ >長期修繕計画表で計画されていますか。 >サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。 >１戸当たりの６年分の積立金を使います。 >玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。 >サッシは現在アルミサッシですよ。 >１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を検討する時にはじき出した数字です。 >交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置します。 >足場費用も含んでいます。 >玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。 >サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。 >大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。 みなさん、腹を抱えて笑わないでやって下さい。 |
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| No.110 |
玄関扉が塗装仕上げで350戸のマンションだから、おそらく唯一無二だから調べればわかるよね。
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| No.111 |
>105さん
あなたは１戸当り１００万円という数字はそんなことはないと必死に 書き込みをされていますが、その考えはあなただけの考えではないですか。 私は一応目安として１戸当り１００万円ということは書き込みましたが、 それはあくまで目安であって、修繕個所、グレード、仕様等同じ条件で 相見積を取りたまたま１００万円だったといってますよね。 その数字を完全否定されますと、では同じ条件で見積もりを提出した８社の 建設会社はどういう考えで見積もり金額をだしたんでしょうね。 あなたのこういった態度は建設会社は全く能力なしととられても仕方ない 行動ですよ。 その相見積にはスーパゼネコンも含めて８社の応募があったことも。 工事費というのは一応修繕希望箇所を含めて見積もりを取りますが、 予算をオーバーした場合は、グレードを落としたり修繕個所を減らして 調整をしていくものではないですか。 わたしは職人さんをバカにしているつもりは全くありません。 あなたはそれなりに専門的な技術をお持ちだと思いますが、やはり客観的 なものの見方をしないと相手には通じません。 工事も安ければいいという訳でもありません。 それに何よりもあなたのとこのマンションにはやらなければならない工事を全て 網羅した長期修繕計画が作成されていないのと、お宅の大規模修繕工事は 設計監理方式ではなかったということはわかりましたけどね。 あなたと私はお互いに自分が正しいと思ってカキコミをしているのは間違い ありませんけどね。 |
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| No.112 |
>その相見積にはスーパゼネコンも含めて８社の応募があったことも。 応募？ やっぱり団地？ |
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| No.113 |
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| No.114 |
>玄関扉、サッシ
>工事予定がされていますか？ >玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。 >サッシは現在アルミサッシですよ。 >玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。 >サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。 玄関扉が塗装仕上げで、35年で一斉交換する？ アルミサッシは45年で一斉交換する？ 全体の調和を保つため？ サッシは居室内のこと？ 居室内のサッシって何？ |
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| No.115 |
窓枠サッシと網戸のことです。
職人さんではないんで間違った書き込みをするかもしれませんが ガラスのついたガラス窓のことです。 この表現が間違っていたからといって見積もり価格や工事費に影響は ないんではないですか。 あなたは言葉尻とかを追求して自分の優位性を保とうとしているだけですね。 あなたは職人ですから部材や建築用語とかには詳しいでしょうが、私たち 素人にとってはたいした問題ではないんですけどね。 |
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| No.116 |
>玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。
>サッシは現在アルミサッシですよ。 >玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。 >サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。 玄関扉を一斉交換？ 居室内にサッシがあるマンション？ 居室内は専有部分なのに共用部分の工事として一斉交換？ だとしたら共用部のアルミサッシはどうする？ 交換する理由は、調和を保つため？ 玄関扉一斉交換 20万円だと 350戸 7千万円 玄関扉一斉交換 30万円だと 350戸 1憶5百万円 サッシ一斉交換 70万円だと 350戸 2億4千5百万円 3億1千5百万円～3億5千万円 大規模修繕工事より高額！ |
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| No.117 |
玄関ドアのことは触れて欲しくないみたい
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| No.118 |
居室内のサッシってなんだろう？
サッシは外から見えるよね？ |
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| No.119 |
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| No.120 |
>117さん
玄関ドアのことは是非論議してください。 一斉に交換しないと同じものは廃版になっているので、居住者がそれぞれ 交換されても困ります。 色やデザインが違ったら全体の調和がなくなるでしょう。 それにいずれ交換しなければならない時期は必ずきますよ。 職人さんは玄関扉は交換はしなくていいといってるけどね。 |
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| No.121 |
>116さん
大規模修繕工事より玄関扉、サッシの交換の方が工事費が高いのは 当たり前でしょう。うちの場合は専有部分の配管の更新工事まで含んでますので。 それを承知で積立金の値上げをしたんですから。 長期修繕計画がないからあなたのとこは将来のことは分らないんでしょう。 うちはマンションは１００年もたせる計画で取り組んでいますから。 あなたのとこは４０年ですか？ さすが職人さん、玄関扉２０万円、サッシ７０万円うちの長期修繕計画 とほぼ同じですよ。 それにうちは専有部分の配管を管理組合として実施する予定なのでそれが ４０万円（塩ビ管の見積もりで共用部分の縦管と一緒に工事）。 それまでを見込んで１戸当り１８，０００円程度の積立金になってます。 早めに値上げを行ったのでそれで十分です。 しっかりした長期修繕計画表を早めに作ることが大切ですよ。 職人さんのドンブリ勘定では将来は真っ黒です。 |
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| No.122 |
やらなければならない工事をやらなかったり、先延ばしすることにより
大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くとしていた職人さんの事例 は全国にたくさんあります。 今現在が積立金が安ければいいという考えですね。それもありです。 |
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| No.123 |
ただ限界マンションになってからではどうしようもない。
同じ時期に建てられたマンションでも、建物設備の維持保全が しっかりやられているマンションと積立金不足で工事があまり できないマンションでは資産価値に大きな差が生じてくる。 |
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| No.124 |
高い高いといっている方もいますが、その工事をやったマンションは
分譲時に近い状態まで回復している。 |
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| No.125 |
イヤイヤ、２回目の大規模修繕工事を終えたマンションですが、工事費が1000万Overで酷い仕上がりでしたよ。
しかも工事1年後には修繕積立管理費値上げって。。。 理事会は無能か？ |
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| No.126 |
＞分譲時に近い状態まで回復している。 普段の管理が悪いのが証明された。 |
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| No.127 |
大型マンションの大規模修繕時に色々な委員会の委員を公募すると色んな
人物が公募してきますよ。 これ等は日頃の管理運営の中からある程度の人材の情報を組合員は把握し て置かないと大変な事になりますよ。 基本的な事は日頃から規約や法令をしっかり守った組合運営をしていな いと規約や法令に反する組合運営を役員がしていると無効にされたらアウ トです。 私のマンションでは過去の議案書と議事録等を組合員が指摘して法律家の 意見で理事会が無効であるとの結論がでて、混乱しております。 つまり、招集権のない理事長が総会や理事会を招集して組合運営している から、全て無効であるとの結論が出たのです。今までしてきたことが一人 の理事長の規約や法令違反で他の理事は騙されて組合運営がなされてきた 事が証明されたのです。この理事長の総会招集で大規模修繕の予算を可決 することはできないのです。 |
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| No.128 |
修繕専門委員会の会議や建設会社との定例会議、工事期間中の
報告会に出席するのは大変だよ。 専門委員会は２年ぐらい前から月１回程度だが、工事期間中の 報告会は週１回あるからね。 定例会議は月１回が普通。 なんだかんだで、合計５０回ぐらいの会議とかに参加しなければ ならないから大変だよ。 好き好んで参加するのは会社のリタイア組だろうね。 |
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| No.129 |
ところでここのスレ主さんは、スレ立はしたけどその後は
全く参加していないんじゃないかな。 無責任だな。 |
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| No.130 |
大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くといっていた職人さんは
どこにいったのかな。 所詮工事はマンションによって掛ける工事費も積立金の額も違うから その範囲でやるしかないんだけどね。 積立金の少ないマンションはそれなりに、積立金の豊富なマンションも それなりに工事をすればいいんだよね。 それを無理に自分の考えにもっていこうとすると無理が生じる。 職人さんは真面目ではあるんだろうけど、視野が狭いというかグローバル な考えが持てなかったんだと思う。 それに自分のとこの工事が一番と思っているようだけど、それにしては 長期修繕計画はないし、設計監理方式は採用していないとか、矛盾する 所があったからね。 責任施工方式を採用し、同じ条件での相見積とかは取らないけどしっかり した理事がいるからぼられたり、手抜き工事はないという考えなんだね。 |
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| No.131 |
しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。 |
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| No.132 |
妄想を相手にする気がなくなったのでしょう。
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| No.133 |
>しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
>井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。 この挑発は幼稚過ぎる。 |
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| No.134 |
しかしね、技術的なことを盛んに力説していたけどマンションの
住民にとってはそんなことは関係ないんだよね。 餅屋は餅屋というじゃないですか。技術的なことは設計コンサルタント を雇い、実際の工事は職人さんにやってもらえばいいんだから。 我々住民はいかに有効に職人さんや建設会社を使うかじゃないかな。 |
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| No.135 |
工事費は高い安いで判断するのではなく、その金額に見合った工事が
されているかが問題なのです。 だから金抜き計算書で同条件での相見積を取り業者を選定することが 大切です。 元請業者が直接工事をする訳ではないですが、資格をもったマンションの 大規模修繕工事の経験のある現場監督がいることが重要です。 しっかりした工事をするよう指導監視をしていかなければなりません。 設計コンサルタントと同じようなチェック機能を果たします。 |
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| No.136 |
金額に合った工事がされてるかどうか以前が大問題です。
その建物に対して、時期や工事の組み合わせが適切かどうかが一番重要なポイントです。 金額に合った工事がされていても、まだ5年先でも良い工事をするのは居住者の金額的負担を増やすだけで、喜ぶのはコンサルタントなどの業者だけです。 管理会社やコンサルタントや業者に任せてしまえば、大義名分を振りかざし好き勝手にされても解りません。 それをさせないのが理事会など居住者側の判断です。 管理会社やコンサルタントが居住者側であるとは限らないのです。 居住者側が工事内容が適切かどうか、今するべき工事かどうか、後に回せるのかどうかなど、技術的な事では無く、適切な工事かどうか管理会社やコンサルタントなどの業者に相見積もりを取る時点で質問し確認するだけです。 工事が欲しいので前倒しで工事を薦める業者もいれば、誠意をもってマンションの事を考えて今しなくても良い工事と今すべき工事を正直に教えてくれる業者もいますので、業者の良し悪しの判断にもなります。 素人だからと、足場が不要な工事であっても質問されないからと、足場が無くてもできる工事だと思わせる説明をし、前倒しで工事をさせようとする管理会社やコンサルタントなどの業者が多いです。 これは、聞かれなかったから答えなかったと言い訳ができるので、騙したのではなく、嘘でもないのです。 後で指摘され、気付いた時には手遅れです。 みなさん、中には、誠意をもって工事を薦める管理会社やコンサルタントなどの業者もいますが、管理会社やコンサルタントなどの業者が仕事が欲しいと言うこともあり、取れるならとってしまいたい、と言う気持ちから魔がさしてしまうこともあるのです。 そのような業者が、ネットを含む世の中に意図的に広めた間違った情報に惑わされないようにして下さい。 |
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| No.137 |
だからしっかりした長期修繕計画が必要なんですよ。
基本的にはその計画に基づいて工事をしていきます。 足場云々ではなく、周期的には一緒にやる時期だから 長期修繕計画に記載されているんでしょう。 例えば開放廊下のシートの張り替えは足場は必要ないから 先延ばしするのはいいのですが、ではいつやるのかが計画 されていなければいつまでたっても工事はやらないでしょう。 単なる工事費の削減で、ちょっとぐらい汚くなったり継ぎ目が 分るぐらいだったら我慢しまょう、別に生活していくには支障が ないんですからということになりますよ。 工事が欲しいとかいって業者が仕事をとるんではなく、あくまで 修繕個所や工事費とかの予算を決めるのは住民です。 それに工事の受注はあくまで相見積の結果ですよ。 工事個所等は設計コンサルタントと専門委員が積立金と相談しな がら決めるものです。 あなたのとこは設計コンサルタントは雇わずしっかりした長期修繕計画 もないんでしょう。 どうやって建設会社をえらんでいるんですか？まさかコンサルタントも いないのに、金抜き計算書を使い同じ条件で相見積をとっていますとは いわないでしょうね。 足場が必要でない工事を専門委員が決めてやったとしてそれが２～３年早 かったからといって後悔する住民はいませんよ。 きれいになってよかったという住民が殆どでしょう。 |
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| No.138 |
>136さん
あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。 又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。 住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？ 住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。 長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書は あるんですか？ 悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行 されるかどうかも分からないのではないですか？ 全てあなたがずっと仕切っていくんですか。 |
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| No.139 |
136はこたえられないんだよ。
逃げたよ。 |
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| No.140 |
>あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。 実際に大規模修繕工事を経験したのなら基本中の基本なので、敢えて聞く事ではないと思いますが、答えます。 選んでいるのではなく、実際に選んだ方法についてお答えします。 居住者からの意見で修繕委員を選びました。 管理会社と居住者から推薦された業者の中から選びました。 >又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。 >住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？ >住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。 これも経験されたのなら聞くまでもない、わざわざ書く事もない、どこのマンションでもやってることだと思いますが、聞かれたので書きます。 修繕箇所の決定について説明すると非常に長くなりますので、簡単に書きます。 当マンションにも数名いますが、マンションで居住者の中には建築関係者や不動産関係者がいると思います。 その人達と素人の居住者が中心となり管理会社と業者とで足場の無い部分に限られますが建物を見て回りました。 建築や不動産とは無縁の仕事をしている人でも、自分が住んでるマンションなので自分で勉強している人もいました。 もちろん業者にも相談しますが、他の業者の言う事などで意見の違うことや方法が違うことなど色々ありましたので、素人であっても比較して説明されれば、ある程度の良し悪しの判断をすることができるようになりますので言いなりになる事はなかったです。 >長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書はあるんですか？ 改めて長期修繕計画書を作り直しませんが、その想定される予算なども含め議事録として残し、予算の計上はしています。 >悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行されるかどうかも分からないのではないですか？ その判断は、居住者の皆さんが普段目にする場所ですし、管理会社と修繕委員会がチェックしています。 それで状況を理事会で検討し、大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、工事を行うほうがいいと判断されると総会にかけて総会決議で行うかどうかを決めると言う、どこのマンションでもやっているやり方です。 理事長が変わると実行されるかどうか分らないと言うのが理解できません。 理事は引継ぎをしていますし、管理会社も常に理事会の決議などをチェックしますので、理事長が変わったから実行されないと言うことにはならないです。 >全てあなたがずっと仕切っていくんですか。 違います。 仕切るのは、総会決議ですから居住者全員の総意です。 |
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| No.141 |
>140さん
わたしが考えていたような回答がされました。 私が気づいた点を述べてみます。 まず修繕委員の選出では公募はなかったんですね。 自主点検をやられたのはいいんですが、住民へのアンケート調査はやられなかった んですね。 建物診断は、大規模マンションではマンションの診断実績のある業者に依頼します。 そして診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。 仕様書、内訳書、費用概算、そして住民説明会までをしてもらいます。 診断報告書、修繕仕様書、工事概算見積書の提出をしてもらいます。（設計図面参照） それから設計監理業者、元請会社の選定に入っていきます。 足場を組まなくてもいい工事の計画は、いつやるかは具体的にはないんですね。 普通は大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しがされるんですけど。 工事は悪くなったら理事会で検討し大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、判断 して総会決議にかけるということですが、総会には工事の概算を提案しなければなりません。 修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要ですからね。 その額は、大規模修繕工事をした業者ではなく、新たに相見積を取りその業者と工事費 は決めなければなりません。 理事は変わるので引き継ぎは難しいと私はいいましたが、それを否定されましたが、 やはり凡その計画はないと判断が難しいのではありませんか？ 例えば開放廊下のシートの張り替えをどの時点でやればいいのか判断は難しいと思いますよ。 だからしっかりした長期修繕計画表が必要といっているのです。しかし、その時期が きたから必ずやるというのではなく、その時点で点検とかをして理事会で判断し、次の 事業の提案として総会議案としてあげるかどうかを検討すればいいんです。 あなたのとこのマンションでは設計監理方式は採用されていませんので業者選定の方法が 曖昧な基準となってしまいます。この方式でないと同じ条件での相見積は絶対に取れませんから。 勿論そういう面倒なことはしないで、管理会社方式とか責任施工方式で丸投げされている マンションも数多くあります。 お宅のマンションはどちらかというとその方式といえるでしょう。 |
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| No.142 |
例えば開放廊下のシートの交換をする場合、交換した方がいいとかの
判断を大規模修繕工事をした建設会社に相談しなくても、住民が見た目 で判断すればいいんではないですか。 そして計画を立てようとしたら相見積を取り業者と工事費を検討して 総会に提案するんではないですか？ その凡その予定がないといつやるかの判断をその時の理事会では動かない 場合があるので長期修繕計画表が必要といっているんです。 計画でその時期がきたからといって、工事をやらなければならないという 訳ではないんです。その時に理事会でやるかどうかの判断をするんです。 長期修繕計画は指針でもあり羅針盤でもあるのです。 |
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| No.143 |
141の内容は、先に自分で書いたことと矛盾しているのに気がついてないようです。
簡単に示すと、工事内容などは専門家に任せ、金額に見合った工事かどうかの判定をするだけだと書いていましたが、まるで違う内容に変わっています。 自然環境や使いかたによって劣化状況は変化するのに、いつやるか具体的に決める事は不可能です。 この人の書く内容は、かなり技術面を知らないとできない内容に変わってしまいました。 しかも、何度読んでも理解できないのですが、それは、自分が聞いただけで本当は理解してない言葉などを使ったからでしょう。 この人の言う通りなら、この人のマンションは一般のものとはかなり違うのでしょう。 |
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| No.144 |
>143さん
私の大規模修繕工事の進め方は最初も今も全く変わっていません。 １４１の書き込みも、何か資料等を見て書いたものでもありません。 いつも考えていることですので、工事の進め方の考えでしたらすらすらと 書けますよ。 例えば開放廊下のシートの張り替えをする場合、長期修繕計画で予定を 立てるが、それは一応目安としてその時期がきたら理事会でやるかどうかは 検討するといっているでしょう。 自然環境や使い方によって経年劣化は違いますが、その工事をした方がいいか どうかは素人でも判断できるでしょう。 工事をする場合はあなたみたいな職人さんに任せればいいんです。 私が玄関扉を塗装と書いたので批判しましたけど、素人にとっては塗装も 吹付も何ら変わりませんし、その表現がちがったからといって何か問題が ありますか？ あなたは職人さんですから塗装と吹付は全く違うのでこれは許せないと いうんでしょうが、工事業者に依頼した場合は、当然吹付でやるでしょう。 住民に聞いてみてください、玄関扉の塗り替え？を塗装というか吹付というか どちらであっても大した問題ではないんですよ。 開放廊下のシートの張り替えを大規模修繕工事をした建設会社に相談し、新たに 相見積を取り業者選定や工事金額を出さないあなたのやり方の方がおかしい んではないですか。 それに長期修繕計画の洗い直しができていないんですからね。技術的なことに関しては 詳しく説明されていますが、設計監理方式とかで同じ条件で相見積をとるとかは 全く触れておられませんからね。 所謂管理会社方式か責任施工方式の丸投げかどちらかを採用しているんでしょう。 だったら技術的なことは住民は必要ありません。 |
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| No.145 |
まるで国交省などお役人が作った業者丸儲け方式を鵜呑みにし広めたいようです。
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| No.146 |
>145
あなたには大規模修繕工事の進め方はわかりません。 ただ、批判するだけの人ですから。 悔しかったら、あなたの考えを書き込んでみてください。 理想的な工事のすすめかたを。 絶対あなたにはできないでしょうけどね。 |
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| No.147 |
既に書いていることです。
あなたのやり方は、他人に書かせて揚げ足を取る方式です。 すらすらっと書けるなら、まず自分が書いて下さい。 それに、大人げない幼稚な挑発は意味無いですよ。 あなたを相手にする気はないですが、一般的にみてまちがっていることの訂正はします。 |
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| No.148 |
>147
私は今までどれほど書き込みましたか。 揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。 あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが 最初が技術で終わりも技術しかありません。 だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの 必要性が理解できないんですよ。 設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？ 知ってますか、設計監理方式というものを。 |
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| No.149 |
このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。 「あなたを指導しているだけですよ。」 見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。 勘違いも甚だしい人ですね。 >揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。 >あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが >最初が技術で終わりも技術しかありません。 >だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。 >設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？ >知ってますか、設計監理方式というものを。 私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた 「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」 これを実行してからにして下さい。 |
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| No.150 |
148さん、玄関扉が塗装仕上げって本当ですか？
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| No.151 |
>149
あなたとの最初のやり取りをしている時は中々しっかりした者が 現れたので楽しみに書き込みをしていたんだけど、途中からあなたは私を 批判するようになったり、玄関扉が塗装か吹付か分らないが、その言葉尻を 捉えて批判するようになりましたね。 その時点でたいした人物でもなく、知識も偏見しているというのが垣間見える ようになったんですよ。 それだけの職人さんだったということ。がっかりしましたよ。 |
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| No.152 |
管理会社の責任施行方式は、管理会社が工事をスル訳ではないので割高になる。
信用のおける建設会社に責任を持たせて組合の役員が協力すれば、管理会社の 中間マージンの分安くて済む。勿論瑕疵担保保険にも加入。 ※、うちは、この方式で全ての工事をしている。築２５年になるが、管理費＋ 修繕積立金＝各々８０円/㎡で推移して、積立金も豊富にありますし、値上げ、 一時金徴収の必要はありません。 私の意見ですが、８０円/㎡以上になると、過去の工事や委託費が高いか、諸々 の管理の経費が高かったことを意味しますので、精査をしてみてください。 私のマンションは、理事長と組合雇用の管理人はマンション管理士等の資格保 有者で助かります。 |
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| No.153 |
繰り返します。
このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。 しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。 「あなたを指導しているだけですよ。」 見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。 勘違いも甚だしい人ですね。 >揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。 >あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが >最初が技術で終わりも技術しかありません。 >だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。 >設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？ >知ってますか、設計監理方式というものを。 私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた 「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」 これを実行してからにして下さい。 自分ができない事を書くべきではないです。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
何度聞いても答えす無視してますが、答えられない理由があるのでしょうか？
もう一度聞きます、玄関扉が塗装って本当ですか？ |
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| No.156 |
ちゃんと説明しているのに分らない人ですね。
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| No.157 |
うちは玄関扉を大規模修繕後に住民の要望で塗装をしましたが、色むらが出て汚いです。
しない方が良かったです。分譲時のままの方が品が有りましたが、下品な色になりまし た。しばらくは、このままで我慢しなければいけません。 |
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| No.158 |
うちは大規模修繕工事の時に玄関扉を塗装か吹付か分りませんがやりましたけど、
新品同様にきれいになりましたよ。分譲時とかわらないようになりました。 エレベーターのドアも塗装か吹付かわかりませんが、新品同様になりました。 塗装と吹付の違いはわからないけど、職人さんはしっかり見極めてやって くれるからね。 |
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| No.159 |
一般的なマンションの玄関ドアを塗装する場合、製品として工場で焼きつけなどの処理が行われた表皮などを剥がさないと塗れませんので、サンダーなどで削り取りますが、物凄い削り粉が舞いますので、作業中の通行は非常に困難です。
ドアのデザインによっては手作業になりますし、小口（上下左右の厚みの部分）などまで落とすのは非常に時間がかかります。 また、状態に応じた下地材を用いないと、数か月で塗料が浮いたりひび割れが起こったり剥がれたりすることもあります。 また、適切な材料を使っても、塗る日の気温などの違いなどがあり、経験の浅い業者だと上述のような剥がれなどが起こります。 なので、止めたほうがいいです。 普通、塗料を塗るのは、昔の団地やアパートに用いられた塗装仕上げの鉄扉とか、戸建てで使うような木製扉です。 その状況だと再塗装は難しいので、残念ですが玄関扉の交換を計画するのが賢明でしょう。 しかし、玄関扉だけを交換できるかどうかは、既存のドア枠に合う扉があるかどうかで決まりますので、無かった場合、ドア枠も含めた交換になります。 今のドア枠を残し、新しいドア枠をかぶせるカバー工法が一般的ですが、ドアの幅が狭くなり高さが低くなり、床部分の枠が段差になります。 車椅子やベビーカーの出入りが難しくなったり、既に部屋に入れた家具などが出せなくなってしまう可能性がありますので、居住者全員に確認した上でないと後で問題になります。 既存のドア枠を外して新しいドア枠を入れて今と同じ開口サイズにすることは可能ですが、躯体を斫る（削る）ことになるので、費用は高くなりますし躯体に負担を与えてしまいますので、建物寿命に影響する可能性があります。 |
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| No.160 |
マンションのグレードがよく分かりました。
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| No.161 |
１５７ですが、安物マンションで、理事も順番制で、管理会社は工事代をボッタクリ屋で、ドア
の塗装もいい加減ですので、エレベーターの壁も昔の大衆食堂の雰囲気で住たくなくなりました ので、今のうちに売りに出さないと大損しそうで心配です。日常の管理は大事です。 |
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| No.162 |
その通りだと思います。
日常の清掃管理が当たり前にできていれば、大規模修繕工事で見違えるように綺麗になったとまでは思わないです。 将来の維持管理費が高くなってしまうと買い手がなくなってしまいますね。 しかし、それを知らずに買った他人の事を考えると、売るのを躊躇しますね。 悩んでしまいます。 |
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| No.163 |
>159
やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は 工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。 長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。 ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。 ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。 うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、 マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。 ちなみにうちの修繕積立金の額は１８，０００円をゆうに超えており、積立金残も かなりの金額が残っています。１３年周期で大規模修繕工事は計画されています。 専有部分の配管も管理組合として実施するようになっています。 当然先行工事者に対する規約とかそれに関する規約も既に規定されています。 清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき 届いています。 |
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| No.164 |
ちなみに現在の配管は塩ビ管なんですが、将来的にはステンレス管
にしようとの計画もあります。一応現在の長期修繕計画では塩ビ管 での予定額となっています。 |
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| No.165 |
一般的な組合員にとっても細かい事を知る必要がないとの発言ですが。それは、いけません。
やはり、組合員には、重要な技術的な説明はするべきでしょう。 |
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| No.166 |
１６４さん、架橋ポリエチレン管、はどうでしょうか。？
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| No.167 |
給排水管の取替時に床を剥ぎ取らずに取り替えられる工法があったように聞いていますが、
どなたか教えて下さい。お願い致します。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
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| No.170 |
現実との乖離が酷いですね。
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| No.171 |
350戸のマンションで清掃人がたったの2人？
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| No.172 |
350戸でも全戸が6畳一間のアパートで廊下を挟んで向かい合った部屋の配置なら2人でなんとか清掃できるかもしれない。
一般的な3LDKが中心のマンションだと、2人の清掃人がフルタイムで毎日はいり清掃ができる戸数は、廊下の総長さや共用部の広さ共用施設の有無によりますが、せいぜい100戸でしょう。 350戸となると、パーティールームなどの付帯設備もあるし駐車場も広く敷地内に庭など共用施設が色々あるので、常識的に考えても2人では無理です。 一日24時間働くと言う意味でも無理でしょう。 |
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| No.173 | ||
| No.174 |
うちはそれに近いマンションだけどフル勤務で３名（管理員含む）です。
日常清掃は拾い掃き程度ですから、ブラブラ拾い歩くだけです。老人の 散歩と変わりません。 ただし、定期に特別清掃（洗浄含む。）が入りますので徹底的にプロによ る清掃です。綺麗ですよ。日常清掃は１名減らして、特別清掃に費用を使 います。 |
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| No.175 |
知人のマンションの場合、駐車場は総世帯数の約3割で機械式駐車場で、外廊下、14階建ての良くある中規模マンションです。
管理人は一人で朝から夕方まで、単純に割り算をすると大体60世帯当たり一人の清掃員が朝から午後3時まででフルタイムではないそうです。 しかし毎日全ての場所を清掃するのではなく、詳しくは知りませんが一週間で全部を清掃しているようです。 ただ、メインエントランスとペット用のエントランスは毎朝清掃しています。 多目的室や集会室は、その都度の掃除のようです。 ゴミ置き場もゴミ出しに応じて清掃しているようです。 駐輪場は天気によって清掃の頻度を変えてるようです。 |
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| No.176 |
玄関扉の塗装ではなく、玄関扉の四方枠の塗装のことです。
詳しく言うと、敷居（下の枠）を除いた三方枠（左右と上）の塗り替えです。 ここは一般に鉄部なので定期的な塗り替えをします。 敷居（下の枠）は靴などで踏まれたり擦れたりするので、塗装だと直ぐに傷んだり剥がれたりしますので、無塗装のステンレスを用いるのが一般的です。 |
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| No.177 |
日常の清掃と定期清掃を一緒にしているんですね。
単なる憶測で批判してはだめですよ。 日常の清掃は、単なる掃き掃除とゴミ拾い程度ですよ。 開放廊下の清掃は全フロア毎日する必要はないでしょう。 集会室等も。 |
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| No.178 |
玄関ドアのドア枠の塗装は、乾くまでドアを開けた状態にするので、留守だとできません。
誰か在宅中じゃないとできないこと、状況によってはケレン・下塗り・中塗り・仕上げ塗りなので、時間がかかると大規模修繕工事の説明を必ずされます。 そうしないと、塗装工事ができなくなるからです。 なので、大規模修繕工事を経験した中心人物なら知っているでしょう。 |
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| No.179 |
>176
技術的なことは素人には関係ないんですよ。 職人さんがしっかりやってくれますから。 玄関扉の塗装をしたというのですから、当然三方枠の 塗り替えだったんでしょう。 職人さんがちゃんとやってくれますよ、プロですから。 素人が要求してもできないものはその都度何故できないかの 説明が職人さんからされるでしょうから。 |
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| No.180 |
350戸のマンションなら、履き掃除とゴミ拾いをするだけでも2人では無理でしょう。
定期清掃の頻度はどれくらいなのでしょう？ 定期清掃と定期清掃の間でも、共用廊下に埃は積もりますので掃き掃除は必要ですし、拭き掃除も必要です。 350戸となると、ゴミ出しが2人でできるとは思えません。 350戸で50階建てタワーマンションで内廊下、エレベーターは一基、通常使用はしない非常用の内階段、共用施設は無し、駐車場や駐輪場も無し、エントランスは極小、ゴミは居住者が当番制でゴミ収集日に出すのなら、2人の清掃員でも可能でしょう。 |
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| No.181 |
179は言ってる事が矛盾だらけです。
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| No.182 |
理事として大規模修繕工事を経験したからといっても、実際には管理会社などに任せっきりで、説明されても理解できず、必要な工事かどうかも管理会社などに任せてしまうので、実際にどんな工事をするのかすら分らないまま工事内容を決定してしまう人が多いです。
なので、後になって工事の事を聞かれても、本当はわかっていないので、わかったつもりになった事、本当は誤解していることでも正しいと思い込んでいるので誤解したことを答えてしまうのです。 理事長が替わったら実行できないと言うことから、理事の引継ぎもしていないので、管理会社はそれに付け込んで、引継ぎされては都合の悪い部分については黙っていて、都合の良い部分については、以前はこうなっていたので参考にして下さいとか、こう決まっているので従って下さいと促しても、管理会社の言う事だからと、疑うことなく信じされられるのです。 自分の目で確かめず、言われたことを鵜呑みにする典型的な例です。 こんな管理をしているマンションは、管理会社の食い物にされるのです。 大規模マンションほど、食い物にし易いのです。 皆さん、反面教師にし、悪徳管理会社などの食い物にされないように注意して下さい。 |
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| No.183 |
>182
うちのマンションは大規模修繕工事では管理会社は殆ど全面 には出てきませんでした。 当然管理会社推薦の建設会社もありませんでした。 全てマンションの住民がやりましたよ。 勿論、劣化診断業者、設計監理業者、元請会社の選定は住民が １００％タッチしてまして、管理会社が口を出すということは ありませんでした。 |
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| No.184 |
183さん、それは良いマンションで良い管理会社だけでなく、良い居住者に恵まれたからだと思います。
皆さん全員でなくても、多くの人が戸建てに住んでいる感覚で、共同住宅ですが自分の持ち物なんだと意識されているからでしょう。 人任せにするのではなく、任せる相手を自分たちで選ぶ、任せても任せっきりにはせず、意見交換し、疑問は放置せず解決する、当たり前のことですが、183さんのマンションのようにするマンションが増えることを願っています。 |
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| No.185 |
>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。 おそらく、自分が何を書いたのか解ってないんでしょう。 工事の進め方の考えを、すらすら書いてもらいたいのですが、まだ書いてくれません。 「工事の進め方」で、一冊の本が書けるくらいの内容のはずなのですが、そうじゃないようです。 何を書くのか非常に興味があります。 |
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| No.186 |
>185
執念深い人ですね。 何であなたに大規模修繕工事の進め方を伝授しなければ ならないんですか。 今まで書き込んだものを良く読んでください。 大いに参考になったと思いますよ。 あなたも私が質問したことには全然答えていませんよ。 大規模修繕工事で設計監理方式を採用していますか。 相見積の取り方はどうしてやっているんですか？ 修繕専門委員会は何年前に設立されていますか。 大規模修繕工事は第１回目は何年目に実施しましたか。 元請会社の応募方法はどうしていますか。 工事を請け負った建設会社名はどこですか。 総合評価方式を知っていますか。 修繕積立金の１戸当り平均額はいくらですか。 お宅のマンションは都道府県ではどこですか。 委託している管理会社はどこですか。 新しい質問も含め答えてください。 |
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| No.187 |
大規模修繕は管理会社にまかせるのが一番安心。
住人ができる事など、たかがが知れているし、役員は定期的に変わる。 ほかの役員や所有者に迷惑がかかるような修繕方法はやめろ。 誰もが暇な老人じゃないんだ。自分勝手は迷惑千万。 自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。 |
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| No.188 |
>>自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。 自分がやってるのに、他人にはやめろと言ってます。 この人を相手にしても意味無いですが、間違った事は正します。 |
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| No.189 |
「応募」 超大型物件での極少数派の場合か公的な場合のみの事です。 一般のマンションで必ず行うことではありません。 このように、知識が偏っているだけでなく、正しく理解していないのが明白なのです。 まずは自分で書いたことを実行してからにして下さい。 すらすら書けるというなら、「工事の進め方の考え」を、すらすら書いて下さい。 実行できないなら、書かないほうがいいですよ。 |
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| No.190 |
>>大いに参考になったと思いますよ。 参考にした人、いますか？ |
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| No.191 |
>189
執念深いね。 いい加減あきらめたらどうなの。 マンションの住民に技術的なことは必要ありません。 それより、私の質問に答えてよ。 揚げ足取りは得意なようだけど。 大規模修繕工事の進め方の骨子は何回も書き込んでいるよ。 やっぱり職人さんでは理解するのが無理なのかな。 読解力を高めるには読書が必要です。 職人さんだからあまり本は読まないのかもしれないけど、 知識や教養、常識をみにつけるためには必要不可欠だからね。 本を読む習慣をみにつけるといいですよ。私は本を読むのが 好きで、毎日３時間程度はそれにあてていますよ。 |
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| No.192 |
典型的な「知識のみ」の人ですね。
しかし、本を読んでるのに文章は書けないんですね。 質問を質問で返したのが自分だと気が付いていないのは、読解力の欠如ですね。 |
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| No.193 |
本ばかり読んでいると、一般常識が欠如するのか、他人を見下しても気付かなくなるのか、公の掲示板で他人を侮辱しても気付かないようになるんですね。
もしくは、公の掲示板で、他人を侮辱したくなるようですね。 |
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| No.194 |
>193
あなたが最初に批判したんですよ。 売り言葉に買い言葉という奴です。 他人を見下しているというか、あまりに執念深いのと、理不尽なので ついついからかいたくもなるんです。 まともに相手しても糠に釘ですしね。 自分の主張というか技術的なことばかり自慢げに書き込んでいますからね。 中途半端な知ったか君には頼りません。私たちのマンションは技術的な ことはお金を払ってプロに依頼します。 |
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| No.195 |
350戸のマンションで2人の清掃人ですね。
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| No.196 |
この管理組合管理会社板は嘘つく投稿者がいるようだね。迷惑だよな。
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| No.197 |
>やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
>工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの >でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。 >長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり >ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。 >ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。 >ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。 玄関ドア枠を取り外す場合、ドア枠周囲（上下左右）の躯体（コンクリート）を壊すことになります。 当然ですが、仕上げも壊すことになります。 壁面がタイルの場合は張り替え、床の長尺シートは部分的に張替はできますが、見た目が良くないので全部張り替えになるのが一般的です。 ドア枠の内側（居室側）の化粧木枠や玄関の床も破損するので交換になります。 施工方法によっては、室内の壁にも影響がありますので十分な事前調査が必要ですし、居住者に詳しい説明が必要です。 建物の状態で変わりますが、一般的にはカバー工法の2倍くらいの金額になるでしょう。 室内の壁クロスまで影響が出る場合、居住者からすれば、間取りによって、玄関や廊下の壁クロスの張り替えも考慮する必要もあるでしょう。 このような事があるので、理事会は、何故こうなるのかを知らないと判断することすらできないのです。 金が豊富にあり、好き放題使えるなら、管理会社や設計事務所に全てお任せでいいですが、そんなマンションは非常に少ないので一般的ではありません。 >清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき届いています。 もし350戸くらいのマンションで、清掃員が2人なら、普段の維持管理が不十分なので、毎日、徐々に汚れて行くのを見ているので当たり前だと思わせることができます。 そこで大規模修繕工事を行うと、見違えるように綺麗になったと、居住者を印象操作することができます。 350戸分のゴミ出しを2人では無理ですし、管理人が手伝っても無理でしょう。 例えば、50戸以下の小規模マンションで管理人と清掃員の2人とか、管理人が清掃員を兼ねて1人のマンションも多いと思います。 100戸のマンションになると、管理人1人と清掃員が2人は必要ですね。 350戸となると、1棟ではなく2~3棟に分かれていることもあるので、どう考えても2人では無理です。 また、盆と正月以外、土日祝祭日も清掃員がいるとなると、管理人もいるはずです。 コンシェルジュサービスなどなら、年中無休でもわかりますが、清掃員が2人なのにコンシェルジュサービスなどがあるとは思えないので、信じられませんね。 こんなマンションが本当にあるんでしょうか？ |
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| No.198 |
>197
ゴミ出しを何で清掃員がするんですか？どういうマンションなんですか？ 清掃員がするのは周りの簡単な清掃だけですよ。 ゴミはゴミ置き場に分別してに居住者がもっていきます。 それをごみ収集車が回収にきてもっていくだけでしょう。 管理員は二人いますけど、清掃に関しては簡単なチリ拾い程度しかしません。 そのために清掃員がいるんでしょう。 定期清掃はまた別の問題です。 それから玄関扉の交換はまだ２０年先のことですよ。 そんなに先のことを詳しく調査とかする筈がないじゃないですか。 あなたは何をそんなにムキになっているんですか？ あなたは私の質問に全く回答はしませんね。 |
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| No.199 |
>197
やっぱりあなたは単なる職人さんなんですね。玄関ドアの取り付け専門でしょうね。 居住者を印象操作するとかあなたの発想は貧相すぎますよ。 大規模修繕工事での設計監理業者の役割は、見積通りの工事がされているか手抜き 工事はされていないかのチェックもその役割の一つなんですよ。 例えば、塗装工事では決められた塗料が決められた量使用されているか。 そのチェック方法としては、使用した塗料缶に通し番号を付けてカメラで撮ります。 又、窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して行いますが、それを取り外さ なくて直接貼り付けていくのを防止するために、その廃棄処分されたシーリング材 の確認をします。 ルーバルの防水工事でも４回タール等を流していましたが、そのたびにチェックが 行われていました。屋上防水も同様です。 毎朝朝礼では、現場監督と一緒に業者に注意事項等の説明を行うのも設計コンサルタント の役割です。 設計コンサルタントは我々住民に代わってプロの目線で工事の監視をしてくれるのです。 |
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| No.200 |
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